相続不動産の売却【完全ガイド】相続登記（名義変更）は必須！手続き・費用・注意点を専門家が徹底解説

「親から実家を相続したけれど、住む予定がないから売却したい。でも、何から始めたらいいのだろうか。」多くの方がこのように感じることでしょう。

相続した不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。特に「相続登記（そうぞくとうき）」という言葉を耳にする機会が多いかもしれません。

「相続登記とは具体的に何なのか。」「登記しないと売却できないのか。」「費用はどれくらいかかり、手間はどの程度なのか。」など、たくさんの疑問や不安が頭をよぎるかもしれません。ご安心ください。

この記事では、相続不動産を売却する上で絶対に欠かせない「相続登記」の基本から解説します。そして売却完了までの具体的な流れや必要な書類、費用、さらに2024年4月から義務化された相続登記のポイントまで、専門家が分かりやすく徹底的に説明します。この記事を読めば、あなたは相続不動産売却の全体像を理解できるでしょう。

さらに、スムーズかつ有利に手続きを進めるための知識を身につけられます。イエツグでは、複雑な相続不動産の売却も、仲介手数料定額182,900円（税別）でしっかりサポートします。相続登記に関するご相談も承ります。

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なぜ必要？相続不動産売却における相続登記の重要性

相続した不動産を売却しようと考える際、まず理解しておくべき最も重要な手続きが「相続登記」です。この手続きがなぜ必要なのか、そして怠った場合にどのような影響があるのかを具体的に見ていきましょう。

そもそも相続登記とは？被相続人から相続人への名義変更手続き

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなられた場合に、その不動産の名義を故人である被相続人（ひそうぞくにん）から、財産を受け継ぐ相続人（そうぞくにん）へ変更する法的な手続きを指します。

この手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局に申請し、不動産の権利関係を記録する登記簿に新しい所有者として相続人の名前を公示することで完了します。これにより、誰がその不動産の正当な所有者であるかが公的に証明されるのです。

相続登記をしないと不動産は売却できない！その明確な理由

結論から申し上げますと、相続登記を完了させなければ、相続した不動産を売却して第三者に所有権を移転させることはできません。不動産を売却するという行為は、法的にはその不動産の所有権を買主へ移すことを意味します。

そして、所有権移転登記の申請は、登記簿上の所有者でなければ行えません。つまり、登記簿の名義が亡くなられた被相続人のままでは、あなたが真の所有者であったとしても、法的に買主へ名義を変更する手続きができないのです。

売買契約自体は相続登記前でも締結可能という見解もありますが、買主からすれば所有者が確定していない物件を購入するのは大きなリスクを伴うため、現実的には相続登記済みの物件でなければ取引は非常に困難でしょう。

【2024年4月義務化】相続登記をしないとどうなる？罰則と放置リスク

これまで任意とされていた相続登記ですが、2024年4月1日から法律が改正され、相続登記の申請が義務化されました。

具体的には、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務化の背景には、所有者が不明な土地が増加し、周辺環境の悪化や公共事業の阻害といった社会問題が深刻化したことがあります。

相続登記を長期間放置すると、相続人が増えて権利関係が複雑になったり、いざ売却しようと思っても手続きに多くの時間と費用がかかったりするデメリットが生じます。さらに、適切な管理がなされないことによる不動産価値の低下や、固定資産税の支払い義務は相続人に発生し続けるといったリスクも忘れてはいけません。

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相続登記の進め方：知っておくべき4つのステップ

相続登記の手続きは、いくつかの段階に分かれています。それぞれのステップで何を行うのかを事前に理解しておくことで、スムーズに手続きを進められます。ここでは、相続登記を完了させるための主要な4つのステップを具体的に解説します。

STEP1：誰が相続人？戸籍収集による相続人の確定

相続登記の第一歩は、誰が法的に不動産を相続する権利を持つのか、つまり相続人を正確に確定させる作業です。このために、亡くなられた方（被相続人）の出生から死亡までの全ての戸籍謄本が必要です。そして場合によっては除籍謄本や改製原戸籍謄本なども含みます。戸籍は本籍地の市区町村役場で取得できます。

被相続人が転籍を繰り返している場合は、それぞれの役場に請求しなければなりません。この一連の戸籍を丹念に調べることで、配偶者や子供、場合によっては親や兄弟姉妹といった法定相続人が誰であるかを漏れなく特定します。相続関係を分かりやすく整理するために、取得した戸籍に基づいて「相続関係説明図」を作成するのも有効な手段です。

STEP2：どう分ける？遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

相続人が複数いる場合で、かつ被相続人が遺言書を残していなかった際は、相続人全員で遺産の分け方について話し合いを行う必要があります。

これを「遺産分割協議」と呼びます。不動産の場合、特定の一人が相続する「現物分割」や、売却してその代金を分ける「換価分割」、あるいは一部の相続人が不動産を取得し他の相続人に代償金を支払う「代償分割」といった方法があります。不動産の売却を前提とするならば、換価分割が選ばれることが多いでしょう。

