弊社イエツグは、多くの不動産取引を仲介してきました。「不動産」という大きな資産を売却するにあたり、どのような方でも大なり小なりの不安を抱えていらっしゃいます。
こちらのページでは、イエツグが見てきた売主さまの「不安」や「悩み」について解説・回答していきます。
目次
不動産売却時に発生しやすい悩み1．「いくら手元に残るの？」
不動産売却では、売却した代金が全て手元に残るわけではありません。
不動産売却時には、以下の5つの費用がかかります。
- ①仲介手数料
- ②印紙税
- ③登記費用
- ④譲渡所得税
- ⑤その他の費用
つまり、売買代金から上記費用を引いた金額が手元に残るということです。ここから各費用がどういった費用なのかというポイントと、節約する方法について解説いたします。
仲介手数料とは？
仲介手数料とは、不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料は、法律によって下記の「上限額」が決められています。
不動産売却にかかる諸費用の大部分を占める仲介手数料ですが、節約するには不動産会社を選ぶ必要があります。
というのも、仲介手数料は申し上げたとおり法律で「上限額」しか定められていません。下限額については決まっていませんので、上限額さえ超えなければ不動産会社の一存で仲介手数料を決めることができるのです。
とはいえ、どの不動産会社もできる限り多くの手数料を受領したいわけですから、仲介手数料は”上限額＝定額”のような状態になってしまっているのが現実です。
ただ最近では、この「常識」を変えて企業努力によって仲介手数料を安くしよう！還元していこう！という不動産会社が見られるようになってきました。イエツグもまた、そのような不動産会社の1つ。弊社では、物件価格に関わらず、仲介手数料を定額182,900円（税別）としています。
上限額を請求するのが一般的である不動産会社でも、仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性はあります。
しかし、最初から必要以上の仲介手数料を請求せずに営業している不動産会社なら、値引きを理由に力を抜いたり、優先順位を落としたりすることはありません。
印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約書に収入印紙を貼付することで納税する税金です。
残念ながら、印紙税については節約が難しいといえるでしょう。
なぜなら、国税庁によって印紙税の課税額は以下のように定められているからです。
（出典：国税庁）
ただし、2020年現在、2020年3月末までは上記表の軽減税率が適用となります。軽減税率の適用期限は延長になる可能性もありますので、上記、国税庁リンクにて随時ご確認ください。
登記費用
登記費用は、不動産売却時に必ずかかる税金ではありません。
不動産売買における登記には、2つの種類があります。
・所有権移転登記
・抵当権抹消登記
不動産の所有権を売主から買主に変える「所有権移転登記」については、買主の負担となるのが一般的です。
そして「抵当権抹消登記」とは、住宅ローンを完済したときにおこなう登記です。つまり、不動産売買と同時に住宅ローンを完済する売主にのみ、登記費用はかかってくるということです。
抵当権抹消費用を司法書士に依頼するとすれば、費用は2～3万円ほどかかるのが一般的です。
登記自体は自分でおこなうことも可能です。
その場合には、登録免許税や謄本取得費用などの実費のみの負担で登記できます。
記事を取得できませんでした。記事IDをご確認ください。
つまり、登記費用を節約したい場合には自分で抵当権抹消登記をすればいいことになりますが、平日に役所に出向かなければならず、もし手続きに不備があれば物件の引き渡しや残代金の決済にも影響を与えかねないのであまりおすすめはできません。
譲渡所得税
譲渡所得税についても、不動産売却時に必ずかかる費用ではありません。簡単にいえば、売却によって利益を得た場合に課税されるのが譲渡所得税です。
マイホームの売却については控除制度があるので、課税されることは稀だと思っていいでしょう。
譲渡所得税については以下の記事で解説しておりますので、ご覧ください。
その他の費用
不動産売却にかかる「その他の費用」とは、引っ越し費用や家具・家電などの処分費用などです。
時期によっては、引っ越し費用は弊社による仲介手数料182,900円（税別）以上の金額になることもありますので、費用がかかることを忘れないようにしましょう。
