「媒介契約」とは、不動産売買の仲介を依頼する際に、不動産会社と締結する契約です。読み方は、「ばいかいけいやく」です。
媒介契約には、次の3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
本記事では、それぞれの媒介契約の特徴やメリット・デメリットを解説します。これから不動産売却を考えている方は要チェックです！
- 3つの媒介契約の特徴
- 3つの媒介契約のメリット・デメリット
- 媒介契約の選び方
目次
媒介契約とは不動産会社に売却依頼するための契約！3つの種類とその特徴
不動産売買の仲介を依頼された不動産会社は、宅地建物取引業法に基づき依頼者と媒介契約を結びます。
媒介契約は、依頼する業務の内容や仲介手数料などを明確にする契約です。媒介契約には、以下の3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
締結する媒介契約は、依頼者が選べます。特徴や物件による向き・不向きが異なりますので、内容を理解したうえで選択することが重要です。
一般媒介契約
一般媒介は、複数の不動産会社に不動産売買などの仲介を依頼できる契約です。
契約の有効期間に関する規制、不動産会社が負う販売活動の報告義務、不動産会社が負う指定流通機構（通称レインズ。宅地建物取引業に基づき他の不動産会社へ不動産情報を提供）へ物件を登録する義務はありません。依頼者は、自分で見つけた買い手と不動産会社を介さずに契約を結ぶこともできます（自己発見取引）。
一般媒介契約は、明示型と非明示型に分かれます。明示型は、契約を結んだ不動産会社に仲介を依頼している他の不動産業者を知らせなければならない一般媒介契約、非明示型はその必要がない（他の不動産会社に仲介を依頼しているかどうかも教える必要はありません）一般媒介契約です。
専任媒介契約
専任媒介契約は、不動産会社1社だけに仲介を依頼する契約です。
一般媒介契約のように、複数の不動産会社に仲介を依頼することはできません。ただし、自分で見つけた買い手と不動産会社を介さず契約を結ぶことはできます。
契約の有効期間は3カ月が上限。不動産会社は、2週間に1回以上の報告義務、契約締結後7日以内に指定流通機構へ物件情報を登録する義務を負います。一般媒介契約に比べると、拘束力の強い契約です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく不動産会社1社だけに仲介を依頼する契約です。
専任媒介契約との主な違いは、自分で見つけた買い手と不動産会社を通さずに契約を結べないこと。不動産会社が、1週間に1回以上の報告義務、契約締結後5日以内に指定流通機構へ物件情報を登録する義務を負うため、専任媒介とこれらの「頻度」も異なります。契約の有効期間の上限は、専任媒介契約と同じく3カ月です。3つの媒介契約の中で、最も拘束力の強い契約といえるでしょう。
媒介契約を比較
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約を比較すると次のようになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の業者に依頼 | ◯ | × | × |
| 自己発見取引 | ◯ | ◯ | × |
| 契約期間の上限 | なし | 3カ月 | 3カ月 |
| 依頼者への報告義務 | なし | 2週間に1階以上 | 1週間に1階以上 |
| 指定流通機構へ登録 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
媒介契約のメリット・デメリットと選び方
不動産を売却するときは、3種類の媒介契約のうち、どれを選べばよいのでしょうか？
好物件は一般媒介契約を検討
- 立地に恵まれている
- 売り出し価格が相場より安い
- 人気のタワーマンションやブランドマンション
上記のようないわゆる「好物件」は、一般媒介契約が向いている傾向にあります。
一般媒介契約の魅力は、複数の不動産会社に仲介を依頼できることがメリットです。しかし、仲介手数料を得られるのは成約に至った不動産会社のみ。そのため、不動産会社にとって「売りにくい物件」であれば、仲介手数料が受領できるか定かではない物件に力を入れることは控えられてしまう点がデメリットだとえいます。。
一方で、「売りやすい」好物件は、それほど不動産会社が力を入れて販促活動しなくても売れる見込みのある物件です。予算や人員を割いて販促する必要もなく、掲載すれば需要が見込めることから、各社、売り出しを強化してくれるはずです。
需要が見込めない物件は専任媒介契約・専属専任媒介契約がお勧め
- 築年数が高い
- 立地が悪い
- 心理的瑕疵がある物件
上記のような「売りにくい物件」は、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約が適しているといえるでしょう。
専任と専属専任の違いは大きくないため、ここは売主の意向で決めても問題ありません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、仲介を1社だけに依頼する契約なので、不動産会社が腰を据えて販売活動を行ってくれることが大きなメリットです。デメリットといえば、やはり販促の手数が少ないこと。しかし、近年ではネットによる販促活動が基本であるため、1社であっても複数社であっても売却力には大きな違いはないといえるでしょう。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社独占物件となることで手厚いサポートを受けられるため、不動産売却に慣れていない方にもお勧めです。
不動産売却を知られたくないときは一般媒介契約
ケースによっては、不動産売却を他人に知られたくないことがあります。
このようなときにお勧めなのが、一般媒介契約です。指定流通機構へ登録義務がないので、売主が掲載を望まなければ、不動産会社に登録しないようにお願いすることができます。指定流通機構へ登録しなければ、他人に知られる可能性をグッと抑えられます。
まとめ：媒介契約は3つの種類の特徴やメリット・デメリットを把握して選択を
不動産会社と締結する媒介契約は、依頼する業務の内容や仲介手数料などを明確にする契約です。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類があります。それぞれ特徴が異なるので、よく理解してから契約を締結することが重要です。複数の不動産会社に仲介を依頼できる一般媒介契約は人気物件、腰を据えた販売活動を期待できる専任媒介契約・専属専任媒介契約は比較的需要が低い物件に向いているといわれています。不動産の売却を予定している方は、以上を参考に媒介契約を選んでみてはいかがでしょうか？
