自宅を売却した後、「確定申告は面倒だ」「利益は少しだし、申告しなくてもバレないだろう」と考えていませんか。
その気持ちはよく分かります。しかし、軽い気持ちで申告を怠ると、本来より高額なペナルティを課せられるという厳しい現実が待っています。
この記事では、家の売却後に確定申告をしないとどうなるのか、ペナルティの内容から税務署に把握される仕組みまで、専門家の視点で解説します。
さらに、実は申告した方が「得をする」ケースも多いという事実も、具体的な節税特例とあわせてご紹介します。この記事を読めば、確定申告への漠然とした不安が消え、賢く手続きを進めるための知識が身につくはずです。
目次
【結論】確定申告しないとこうなる！4種類の重いペナルティ（追徴課税）
結論から言うと、家を売却して利益が出たのに確定申告をしない場合、税務署の調査で必ず発覚します。その際、本来納めるべき税金に加え、次のような重いペナルティが課されます。
1. 本来の税金にプラスされる「無申告加算税」
期限内に確定申告をしなかったことに対する罰金が「無申告加算税」です。税務署からの指摘を受けてから申告した場合、納付すべき税額の15%（50万円を超える部分は20%）が上乗せされます。
自主的に期限後申告をすれば5%に軽減されますが、いずれにせよ余計な税金を払うことになります。
2. 悪質な隠蔽と見なされると課される「重加算税」
意図的な所得隠しなど、特に悪質だと判断された場合に課されるのが「重加算税」です。これはペナルティの中で最も重いものです。
その税率は、無申告加算税に代わって、なんと納付すべき税額の40%にもなります。知らなかったでは済まされない、非常に厳しい罰則です。
3. 納付が遅れるほど増える利息「延滞税」
「延滞税」は、法定納期限（本来税金を納めるべき日）の翌日から、実際に納付する日までの日数に応じて課される、利息のような税金です。
税率は年によって変動しますが、納付が遅れるほど雪だるま式に金額が増えていきます。無申告の場合は、この延滞税も高額になりがちです。
4. ペナルティは合計で本来の税額の1.5倍以上になることも
これらのペナルティは、それぞれ別に計算されて加算されます。例えば、悪質と判断された場合、「本来の税金 ＋ 重加算税（40%） ＋ 延滞税」が請求されます。
最悪の場合、本来納めるべきだった税金の1.5倍以上の金額を支払うことにもなりかねません。確定申告をしないリスクは、あまりにも大きいのです。
ペナルティが不安になったら、まず専門家にご相談ください。
なぜバレる？税務署が不動産売却を把握している2つの理由
「自分から言わなければ、税務署に家の売却がバレることはないのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、それは大きな間違いです。税務署は、申告がなくても不動産取引を把握できる仕組みを持っています。
1. 法務局からの「不動産登記情報」で筒抜けになっている
不動産を売買すると、必ず法務局で「所有権移転登記」の手続きが行われます。これは、その不動産の持ち主が誰に変わったのかを公的に記録するものです。
税務署は、この登記情報をいつでも閲覧できるため、誰がいつ、どの不動産を売却したのかを正確に把握しています。つまり、売却の事実は隠しようがないのです。
2. 忘れた頃に届く「お譲りになった資産の買入価額などについてのお尋ね」とは？
不動産を売却してしばらくすると、税務署から「お譲りになった資産の買入価額などについてのお尋ね」という書類が送られてくることがあります。これは、税務署からの「不動産を売却しましたね。利益は出ていますか？申告は必要ではないですか？」という内容の確認通知です。
この書類が届いた時点で、税務署はあなたの不動産売却を完全に把握しています。無視したり、嘘の回答をしたりすると、税務調査に発展する可能性が非常に高くなります。
3. 税務調査が入る可能性もゼロではない
高額な不動産取引や、申告内容に不審な点がある場合、税務署による「税務調査」が行われることがあります。税務調査官には、銀行口座の履歴などを調査する強い権限があり、所得隠しは必ず見抜かれます。
