住宅ローンの仕組みとは?金利の種類や返済方法などの疑問を一挙解決

マイホームを購入する時に多くの方が利用されている住宅ローン。しかし実のところ、内容や仕組みを正しく理解していない方も多いのではないでしょうか?

住宅ローンについての理解が不足していると、返済計画を上手く立てることができません。返済計画をきちんと立てなければ、住宅購入後もローンの返済で生活が苦しくなるケースや、家を手放さなければならなくなるリスクが発生します。

そこで今回は、住宅ローンの基本的な仕組みや種類についてわかりやすく解説していきます。

この記事でわかること
・住宅ローンの金利の種類
・住宅ローンの返済方法
・住宅ローンの借入先

この記事を読んでいただくことで、住宅ローンについて理解が深まり、マイホーム選びがスムーズに進むはずです。ぜひ参考にしてみてください。

イエツグくん
「住宅ローンなんてただの融資」と思ったら大間違い。
選択するローンによって、月々の返済額も総返済額も大きく異なるんだ。住宅ローンを組む人はぜひチェックしてみてね!
執筆者 丹拓也
執筆者 丹拓也株式会社イエツグ代表取締役
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

住宅ローンとは?まずは基本をわかりやすく解説!

住宅ローンとは、マイホームなどの不動産を購入する時に利用するローンのこと。マイホームの価格は数千万円ほどと高額なため、現金一括での購入は難しい場合が多いですから、住宅ローンを利用して借り入れたお金を毎月返済しています。

住宅ローンを利用できるのは、基本的に本人や家族が住むための物件を購入する場合。購入した物件はローンの担保になるため、万が一ローンの返済が滞った場合は借入先の金融機関に取り上げられてしまいます。

ローンの返済期間は、基本的に最長35年。毎月の返済額には、借り入れた額に利息を上乗せして返済しなければなりません。

借り入れ可能額の上限は、本人の年収や他の借入状況、借入期間によって決まる仕組みとなっています。

住宅ローンの借入可能額の計算方法をどこよりもわかりやすく解説!

また、住宅ローンを利用している人は「住宅ローン控除」を利用することで、所得税や住民税の負担が軽減できる場合があります。

住宅ローンを利用することで、自分の資産以上の物件が購入できるだけでなく、税制面でもメリットがあるため多くの方が利用されているのです。

住み替えで節税!住宅ローン控除の適用要件と5つの控除特例

住宅ローンには事前審査と本審査がある

住宅ローンを借りるためには、金融機関による審査に通過しなければなりません。

審査は、事前審査と本審査の2段階に分かれています。

事前審査と本審査の特徴は、金融機関によって次のように2パターンに大別されます。

1.都市銀行・地方銀行・信用金庫等

①事前審査

住宅ローンを利用する人の年収や職業、勤続年数や個人信用情報(クレジットカードなどの使用履歴やキャッシング残高など)など個人の担保力を審査します。

不動産会社を経由して事前審査をおこなった場合は、事前審査の段階で不動産の担保調査もおこなうことが多いです。

②本審査

売買契約書及び重要事項説明書に基づき、主に購入不動産の担保力を審査します。

  • 不動産の売買価格は適正か
  • 売主や取引関係者が反社会的勢力ではないか
  • 不動産が違法建築物ではないか
  • 担保力として著しく乏しい物件は無いか

以上の点を念入りに調査します。

不動産会社を経由して事前審査をおこなった場合、個人信用情報や物件の担保調査もおこなうため、非常に精度が高いです。

そのため都市銀行等では、事前審査を通過すれば本審査は99%承認されます。

残り1%の確率で不承認となってしまう例としては、不動産会社の調査ミスにより事前審査の時には把握できなかった物件の担保力を著しく欠く事項が発覚した・本人の退職・新たな借入などがあげられます。

2. 個人申込によるインターネット審査

事前審査は、住宅ローンを利用する人の年収や職業、勤続年数を自己申告してもらう簡易的な審査となります。3~4日ほどですぐに結果がわかることが多いです。

一方、本審査は、物件の売買契約後に行う本格的な審査。源泉徴収票など収入が確認できる書類だけでなく、過去の借入履歴からも本人の返済能力が入念に調べられます。

よってインターネット審査は、本審査の際に不承認となる可能性が高いといえます。

ネット審査は「楽」で「手軽」なのは確かですが、仮審査に通過した場合にも本審査に通過しない可能性が高いので注意が必要です。

また審査の基準や通過しやすさは、住宅ローンの金利や種類によっても異なるので、その点にも気を付けましょう。

イエツグくん
ここまでは住宅ローンの基礎知識。
ここからは、「変動」や「固定」といった金利タイプから詳しく解説するよ!