引っ越し費用を安く抑えるコツは、早めに申し込むこと。引っ越し費用は、”時価”のようなものです。引っ越し予約が埋まらない内に予約を取ることで、費用を抑えることができます。
不動産売却時に発生しやすい悩み2．「不動産会社って本当に必要？」
昨今では不動産業界でもインターネットによる販促活動が一般的になっており、「不動産会社って本当に必要？」と感じていらっしゃる売主さまも増えてきていることは否定できません。不動産会社を介さず、個人間で不動産売買をおこなう方も増加傾向にあります。
しかし私たち不動産会社がおこなうことは、買主を探すだけではなく、専門知識をもって売買後のトラブルに発展させないための取引を仲介することです。
やはり専門的な見解から客観的に不動産取引を見なければ、売買後の瑕疵（かし＝欠陥や不備）が発覚した場合などのトラブルは避けられません。また不動産の個人間売買では、買主の住宅ローンが通りにくいというデメリットもあります。
弊社イエツグでは、個人間売買においてもできる限りリスクのない取引をしていただくためのサポートプランも提供させていただいております。「仲介は不要」「個人間で取引したい」という方も、ぜひ弊社によるサポートをご検討ください。
不動産売却時に発生しやすい悩み3．「売れないときはどうすればいいの？」
不動産を売却し、引き渡しまで終えるまでには3～4カ月ほどかかるのが一般的です。
しかし、物件によっては半年経っても売れないこともあります。売れない期間が長引けば値下げをすることも必要ですが、「安くする」ことだけが物件の価値を高めるわけではありません。
物件の価値を上げて早期売却を叶えるために、イエツグでは次の3つのことをご提案しています。
ホームインスペクション
ホームインスペクションとは、”住宅診断”とも呼ばれる住まいの健康診断のようなものです。
2018年の法改正により、宅建業者（不動産業者）には、売主・買主に対するホームインスペクションの説明が義務付けられています。この法改正を受けたこともあり、近年ではホームインスペクションの実施を求める買主が増加傾向にあります。
ホームインスペクションによって、物件の悪い部分も明るみに出すことになるので、はじめは否定的な売主さまもいらっしゃいます。しかし、目に見えない物件の欠陥や不具合を診断してもらうことは、買主の大きな安心となり、結果としてホームインスペクションの実施自体が物件の付加価値となりえるのです。
ホームインスペクションの実施には5～10万円ほどの費用がかかりますが、イエツグが仲介させていただく売り物件には無料で実施させていただいております。
既存住宅瑕疵（かし）保証を付帯
既存住宅瑕疵（かし）保証もまた、弊社仲介の物件に無料で付帯させていただいているサービスの1つです。
瑕疵保証については上記記事で詳しく解説しておりますが、簡単にいえば、売買後に見つかった物件の瑕疵（かし＝欠陥や不備）の修繕金などを保証してくれる制度です。
基本的に、売買後も一定期間は売主が物件に関する欠陥や不備に対する修繕義務を負いますが、建物の「構造耐力上主要な部分」または「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵については瑕疵保証によって保険金が支払われます。売主はもちろんのこと、買主にとっても大きな安心となる制度です。
さらに、瑕疵保証に入っている物件は住宅ローン控除や登録免許税、不動産取得税の減税措置を受けられるということもあるので、買主にとって大きな付加価値となるのです。
ハウスクリーニング
売れないときには「価格を下げればいい！」と考える方が多く、実際に価格を下げれば売れる可能性は高まります。
しかし、10万円価格を下げるよりも、10万円かけて家を綺麗にすることの方が効果が出やすいこともあるのです。
売主さま自ら家の清掃や整理をしていただくことも効果的ですが、専門業者にハウスクリーニングをかけてもらうことで、家は見違えるほどキレイになります。
弊社でお買い替えのお手伝いをさせていただいた売主さまには、ハウスクリーニングも無料で実施させていただいておりますのでご検討ください。
まとめ：不動産売却に関するお悩みをぜひお聞かせください
当ページでご紹介した売主さまのお悩みは、一例です。1つとして同じ不動産取引はなく、売主さま一人ひとりによってご意向も状況も異なる以上、お悩みも千差万別だと思っております。
このページや他のページで解消できなかった不動産売却に関するお悩みがあれば、ぜひイエツグまでご相談ください。売却「前」のお悩みについても、弊社スタッフが誠心誠意、ご対応させていただきます。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士