この記事でわかること
- 仲介手数料の消費税の計算方法って？
- 土地と建物にかかる消費税額は同じ？
- どのタイミングで増税の対象になるの？
高額な仲介手数料は、消費税の負担が大きいんだ。ここで仲介手数料にはどのように消費税が課税されるかしっかり押さえておこう！
執筆者 丹拓也
目次
現在の仲介手数料と消費税を確認するときの注意
この記事で扱っている増税時の経過措置は、過去の制度を整理するための情報です。現在の見積もりに当時の税率や経過措置をそのまま当てはめず、媒介契約書や見積書に記載された税抜額・消費税額・税込総額を確認してください。
消費税の標準税率は10％ですが、適用関係には取引時期や経過措置などの確認が必要です。また、仲介手数料の上限額は国土交通省の報酬告示に定められているため、「3％＋6万円」の計算式だけで最終請求額を決めつけないことが大切です。低額物件など別の扱いが関係する場合もあるため、仲介会社から計算根拠を説明してもらいましょう。
- 見積書: 税抜の報酬額、消費税額、税込合計が分かれているか
- 媒介契約: 報酬額と支払時期を契約前に確認したか
- 事業者取引: インボイスの扱いが関係する場合は、登録状況や保存書類を確認する
最新の上限額は国土交通省の不動産取引に関する案内および宅地建物取引業者の報酬額に関する告示をご確認ください。税務上の個別判断や事業者間のインボイスの扱いは、税理士や税務署にも確認することをおすすめします。消費税率は国税庁の税率案内、インボイス制度は国税庁の案内を参照してください。
仲介手数料の消費税の計算方法
仲介手数料の金額を計算した後は、いつ支払うのか、契約時と決済時でどのように分かれるのかも確認しておくと安心です。仲介手数料を支払う時期と契約時・決済時の注意点もあわせてご覧ください。
関連して、仲介手数料も確認しておくと、判断材料を整理しやすくなります。
仲介手数料の上限額
関連して、仲介手数料の値引き交渉も確認しておくと、判断材料を整理しやすくなります。
計算方法の前に、少し仲介手数料の仕組みをお話します。 法律の規制により、不動産会社が受け取れる仲介手数料には上限があります。仲介手数料の上限額＝「売買金額×3％＋6万円」＋消費税
不動産会社が上記の上限額を超えた仲介手数料を請求した場合は、違法行為です。
仲介手数料は「上限額さえ超えなければいい」のであって、下限については定められていません。しかし多くの不動産会社では、当たり前のように上限額いっぱいいっぱいをお客様に請求しています。少しおかしな話ですよね。
仲介手数料は消費税を上乗せして計算する
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仲介手数料は、消費税の課税対象です。 ほとんどの不動産会社が仲介手数料を「税抜き価格」で表示しており、実際には消費税を上乗せした額が請求されますので注意してください。 仲介手数料は不動産売買価格によって請求額が変動するため、計算し間違えると予算オーバーとなるかもしれません。 物件自体に消費税が課税されている場合の仲介手数料は、少しややこしい計算が必要になりますが、そちらの計算方法については後述で詳しく説明しています。仲介手数料が税込表示の可能性も
関連して、不動産売買の仲介手数料が無料も確認しておくと、判断材料を整理しやすくなります。
一般的には「税抜き表示」である仲介手数料ですが、ごくたまに「3％税込」などとしている不動産会社もあります。 ただこのような表示方法は業者間取引に多く、一般消費者が目にすることはあまりないといえるでしょう。ここから少し、物件自体にかかる消費税の話をしていくよ。
不動産売買にかかる消費税は土地と建物で大きな違いがある
土地の売買は非課税取引
国税庁のウェブサイトでは、以下のものは消費物と判断されないため非課税取引になると記載されています。| 非課税取引 |
|---|
引用元 消費税のしくみ｜国税庁 |
建物はケースによる
しかし、建物の場合は少しだけ考え方が複雑です。 原則として建物は課税対象ではありますが、「売主は誰になるのか」によって非課税かどうかが変わります。この辺りを詳しく解説します。 建物の売主が不動産会社や法人などの課税事業者であれば、消費税の課税対象です。反対に、売主が個人であった場合は非課税となります。 新築物件を販売するのは、不動産会社や工務店などの課税事業者であることが多いため「新築の建物購入＝消費税の対象」と考えて間違いないでしょう。 しかし中古物件の場合は、「個人がマイホームを売る」「個人が相続した家を売る」など売主が個人であれば非課税となります。 ただし事業者でも中古物件を売ることはあるので、その場合には建物部分のみ課税対象となるので注意が必要です。消費税の取り扱いに注意！仲介手数料計算シミュレーション
関連して、仲介手数料半額って大丈夫も確認しておくと、判断材料を整理しやすくなります。
- 土地は非課税
- 建物は事業者が売主の場合は課税対象
個人の売主が3,000万円の戸建を売却した場合
個人が売主の場合は、土地、建物、いずれも消費税が非課税ですから、「物件表示価格×3％＋6万円」に消費税を乗じるだけで算出できます。
- 「3,000万円×3％＋6万円」＋消費税 が上限となる
不動産業者が4,000万円（税込）のマンションを売却した場合
※この場合の仲介手数料は「4,000万円×3％＋6万円」＋税 ではない
事業者が売主の場合は、土地は非課税、建物は課税されて物件価格が表示されており、このまま消費税を乗じてしまうと建物だけ消費税がダブルでかかってしまう計算になります。
そのため事業者がマンション等を売却する場合は、建物にかかっている消費税を税抜き価格に戻してから計算する必要があります。
不動産取引に不慣れな人は、このような仲介手数料の消費税計算はかなり複雑で面倒でしょう。
「気になる物件の仲介手数料の金額が知りたい！」とお悩みの人は、ぜひ弊社にお気軽にご相談ください。
- まずは土地と建物価格がいくらか確認
- 土地の価格が2,380万円、建物の価格が1,620万円の場合、建物を税抜き価格に戻す
- 物件価格は土地2,380万円＋建物1,500万円で3,880万円。この数字で「売買価格×3％＋6万円」にあてはめる
- 「3,880万円×3%+6万円」+税で計算
- 不動産業者が4,000万円（税込）のマンションを売却した場合の仲介手数料は「1228,800円（消費税8％の場合）」となる
「税別」の物件価格で仲介手数料を計算しなければならないということだね。
ここからは気になる増税の影響についての話だよ！
消費税増税時の仲介手数料の経過措置について
関連して、新築戸建(建売)購入時の仲介手数料について徹底解説も確認しておくと、判断材料を整理しやすくなります。
| 経過措置対象の取引 |
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まとめ
仲介手数料は、消費税の課税対象です。100万円の仲介手数料に対する消費税は、8万円。今後は10万円になりますから、決して安いものではありませんし、増税による影響も大きいといえるでしょう。 取引不動産の価格によって仲介手数料の上限額も増えていくため、高額な物件であればあるほど仲介手数料、消費税ともにさらに高額になります。 弊社イエツグでは、仲介手数料を定額182,900円（税別）とさせていただいております。消費税は、8％のときは14,632円。10％に増税しても、18,290円と一律です。 弊社は、取引物件によって仲介手数料の金額を変えることはありません。仲介手数料も、消費税も、これ以上請求することはないということです。 また弊社取り扱いの物件を購入されたお客様には、仲介手数料を最大無料とさせていただいております。 「仲介手数料が高すぎる」「増税してさらに高くなるなんて御免だ」とお感じの方は、ぜひイエツグの仲介をご利用ください。
イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。
監修者 亀梨奈美
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