増税後に不動産を賢く購入するための4つの支援制度

2019年10月から、消費税が8％から10％に増税されましたね。増税に伴い、「夢のマイホームが遠のいてしまった…」と購入を諦めている方もいらっしゃるのではないでしょうか？しかし消費税は、不動産購入価格の全て課税されるわけではありません。また、増税後でもさまざまな支援制度を利用することで住宅購入の負担を軽減できます。そこで今回は、不動産購入における消費税の基礎知識や支援制度のポイントについてまとめました。消費税の仕組みを理解して支援制度を利用することで、増税後もお得にマイホームを購入できるのでぜひ参考にしてみてくださいね！

この記事でわかること

消費税は売買価格のどの部分にかかるの？
増税による経過措置ってなに？
増税に伴う住宅取得の支援制度はどのような内容？

増税後の支援制度を活用すれば、実は増税前の不動産購入より”お得”とも考えられるんだよ！

執筆者　丹拓也

株式会社イエツグ代表取締役 不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。 保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・賃貸不動産経営管理士・外壁診断士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

不動産購入において消費税が課税されるケース

まずは、不動産を購入するときに消費税の負担が必要なケースについて確認していきましょう。

消費税がかかるのは｢建物｣の価格のみ

消費税がかかるのは、購入価格のうち建物部分のみです。土地の部分には課税されません。たとえば、購入価格が3,000万円の物件において、建物が1,000万円、土地が2,000万円の場合は、建物部分の1,000万円に対して消費税がかかります。消費税が10％だった場合の税込みの購入価格は、以下の通りです。

税込み購入価格＝土地の価格＋（建物の購入費用×消費税）＝2,000万円＋（1,000万円×10％）＝3,100万円

建物部分に消費税が課税されるという決まりは、マンションでも戸建てでも同じです。

消費税がかかるのは売主が｢課税事業者｣の場合

課税事業者が保有している物件を購入した場合は、消費税がかかります。そのため新築物件だけでなく、不動産業者から中古物件を購入した場合も、消費税を支払わなければなりません。一方で、個人が売主の物件の購入した場合、建物部分においても消費税の課税対象外です。つまり、消費税が課税される不動産は、売主が消費税課税事業者である建物のみということになります。

諸費用の中でも増税による影響が大きいのは仲介手数料

不動産業者を介して住宅を購入した場合は、業者に対して仲介手数料支払わなければなりません。仲介手数料の上限は「売買金額×3％＋6万円」＋消費税となり、物件の取得費用の中でも大きな割合を占めています。

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仲介手数料を上限値で設定している不動産業者も多く、物件の売買価格が高いほど仲介手数料も高くなり、増税による影響も大。そのため仲介手数料が低い業者や、売買価格によらず一律の業者を選ぶことで増税による影響を最小限にできます。弊社イエツグは、仲介手数料182,900円（+税）の定額制。不動産売買にかかる諸費用を抑えたいという方は、ぜひ一度ご相談ください。

ここからは、増税後の経過措置やお得に不動産購入するための4つの支援制度について解説していくよ！

不動産購入おける消費税の経過措置とは

住宅を購入した場合、適用される消費税率は住宅が業者から引き渡しをされた日によって決まります。たとえば、売買契約を結んだ日が2019年の7月であっても、住宅が引き渡されるされた日が2019年の10月1日以降であった場合は適用される消費税が10%となる決まりです。しかし以下の場合は、経過措置として引き渡しが2019年の10月1日以降になっても適用される8%の税率が適用されます。

2019年4月1日前に工事請負契約を締結した場合
仲介契約を2019年4月1日以前に、売買契約を平成31年9月30日以前に締結した場合

これから住宅購入を考えている人は、ここから紹介する支援制度を活用してみてね！

増税後でも安心！不動産購入の支援制度4選

消費税の増税後は、不動産購入に伴う金銭的な負担を緩和するための様々な支援制度が設けられています。

1.住宅ローン控除の適用年数拡大

消費税10%が適用される住宅ローンを組んで住宅を取得した場合は、住宅ローン控除が利用できる年数が10年から13年に拡大されます。

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住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン借入残高の1%の減税が、最大で10年間受けられる制度です。控除額の限度は、年間で最大40万円（認定住宅等は50万円）。借入残高の1%分が、所得税や住民税から直接差し引かれる税額控除であるため、とても高い節税効果を発揮します。消費税10%が適用される住宅を購入した場合、11年目〜13年目までは以下の金額のうち低い方が控除されます。

