2022年度税制改正により、延長が決まった住宅ローン控除（住宅ローン減税）。今回の税制改正では2025年までの控除額や控除期間が決まっているものの、この間に減税規模が縮小されることも発表されています。
- いつまでに契約・入居すれば住宅ローン控除が受けられる？
- 減税規模が最大なのはいつ？
- 結局、いつマイホームを購入すべきなの？
目次
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は2022年以降も受けられる！
2022年度税制改正により、住宅ローン控除の適用期限が4年間延長し、2025年末まで受けられることが決定しました。
住宅ローン控除はいつまでの契約・入居すれば適用となる？
不動産は、売買契約を締結する日と実際に入居する日に一定の期間が空くのが一般的です。これは、中古住宅、新築住宅いずれにも共通します。
住宅ローンの適用期日「2025年末」というのは、居住を開始する日の期限。従って、たとえば2025年12月20日に契約し、2026年1月20日に入居した場合、現行制度のままでは住宅ローン控除の適用外となります。
住宅ローン控除の控除額が大きいのは2022年・2023年！
2025年末の入居まで住宅ローン控除が受けられるものの、2022年～2025年までの間に住宅ローン控除は縮小することが決まっています。
それでは、一体いつまでに入居すれば住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられるのでしょうか？
2024年から減税規模は縮小
住宅の取得等をして令和4（2022）年から令和7（2025）年までの間に居住の用に供した場合の住宅借入金等の年末残高の限度額（借入限度額）、控除率及び控除期間を次の通りにする。
出典：令和4年度税制改正大綱
上記の通り、原則的に2024（令和6）年を境に、住宅ローン控除の期間は「13年」から「10年」に短縮します。また、借入限度額も少なくなります。
しかしこれは「原則」であり、一定の省エネ性基準を満たす住宅や中古住宅はこの限りではありません。
省エネ基準を満たす住宅は2024年以降、借入限度額のみの縮小
2024年以降、借入限度額が「3,000万円」から「2,000万円」に。控除期間が「13年」から「10年」に縮小するのは、次のような認定住宅を除いた住宅です。
- 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）
- ZEH水準省エネ住宅
- 省エネ基準適合住宅
上記、省エネ住宅等もまた2024年以降、借入限度額は引き下がるものの、控除期間「13年」に据え置かれます。
2024年以降に建築確認を受ける一定の省エネ基準を満たさない住宅は要注意！
住宅ローン控除は2025年末まで適用となりますが、2024年1月1日以降に建築確認を受ける住宅の中でも、一定の省エネ基準に満たないものは住宅ローン控除の適用外となります。
たとえば、2023年12月27日に建築確認を受け、2025（令和7）年までに入居となれば上記表の下段の条件で適用となりますが、建築確認が2024年以降となれば、入居時期に関わらず控除額はゼロです。
中古住宅は2025年まで節税効果は変わらない
消費税が課税されない中古住宅は、2022年から2025年まで一律、借入限度額は「2,000万円」、控除期間は「10年」です。
2024年以降、減税規模が縮小することはありません。
結局どれだけ違う？「2022年」と「2024年以降」の減税規模の差
ここまでをまとめると、上記の通り。2024年以降、住宅ローン控除はこのように縮小します。消費税が課税されない中古住宅は、2022年から2025年まで、控除額は一律です。
一定の省エネ基準を満たさない一般住宅については、2024年以降、控除額ゼロ。住宅ローン控除の対象外となってしまうのです。
住宅ローン控除は2022年・2023年が最も減税規模が大きい
もうお分かりかと思いますが、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるには「2023年末までの入居」が期限。
2024年に縮小する住宅ローン控除は、現行では2025年までの制度。2026年からの減税規模、そして制度自体が継続するかは、今のところ定かではありません。
2022年にマイホームを購入すべき2つの理由
ここまでお伝えしてきましたように、住宅ローン控除の減税規模が最大となる期限は「2023年末」までです。
その中でも「2022年」にマイホームを購入すべき理由が2つあります。
1．住宅ローン金利が史上最低水準
2022年度税制改正で住宅ローン控除が縮小した背景には、住宅ローンを組んだほうが得をするという「逆ざや」現象があります。
そもそも住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入する人の金利負担を軽減する目的で創設された制度です。改正前までは、住宅ローンの年末残高の最大「1％」が控除されていましたが、近年のローン金利は変動で1％を大きく下回っています。つまり、実際に負担した金利分を上回る額の控除が受けられていたということです。
2021年12月には、auじぶん銀行が変動金利「0.289％」と史上最低水準を更新。住宅ローン控除が「0.7％」となったところで逆ざや現象が解消されていない今、まだまだマイホームを購入される方にとって住宅ローン控除は非常に大きな優遇制度だといえるのです。
2．インフレ・スタグフレーションが進んでいる
肌で感じている方も多いことと思いますが、最近では様々なモノの値段が上がっています。日本でもすでに見られている「インフレ」ですが、欧米諸国ではより顕著に現れています。
米国の消費者物価指数は、2021年11月、前年同月比で6.8％上昇しています。これは、約39年ぶりの高水準です。
厳密にいえば、今の日本はインフレというより「スタグフレーション」の傾向が強いといえるでしょう。スタグフレーションとは、賃金等は増えず、景気も低迷し、モノの価値だけが上がり続ける現象です。
世界的に見られるインフレやスタグフレーションにより、不動産の価格も今後、高騰していく可能性があります。通貨の価値もその分、高まれば問題ないわけですが、ここ数十年、賃金が上がらない日本において、現物資産である不動産を持っている“安心”というのは今後ますます大きくなるものと考えられます。
まとめ：住宅ローン控除の減税規模が最大なのは2022年と2023年！
住宅ローン控除の制度自体は2025年末まで延長しますが、2024年からは借入限度額、控除期間が引き下げられるため、減税規模が大きいのは2022年と2023年ということになります。
そして中でも、住宅ローン金利が史上最低水準であり、今後ますますのインフレやスタグフレーションが懸念される2022年がマイホームの買い時となる可能性は高いといえるでしょう。
弊社イエツグには、住宅ローンアドバイザーやFP資格の有資格者が在籍しています。お客様の状況をお伺いさせていただいた上で、住宅ローン控除制度をはじめとした支援策も踏まえて住宅購入のアドバイスをさせていただきます。
イエツグの仲介手数料は、無料+売主報酬５５％プレゼント（キャッシュバック）もしくは仲介手数料定額18万2,900円（税抜）にてお手伝いしております。どのような物件を購入しても仲介手数料が無料もしくは格安かつ定額ですので、住宅ローン控除の減税規模縮小による影響を最小限に留めることができます。
物件の購入を検討されているからは匿名にてお問合せ可能ですのでお気軽にご連絡ください。
