この記事でわかること
・登記を自分でする方法とは？
・登記を自分でする場合のリスク
・報酬を支払ってでも専門家にお願いした方がいいの？
不動産の登記は自分ですることもできるよ！
だけどその場合には手間や時間がかかることがあって、さらに一定のリスクもあるから注意が必要だよ。
執筆者 丹拓也
目次
中古物件や相続物件の登記は自分でできる
登記は自分の権利を守るためのもの
では、そもそもなぜ登記が必要なのでしょうか？ それは、不動産に関する権利関係を登記簿で公示し、第三者との関係でも確認できるようにするためです。登記の効果や第三者との関係は登記の種類によって異なるため、個別事情がある場合は法務局や司法書士に確認しましょう。 不動産を購入したり、相続したりしたとしても、登記をしていなければ自分が所有者だと他の人に主張することができなくなってしまいます。自分の権利を守るために、不動産登記する必要があるんですね。不動産の名義変更以外にも登記する機会がある
不動産の登記は、所有者変更に伴う名義変更のほか、不動産に関する様々なシーンで必要になります。＜こんなときは不動産登記が必要＞
不動産登記には、単独で申請できる登記と共同で申請できる登記の2種類があります。
例えば住所変更登記や建物滅失登記は、単独申請が可能です。一方、売買に伴う名義変更の場合は売主と買主の共同申請になります。
単独申請の場合は相手がいない登記なので、自分で登記したいと思ったら問題なくチャレンジできます。ただし共同申請の場合は相手の存在があるので、相手の理解がないと自分で登記をすること自体難しいこともあるので注意が必要です。
- 不動産の所有者が変わった→所有権移転登記
- 土地の地目を農地から宅地に変更した→地目変更登記
- 建物を新築した→表示登記・保存登記
- 不動産を担保にお金を借りた→抵当権設定登記
- 所有者の住所が変わった→住所変更登記
- 建物を取り壊して更地にした→建物滅失登記
法務局：不動産登記の申請書様式も公開されています。様式や添付書類は登記の種類によって異なるため、最新の案内を確認してください。
自分で登記する場合の基本の流れ
登記の流れ
1. 申請書を書く
2. 必要書類を集める
3. 登録免許税を支払う
4. 登記申請をする
5. 登記が完了したら登記識別情報（権利証）を受け取る
中古物件を自分で登記する流れ
- 所有権移転申請書
- 売買契約書
- 権利証
- 売主の印鑑証明書
- 買主の住民票
- 評価証明書
- 登録免許税（印紙で添付）
相続物件を自分で登記する流れ
- 所有権移転申請書
- 遺産分割協議書
- 死亡した方の出生から死亡までがわかる戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 不動産を相続する相続人の住民票
- 評価証明書
- 登録免許税（印紙で添付）
登記は自分でもできるけど、専門家に依頼する人が多いのはやっぱりデメリットやリスクがあるからなんだ。
費用面だけ考えるのではなく、自分で登記する場合と専門家に依頼する場合の違いについても知っておこうね。
登記を自分でする場合と専門家に依頼する場合の違い
自分で登記するデメリット
自分で登記する場合のデメリットをまとめてみました。自分で登記するデメリット
- 法務局に行くために会社を休む必要がある
- 役所で必要書類を集めるのに手間がかかる場合がある
- 不動産トラブルに巻き込まれる可能性がある
- 所有権移転登記を自分でおこなうための条件がある
1．法務局に行くために会社を休む必要がある
まず、法務局は平日しか業務を行っていないので、登記の申請や相談には会社を休んで行く必要があります。登記相談は予約制だったり時間が限られていたりする場合があるので、内容によっては数回通うことも必要です。 遠方に物件があって、その不動産を管轄する法務局まで出向く場合には、さらに時間を取られる上に多額な交通費がかかる可能性もあります。2．役所で必要書類を集めるのに手間がかかる場合がある
相続登記の場合は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本が必要です。昔の戸籍謄本は手書きで形式も今とは違うため、出生までのつながりを追うのが素人には難しい場合もあります。専門家に頼めば費用はかかりますが、全て代わりに取得してもらえます。3．不動産トラブルに巻き込まれる可能性がある
自分で登記をする場合、時間があるときにしようと思っていると危険です。 前所有者が、登記の名義がまだ自分にあることをいい事に物件を担保にお金を借りて抵当権を設定してしまうことも考えられますし、相続不動産の登記を怠っていると被相続人の債権者に物件を差し押さえられてしまう可能性もあるのです。 専門家に頼むとスムーズに確実に登記できるので、上記のようなリスクを回避できる可能性が高いといえるでしょう。4．所有権移転登記を自分でおこなうための条件がある
なんでもかんでも自分で登記できるわけではありません。 具体的には住宅ローンを利用時の所有権移転登記や抵当権設定登記であり、自分で登記することができないことがほとんどです。 個人間売買で住宅ローンを利用せずに、自分で登記をしようと考えている方は多いと思います。 しかし、住宅ローンを利用する場合は金融機関とのやり取りが発生し、不動産売買の安全を担保するためにも登記の専門家である司法書士に依頼することが融資の必須条件としている金融機関がほとんどです。 特に、低金利でおなじみのネット銀行は、抵当権の設定登記は銀行指定と公式で発表していることから、自分で登記することは諦めましょう。 不動産を取得する場合多くの方が住宅ローンを利用されます。 住宅ローンを利用する場合は所有権移転登記が必須であり、自分で登記手続きをしたくても、金融機関の規定により司法書士による登記申請が必須ということです。専門家に登記を頼むメリット・デメリット
