空き家は管理が必須!トラブルを防止する管理方法とは?

空き家の管理には、費用も労力もかかります。面倒になり、ついつい空き家を放置してしまっている方も少なくないのではないでしょうか?しかし空き家は管理しないまま置いておくと、実質的な増税やご近所トラブルなど、リスクがどんどん膨らんでいってしまいます

空き家のトラブルを回避するには、何よりも計画的な管理が大切です。今回は、大きなトラブルを回避できる空き家の管理方法をご紹介します。

この記事でわかること
  • 空き家管理が必要な理由
  • 空き家管理で重視したいポイント
  • 空き家を管理する方法3選
  • オススメの空き家管理会社3選
執筆者 丹拓也
株式会社イエツグ代表取締役
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士
イエツグくん
相続などで手に入れたまま、ついつい放置しっぱなしになっちゃう空き家。
そのままほったらかしにしておくとどうなっちゃうの?

空き家の「管理」が必要な3つの理由

空き家を管理せずに放置しておくと、さまざまな面におけるデメリットが発生します。

将来的には、資産価値の低下を含む金銭面の問題だけでなく、法律的な罰則を含むトラブルにまで発展してしまう可能性もあるのです。

管理が必要な理由1. 資産価値が下がる

空き家のまま放置されていると、人が住んでいる家に比べ傷みが激しくなり、資産価値が下がりやすくなります。

庭の雑草や壁を覆うツタなどで外観が荒れるだけでなく、雨漏りやカビ、床下のシロアリなど、建物そのものに大きなダメージが生じる危険性も少なくありません。

管理が必要な理由2. 税金が上がる

管理されずに放置され続けた空き家は、不動産に係る税金が大きく上がってしまう場合があります。

平成27年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、一定の条件を満たした空き家を「特定空き家」とし、行政指導の対象となります。

その指導に対して持ち主が適切な対応を取らない場合には、固定資産税などを減免する「住宅用地特例」の対象から除外。固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍までアップする可能性があります。

管理が必要な理由3. 犯罪や事故の防止

管理を受けない空き家は外観の傷みが早く、周囲の景観を損ねるようになるでしょう。するとその地域に住む住民から不満を集めやすくなり、ご近所トラブルにつながる場合があります。

さらに空き家が倒壊・破損を起こし、それにより周囲のモノや人に危害を与えてしまうと、その責任は空き家の所有者が負わなければなりません

また人が住んでいない空き家は、不審者の出入りや放火といった犯罪行為の対象になりやすくなるため、重大な犯罪のきっかけとなってしまうリスクも高まるのです。

イエツグくん
空き家は放っておくと大変!
しっかり管理したいけど、何をすればいいんだろう?

空き家管理のポイントは「継続性」

家の管理を行う方法はいくつかありますが、抑えておきたいポイントは共通しています。そしてこれらのポイントは「継続」することが大事。まずは、具体的にどんな方法で空き家を管理するべきか把握していきましょう。

管理のポイント1. 換気と通水

第一に気をつけたいのは「換気と通水」です。

人が住まない家は傷みが早いと言われます。代表的な理由のひとつに挙げられるのが、換気されずに室内の空気がよどむためです。

換気されずに室内の空気が循環されないと、湿気やホコリを多く含んだままの空気が部屋に残り続けてしまいます。その結果、室内のいたるところにカビを発生させ、湿気と含んだホコリが壁や柱などにこびりついてしまうのです。

また、空き家で傷みやすい場所に水回りが挙げられます。定期的に通水しておかないと水道管がさびてしまい、水道からきれいな水が出なくなることも。さらには使われない給湯設備もさびやすくなり、故障しやすくなってしまうでしょう。

管理のポイント2. 雨漏りチェック

雨漏りのチェックは、資産価値を下げないために非常に重要なポイントです。

雨漏りは家全体にカビを繁殖させてしまうため家の傷みが進み、倒壊や破損といった事故を引き起こしやすくなります。

また小さな雨漏りを放置しておいた結果、雨漏りの範囲が広がり屋根全体が腐ってしまうという場合もあります。家に致命的な傷みを引き起こしてしまうため、雨漏りを確認できたらすぐにでも対処しましょう。

管理のポイント3. 室内の掃除

室内の掃除もしっかりと行っておきましょう

汚れが放置された壁や畳は傷みが進みやすく、また汚れが落ちにくくなります。壁紙が汚れただけなら張り替えればよいですが、長期間の汚れ放置は奥まで傷みを進行させてしまう場合も少なくありません。

