「省エネ基準に合わない家は、もう売れないの？」という不安を抱えていませんか。2026年の今、法律が変わったことで「冬に寒く、夏に暑い家」は非常に売れにくくなりました。性能が低い家は、買う人が損をしてしまう仕組みに変わったからです。しかし、正しく対策をすれば、古い家でも納得のいく価格で売却することは可能です。この記事では、最新のルールをやさしく解説し、あなたの家の価値を守る具体的な方法をお伝えします。最後まで読めば、売却で大損しないための正しい進め方がはっきりと分かります。
目次
まずは結論！2026年の不動産市場で「選ばれる家」と「売れ残る家」の決定的な違い
2026年の不動産市場では、建物の「燃費（省エネ性能）」が家の価値を左右する最も重要な基準になりました。今までは立地や広さだけで決まっていましたが、現在は「省エネ基準に合格しているか」が大きな分かれ道です。買主の選び方が変わったことで、売れる家と売れ残る家の格差はこれまで以上に広がっています。
- おトクな家：省エネ基準に合格しており、買った人が「減税（住宅ローン控除）」をたっぷり受けられる家。
- 損をする家：性能が低く、買った人が「減税」を一切受けられず、光熱費も高くつく家。
- 安心な家：性能がどれくらい良いのか、証明書できちんと「見える化」されている家。
性能が低い家をそのまま売ろうとすると、数百万円単位の値引きを要求されるのが当たり前の時代です。市場の変化を無視せず、今の自分の家がどちらのタイプに当てはまるかを知ることから始めましょう。
買主の税金還付が0円に？省エネ基準に合わない家を襲う「2つの損」
2026年から、省エネ性能が低い家を買うことは、買主にとって「非常に高い買い物」を意味します。性能が悪い分、国からのサポートが受けられず、日々の生活費も膨らんでしまうからです。売主が理解しておくべき、買主が感じる「2つの大きな損」について解説します。
1.【税金の壁】基準を満たさない家は、買主の減税額が「最大210万円」も減る
2026年に入居する場合、省エネ基準に合格していない中古住宅は、住宅ローン控除が原則として受けられません。性能が良い家なら、10年間で最大210万円ほどの税金が戻ってきますが、不合格の家は0円です。買主から見れば、あなたの家を買うだけで「210万円のボーナスを捨てる」のと同じことになります。この金銭的なデメリットを埋めるために、買主は販売価格から同等の金額を値引くよう要求してきます。減税制度が使えないことは、古い家の売却において最も大きな足かせとなっているのが現状です。
2.ローンが組めない？フラット35などの「融資の審査」が通らないリスク
代表的な住宅ローンである「フラット35」では、省エネ基準に合格していることが融資の必須条件になりました。基準を満たさない古い家は、そもそも銀行からお金を貸してもらえない「融資不適格」となるケースが増えています。ローンが組めない家は、現金で買えるごく一部の人にしか売れず、価格を大幅に下げないと買い手が見つかりません。家を売りたくても、買いたい人がお金を用意できないという、最も避けたい事態が起きています。特に築30年を超える戸建ては、この融資の壁に真っ先に突き当たると覚悟しておくべきです。
3.光熱費の格差が資産価値に直結！2026年の買主が真っ先にチェックする項目
電気代やガス代が高騰している今、買主は「この家は冬、何度まで冷え込むか」を真剣に確認します。断熱性能が低い家は、エアコンを一日中つけていても暖まらず、光熱費が最新住宅の2倍以上かかることもあります。「住んでから生活費でお金が飛んでいく家」は、今の賢い買主からは真っ先に拒否される対象です。物件情報に省エネ性能のランクが表示されるようになった今、冷暖房の効率の悪さは隠し通せません。快適さと経済性の両面で劣る家は、市場で全く相手にされなくなりつつあります。
あなたの家は「住宅ローン控除」の対象ですか？イエツグの無料インスペクションで性能を正しく判定しましょう。
【ルールの変更】「とりあえずリフォームして売る」が通用しなくなった理由