簡単なようで、実は面倒な登記。「やはり自分で登記をするのが大変そうだな」と感じたら、登記の専門家として認められている司法書士にお願いすることをおすすめします。まずは、相談だけしてみてもいいでしょう。 専門家にお願いすると費用がかかるというデメリットがありますが、以下のようなメリットもあります。登記を専門家にお願いするメリット
- どんな内容の登記でもスムーズに対応してもらえる
- 戸籍謄本などの書類の取得を代行してもらえる
- 安心して取引ができる
1． どんな内容の登記でもスムーズに対応してもらえる
長年登記事項の変更をせず放置されていた不動産などの場合、実際は完済しているのに抵当権が抹消されていないなど、素人では現状の登記内容にどんな問題があるのかがわからないケースがあります。 司法書士にお願いすれば、実態を把握したうえで登記をしてもらえるので安心です。2．戸籍謄本などの書類の取得を代行してもらえる
相続登記の場合、被相続人が転籍を繰り返していたり、相続人がたくさんいたりする場合には、戸籍謄本の取得だけでも手間がかかります。司法書士は相続手続きに必要な戸籍謄本等を代わりに取得することが認められているので、あらゆる手続きを代行してもらえます。3． 安心して取引ができる
不動産は、非常に高額な取引。不動産会社や銀行を介さず売買をする場合には、相手が本当に信頼できる相手かどうかを見極めることが非常に大切です。 少し前に話題になった「地面師詐欺」のようなことも起こらないとも限りません。司法書士が立ち会うことで、トラブルになりそうな取引を未然に防ぐことができます。相続登記・住所変更登記は期限を確認
相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則として義務です。遺産分割が成立した場合は、その内容を踏まえた登記についても別の期限があるため、相続人同士の話し合いが長引くときは早めに専門家へ相談しましょう。
2024年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記をしていない場合も対象です。原則として2027年3月31日までの対応が必要になるため、「昔の相続だから関係ない」とは限りません。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる場合があります。
さらに、2026年4月1日からは、所有権の登記名義人の住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内の変更登記が義務になりました。2026年4月1日より前の変更で未登記のものは、原則として2030年3月31日までが期限です。正当な理由がない場合は5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
登記を自分で進める前に確認したいこと
- 売買、相続、住所変更、抵当権抹消など、登記の原因と種類
- 申請人が単独なのか、売主・買主など共同申請なのか
- 相続人、金融機関など関係者の協力が必要か
- 必要書類、登録免許税、管轄法務局、申請期限
申請書の様式や手続の案内は法務局の公式ページで確認できます。申請内容に不安がある場合や、相続人が多い、住所のつながりが複雑、住宅ローンを利用する売買などの場合は、法務局や司法書士に確認してから進めるのが現実的です。
不動産の登記を見直すには今がチャンス
もし長年登記をせずにいる不動産があれば、今が登記内容を見直すチャンスです。 とくに相続物件については、内容によって登録免許税の免税措置を受けることもでき、少ない負担で権利関係を整理できる可能性があります。 また近年は不動産価格が安定しており、空き家を有効活用した新たなビジネスモデルなども多数登場しているので、今なら条件の難しい不動産でもうまく売却できるかもしれません。まとめ：登記は自分ですることもできるが、確実性と効率性をもとめるなら司法書士に依頼を
「登記は自分でしたいけど自信がない」「自分でも簡単にできる登記なのかどうかを知りたい」とお悩みでしたら、法務局に相談する前にまずは不動産会社に相談してみるのも一つの手です。 弊社イエツグでも自分で登記をしたいと考えている方や、個人間・親族間売買をお考えの方などに、ご希望に合わせたサポートをさせていただいております。必要があれば、不動産に精通した司法書士をご紹介することも可能ですので、ぜひお気軽にお問合せください。 しかしながら、住宅ローン利用時に金融機関から、司法書士に登記の依頼をしてくださいと言われるケースが大半です。 不動産取引の費用を節約したい方が本記事を閲覧していただいているかと思います。 「住宅ローンを利用するので司法書士を利用しなければいけない、でも不動産取引における諸費用は節約したい！」 そういったお客様のニーズにお応えするために、インターネットに掲載のある物件購入時の仲介手数料は無料+売主報酬５５％プレゼント（キャッシュバック）もしくは仲介手数料定額18万2,900円（税抜）にてお手伝いしております。 不動産取引をしたいけど少しでもお得におこないたいという方は、是非一度お問い合わせください（匿名相談可）！
イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。
監修者 亀梨奈美
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