今後はコロナと共存していく「withコロナ時代」になるといわれています。
そんな時にマンションを購入する方の中には、新築マンションと中古マンションのどちらが良いのか？と迷っている方もいるのではないでしょうか。
結論からいうと、新築マンションよりも中古マンションをおすすめします。
その理由は3つあります。
- withコロナ時代でも新築マンションの価格は下がりにくい
- 中古マンションの価格は下がりやすい
- 中古マンションは格安でリノベーションして新築並みに戻せる
目次
withコロナ時代に中古マンションがおすすめな理由1．新築マンションの価格は下がりにくい
1つ目の理由は、新築マンションの価格は下がりにくいからです。
新築マンションの価格が下がりにくい理由は以下3点になります。
- 土地代と建築費が決まっているから
- 販売経費が下げにくいから
- 長期で売却しても問題ないケースがあるから
後述しますが、中古マンションの価格は値下げ交渉しやすいです。一方、新築マンションは上記の理由で価格は下りにくいため、中古マンションを購入した方がお得といえます。
土地代と建築費が決まっているから
まず、新築マンションは土地代と建築費がすでに決まっているために価格を下げにくいといえます。
新築マンションは、土地を買ってから建物が完成するまで2年程度はかかります。今売り出しているマンションは、2年ほど前に土地を買っているということです。
また、土地を買う段階では施工会社は決定しており、建築費用も施工会社と合意しています。つまり、今売り出している新築マンションや今後売り出す新築マンションは、土地代と建築費用を変えることはできないのです。
そのため、仮に新築マンションの相場価格が下がったとしても、利益を確保するためにはマンション価格を大きく下げるわけにはいきません。よって、新築マンションの価格は下がりにくいというわけです。
販売経費が下げにくいから
新築マンションを売り出すときは以下のような販売経費がかかります。
- モデルルーム設営費用
- 広告費用
- 営業スタッフの人件費
新築マンションは広告を大量に打つため、中古マンション売却時よりもはるかに広告費は高くなりがちです。また、営業スタッフも複数人モデルルームに滞在しているため、人件費も高額になります。
この販売経費は土地代や建築費と違い、今からでも抑えることは可能です。しかし、そうするとマンションは売りにくくなってしまいます。そのため、やはり販売経費を大きく落とすのは難しいため、利益確保のために新築マンション価格は大きく下げられないのです。
長期で売却しても問題ないケースがあるから
不動産会社によっては、コロナの影響を受けているものの経営には問題ない会社も存在します。そのような不動産会社は、多少販売が長引いてもさほど問題ありません。そのため、長期で売却することを覚悟して新築マンション価格を下げないケースもあるのです。
このように、構造的に新築マンション価格は下げにくいという特徴があります。もちろん価格が下がる物件もありますが、中古マンションに比べると価格は下がりにくいといえるでしょう。
withコロナ時代に中古マンションがおすすめな理由2. 中古マンションは値下げ交渉しやすい
2つ目の理由は、中古マンションは値下げ交渉しやすいという点です。
中古マンションが値下げ交渉しやすい理由は、次の2つです。
1．早く売りたいと思っている人が多い
withコロナ時代では、中古マンションの売主は早く売りたいと思っている人が多いと考えられます。
その理由は、コロナの影響で住宅ローンの返済が厳しくなっている可能性があるからです。コロナショックによって経済は大打撃を受けているため、収入が減っている方や失業した方も増えています。また、そのような方は今後も増えていくでしょう。
生活費の中で「住宅ローンの支払い」は大きな割合を占めるため、マンションの売却に踏み切る人は多いと考えられます。そして、住宅ローン支払いが厳しいという理由でマンションを売却する人は、「早くマンションを売りたい」と思っているはずです。
このような背景があるので、中古マンションの売主は値引き交渉に応じてくれる可能性が高くなるのです。その結果、中古マンションを安く買える可能性があります。
2．中古マンション売買時は値下げが多い
また、中古マンションを売買するときは、購入検討者から値引き交渉が入ることは多いです。
実際、売主も値引き交渉される前提で、売りたい価格よりも少し高く売り出すことが一般的なくらいです。
つまり、そもそも中古マンションは値引き交渉しやすい上に、前項のように購入者はさらに値引き交渉において有利になります。その結果、中古マンションを安く買えるチャンスがあるということです。
もちろん、売主によって事情が異なるため、一概に中古マンションの方が安く買えるとはいえません。しかし、新築マンションよりは「早く売りたい」理由が強くなるため、結果的に安く買えるチャンスは増えるでしょう。
withコロナ時代に中古マンションがおすすめな理由3．中古マンションはリノベーションできる
3つ目の理由は、中古マンションはリノベーションできるからです。
もちろん新築マンションでもリノベーションは可能ですが、やはり取得金額を考えると容易ではないでしょう。
つまり、格安で中古マンションを購入してリノベーションした方が、新築マンションを購入するよりもお得に「新築並みのマンション」が手に入るということです。この点については以下を解説します。
- 新築マンション価格と中古マンション価格
- リノベーションすることで新築並みになる
補足ですが、弊社イエツグでは「リフォーム付き売却サービス」もあります。
新築マンション価格と中古マンション価格
そもそも、新築マンション価格と中古マンション価格の差はどのくらいあるか？という点を見ていきましょう。
不動産経済研究所のデータによると、首都圏の新築マンション価格は2020年6月時点で平均6,389万円でした。
一方、レインズのデータによると首都圏の中古マンション価格は2020年6月時点で平均3,541万円です。
このように、新築マンションと中古マンションの価格差は約3,000万円もあるのです。中古マンションを購入して好きなようにリフォームしたとしても、おそらく新築マンションを購入することを考えればお釣りが来るくらいですよね。
リノベーションすることで新築並みになる
マンション一室をフルリノベーションする場合は、1,000万円前後で実現可能です。広さによっては、数百万円に抑えられるでしょう。
もちろん、どのような設備を導入するか？どのような素材を利用するか？という点や、広さによってリノベーション費用は変わります。ただ、一般的なマンションなら1,000万円前後あれば、室内は新築並みにリノベーションできます。もちろん、壁紙や床材の張替え、設備の交換など、局所的なものなら数十万円～数百万円で可能です。
つまり、「中古マンション価格3,541万円+リノベーション費用1,000万円＝4,201万円」で、室内が新築並みの中古マンションが手に入るということです。さらに、リノベーションであれば自分の好きな間取り、および設備を導入することが可能です。
まとめ：withコロナ時代は新築マンションより中古マンションがおすすめ
「新築マンションの価格は下がりにくい」「中古マンションの価格は下がりやすい」「中古マンションは格安でリノベーションして新築並みに戻せる」という3点によって、withコロナ時代は新築マンションよりも中古マンションをおすすめします。
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