空き家を売却したときの3,000万円特別控除とは?対象や要件をわかりやすく解説

「相続した空き家を売却したいけど、税金はかかるの?」とお悩みではありませんか?

不動産を売却したことにより利益を得ると、税金の支払いが発生します。その点は、相続した空き家であっても同様です。しかし、できる限り金銭的な負担はできるだけ抑えたいものですよね。

そこで本記事では、相続した空き家を売却した場合に適用となりうる「相続空き家の3,000万円特別控除」の対象や要件について、わかりやすく解説していきます。ぜひご一読ください。

この記事でわかること
  • 不動産を売却したときに発生する譲渡所得と税額の計算方法
  • 空き家を売却したときの3,000万円特別控除を適用できる要件
  • 相続空き家の3,000万円特別控除を適用するうえでの注意点
執筆者 丹拓也
株式会社イエツグ代表取締役 不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。 保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

不動産を売却して利益を得ると課税対象に

空き家に限らず、不動産を売却して利益(譲渡所得)が発生した場合、所得税や住民税が課税されます。譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

  • 譲渡所得=売却金額-取得費用−売却時の諸費用

取得費用とは、土地と建物を取得するために必要と考えられる費用です。取得費用の計算方法は、土地と建物で以下のように異なります。

  • 土地:購入代金
  • 建物:購入代金から減価償却費を差し引いた金額 

減価償却費とは、建物の経年劣化によって失われたと考えられる価値のことです。建物の築年数が経過しているほど、減価償却費が高くなって建物の取得費用は安くなります。

また売却時の諸費用は、仲介手数料や印紙税など売却の際にかかった費用です。

仮に、空き家の売却代金が3,000万円、取得費用が2,500万円、売却時の諸費用が300万円であった場合、譲渡所得は3,000万円-2,500万円-300万円=200万円です。

譲渡所得にかかる税金を計算する際の税率は、以下のように不動産を譲渡した年の1月1日時点における所有期間に応じて変わります

所有期間 所得の種類 税率
5年以下 短期譲渡所得 39.63%(所得税・復興特別所得税:30.635%、住民税:9%)
5年超 長期譲渡所得 20.315%(所得税・復興特別所得税:15.315%、住民税:5%)

たとえば、譲渡所得が200万円で所有期間が6年であった場合、税額は200万円×20.315%=406,300円となります。

購入金額がわかるものをなくしていると譲渡所得が発生しやすい 

「築年数の古い物件を売却したら譲渡所得は発生しにくいから、税金を支払う必要もないのでは?」と考えた方もいらっしゃるかもしれません。

実は、相続した物件の購入金額がわかる書類が残っていない場合、取得費用が以下の通り概算取得費で計算され、譲渡所得が発生しやすくなる可能性があるのです。

  • 概算取得費=売却金額×5%

仮に売却金額が3,000万円であった場合、概算取得費は3,000万円×5%=150万円となります。売却時に諸費用が300万円発生していると、譲渡所得は3,000万円-150万円-300万円=2,550万円です。

このように、購入金額がわかる書類が残っていないと、取得費がおおよその金額で計算されるため、譲渡所得が発生しやすくなります。高額な税負担を避けるためには、空き家を売却する前に購入金額がわかる書類を探しましょう

取り壊した場合も対象!空き家売却に係る「3,000万円特別控除」の特例

空き家を売却した場合、所定の条件を満たすと「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例(以下、相続空き家の3,000万円特別控除)」を適用して、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

仮に、空き家を売却して2,000万円の譲渡所得が発生したとしても、相続空き家の3,000万円特別控除が適用されると、譲渡取得は0円となり所得税や住民税は課税されません。

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続または遺贈により取得した「被相続人居住用家屋」や「被相続人居住用家屋の敷地等」が対象です。

被相続人居住用家屋

「被相続人居住用家屋」とは、相続が開始される直前に被相続人(亡くなった人)が1人で居住していた家屋のうち、以下3つの要件を満たした建物です。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

区分所有権登記がされている建物とは、アパートやマンションなどのように、それぞれの部屋に対して別々の所有権が設定される建物です。区分所有のアパートやマンションなどを相続した場合、譲渡所得の特別控除は利用できません

もし被相続人が、有料老人ホームや障害者支援施設などに入居していた場合、以下のような要件を満たすと、空き家が「従前居住用家屋」とみなされて特別控除の対象となります。