住宅ローンの金利には3つの種類がある

住宅ローンは、借り入れた額に利息を上乗せして返済しなければなりません。利息の金額を計算するときに用いるのが、金利です。

住宅ローンを選ぶときは、金利タイプの選択が最も重要といっても過言ではありません。

例えば3,000万円の住宅ローンを借り入れて、返済期間が35年だったとしましょう。

金利が0.5%の場合と1%の場合では、返済総額に約300万円もの違いが出ます(元利均等方式の場合)。金利の違いによる返済総額の差は、返済期間が長いほど大きくなります。

ボーナスや臨時の収入も利用して返済期間を短縮することで、金利の影響や利息の額を少なくできます。しかし住宅ローンを利用する方の約6割が返済期間を30年以上にしているため、金利選びはとても重要なのです。(※出展:住宅金融支援機構「2018年度 民間住宅ローンの貸出動向調査結果」)

住宅ローンの金利は全部で3種類。それぞれの金利タイプの違いを理解した上でどれか1つを選択する必要があります。

変動金利

変動金利は、返済期間中に金利が変動する金利タイプです。

金利は半年に1度、返済額は5年に1度見直されます。ただし返済額は、見直し前の最大1.25倍までしか上昇しない仕組みのため、返済額が急に大幅に上昇することはありません。

変動金利の最大のメリットは、借入当初の金利が低く設定されている点。2019年9月時点での変動金利の相場は0.45%前後と、固定金利に比べてかなり低く設定されています。

一方で、返済期間中に金利が上昇してしまった場合は、返済額に占める利息の割合が大きくなり元金が減らない可能性もあるので注意が必要です。

今後金利が上昇する可能性が低いと考えている方や、金利が低いうちに元金を減らしていきたいという方におすすめです。

固定金利

固定金利とは、返済期間中の金利が変動せず固定されている金利タイプ。返済額は、返済が終わるまで一定のままです。

固定金利のメリットは、金利や返済額が一定のため家庭の収支計画が立てやすい点が挙げられます。「金利が上がってしまったらどうしよう」と心配になることもありません。

加えて、自営業や転職直後の方でも審査に通過しやすい傾向にあります。

しかし借入当初の金利が、2019年9月時点で約1%と変動金利よりも高めに設定されています。借入期間中に金利が上昇しなかった場合の返済額は、変動金利よりも多くなる可能性もあるので注意しましょう。

「今後金利は上昇するはず」と考えている方や、金利の上昇リスクを負いたくない方におすすめです。

固定期間選択型

固定期間選択型とは、借入から2年〜10年など一定年数の金利が固定され、その後は変動金利に移行する金利タイプです。

固定期間中の金利は、2019年9月時点で0.5%〜0.6%程度と、通常の固定金利よりも低く設定されています。そのため固定期間中は、通常の固定金利よりも効率よく元金を返済していけるというメリットがあります。

一方で、固定期間終了後の金利は、移行するタイミングでの市場金利によって決まるため、場合によっては返済額が大きくなる点に注意が必要。加えて、変動金利期間中は、通常の変動金利のような返済額が上昇に対する上限がないため、返済額が大きく増える可能性もあります。

固定期間終了後に一括返済できる可能性のある方や、固定期間中に元金を確実に返済していきたいと考えている人におすすめですね。

イエツグくん
続いて解説するのは、返済方法。
毎月の返済額を一定にするか、元金を均等とするかでも、返済額は異なるんだよ。

住宅ローンの返済方法には2種類ある


住宅ローンの返済方法は2種類あり、返済額の内訳である元金と利息の計算方法が異なります。

元利均等方式

元利均等方式とは、元金と利息の合計額が返済期間中一定である返済方法です。

毎月の返済額に変動がないため収支計画を立てやすいだけでなく、借入当初の返済額が少ないというメリットがあります。

その反面、返済当初は利息の割合が多くなるため、元金を減らしづらい点がデメリット。元金が減りづらい分利息の金額も下がりにくいため、返済総額はこのあとご紹介する元金均等方式よりも高くなる場合があります。

また「収入が上がったから返済額を増やしたい!」と思っても、変更が認められない点にも注意が必要です。

元金均等方式

元金均等方式は、返済額のうち元金のみが一定となる返済方法。返済当初から効率よく元金を返済できるため、返済総額は元利均等方式よりも少なくなりやすい点がメリットです。

一方で、返済当初は利息の負担が 大きくなるため家計に負担を与えやすいという特徴があります。 そのため「多少の負担があっても、早く完済したい」という方におすすめの返済方法といえるでしょう。

イエツグくん
最後に解説するのは、住宅ローンの種類のこと。
選択肢は無限大だからこそ、借入先や商品の種類の特徴をよく把握する必要があるよ!

