住宅はとても大きな買い物なので、多くの方は住宅ローンを組んで購入しています。
しかし「自分がいくらまでの住宅ローンを組めるのか分からない」という方も多いのではないでしょうか？
実は住宅ローンの借入可能額は、自分自身である程度の目安を計算できます。
1度計算方法を理解すると、将来転職をして年収が変わった場合でも自分で簡単に算出が可能です。
こちらでは住宅ローンの借入可能額の計算方法を解説していますので、「自分がいくらまでの家を買えるのか知りたい」という方はぜひ参考にしてみてください。
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目次
借入可能額の計算式に必要な4つの要素
借入可能額を計算するためには、計算式に出てくる要素を理解する必要があります。
具体的には、以下の4つです。
- 年収
- 審査金利
- 他の借入
- 借入期間
それぞれについて、詳しく解説していきます。
➀年収
年収は、借入可能額を計算する際にもっとも重要な要素です。年収が高いほどローンの借入可能額も多くなり、年収が低いと少なくなります。
また、年収によって住宅ローンの返済比率も変化します。返済比率とは、年収のうちローンの返済に充てても良い比率のことで、年収に応じた比率は以下の通りです。
| 年収 | 返済比率 |
| 400万円未満 | 30％ |
| 400万円以上600万円未満 | 35％ |
| 600万円以上 | 40％ |
例えば年収が500万円の返済比率は35%なので、「500万円×35％＝175万円」までローンの返済に充てられるということになります。
②審査金利
審査金利は、金融機関が住宅ローンの審査に利用する金利のことです。審査金利の値は、借り入れる住宅ローンの種類によって以下のように変わる仕組みです。
| 金利の種類 | 内容 | 審査金利の値 |
| 変動金利 | 返済期間中に金利が変動する | 実際の借入金利よりも高くなる（金融機関にもよるが3％〜4%程度） |
| 固定金利 | 返済期間中の金利は借入時の数値のまま固定される | 実際の借入金利と同じ値になる |
変動金利の住宅ローンを申し込むときは、金融機関は「もしこの審査金利まで将来金利が上昇したとしても、十分に返済することが出来るのかどうか」を審査します。そのため、借入時に適用される金利よりも高い値で審査されるのです。
③他の借入
住宅ローン以外の借入がある場合、借入可能額が少なくなる可能性があるため注意しましょう。例えば以下のような借入です。
- 自動車ローン
- 教育ローン
もし他のローンを借り入れていたとしても、購入した住宅の引き渡し前に完済する場合は借入可能額の計算から除外されて、借入可能額を増やせる場合があります。
④借入期間
借入期間とは、借り入れたローンを返済する期間のことです。住宅ローンの場合、借入期間は最長で35年という決まりがあります。
ただし返済期間は、ほとんどの金融機関で「満80才までに完済できること」が融資の条件になっています。そのため年齢が45歳を超える方は、住宅ローンを組む際に35年での借入ができないため注意が必要です。
借入可能額の計算シミュレーション
それではここから、住宅ローンの借入可能額の計算シミュレーションをしてみます。
借入可能額を計算するには、以下の計算式を利用します。
借入可能額＝（年収×返済比率÷12−他の借入返済額）÷「審査金利で100万円を○年借りた場合の毎月の返済額」×100万円
「審査金利で100万円を○年借りた場合の毎月の返済額」は、下記表をご参照ください。
計算シミュレーションで利用するモデルケースは、以下の通りです。
- 年収：500万円
- 借入期間：35年
- 審査金利：1.3％
- 返済比率：35%
まず「審査金利1.3%で100万円を35年借りた場合の毎月の返済額」を上記添付の表で確認すると「2,965円」になります。
よって借入可能額は、以下の通りです。
借入可能額（万円）
＝（年収×返済比率÷12−他の借入返済額）÷「審査金利で100万円を35年借りた場合の毎月返済額」×100
＝（5,000,000円×35%÷12）÷2,965円×100
≒4,910
※借入は1万円単位ではできないため、計算した結果の1の位を切り捨てた金額が借入可能額となります。
