マンションから住み替えるために知っておくべき3つのこと!売却するときの注意点について

近年、マンションの成約価格はどんどん上昇しています。

需要が高まっているマンションを上手に売却し、新居を購入するためには、どんなことに注意すればいいのでしょうか?

マンションからの住み替えをご検討中の人のために、こちらでは以下の3つのお悩みをスッキリ解決いたします。

この記事でわかること
  • マンションを売却するときの注意点ってあるの?
  • マンションから戸建てに住み替えたいけど迷っている
  • 住み替えしたいけどマンションが売れないときはどうしたらいい?

本記事では、失敗しないためのマンションからの住み替え方法にフォーカスをあてていきます。マンションからの住み替えを考えている人は、ぜひ参考にしてみてくださいね!

イエツグくん
「マンションからマンション」「マンションから戸建て」色々な住み替えはあるけど、今住んでいるのがマンションだとすればぜひチェックしてみてね!
執筆者 丹拓也
執筆者 丹拓也株式会社イエツグ代表取締役
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

マンションから住み替えるために知っておくべき3つのこと


(引用 公益財団法人東日本不動産流通機構 )

2019年1月22日に公表された東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向」によると、中古マンションの成約年数は3年連続で37,000件以上と高水準を記録し、成約価格も6年連続で上昇しています。

これらのデータは、都市部だけでなくすべての地域で上昇しているため、全国的にマンションの需要が高まっていることがわかります。

マンションを高値で売却できるチャンスが到来している今、できるだけ高値で売却して新生活の資金に充てるためには、以下のことに注意する必要があります。

  • 住み替えの進め方を決める
  • 住み替えコストを把握する
  • 住み替える理由を再確認する

まずは、上記のポイントについてそれぞれ詳しく紹介してきます。

住み替えの進め方を決める

住み替えは、旧居の売却と新居の購入が必要です。

まずは、買い替えをどのように手続きを進めていくのか、決めていかなければいけません。住み替えするときの進め方は、以下の3通りです。

  • 売却を先に行う
  • 購入を先に行う
  • 同時進行で進める

住み替えを行う多くの人が、先にマンションを売って売却金をローンの支払いに充てる、いわゆる「売り先行」を選択しています。

しかし、売却金を支払いに充てても残債を清算で気ない場合は、住み替えローンを組むために「売り」と「買い」を同時進行で行うケースもあります。

売却金を支払いに充てたいのか、住み替えローンを組みたいのか、目的を考え住み替え計画を立ててみましょう。

住み替えローンのメリットとデメリットとは?適用要件をプロが解説

住み替えコストを把握する

住み替えに必要な費用は、新居の購入費だけではありません。マンションを売却するときも、新居を購入するときも、不動産取引に対するコストがかかります。

住み替えにかかる費用は、例えば次のようなものです。

  • 仲介手数料×2
  • 印紙税×2
  • 不動産取得税
  • 登記費用
  • 火災保険(任意)
  • 住宅ローンを借り入れるときの費用

一般的に不動産売買に必要な費用は、売却金の4%程度、購入にかかる費用は7~8%程度と言われています。売却金を新居の購入費だけに使ってしまわないよう、住み替えコストを把握しておきましょう。

住み替え(買い替え)にかかる費用を徹底解説!節約する方法とは?

住み替える理由を再確認する

「今よりも便利な暮らしがしたい」「ゆとりある快適な空間がほしい」など、たくさんの希望や夢を持って新しい生活を計画していることと思います。

しかし住み替えを計画していくうちに、家族の要望が増えすぎてしまい、結果として予算オーバーになってしまうことも少なくありません。

「どうせ住み替えるのなら良い家にしよう」と張り切るのはいいのですが、予算を超えた住み替え計画を立てると、返済が厳しくなってしまいます。

このような場合は、一度原点にかえって「なぜ住み替えたいのか」理由を再確認してみましょう。譲れない部分は何か家族の希望をピックアップし、その中から妥協すべきところを見つけてみることも大切です。

上記の3つのポイントについて、以下のページでより詳しく解説しています。家の買い替えで失敗しないための賢い住み替えする方法について知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

家の買い替えで失敗しないために必要な3つのこと

イエツグくん
焦って住み替えをするべきではないけど、マンションが高く売れるなら住み替えの好機といえるね!
ところで住み替えには、どれくらいの時間がかかるんだろう?

住み替えするならマンション売却のために早めに行動しておく


転勤や進学、親との同居など、様々な事情で住み替え計画を立てていると思います。しかし、住み替えるためにマンション売却しようと思っても、計画通りにマンションが売れるとは限りません。

マンションが売れ残ってしまうと、住み替え計画が大きく狂ってしまいます。できれば、余裕を持って売却活動ができるよう行動を起こしておくことが大切です。

もし仮に、想定期間より早く成約してしまっても、買主に事情を話して引渡し時期を待ってもらうこともできます。

では、売却期間の目安はどのくらいなのでしょうか?

マンションの立地や築年数によっても売却期間は大きく変わりますが、一般的に家の買い替えに必要な時間は以下の通りです。目安として参考にしてください。

  • 宣伝から成約まで 1~2カ月
  • 契約から引き渡しまで 2~3カ月

トータルすると、マンションを売りに出してから売却まで3~6カ月かかると言われています。具体的にどの程度の期間を要するのかは、売りに出してみなければわかりませんが、売りだした初日に売却できることはほぼありません。

このことから、遅くても引っ越ししたい日の半年前までには、住み替え計画を実行にうつしておきましょう。

イエツグくん
マンションを売り出しても、必ず予定通りに売れるとは限らないんだ。
売れないときの対策も考えておくことで、スケジュール通りの住み替えが叶うよ!