税務調査で無申告が発覚した場合は、前述の「重加算税」が課される可能性が極めて高くなります。
「お尋ね」が届いてどうすればいいかわからない方も、お気軽にお電話ください。
→ お客様専用📞 0800-222-1829
【フローチャート診断】あなたは確定申告が必要？不要？
家の売却後、全ての人が確定申告をしなければならないわけではありません。しかし、多くの場合で申告が必要、もしくは申告した方が得になります。ご自身がどのケースに当てはまるか、ここで確認してみましょう。
1. 売却益（譲渡所得）が出た場合は「必要」
家を売った金額が、購入時の金額や売却経費の合計を上回り「利益（譲渡所得）」が出た場合、確定申告が法律で義務付けられています。
この利益に対して所得税と住民税がかかります。申告をしなければ、無申告となりペナルティの対象となります。
2. 売却損（譲渡損失）が出た場合でも、節税のため申告が「必要」
家を売った金額が、買った時の金額などを下回り「損失（譲渡損失）」が出た場合は、確定申告の義務はありません。しかし、この場合でも申告した方が「得」をします。
なぜなら、給与所得など他の所得と損失を合算して、払いすぎた税金を取り戻せる（還付）可能性があるからです。詳細は後ほど解説します。
3. 利益も損失もなく、特例も使わない場合は「不要」なことも
売却による利益も損失もゼロで、かつ後述する特例なども利用しない、というごく稀なケースでは、確定申告は不要です。
しかし、ほとんどの場合、何らかの利益や損失が発生するため、基本的には「家の売却後は確定申告が必要」と考えておくのが最も安全です。
ご自身のケースがどちらか分からない場合も、イエツグがサポートします。
知らないと大損！確定申告で使える3つの節税特例【イエツグなら申告代行無料】
「利益が出たから、税金がたくさんかかりそう…」と心配する必要はありません。マイホームを売却した場合、税金の負担を大幅に軽くできる強力な特例が用意されています。ただし、これらは確定申告をしないと利用できません。
1. 【最大3,000万円控除】マイホームを売ったときの特例
マイホームの売却で出た利益から、最大3,000万円までを控除できる、非常に強力な特例です。
例えば、利益が2,000万円だった場合、この特例を使えば利益はゼロとなり、所得税も住民税もかかりません。多くのケースで、この特例によって納税が不要になります。
2. 【税率が軽くなる】10年超所有軽減税率の特例
売却した家の所有期間が10年を超えている場合、3,000万円の特例を使った後の利益に対して、通常よりも低い税率が適用される制度です。
3,000万円の特例を使ってもなお利益が残る場合に、さらに税金の負担を軽減できます。
3. 【買い替えなら】特定のマイホームを買い換えたときの特例
マイホームを売却し、新しいマイホームに買い換えた場合に、売却益にかかる税金を、将来新しい家を売却する時まで繰り延べ（先送り）できる制度です。
売却した年に大きな税金を払う必要がなくなるため、買い替え時の資金計画が立てやすくなります。
4. イエツグなら顧問税理士による確定申告代行が無料でついてくる
弊社イエツグを通じて不動産を売却されたお客様には、これら複雑な特例の計算や面倒な確定申告の手続きを、顧問税理士が無料で代行するサービスを提供しています。
「難しくて分からない」「時間がない」という方も、専門家が最も有利な方法で申告を代行しますので、安心してお任せください。
面倒な確定申告はプロにお任せ。イエツグ独自の無料サービスをチェック。
【赤字でも必須】売却損が出た場合も確定申告すべき2つの理由
前述の通り、売却で損失が出た（赤字になった）場合は確定申告の義務はありません。しかし、あえて申告することで、金銭的なメリットを受けられる場合があります。損をしたからと諦めずに、必ず申告を検討しましょう。
1. 他の所得と相殺して所得税・住民税が安くなる「損益通算」
不動産売却で出た損失を、その年の給与所得や事業所得など、他の黒字の所得から差し引くことができる制度が「損益通算」です。
所得全体が少なくなるため、結果としてその年に納めるべき所得税や翌年の住民税が安くなります。会社員の方であれば、年末調整で納めた税金が還付されるケースが多くあります。