このモデルケースでは、4,910万円まで借り入れることが可能という結果になりました。
毎月2万円の自動車ローンの返済がある場合
続いて、住宅ローンを組むときに他の借入があり、毎月2万円の自動車ローンを返済している場合の借入可能額を計算してみましょう。
借入可能額（万円）
＝（年収×返済比率÷12−他の借入返済額）÷審査金利で100万円を35年借りた場合の毎月返済額×100万円
＝（5,000,000円×35%÷12−20,000円）÷2,965円×100
≒4,240
このように毎月2万円の返済があるだけで、借入可能額が670万円ほど減ってしまう結果となりました。
審査金利が3％に増加した場合
次に審査金利が3％だった場合、借入可能額がどのように変化するか確認しましょう。なお、他の借入はなしとします。
「審査金利3.0%で100万円を35年借りた場合の毎月返済額」は、「3,849円」ですので、結果は以下の通りです。
借入可能額（万円）
＝（年収×返済比率÷12−他の借入返済額）÷審査金利で100万円を35年借りた場合の毎月返済額×100
＝（5,000,000円×35%÷12）÷3,849円×100
≒3,260
審査金利が大きくなると、借入可能額は大幅に少なくなりましたね。
とくに銀行で変動金利の住宅ローンを借りる場合は、審査金利が3％以上になることもあるので注意しましょう。
返済期間を20年に短縮した場合
最後に、返済期間が35年から20年に短縮された場合の借入可能額を計算してみましょう。「審査金利1.3%で100万円を20年借りた場合の毎月返済額」は、「4,734円」です。
借入可能額（万円）
＝（年収×返済比率÷12−他の借入返済額）÷審査金利で100万円を35年借りた場合の毎月返済額×100
＝（5,000,000円×35%÷12）÷4,734円×100
≒3,080
借入期間が短くなっても、借入可能額は大幅に少なくなることがわかりました。借入期間を短くすると、支払う利息の額が少なくなるメリットもありますが、そもそもローンを組めなくなる可能性もあるので注意が必要です。
借入可能額を計算する際に注意するポイント
借入可能額を計算するときは、次の2つのポイントに気をつけましょう。
- 借入可能額と実際に返済していける金額は違う
- 収入合算できる条件
なぜ注意する必要があるのか、それぞれ解説していきます。
借入可能額と実際に返済していける金額は違う
算出された借入可能額は、あくまで金融機関から借りられるお金の最大値です。この金額を借入しても返済が困りません”という指針ではないことに注意してください。
同じ年収でも、人によって家族構成や生活背景が異なるため、支出の額も大きく異なります。
住宅ローンを組むときは、無計画に借入可能額いっぱいまでローンを組むのではなく、自分が無理なく返済していける範囲で借りるようにしましょう。
収入合算できる条件
共働きの場合、夫婦の年収を合算する収入合算を利用して、借入可能額を増やす方法があります。
たとえば夫の収入が300万円、妻の収入が200万円の場合は、合計で500万円の収入として借入可能額を計算することが可能です。
金融機関によっては、育産休中であっても収入合算が利用できるところもあります。ただし合算できる額は年収の半分や1/3などに減額される場合もあるため、銀行の営業担当に確認してみましょう。
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まとめ
住宅ローンの借入可能額は、年収だけでなく、審査金利や他の借入の有無、借入期間などによって変わってきます。また、今回ご紹介した借入可能額の計算方法は、あくまで概算です。金融機関の審査に通過することをお約束するものではありません。
住宅ローンを借り入れる時に最も大事なことは、借りたお金を毎月返済していけるかどうか。住宅探しは、計算した借入可能額の範囲内で、無理なく返済していける資金計画を立てることから始まります。借入可能額を把握し、楽しく、賢くお家探しをしていきましょう！
（2022年1月22日 追記）
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以上となります。
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