これまでのように、見た目だけを綺麗にして売る手法は、2026年の不動産市場では通用しません。法律が厳しくなったことで、リフォームそのものに大きな制限がかかるようになったからです。古い家を直して高く売ろうと考えているなら、知っておかないと後悔するルールの変更点をお伝えします。
1.「大規模なリフォーム」に許可が必要になり、古い家が直せなくなる衝撃
2025年4月から、古い木造住宅を大きく直す際にも、役所への詳細な申請（確認申請）が必要になりました。特に「再建築不可」と呼ばれる、今の法律では建て替えられない家は、この申請が通りません。つまり、再建築不可の古い家を「新築同様にフルリフォームする」という裏技が完全に使えなくなりました。「直して住む」という選択肢が奪われた家は、資産価値が土地の値段以下にまで暴落する危険があります。法的に修繕の自由がなくなったことは、古い家をお持ちの方にとって非常に重いニュースです。
2.「中身の証明」がないリフォーム物件は、2026年には高く売れない
壁紙を張り替えただけの「見た目だけリフォーム」は、今や買主から最も警戒される物件です。買主が知りたいのは「壁の中に断熱材がしっかり入っているか」という、目に見えない性能の部分だからです。性能を客観的に証明できる書類がない限り、どれほど外見を綺麗にしても高値で売ることはできません。せっかく数百万円かけてリフォームしても、省エネ証明書がなければ買主の減税は0円のままです。売却前にリフォームを検討するなら、必ず「合格証明書が発行できるか」を最優先で確認してください。
3.リフォーム業者の査定が厳格化！「直せないリスク」を価格に反映
不動産業者が家を買い取る際も、2025年の法改正に合わせた新しい構造基準で厳密に査定を行います。昔の基準のままでは「直して売るコスト」が高すぎるため、買取価格は以前よりも一段と安くなっています。「古くてもリフォームすれば大丈夫」という楽観的な考えは、2026年の市場では通用しません。最新のルールに合格させるための工事費を、誰が負担するのかというシビアな交渉が査定現場で起きています。業者の査定額が急落している背景には、こうした法律の壁があることを理解しておきましょう。
諸費用を抑えて、売却利益を最大化しましょう。イエツグなら仲介手数料は定額182,900円です。売却×仲介手数料定額制の詳細はこちら
あなたの家を「売れる物件」に変える！2026年にやるべき3つの対策
法改正の影響で「自分の家はもう売れない」と諦める必要はありません。最新のルールを逆手に取り、買主が安心できる準備を整えれば、価値を落とさず売ることができます。大切なのは、買主の不安を売主側で先回りして解消してあげるという「おもてなし」の視点です。費用を抑えつつ効果が出る、3つの逆転策を紹介します。
1.「省エネ証明書」を数万円で取得する！それが買主への200万円のプレゼント
売却を始める前に、専門家に依頼して「住宅省エネルギー性能証明書」を手に入れておきましょう。この紙が一枚あるだけで、買主は最大で200万円を超える税金のキャッシュバックを受けられます。あなたが数万円の費用で証明書を用意すれば、買主にとっては「実質200万円引き」と同じ価値になります。証明書がない家との圧倒的な差がつくため、同じエリアのライバル物件を抑えて、すぐに成約に結びつきます。大幅な値引きに応じるよりも、証明書を準備するほうが、あなたの手元に残る現金は確実に多くなります。
2.「内窓（二重窓）」をつけるだけ！最も安く性能を合格レベルにする方法
壁を剥がすような大掛かりな断熱工事が難しいなら、今ある窓の内側に「内窓」を設置してください。家の熱の半分以上は窓から逃げるため、窓を二重にするだけで家の省エネランクは劇的に上がります。内窓リフォームは工事も一日で終わり、補助金も活用できるため、驚くほど低コストで「合格」を狙えます。「冬でもポカポカする家」という価値は、内覧に来た買主の心を強く掴みます。見た目の派手さよりも、窓の性能に予算を回すことが、2026年に家を売るための賢い戦略です。