  • 家屋が被相続人の所有物を保管するために利用されていた
  • 被相続人が老人ホームのような施設に入居した日から相続が開始されるまで、家屋が事業や貸付けなどに利用されていなかった など

被相続人居住用家屋の敷地等

「被相続人居住用家屋の敷地等」は、被相続人居住用家屋の条件を満たした建物の敷地として利用されていた土地や、その土地の上にある権利です。

よって、相続した空き家を取り壊した土地のみを売却した場合でも、所定の要件を満たせば相続空き家の3,000万円特別控除を適用できます

ただし、相続した敷地内に2つ以上の建物が存在する場合、敷地内にある建物の床面積のうち被相続人が居住していた部分のみが、相続空き家の3,000万円特別控除の対象となります。

※画像引用:国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

上記のケースでは、相続した敷地のうち480㎡は相続空き家の3,000万円特別控除の対象となりますが、残りの320㎡については対象になりません。 

仮に、譲渡所得が全体で4,000万円だったとしましょう。相続空き家の3,000万円特別控除の対象となる譲渡所得は、4,000万円×(480㎡/800㎡)=2,400万円です。よって被相続人が居住していた部分に対する譲渡所得は、控除が適用されて0円となります。

残りの譲渡所得1,600万円には、特別控除は適用されず所得税や住民税が課税されます。

相続空き家の3,000万円特別控除の要件

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するためには、以下の要件を満たしたうえで、2016年4月1日から2023年12月31日までに空き家を売却しなければなりません

  • 相続を開始した日から以後3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
  • 土地や建物が相続の時から譲渡の時までに事業や貸付け、居住に利用されていない
  • 譲渡時に一定の耐震基準を満たしている
  • 売却金額が1億円以下
  • 親や子どものような特別な関係にある人に対して売却していない など

相続空き家の3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象でしたね。昭和56年5月31日以前に建築された家屋には、旧耐震基準が適用されており、現行の耐震基準で建てられた家屋よりも耐震性能が劣っています

※画像引用:国土交通省

一方で、売却するときに家屋が一定の耐震基準を満たしていなければ、相続空き家の3,000万円特別控除は適用できません。つまり特別控除を適用させるには、「家屋に耐震工事を施す」「家屋を取り壊して土地のみの状態にする」のどちらかを選択する必要があるのです。

また、相続した土地や建物を分割して売却する場合、最初に売却をした年から3年が経過した日が属する12月31日までの売却金額が1億円を超えていると、特例の対象外です。

※画像引用:国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、要件を満たしたうえで空き家を譲渡した翌年2月中旬から3月中旬までに、確定申告をする必要があります。確定申告には、「確定申告書付表兼計算明細書」や「登記事項証明書」などの書類が必要です。

空き家を共有で相続する場合でも3,000万円控除を適用できる

被相続人が居住していた住居を共有で相続する場合、相続人それぞれが相続空き家の3,000万円特別控除を適用できます。 

たとえば、母親が一人で住んでいた住宅を、長女と次女が持分割合1/2ずつで相続したとしましょう。

相続した住宅を売却して、4,000万円の譲渡所得が発生した場合、長女と次女は2,000万円ずつの譲渡所得を得たことになります

特別控除では、長女と次女それぞれが3,000万円の控除を受けられます。よって長女も次女も譲渡所得は0円となり、所得税や住民税を納める必要はありません

まとめ:相続空き家の3,000万円特別控除を適用できると税負担を軽減できる

相続によって取得した空き家を売却した場合は、所定の条件を満たすと3,000万円まで譲渡所得が控除されます。 譲渡所得から3,000万円が控除されると、空き家を売却したときの税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

一方で、3,000万円の特別控除の要件は複雑です。税金や不動産の専門知識がない方にとっては、空き家を売却しても大丈夫かどうか判断しにくいですよね。

空き家の売却を検討されている方は、弊社イエツグまでご相談ください。不動産の売買に精通したスタッフが、あなたの空き家売却を精一杯サポートいたします。

またイエツグでは、空き家をリフォームしたうえで賃貸物件として貸し出す空き家再生事業」も行っております。「売ってしまいたい」「貸して家賃収入を得たい」のどちらにも対応が可能ですので、まずはお気軽にご連絡ください。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。 イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

監修者 品木彰
金融ライター、ファイナンシャルプランナー。
大手保険会社で培った知識と経験から、保険、不動産、税金、住宅ローンなど幅広いジャンルの記事を執筆・監修。

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