弊社イエツグは、多くの不動産取引を仲介してきました。「不動産」という大きな資産を購入するにあたり、どのような方でも大なり小なりの不安を抱えていらっしゃいます。
こちらのページでは、イエツグが見てきた買主さまの「不安」や「悩み」について解説・回答していきます。
目次
不動産購入時に発生しやすい不安1．「いくら現金が必要？」
不動産の代金については住宅ローンを借り入れる方が多いですが、不動産購入には現金もかかります。
不動産購入時に基本的に現金で支払う必要のある費用は、以下の5つです。
- ①手付金
- ②印紙税
- ③仲介手数料
- ④登記費用
- ⑤不動産取得税
- ⑥住宅ローンの借り入れ費用
- ⑦火災保険加入費用
- ⑧固定資産税・管理費・修繕積立金の清算金
これらの費用の総額は、不動産購入金額の10～15%ほどにも及びます。ただ不動産購入にかかる諸費用は、節約も可能です。
ここから各費用がどういった費用なのかというポイントと、節約する方法について解説いたします。
手付金とは？
手付金とは、不動産の売買契約時に買主から売主に支払われる費用です。一般的には、物件価格の5～10%ほどとなります。
たとえば、3000万円の物件の購入で、手付金として150万円を支払った場合、物件引き渡し時に支払うのは差額の2850万円となります。手付金を除いた残代金については住宅ローンによる融資が受けられますが、手付金は現金で支払います。
手付金は、売主、買主の都合により契約が不成立になったときの「違約金」にもなります。そのため、手付金を支払うことは避けられず、金額についても一定の額が求められるのです。
印紙税とは？
印紙税とは、不動産の売買契約書に収入印紙を貼付することで納税する税金です。
残念ながら、印紙税については節約が難しいといえるでしょう。
なぜなら、国税庁によって印紙税の課税額は以下のように定められているからです。
（出典：国税庁）
ただし、2020年現在、2020年3月末までは上記表の軽減税率が適用となります。軽減税率の適用期限は延長になる可能性もありますので、上記、国税庁リンクにて随時ご確認ください。
仲介手数料とは？
仲介手数料とは、不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料は、法律によって下記の「上限額」が決められています。
不動産購入にかかる諸費用の多くを占める仲介手数料ですが、節約するには不動産会社を選ぶ必要があります。
というのも、仲介手数料は申し上げたとおり法律で「上限額」しか定められていません。下限額については決まっていませんので、上限額さえ超えなければ不動産会社の一存で仲介手数料を決めることができるのです。
とはいえ、どの不動産会社もできる限り多くの手数料を受領したいわけですから、仲介手数料は”上限額＝定額”のような状態になってしまっているのが現実です。
ただ最近では、この「常識」を変えて企業努力によって仲介手数料を安くしよう！還元していこう！という不動産会社が見られるようになってきました。イエツグもまた、そのような不動産会社の1つ。弊社では、物件価格に関わらず、仲介手数料を定額182,900円（税別）としています。
さらにイエツグでは、弊社仲介による物件をご購入いただいた買主さまへの”仲介手数料無料+最大55%キャッシュバック”キャンペーンをおこなっています。
たとえば、3000万円の物件を購入したときの仲介手数料の上限額は96万円（税別）ですが、これが無料になるとともに最大52.8万円のキャッシュバックを受けることができます。
「あまり現金が用意できない」「購入にかかる諸費用を抑えたい」という方は、ぜひイエツグによる仲介をご検討ください。
登記費用とは？
不動産購入における登記には、2つの種類があります。
・所有権移転登記
・抵当権設定登記
不動産の所有権を売主から買主に変える「所有権移転登記」については、買主の負担となるのが一般的です。
そして「抵当権設定登記」とは、住宅ローンを借り入れるときにおこなう登記です。
上記2つの登記費用は不動産によって異なりますが、登記をおこなってくれる司法書士への報酬を含めて20～30万円ほどでしょう。
決して安い費用ではないので「自分で登記したい」とおっしゃる方もいらっしゃいますが、不動産購入にかかる登記費用のうち大部分を占めるのは登録免許税です。
自分でおこなうことで数万円の節約にはなりますが、平日に役所に出向いたり、必要書類を準備したりする必要性があることを認識しておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を購入した後に自治体から納税通知書届いて納税します。売買契約や引き渡しと同時に納税するわけではないので、まずはこの点にご注意ください。
課税額は基本的に「固定資産税評価額×3%or4%」ですが、軽減税率が適用される場合がありますので以下の記事をご参照ください。
住宅ローンの借り入れ費用とは？
住宅ローンの借り入れにかかるのは、抵当権設定の費用だけではありません。
| 費用の内訳 | 費用の目安 |
|---|---|
| 印紙税 | 借り入れ額による |
| ローン手数料や保証料 | 3万円～40万円 |
「住宅ローンを組む」ということは金融機関を契約を交わすことになるので、売買契約と同じく印紙税がかかります。金消契約における契約書には、軽減税率は適用になりませんのでご注意ください。