また傷んだ畳は交換にも費用がかかるため、空き家を誰かに譲る際に余計な出費がかかってしまいます。

汚れを定着させないためにも、畳は掃き掃除とから拭き、板の間やフローリングは水拭きをしっかり行い、水気が残らないように換気して乾かしておきましょう。

管理のポイント4. 外観の手入れ

外観の手入れも空き家の管理には重要です。

壁にツタが張り巡らされ、庭が荒れ放題となった家は景観を損ね、特定空き家に指定されるきっかけにつながります

また荒れている家には人が立ち入る気配がなくなるため、不審者の住み着きや出入りにつながる恐れもあります

景観を損ねて不審者などを呼び込まないためにも、壁に伝うツタははがし、伸びすぎた庭木はしっかり剪定しましょう。

イエツグくん
空き家を管理する方法はいろいろ!
自分にぴったりの方法を選んでみよう!

空き家を管理するための3つの方法

空き家を管理する方法は、大きく次の3つの方法に分類されます。

それぞれ対応範囲やサービスの特徴などに違いがあるので、自分の空き家にはどの方法が適切なのかしっかり比較しましょう。

空き家管理方法1. 自分で管理する

空き家を持っている人が選ぶもっとも多い管理方法は「自己管理」です。外部に支払うコストが必要なく、好きな時に好きなだけ管理できるメリットがあります。

自己管理はスケジュールの調整に注意!頻度は最低月1回

自己管理は、自分の都合に合わせて自由に管理日程を調整できる反面、うっかり忘れてしまったり後回しにしてしまったりと、管理がおろそかになる危険性があります。

あまり期間を開けすぎると家の傷みが進むため、手入れのスケジュール管理には注意。最低1か月に1回、換気や通水を行いましょう

また雨漏りや屋根瓦の破損などのトラブルが発生した場合には、自分で業者を手配しなければなりません。費用が安く済むのと引き換えに対応の手間が増える点は、十分に理解しておきましょう。

空き家管理方法2. 防犯会社に依頼

セコムなどの民間住宅の監視サービスを行う防犯会社の一部では、空き家管理もサービスメニューとして扱っています

防犯会社による管理の対応範囲

防犯会社の空き家管理は、メインサービスであるホームセキュリティへのオプションメニューとして設定されています。

家の外観の見回りや投函物の回収といった最低限のプラン、室内・屋外の清掃などの別プランなど、いくつかのメニューを組み合わせられます。

防犯会社に依頼する費用

防犯会社の空き家管理は、メインサービスであるホームセキュリティに加入する必要があるため、数万円の初期費用と、5,000円前後のホームセキュリティ月額利用料がかかります。

さらにオプションメニューとして見回りと投函物回収といった基本メニュー、宅内の見回りや掃除といった追加メニューは別料金であるため、管理専門の会社よりも割高になりやすいでしょう。

ただし不審な解錠や侵入があった場合には即座に見回りをしてくれます。また盗難などの被害に対する保険が掛けられるため、治安が悪い地域では非常に有効なサービスです。

空き家管理方法3. 管理会社に依頼

一定の費用が必要となるものの、安心して空き家管理を任せられるのが管理会社です。遠方の実家が空き家になったケースなど、めったに訪れない空き家の管理に利用されるケースが中心です。

管理会社による管理の対応範囲

管理会社による空き家管理は、以下のような対応を依頼できます。

空き家管理の対応範囲
  • 通気、換気
  • 水回りの確認と清掃
  • 雨漏りの確認
  • 庭の確認
  • ごみ処理
  • 郵便物などの整理、ポスト清掃

管理会社によって細かいメニューには差があります。しっかり管理してくれる会社なら近隣へのあいさつや看板の設置、クレームの一時対応などまで対応してくれるため、トラブルのたびに空き家を訪れる必要はありません

管理会社に依頼する費用

管理会社への依頼は、見て回るだけで格安管理からしっかりとした屋内管理まで、管理の頻度や範囲に応じて価格がまちまちです。

月1回の見回りなら、基本的なメニューをすべて含んで5,000円程度。見回りの回数を増やすなら、月4回程度で15,000~20,000円前後の管理会社が多いようです。

