不動産売却契約の注意点|物件引渡しまでに気を付けたいポイント

不動産売却契約を結ぶときは、いくつかの点に注意が必要です。何気なく契約を結んでしまうと、思わぬ結果を招く恐れがあります。具体的に、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。不動産売却契約時に意識したい注意点を解説します。併せて、売却の検討を始めてから引き渡しまでの間に気を付けたいポイントも紹介します。自宅の売却などを検討している方は参考にしてください。

執筆者 丹拓也執筆者 丹拓也
株式会社イエツグ代表取締役。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

媒介契約の注意点

自宅を売却する多くの方が、不動産会社に仲介を依頼するはずです。仲介を依頼するときに不動産会社と結ぶのが媒介契約です。媒介契約を結ぶときは以下のポイントに注意しましょう。

希望を伝える

媒介契約を結ぶ前に売主の希望を伝えます。具体的には、売却希望額、売却希望時期、広告の可否などを伝えます。以上の情報などをもとに、不動産会社と契約条件を調整します。

業務内容を確認

契約条件の調整と並行して、不動産会社が提供する仲介業務の内容を確認します。利用する不動産会社や締結する媒介契約の種類により、販売活動の内容や報告頻度、契約期間などは異なります。契約前に仲介業務の内容を確認しておきましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介してもらう場合、法律に定められた範囲内で仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は、取引金額で異なります。すべての不動産会社が上限の仲介手数料を請求するわけではないので、請求される仲介手数料も利用する不動産会社で異なります。契約を結ぶ前に、具体的な金額を確認しておくことも重要です。

不動産売却契約時の注意点

買主が見つかり条件面で合意できれば、不動産売却契約を結びます。契約締結時に注意したいポイントは次の通りです。

契約書の内容をしっかり確認

高額な資産を取引するので、不動産売却契約は書面で行うことが一般的です。契約内容は、売主と買主で自由に決めることができます(ただし、公序良俗に違反する内容は認められません。)よって、契約内容によっては、一方だけが不利になることもあります。契約を結ぶと義務が発生します。契約を結ぶときは、事前に内容を確認しておくことが重要です。不動産売却契約書には、どのような内容が記載されているのでしょうか。

不動産売却契約書の記載内容

不動産売却契約書に記載される主な項目は次の通りです。

  • 売買物件
  • 売買代金・支払日・支払方法
  • 手付金・手付解除
  • 土地の面積と売買代金の決定方法
  • 所有権の移転と引渡し
  • 設備・備品など
  • 抵当権などの抹消
  • 公租公課などの清算
  • 危険負担
  • 契約違反による解除
  • 反社会的勢力の排除
  • 瑕疵担保責任

それぞれの内容と注意点を解説します。

売買物件

登記簿をもとに、売却の対象になっている物件を記載しています。売却する物件の表示に誤りがないことを確認しましょう。

売買代金、支払日、支払方法

「売買代金」「支払日」「支払方法」について記載しています。金額はもちろん、支払日や支払方法にも注意が必要です。これらが正しく記載されているか確認します。

手付金、手付解除

不動産契約時に、買主から売主へ手付金を払うことが一般的です。手付金には以下の3種類があります。

  • 解約手付:売買契約の解除を認める手付
  • 証約手付:契約成立を認める手付
  • 違約手付:債務不履行があった場合に備える手付

手付金は、売買代金の5~20%程度が相場といわれています。一般的に用いられているのは解約手付です。手付金は、最終的に売買代金に充てられます。相手が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄すること、売主は手付金の2倍を支払うことで契約を解除できます。手付金の金額、種類、契約を解除できる期間を契約書に記載します。これらが正しく記載されていることも確認しましょう。

土地面積と売買代金の決定方法

土地の面積は、登記上の表示と異なることがあります。登記上の表示と差があっても差額を清算しない取引を公簿取引、登記上の表示と実測面積の差を清算する取引を実測取引などと呼んでいます。契約書で、土地の面積と売買代金の取り決めについても確認します。

所有権移転と引渡し

トラブルを避けるため、代金の支払いと所有権移転に必要な書類・鍵などの引き渡しは同時に行うことが一般的です。契約書で内容と時期に無理がないことを確認します。

設備・備品

買主に引き継ぐ備品・設備は、状態を含めてリストにまとめておきます。契約書では、これらに誤りがないことを確認します。誤りがあるとトラブルに発展することがあるので注意しましょう。