2. 損失を最大3年間繰り越せる「繰越控除」
損益通算をしてもなお損失が残る場合、その損失を翌年以降、最大3年間にわたって繰り越し、各年の所得から控除できる制度が「繰越控除」です。
これにより、最大で4年間にわたって所得税や住民税の節税効果を受けられます。売却損が出た場合は、確定申告をしないと大きな損をしてしまうのです。
「売却損＝申告不要」ではありません。節税のチャンスを逃さないでください。
申告期限はいつ？忘れてた・間に合わない時の対処法
確定申告には、決められた期限があります。うっかり忘れていた場合でも、気づいた時点ですぐに行動することが、ペナルティを最小限に抑える上で非常に重要です。
1. 確定申告の期限は売却した翌年の2月16日～3月15日
確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの一ヶ月間です。この期間内に、必要書類を揃えて税務署に申告し、納税まで済ませる必要があります。
書類の準備には時間がかかることもあるため、年が明けたら早めに準備を始めることをお勧めします。
2. 期限後でも一日でも早く「期限後申告」をすべき理由
もし期限を過ぎてしまっても、一日でも早く自主的に申告（期限後申告）をしましょう。税務署から指摘される前に申告すれば、無申告加算税が5%に軽減されるからです。
また、延滞税は日割りで計算されるため、申告が早ければ早いほど、支払う金額を少なく抑えられます。見て見ぬふりをしても、事態は悪化するだけです。
3. 納税が難しい場合は「猶予制度」の相談も可能
一度に税金を納めるのが経済的に困難な場合は、税務署に相談することで、分割での納付などを認めてもらえる「猶予制度」があります。
納税が難しいからといって無申告のまま放置せず、まずは正直に税務署へ相談することが大切です。
手続きについてのご質問は、まずこちらをご確認ください。
家の売却と確定申告に関するよくある質問
ここでは、家の売却と確定申告に関して、お客様から特に多く寄せられる質問にお答えします。
Q1. 確定申告に必要な書類は何ですか？
A. 主に「確定申告書」「譲渡所得の内訳書」、売買契約書のコピー、売却時と購入時の経費の領収書などが必要です。利用する特例によって、住民票の写しなどが追加で必要になる場合もあります。事前に税務署のホームページで確認するか、専門家に相談しましょう。
Q2. 経費として認められるものには何がありますか？
A. 売却時にかかった仲介手数料や印紙税、測量費などが経費（譲渡費用）になります。また、購入時の価格（取得費）が不明な場合は、売却金額の5%を取得費とすることもできます。何が経費になるか分からない場合は、領収書をすべて保管し、専門家に見てもらうのが確実です。
Q3. 共有名義の不動産を売却した場合はどうなりますか？
A. 共有者それぞれが、自身の持ち分に応じた金額で確定申告を行う必要があります。例えば、夫婦で2分の1ずつの名義であれば、売却益も2分の1ずつに分けて、それぞれが申告義務者となります。3,000万円の特例なども、要件を満たせばそれぞれが利用できます。
実際にイエツグで不動産売却をされたお客様の声もご参考ください。
まとめ：家の売却後は確定申告が必須！ペナルティを避け、特例活用で賢く節税しよう
この記事では、家の売却後に確定申告をしないとどうなるか、そのリスクと対処法について解説しました。
家の売却後の確定申告は、法律上の義務であると同時に、自身の資産を守るための重要な手続きです。無申告のペナルティは非常に重く、税務署には必ず発覚します。一方で、正しく申告すれば、強力な特例を使って税金をゼロにしたり、還付を受けたりすることも可能です。
「手続きが複雑で面倒だ」と感じる方は、ぜひ専門家を頼ってください。特に、イエツグの無料申告代行サービスのようなサポートを活用すれば、手間をかけずに、最も有利な形で確定申告を完了させることができます。
不動産売却から確定申告まで、イエツグがワンストップでサポートします。まずはお気軽にお問い合わせください。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士