イエツグくん
お願いするなら空き家管理会社が安心!
オススメの空き家管理会社を紹介しちゃうよ。

空き家の管理会社3選

個人での管理が難しい際にはぜひとも管理会社を利用しましょう。

空き家管理の会社を探すなら、管理実績が豊富な会社から選ぶのがオススメです。

管理会社1. アレップス

引用:株式会社アレップス

空き家の長期間管理はもちろん、出張や転勤といった短期間にも対応する多くのプランが揃っています

また害虫駆除、相続の際の税務相談、解体工事の手配など、空き家に関するさまざまな問題・課題に対応。空き家で困ったらまず相談してみたい管理会社です。

管理会社2. タウンハウジング

引用:タウンハウジング

アレップスと同じタウングループの管理会社です。

空き家として管理するだけでなく、賃貸物件、売買物件としての活用も視野に入れた幅広い対応が強み。将来的に空き家を利用する予定がないなら、運用もあわせて相談してみるとよいでしょう。

管理会社3. NPO法人 空家・空地管理センター

引用:NPO法人 空家・空き地管理センター

空き家管理に興味はあっても「外注は高額で頼みにくい」というならこちら。外観のみ目視の100円管理は業界最安値クラスの安心料金です。

要望に応じて、屋内見回りやポスト清掃などのオプションメニューも利用可能。最大月4回見回りのしっかりとしたメニューもありますので、細かい注文があるオーナーはぜひ相談してみるとよいでしょう。

空き家の管理が難しいときの対処法

空き家を管理する方法はいくつもありますが、それぞれ手間や費用が必要です。

管理に必要な労力や出費を負担できない、また将来空き家を使う予定がないようなら、利益が出るような形での空き家の処分を検討しましょう。

管理ができない場合の対処法1. 建物ごと売却

管理が難しい物件を処分する方法のうち、最も実現しやすいものが建物ごとの売却です

空き家は一般的な不動産物件と比べ売りにくい傾向にあるため、空き家売却に強い不動産会社に仲介を任せるのがよいでしょう。

また買い手を探すのが難しい場合には、不動産会社そのものに売却する「不動産買取」がおすすめです。

不動産買取の8つのメリット!デメリットも把握して失敗しない判断を

物件をリフォームし、戸建て物件として売り出すのを得意とする不動産会社では、物件の状態に合わせた買取を進めてくれます。

弊社イエツグでも、空き家の買取に対応しております。

さらに所有者様の負担ゼロで空き家をリフォームした上で、一般の方にご売却いただくプランもご用意しております。「賃貸物件としての運用が難しい」あるいは「そのままの状態では売れない」と思われる方も、ぜひご相談ください。

売却+リフォーム

管理ができない場合の対処法2 更地にして売却

老朽化した建物が邪魔になって売却しにくいようなら、更地にしてから土地として売り出すのも良いでしょう。

家屋がなくなるため住宅用地特例を受けられなくなりますが、使い勝手の良い更地としても売り出せば買い手が付きやすくなるケースもあります。

建物の解体には費用がかかりますが、空き家の解体費用に補助金を出す自治体も多いため、空き家に困っているようなら、一度市区町村の窓口まで相談してみるとよいでしょう。

管理ができない場合の対処法3. リフォームして活用

空き家を資産として活用する代表的な方法に、リフォームの実施による賃貸物件化があります。マンションよりも戸建ての人気が高い地域も多く、古い空き家でもある程度のリフォームを行うことで、賃貸物件として活用できる見込みがあります。

また大幅なリノベーションを行いビジネスに活用するのも良い方法です。更地にして駐車場にしてもよし。カフェやコワーキングスペースを運営するのもよいでしょう。

弊社イエツグが展開する空き家再生事業は、所有者様のリフォーム費用負担ゼロ。入居者募集から管理まで、全てお任せいただだけます。空き家の活用を考えておられるオーナー様は、ぜひご相談ください。

空き家再生事業

まとめ:空き家の管理にお困りの際はイエツグまでご相談ください

残念ながら、空き家の多くは管理が行き届いておらず、さまざまなトラブルを引き起こす要因となっています。

そういった問題にあわないためには、何よりも管理が大切。自分で管理が難しいようなら、防犯会社や管理専門の会社などに依頼し、空き家を安全で健全な状態に保ちましょう。

弊社イエツグでは使われていない空き家を有効に活用すべく「空き家買取」空き家を弊社負担でリフォームしたのちにご売却いただくプラン、そして「空き家再生事業」を展開しております。空き家の活用方法がわからない、空き家を活用して収益を得たいといったお悩みやご希望がございましたら、ぜひイエツグまでご相談ください。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。 イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。
監修者 亀梨奈美
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。株式会社real wave代表取締役。「わかりにくい不動産を初心者にもわかりやすく」をモットーに、機関紙から情報サイトまで不動産ジャンルのあらゆる文章を執筆・監修。

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