抵当権などの抹消

物件に抵当権や賃借権などが設定されていると、引渡し後、買主は予定通り利用できない恐れがあります。買主の所有権を阻害しないように、売主は引渡しまでに抵当権などを抹消します(実際の抹消は代金受け取り後になることが多いです)。このことを契約書に明記していることを確認します。

公租公課などの清算

自宅を売却する場合、売主と買主で固定資産税や都市計画税などを按分することが一般的です。具体的な内容は売主と買主で決定しますが、引渡し日を基準に引渡し前は売主負担、引渡し後は買主負担とすることが多いようです。契約書で、公租公課などの清算についても確認します。

危険負担

不動産売却契約後、地震や火災などで物件が損害を受けることがあります。このようなケースで、売主と買主のどちらが損害を負担するか契約書に記載します。法律上は買主負担となっていますが、実際の取引では売主負担にすることが多いようです。また、売主が物件を修復して買主に引渡しをする特約を付帯することも一般的となっています。危険負担に関する取り決めもチェックしておきましょう。

契約違反による解除

売主・買主のいずれかが契約違反を犯すことがあります。このような事態に備え、相手方が契約を解除できる旨を記載しておきます。併せて、違約金の額を定めておくことも一般的となっています。違約金の相場は、売買代金の10%~20%程度です。

反社会的勢力の排除

反社会的勢力を排除するため、契約書で売主と買主が反社会的勢力ではないことを確約します。相手方が違反をしている場合、契約を解除できます。

瑕疵担保責任

不動産の欠陥を瑕疵といいます。代表的な瑕疵として、雨漏りやシロアリの被害などを挙げることができます。瑕疵には次の種類があります。

  • 物理的瑕疵:雨漏りやシロアリ、土壌汚染など、物理的な欠陥
  • 心理的瑕疵:殺人事件が起きた物件など、住み心地の悪さを感じる心理的な欠陥
  • 環境瑕疵:騒音、異臭など物件を取り巻く環境の欠陥
  • 法律的瑕疵:法律で自由な使用を制限されているなど、法律的な欠陥

不動産取引で瑕疵が見つかった場合、買主は売主に対し損賠賠償請求や契約解除などを求めることができます。売主が負う瑕疵担保責任の範囲は、不動産売却契約で定めます(瑕疵担保責任を負うかどうか。負う場合は、その期間など。)。中古住宅につきもののトラブルなので、自宅を売却する方は契約書に記載されている瑕疵担保責任に関する取り決めをしっかり確認しておきましょう。

契約締結後は引渡しの準備を進める

以上に問題がなければ契約を締結します。契約締結後は、所有権の移転や引渡しの準備が必要です。これらを怠ると契約違反になる恐れがあります。決められた期日までに、義務を果たせるようにしましょう。

不動産売却の流れ

最後に、不動産売却の流れを説明します。おおよその流れをつかむことで、スムーズに売却を進められるはずです。具体的な流れは次の通りです。

  1. 不動産会社の宅地建物取引士が重要事項説明書を用いて重要事項を説明する。
  2. 売主と買主が集まって、売買契約書の内容を確認する。
  3. 契約内容に納得できれば、契約書に署名・押印して、手付金の受け渡しを行う。
  4. 不動産会社へ仲介手数料の50%を支払う。
  5. 契約内容に従い引渡しの準備を進める(登記の準備など)。
  6. 引き渡し手続きを進める。
  7. 引渡し時に仲介手数料の50%を支払う。

不動産売却は以上の流れで進みます。引き渡しは、買主が住宅ローンを借り入れる金融機関で行うことが多いようです。

不動産売却契約は契約書の内容に注意が必要

高額な資産を取引するので、不動産売却契約は契約書を作成して締結することが一般的です。契約書には、売買物件・売買代金・手付金・危険負担・瑕疵担保責任など、重要な項目に関する取り決めが記載されています。それぞれの内容を理解したうえで、納得できる取り決めになっていることを確認しましょう。不動産会社に仲介を依頼している方は、担当者からアドバイスを受けられます。注意点などを確認しておくと安心です。

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