住宅ローン残高の1%
建物購入価格の2%を3年で割った額

たとえば、建物の購入価格が3,600万円だった場合、購入価格の2%を3年で割った額である24万円と、ローン残高の1%を比べて少ない方が所得税や住民税から税額控除されます。増税によって消費税の負担が上がる一方で、住宅ローンを利用することで所得税や住民税といった他の税金の負担を下げてくれる支援制度ですね。ただし、住宅ローン控除の適用年数が拡大されるのは、2020年12月31日までに購入した住宅に入居しなければなりません。

2.すまい給付金の適用範囲拡充

すまい給付金とは、一定の所得以下の人でも住宅を取得しやすいように、給付金が支給される制度のことをいいます。給付金の額は、住民税のうち所得割の金額や、住宅の所有権の割合によって決まる仕組みです。 中古住宅の場合は、売主が宅建業者の場合にのみ対象となるので注意が必要です。消費税10％が適用される中古住宅を購入した場合、すまい給付金が利用できる年収の制限や給付の上限額が以下のように拡充されます。

	給付対象者の年収の上限	給付金の上限額
増税前	510万円	30万円
増税後	775万円	50万円

すまい給付金を利用する場合は、基本的に住宅ローンを組んで住宅を購入しなければなりません。ただし50歳以上で一定の要件を満たす方は、住宅ローンを利用せずに住宅を購入した場合もすまい給付金の対象となります。また、すまい給付金を利用するためには、2021年12月31日までに居住を開始する必要があるなど、所定の条件があるので注意してください。

3.直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度とは、住宅を購入するときに親や祖父母などから資金提供を受けた場合、一定額までは贈与税がかからなくなる措置のことです。基本的には、誰かにお金を贈与した場合は親族であっても贈与税の対象となり、贈与した金額が基礎控除額の110万円を超えると贈与税を納めなければなりません。住宅は購入価格が高額ですので、資金提供を受けてもその分贈与税の金額も高額になってしまいます。ただし親や祖父母などの親族から資金の提供を受けて、居住するための住宅を取得・新築・増改築した場合、一定額までが非課税となるのがこの制度。非課税となる限度額は、契約を締結した日によって以下の通りとなります。

消費税率10％が適用される住宅

契約を締結した日	省エネ等住宅	左記以外の住宅

平成31年4月1日～令和2年3月31日	3,000万円	2,500万円
令和2年4月1日～令和3年12月31日	1,500万円	1,000万円

消費税率8％が適用される住宅、個人間で売買された住宅など

契約を締結した日	省エネ等住宅	左記以外の住宅

～平成27年12月31日	1,200万円	700万円
平成28年1月1日～令和2年3月31日	1,200万円	700万円
令和2年4月1日～令和3年12月31日	1,000万円	500万円

省エネ等住宅とは、以下のような3つの性能が高い住宅のことをいいます。

省エネルギー性
耐震性
バリアフリー性

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度を利用するためには、資金提供を受けた次の年に確定申告をしなければなりません。また、制度の利用には、資金を提供された人の年齢や所得、住宅の床面積や築年数などに一定の要件があります。

4.次世代住宅ポイント制度

次世代住宅ポイント制度とは、消費税率10％が適用される新築住宅を取得した場合やリフォームを行った場合に、さまざまな商品と交換できるポイントが発行される制度です。ポイントの上限額は、以下の通りです。

新築：1戸あたり最大35万ポイント
リフォーム：1戸あたり最大30万ポイント

※所定の条件を満たしてリフォームを行う場合は、上限が45万〜60万ポイントまで上限を引き上げ住宅の省エネ性や耐震性、バリアフリー性能が高いほど、多くのポイントが付与される仕組みです。また、取得したポイントは、家電やインテリア、食料品などと交換できます。

まとめ：支援制度賢く活用し、増税後もお得に不動産購入しましょう！

住宅は売買価格が高額ですので、消費税増税の影響も大きいです。しかし、住宅購入の価格の中で消費税の対象となる部分を理解し、支援制度を利用することができれば、増税後も負担を抑えて住宅を購入することが可能です。ただし、支援制度には利用できる期限や条件があるため注意が必要です。「結局どうすれば自分にとって得なんだろう？」とお悩みの方は、ぜひ弊社イエツグまでご相談ください。弊社では、公認ファイナンシャルプランナーや、一般財団法人住宅金融普及協会認定の住宅ローンアドバイザーが在籍。住宅購入の支援制度についても熟知しておりますので、マイホーム購入に伴う負担がより少なくなる方法を提案させていただきます。また、イエツグでは、購入や売却時の仲介手数料を定額の18万2,900円(税別)とさせていただいております。物件の購入価格によって仲介手数料は変わらないため、増税にともなう負担の増加を最小限にできます。住宅の購入を検討されている方は、ぜひイエツグをご利用ください。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

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監修者　品木彰