また、借り入れには手数料や保証料がかかります。金額は借り入れ額や金融機関によって異なりますが、とくに保証料については、現金で支払うか、返済金利に上乗せするかで、借り入れ時の費用が大きく異なります。借り入れ時の現金の持ち出しをできる限り避けたい場合には、保証料は金利に上乗せするといいでしょう。
火災保険加入費とは？
購入した物件の火災保険加入は任意ですが、住宅ローンを借り入れる場合には必須条件となっていることもあります。
費用は物件や加入期間によって異なりますが、一般的な30坪ほどの戸建てで10年間10万円ほどが相場です。
固定資産税・管理費・修繕積立金等の清算金とは？
不動産は、継続的にかかる費用として固定資産税があげられます。またマンションであれば、さらに管理費や修繕積立金が別途かかるでしょう。
不動産の売主は、固定資産税なら1年分、管理費・修繕積立金なら1ヶ月分を前払いしているケースが多いので、物件引き渡しの日取りによって日割り計算した清算金を買主から売主に対して支払う必要があります。
たとえば、年間10万円の固定資産税が課税されるマンションを6月末日に引き渡すとすれば、売主に対して支払う清算金は半額の5万円です。
不動産購入時に発生しやすい不安2．「予算の決め方がわからない…」
「マイホームの予算は年収の5倍」なんてことも言われますが、年齢も貯蓄額も生活費も各世帯によって異なる以上、「年収の○倍」などと予算を決めてしまうのは危険です。
購入予算を決める際には、綿密なシミュレーションをおこなうことで不安の多くは解消されます。
まずは借り入れ可能額を調べてみましょう
多くの方は住宅ローンを借り入れて自宅を購入するでしょうが、借り入れ額には”限度”があります。
算出方法は上記記事で解説していますので、参考にしてみてください。
「借り入れ可能額」は「実際に返済できる額」ではない
注意が必要なのは、借り入れ可能だからといって必ずしも楽に返済できるわけではないということです。
・今後、生活費や教育費などがどう変わっていくか
・住宅ローンの返済以外に住まいにかかる費用はどれくらいか
・貯蓄はいつまでにどれくらい必要か
住宅ローンの返済は、35年など長期に及ぶものです。返済期間中には、収入が減ったり出費が増えたりすることも当然あるでしょう。そのため、上記のことを相対的に考え、無理のない返済計画のもと借り入れ額を検討しなければなりません。
住宅ローンアドバイザーやFPに相談を
住宅ローンは、固定金利なのか変動金利なのか、金利水準、返済期間などによって毎月の返済額は大きく変わってきます。「シミュレーションが必要」といっても、全ての条件を把握して反映させるシミュレーションを作るのはなかなか難しいものです。
そこで、「返済が不安」「予算が決められない」という方は、物件を選ぶ前に専門家に相談してみることをおすすめします。銀行員の方に相談してもいいですが、弊社イエツグにも住宅ローンアドバイザーやFP資格を有する担当者が在籍しています。『まずはお金の相談』だとしてもお話を伺いますので、ぜひお気軽にご相談ください。
不動産購入時に発生しやすい不安3．「この物件、本当に大丈夫？」
中古物件を購入するにあたり、家の劣化状況や設備不良についてはどんな方でも不安に感じるものです。
この不安を解消するには、購入前の”確認”を徹底するしかありません。近年、実施件数が増えている「住宅診断=ホームインスペクション」は、買主の不安を解消するために最も適した方法だといえるでしょう。
また購入後の不安を解消するためには、「既存住宅瑕疵（かし）保証」への加入もおすすめです。
ホームインスペクションとは？
ホームインスペクションとは、住まいの健康診断のようなものです。
2018年の法改正により、宅建業者（不動産業者）には、売主・買主に対するホームインスペクションの説明が義務付けられています。この法改正を受けたこともあり、近年ではホームインスペクションの実施を求める買主が増加傾向にあります。
目に見えない物件の欠陥や不具合を診断してもらうことは、買主の大きな安心となるでしょう。
ホームインスペクションの実施には5～10万円ほどの費用がかかりますが、イエツグが仲介させていただく売り物件には無料で実施しております。
既存住宅瑕疵（かし）保証とは？
既存住宅瑕疵（かし）保証もまた、弊社仲介の物件に無料で付帯させていただいているサービスの1つです。
瑕疵保証については上記記事で詳しく解説しておりますが、簡単にいえば、売買後に見つかった物件の瑕疵（かし＝欠陥や不備）の修繕金などを保証してくれる制度です。
基本的に、売買後も一定期間は売主が物件に関する欠陥や不備に対する修繕義務を負いますが、建物の「構造耐力上主要な部分」または「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵については瑕疵保証によって保険金が支払われます。買主はもちろんのこと、売主にとっても大きな安心となる制度です。
さらに、瑕疵保証に入っている物件は住宅ローン控除や登録免許税、不動産取得税の減税措置を受けられるということもあるので、買主にとって大きな付加価値となるのです。
まとめ：不動産購入に関するご不安をぜひお聞かせください
当ページでご紹介した買主さまのお悩みは、一例です。1つとして同じ不動産取引はなく、買主さま一人ひとりによってご意向も状況も異なる以上、お悩みも千差万別だと思っております。
このページや他のページで解消できなかった不動産売却に関するお悩みがあれば、ぜひイエツグまでご相談ください。購入「前」のお悩みについても、弊社スタッフが誠心誠意、ご対応させていただきます。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士