3.「FP」に相談して、いつ売るのが一番おトクかを数字で判断する
「今すぐ安く売る」のと「おカネをかけて直して売る」のでは、どちらが良いかは家の状況によります。リフォーム代を回収できそうにないなら、さらに法律が厳しくなる前に、早めに手放す勇気も必要です。将来の修繕費や税金を考え、最終的にあなたの財布に一番お金が残る方法を選びましょう。この判断を下すには、不動産屋の勘だけでなく、ファイナンシャルプランナーによる正確な計算が欠かせません。イエツグでは、家計全体のバランスを見ながら、あなたに最適な「出口戦略」を無料で提案しています。
売るか、直すか、持ち続けるか。FPと一緒に「お金の地図」を作って冷静に判断しましょう。
省エネ義務化後の不動産売却で、よくある悩み（Q&A）
最新のルールについて、売主様から実際によくいただくお悩みにお答えします。2026年の厳しい市場環境の中で、どのように立ち回れば良いか、プロの知恵を参考にしてください。正しい知識を持つことで、買い叩かれるリスクを減らし、納得のいく取引ができるようになります。
Q1.築30年の古い家ですが、今さら性能を上げることはできますか？
答えは「できますが、早めの診断が重要」です。窓の二重サッシ化や給湯器の交換など、生活を続けながら数日でできる工事だけで、省エネ基準をクリアできるケースは多いです。ただし、家の土台や柱が傷んでいる場合は、補強だけで多額の費用がかかり、元が取れないこともあります。まずは専門家の建物診断（インスペクション）を受け、いくらかければ基準をクリアできるかの「見積もり」を出しましょう。その金額を見てから、直して売るか、更地にして売るかを決めるのが最も失敗の少ない手順です。
Q2.買主から「古いから性能が悪い」と大幅な値引きを言われたら？
「住宅ローン控除が受けられない分（最大150〜200万円ほど）」を、交渉の目安にしてください。それ以上の無理な値引きには、周辺の似たような物件の価格データを見せて、冷静に断りましょう。もし売却前に「性能証明書」を取得していれば、買主は減税を受けられるため、そもそも値引きの理由がなくなります。買主が突いてくる弱点を事前に潰しておくことが、希望の価格で売り抜くための最大のコツです。根拠のない価格競争に巻き込まれないよう、あなたの家の「客観的な価値」を数字で用意しておきましょう。
Q3.これから数年待てば、もっと補助金が増えて有利になりますか？
残念ながら、待てば待つほど不利になる可能性が高いといえます。国は2030年に向けて、今よりもさらに厳しい省エネ基準（ZEH水準）を導入することを既に決めています。今の基準をギリギリ満たしているだけの家は、数年後には再び「低性能な家」として価値が下がってしまいます。また、法改正の影響が市場に広まるにつれ、性能の低い家の価格はさらに下落していくと予想されます。「いつか売ればいい」と先延ばしにせず、ルールが大きく変わった今、すぐに対策を練り始めることが資産を守ることに繋がります。
まとめ：2026年は「性能の証明」が家の価値を決める。イエツグと一緒に賢い売却を
2026年の不動産売却は、もう立地や築年数だけで決まる甘い時代ではありません。省エネ基準に合格しているという「家の証明書」があるかどうかが、売れる価格とスピードを支配しています。住宅ローン減税の廃止や古い家のリフォーム制限といった変化を正しく知り、先回りの準備をした人だけが成功します。証明書の取得や窓の断熱、あるいは潔い早期売却など、あなたに最適な方法を一緒に考えましょう。私たちイエツグは、仲介手数料定額制と専門的な建物診断で、あなたの家を「売れる物件」に変えるお手伝いをいたします。法改正の波に飲まれて損をする前に、まずは一度、気軽に相談することから始めてみてください。
あなたの家の「今の価値」と「将来のリスク」を知りましょう。イエツグへの無料相談はこちらから。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士