住宅ローンの借入先には銀行や提携ローンなど様々な選択肢がある

 

最後に、住宅ローンの借入先について解説します。

借入先によって、金利や審査の基準が異なるため、違いを理解した上で選びましょう。

銀行

住宅ローンは都市銀行や地方銀行、信用金庫などで数多く取り扱われています。

豊富な選択肢から選べるだけでなく、金利の優遇や独自のサービスが行われている場合もあるため、多くの方が銀行などの金融機関で住宅ローンを利用しています。

「家から〇〇銀行の支店が近い」「給与の振込口座が△△銀行」などの理由で、銀行を選ばれる方もいらっしゃいますね。

また、ネット銀行の住宅ローンを利用することで、金利がさらに優遇される場合があるだけでなく、審査の手続きを全てインターネットで完結させることもできます。ただしネット銀行の審査は、大手銀行や地方銀行などに比べて厳しい傾向にあるため注意しましょう。

提携ローン

提携ローンとは、住宅を販売する不動産会社と提携している銀行などの金融機関で組む住宅ローンのことです。

金利が優遇されている場合も多く、手続きも不動産業者が一部を代行してくれることがあるためスムーズ。さらに審査のスピードも早い場合があるため多くのメリットがあります。

ただし、金利が必ずしも低いとは限らないため、必ず他の借入先と比較した上で選びましょう。

財形住宅融資

財形住宅融資とは、勤務先で財形貯蓄をしている方が利用できる住宅ローンのこと。利用できる条件は以下の通りです。

● 財形貯蓄を1年以上継続している
● 借入申し込みをする前の2年以内に財形貯蓄に預け入れを行っている
● 申し込み時点で貯蓄残高50万円以上

住宅融資の金利は、5年間の固定金利で、以後5年ごとに金利が見直されていく仕組み。2019年9月時点の金利は0.45%〜0.65%と比較的低金利です。

ただし、借入できるのは財形住宅貯蓄の残高の10倍まで(最高4,000万円)で、住宅取得価額の90%と制限があるため注意しましょう。

フラット35

フラット35とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と連携して提供している住宅ローン。全期間固定金利であることが最大の特徴です。

購入する住宅が「省エネ」「耐震」「バリアフリー」「耐久性」「可変性」などの所定の条件に当てはまる場合は、金利が引き下げられる可能性もあります。

フラット35の申し込み先は、取扱先の金融機関です。金利や手数料、必要書類なども取扱金融機関によって異なるため事前に確認するのがおすすめです。

住宅ローンに関するご相談はイエツグにお任せください

住宅ローンを利用する際は、金利や返済方法、借入先を選び丁寧に返済計画を立てる必要があります。

しかし、どの選択が自分にとってベストなのかは、なかなか分かりづらいものですよね。そんな時は、ぜひ弊社イエツグにご相談ください。

イエツグには、公認ファイナンシャルプランナーや一般財団法人住宅金融普及協会認定の住宅ローンアドバイザーが在籍。あなたの状況や希望を伺った上で、最適な住宅ローンを提案させていただきます。

また、イエツグでは購入や売却時の仲介手数料が定額の182,900円(税別)。さらにお買い替えのお客様には、住宅診断や既存住宅瑕疵保険、ハウスクリーニングサービスなども付帯させていただいております。

「マイホームの購入に失敗したくない!」という方は、お気軽にご相談ください。

まとめ:住宅ローンの仕組みを理解して慎重な選択を!

今回は、住宅ローンの仕組みについて解説しました。

住宅ローンの金利の種類や返済方法、借入先には、それぞれの選択肢に一長一短があるため、特徴や内容を理解した上で選びましょう。住宅は一生に一度の買い物であるからこそ、しっかりと情報収集を行って、丁寧に返済計画を立てることが大切です。

弊社にご相談頂くことで、お客様が納得できる住宅ローン選びを丁重にサポートさせて頂きます。住宅ローンについて分からない点がある場合は、分かりやすく解説させていただきますので、ぜひお気軽にご利用ください。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

監修者 品木彰
監修者 小林だいさく金融ライター、ファイナンシャルプランナー。
大手保険会社で培った知識と経験から、保険、不動産、税金、住宅ローンなど幅広いジャンルの記事を執筆・監修。