遺産分割協議で全員の合意が得られたら、その内容を明確にするために「遺産分割協議書」という書類にまとめます。この書類へは、どの財産を誰がどのように相続するのかを具体的に記載し、相続人全員が署名し実印を押印します。この遺産分割協議書は、相続登記を申請する際の重要な添付書類となります。

STEP3：何が必要？相続登記の申請に必要な書類一覧

相続登記を法務局に申請する際には、多くの書類を準備する必要があります。主な必要書類は以下の通りです。まず、被相続人に関する書類として出生から死亡までの連続した戸籍謄本、そして住民票の除票または戸籍の附票が必要です。

次に、相続人全員に関する書類として現在の戸籍謄本と印鑑証明書を準備します。不動産を実際に相続する方については、その方の住民票も必要となります。遺産分割協議によって相続内容を決定した場合は、相続人全員の署名と実印が押された遺産分割協議書が必須です。もし遺言書に基づいて相続する場合は、その遺言書を提出します。

さらに、登録免許税の計算根拠となる不動産の固定資産評価証明書（または固定資産税の課税明細書など評価額が分かる書類）も添付します。最後に、これらの書類をまとめて法務局へ提出するための登記申請書を作成します。これらの書類を準備する際は、一部に有効期限がある点に注意しましょう。

STEP4：どこで手続き？法務局への登記申請と完了までの期間

必要書類が全て揃ったら、いよいよ法務局へ相続登記の申請を行います。申請先の法務局は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局です。管轄が分からない場合はインターネットで検索するか、最寄りの法務局で確認できます。

申請方法には、法務局の窓口へ直接書類を持参する方法や郵送で申請する方法、そしてオンラインシステムを利用して申請する方法の3つがあります。ご自身の状況に合わせて選択すると良いでしょう。申請書類に不備がなければ登記手続きが進められます。登記が完了するまでの期間は、法務局の混雑具合や案件の内容によって異なりますが、通常、申請から1週間から2週間程度で完了します。

無事に登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知書」が交付されます。これは以前の「権利証」に代わるもので、不動産の権利者であることを証明する非常に重要な書類なので大切に保管しましょう。

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相続登記にかかる費用は？内訳と相場を解説

相続登記の手続きを進めるにあたって、どのくらいの費用がかかるのかは多くの方が気にする点でしょう。主な費用としては、国に納める税金である「登録免許税」と、手続きを専門家に依頼した場合の「専門家報酬」、そしてその他書類取得などの「実費」があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

必ずかかる「登録免許税」の計算方法

登録免許税は、相続登記を申請する際に必ず納めなければならない税金です。登録免許税の税額は、対象となる不動産の固定資産税評価額に基づいて計算されます。具体的な計算式は、「固定資産税評価額 × 0.4％」です。

例えば、相続する不動産の固定資産税評価額が2,000万円だった場合、登録免許税は2,000万円 × 0.004 ＝ 8万円となります。この固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書で確認できます。

あるいは、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得しても確認可能です。登録免許税は、登記申請書に税額分の収入印紙を貼付して納付するのが一般的です。

その他に必要な実費（書類取得費用など）

登録免許税の他にも、相続登記の手続きにはいくつかの実費が発生します。代表的なものとしては、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書といった公的な書類を取得するための手数料が挙げられます。

これらの書類は、被相続人や相続人の人数、本籍地の場所などによって必要な通数が異なり、1通あたり数百円程度の手数料がかかります。また、法務局へ書類を郵送で提出する場合の郵送費や、法務局へ直接出向く際の交通費なども実費として考慮しておく必要があるでしょう。

これらの実費の合計額は、個々のケースによって変動しますが、数千円から数万円程度を見込んでおくと良いでしょう。

専門家（司法書士）に依頼する場合の報酬相場

相続登記の手続きは、ご自身で行うことも可能です。しかし、必要書類の収集や申請書の作成が複雑で手間がかかるため、司法書士などの専門家に依頼するケースも多くあります。司法書士に手続きを代行してもらう場合、上記の登録免許税や実費とは別に、司法書士への報酬が発生します。

この報酬額は、依頼する司法書士事務所や案件の難易度（例えば、相続人の数が多い、不動産の数が多い、遺産分割協議が難航しているなど）によって異なりますが、一般的には5万円から15万円程度が相場とされています。イエツグでは、相続登記に関するご相談も承っており、必要に応じて信頼できる提携司法書士をご紹介することも可能です。専門家に依頼することで、手続きを正確かつスムーズに進められるメリットがあります。

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相続登記完了！いよいよ不動産売却へ：流れと注意点

相続登記が無事に完了し、不動産の名義があなた（または相続人）に変更されたら、いよいよ本格的な売却活動に進むことができます。しかし、相続した不動産の売却には、通常の売却とは異なるいくつかの注意点があります。ここでは、売却の流れと特に気をつけるべきポイントを解説します。

相続登記が終わってから売却活動をスタート

これまで説明してきたように、不動産の売却は、登記簿上の所有者でなければ法的に行うことができません。したがって、相続登記を完了させ、不動産の名義を相続人に変更した上で、不動産会社へ査定を依頼し媒介契約を締結するという流れになります。