住み替えでマンションが売れないときの対策2つ

余裕をもった売却活動は必要になってくるものの、早めに計画を起こしても、なかなか成約までたどり着かないこともあります。

もし不動産会社に仲介を依頼しても、マンションが売れないと感じたら「買取にする」「賃貸に出す」ことも検討してみましょう。買取も賃貸も売却できないときの最終手段のひとつです。

マンション売却で後悔しないよう、売れない場合にとるべき2つの対策について理解しておくと安心です。

対策1.仲介をやめて買取にする

不動産会社に、”仲介”ではなく”買取”を依頼すると売却期間が短縮できます。

仲介は不動産会社に買主を見つけてきてもらう依頼内容ですが、買取は不動産会社にマンションを直接買い取ってもらうという方法です。不動産会社が買主となるため、仲介手数料がかかりませんし、広告や宣伝する手間も省けます。

しかし、買取は売却金から修繕費が差し引かれ、相場の6~7割程度になってしまうことも。「高く売りたい」と願っている人にはおすすめできませんが、「早く売りたい」と急いでいる人には有効的な売却方法です。

対策2.賃貸に出す

「買う資金はないけど賃貸なら住める」という人も少なくありません。もし当初定めた売却期間を過ぎてしまっても、売れる気配がないときは賃貸に出すことも検討しましょう。

入居者が決まれば、契約期間中は家賃収入が入ります。また売却時に必要な譲渡所得税を支払う必要もないため、節税対策として有効的です。

しかし、賃貸管理経験がないと入居者のクレーム対応に振り回されてしまうこともあります。また悪質な入居者出会った場合、不当に賃料減額請求されたり家賃を滞納されたりすることも。

そのため賃貸運営に不安を感じるときは、管理料を惜しまずに賃貸運営に詳しい不動産会社にマンション管理を委託しましょう。

イエツグくん
新居は、またマンションにするか?戸建てにするか?悩ましいところ…
ここからは両者のメリット・デメリットを見ていこう!

次に住み替えるなら?「マンションvs戸建て」どっちがいいの?


新居の居住形態はお決まりでしょうか?

「マンション生活から離れたい」

「ゆとりある戸建て生活を楽しみたい」

など、様々な思いを抱えながら新居を探しているのではないでしょうか?マンションか戸建てか決めかねている人のために、それぞれのメリットとデメリットをまとめました。

マンションのメリットデメリット

これまでと同じようにマンションに住み続けたい人のために、マンションのメリットとデメリット部分を比較してみます。

マンションのメリット
  • セキュリティが高い
  • 共有施設が利用できる
  • 老後に生活しやすい
マンションのデメリット
  • 管理費や修繕積立金がかかる
  • リフォームにも許可が必要

マンションでは、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティシステムが完備されているため、女性や高齢者、お子さんもも安心して生活することができます。万が一鍵を閉め忘れても、エントランスで自動的にロックがかかるため、外部の人間の侵入を防ぐことが可能です。

また、マンションの共有施設が自由に利用できるという点も魅力的です。代表的な共有施設には「ゴミ置き場」「宅配ボックス」「ゲストルーム」「コンビニ」などがあります。最近では「保育園」「フィットネスルーム」「シアタールーム」など、独自のサービスを展開しているマンションも。自分にあった共有施設を選んでみるのも楽しそうですよね。

一方で、マンションは管理費や修繕積立金が必要です。一つの建物をみんなで管理するため、戸建てに比べると毎月の負担が大きくなってしまいます。さらに、集合住宅なので専有部分であってもリフォームを行うときは管理組合の許可が必要などの点もデメリットとして挙げられるでしょう。

戸建てのメリットデメリット

今度はマンション生活から一変し、戸建て住宅を新居としたい人のため、メリットとデメリットをまとめました。

戸建てのメリット
  • 土地を所有できる
  • 管理規制がない
  • 駐車場代がかからない
戸建てのデメリット
  • セキュリティ面が脆弱
  • 町内会の付き合いがある

土地には耐用年数がなく、年月が経過しても価値が下がることはありません。そのため、建物の資産価値がなくなっても、更地として売却したり賃貸運用したりすることが可能です。また、管理規制がないため、好きなタイミングでリフォームやリノベーションができます。庭が広ければ何台でも駐車してもよく、車を所有している人にとって「駐車場代がかからない」という点は嬉しいメリットですよね。

一方で、戸建てはマンションと比較するとセキュリティ面が脆弱です。はじめからセキュリティシステムが完備されているマンションとは違い、自分で防犯カメラを設置したりピッキング対策を考えたりしなければいけません。

また町内会との付き合いが出てくるという点もデメリットのひとつです。町内会費の徴収や行事への参加させられるなど、人付き合いが苦手な人にとっては苦痛に感じることもあります。

自治会費・町会費とは?不動産購入時に知っておくべき知識

このように、マンションも戸建ても一長一短。「どちらがいい」のではなく「どちらが合っているか」を考えてみてください。自身の生活スタイル合った居住形態を選択し、快適な新生活をスタートさせましょう。

まとめ

近年、マンションの需要が高まってきているため、高値で売却できるチャンスが増えました。お得に住み替えるためには、チャンスをモノにできるよう、しっかりと計画をたてていきましょう。

住み替えには意外と時間がかかります。引っ越し予定日から逆算し、いつ頃から住み替え計画を実行すべきか、家族で考えてみてください。

弊社イエツグでは、お客さまの事情を考慮した住み替え計画をご提案しております。マンション売却とマンション購入どちらのご相談でも対応いたします。

マンションからの住み替えをご希望であれば、ぜひイエツグまでご相談ください。

監修者 亀梨奈美
監修者 亀梨奈美大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
機関紙から情報サイトまで不動産ジャンルのあらゆる文章を執筆・監修。