相続登記の手続き中に売却の準備（情報収集や不動産会社の選定など）を進めるのは可能ですが、買主との正式な売買契約や所有権の移転は、相続登記が完了していなければ行えません。焦らず、まずは確実に相続登記を終えるのが肝心です。

相続不動産特有の売却時の注意点

相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却とは異なる特有の注意点がいくつか存在します。まず、相続人が複数いる場合は、売却を進めるにあたって相続人全員の同意と協力が不可欠です。売却価格や時期、諸費用の負担割合、売却代金の分配方法などについて、事前にしっかりと話し合い、全員が納得する形で進める必要があります。

その合意内容を遺産分割協議書などに明記しておくと、後のトラブルを防ぐのに役立ちます。税金面も注意が必要です。被相続人が住んでいた家屋やその敷地を相続し、一定の要件を満たして売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）」という制度を利用できる可能性があります。この特例が適用されれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるため、税負担を大きく軽減できます。

また、相続不動産の取得費は、原則として被相続人がその不動産を取得した時の価額を引き継ぎます。これが不明な場合は、売却価額の5％相当額を取得費として計算する方法もあります。買主に対しては、その物件が相続物件である経緯などを丁寧に説明することも、円滑な取引に繋がるでしょう。

売却代金の分配と確定申告

遺産分割協議において、相続不動産を売却してその代金を相続人間で分ける「換価分割」を選択した場合、売却が完了したら、売却代金から仲介手数料や登記費用といった諸費用を差し引いた残額を、協議で決定した割合に応じて各相続人に分配します。

この分配割合についても、遺産分割協議書に明確に記載しておくのが重要です。売却代金の分配が完了した後、次に考慮すべきは税金です。不動産を売却して譲渡所得（売却益）が生じた相続人は、原則として売却した年の翌年に確定申告を行い、所得税や住民税を納める必要があります。

イエツグでは、この譲渡所得に関する確定申告の手続きについても、無料で代行サポートするサービスを提供しています（税務相談が伴う場合は別途費用が発生することがあります）。複雑な税務手続きの負担を軽減し、安心して売却後の処理を進めていただけます。

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相続登記・売却をスムーズに進めるためのQ&A

相続した不動産の登記や売却に関しては、普段馴染みのない手続きが多いため、様々な疑問が生じることでしょう。ここでは、相続不動産の売却をスムーズに進めるために、よくある質問とその回答をまとめました。あなたの疑問解決の一助となれば幸いです。

Q1：相続人が遠方に住んでいる場合、相続登記や売却はどうすれば良いですか？

A1：相続人が遠方に住んでいる場合でも、相続登記や不動産売却の手続きを進めるのは可能です。相続登記の申請は郵送でも行えますし、司法書士に依頼すれば全ての手続きを代行してもらえます。不動産会社との売却に関するやり取りも、電話、メール、オンライン会議などを活用できます。ただし、遺産分割協議や売買契約など、重要な局面では直接関係者が集まる必要がある場合もあります。そのため、事前に専門家や不動産会社とよく相談し、効率的な進め方を計画しましょう。

Q2：相続登記の期限（3年）を過ぎてしまったら、もう売却できないのですか？

A2：相続登記の申請義務には3年という期限が設けられました。正当な理由なく怠ると過料が科されることもありますが、期限を過ぎてしまったからといって直ちに不動産が売却できなくなるわけではありません。売却するためには、いずれにしても相続登記を完了させる必要があります。期限を過ぎてしまった場合でも、速やかに相続登記の手続きを行いましょう。ただし、長期間放置すると権利関係が複雑化するなどのリスクがあるため、早めの対応が望ましいです。

Q3：遺産分割協議がまとまらない場合はどうすればいいですか？

A3：相続人間で遺産分割協議がどうしてもまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停または審判を申し立てる方法があります。調停とは、裁判所の調停委員が間に入り、話し合いによる円満解決を目指す手続きです。一方、審判とは、裁判官が一切の事情を考慮して、最終的な分割方法を決定する手続きです。これらの手続きには時間と費用がかかるため、まずは相続人間で十分に話し合い、弁護士などの専門家に相談しながら合意形成を目指すのが推奨されます。

Q4：相続した不動産に抵当権がついている場合はどうなりますか？

A4：被相続人が住宅ローンなどを利用しており、相続した不動産に抵当権（借金の担保）が設定されている場合、その債務も原則として相続人が引き継ぎます。不動産を売却する際には、通常、売却代金でローン残債を一括返済し、抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権が残ったままでは、買主は安心して物件を購入できません。まずは金融機関に連絡を取り、残債務額や抵当権抹消の手続きについて確認しましょう。

Q5：相続税もかかるのですか？売却代金で支払えますか？

A5：相続財産の総額が基礎控除額（計算式：3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合、相続税が課税される可能性があります。相続税の申告と納税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。相続不動産を売却して得た代金を相続税の支払いに充てるのは可能ですが、売却が相続税の申告期限までに完了するとは限りません。したがって、納税資金の準備については、売却スケジュールとは別に見通しを立てておくのが重要です。税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。