2020年7月中古住宅マーケット情報から考える!コロナ禍の住み替えで月々の負担は減らせるのか

withコロナ時代に、収入が減ってしまった方、職を失ってしまった方、経営が厳しい方…いらっしゃると思います。

また、住宅ローンや家賃の支払いが苦しいという方も多いことでしょう。

今回お伝えするのは、こんな時期だから考えたい「住み替え」のことです。

「住み替えなんてしている場合ではない!」とお思いになる方もいらっしゃるでしょうが、月々の負担を減らす住み替えができれば、withコロナ時代、またアフターコロナの家計を救えるかもしれません。

この記事でわかること
  • 住み替えで月々の負担は減らせるのか?
  • 住み替えにかかる諸費用を減らす方法
  • 住み替えの注意点

【2020年7月首都圏中古住宅マーケット情報から見る】コロナ禍に住み替えで月々の負担は減らせるのか?

結論からいえば、住み替えによって月々の負担を減らすことは可能です。

持ち家から持ち家への住み替え

住宅ローンの条件にもよりますが、単純に考えて、たとえば現在4,000万円の価値がある家から3,000万円の家に住み替えれば、月々のローン負担は減ります。

「4,000万円」の住宅ローンを35年間・金利1.0%固定・元利均等返済で借り入れた場合の月々の返済額は、「約113,000円」です。これが「3,000万円」になれば、月々の返済額は「約85,000円」にまで引き下がります。

もちろん、今のお住まいが売れる金額と住宅ローン残債との兼ね合いや固定資産税などの維持費も考えて検討しなければなりませんが、今お住まいの家より安い家に引っ越せば月々の負担を減らすことができるでしょう。

持ち家から持ち家への住み替えで問題になるのは、今の家が希望の価格で売れるのか?ということ。世界的な有事のときに、不動産なんて売れるのだろうか?と心配なお気持ちはとてもよくわかります。

では、直近2020年7月の中古住宅流通がどうなっているのか見ていきましょう。

(出典:東日本レインズ

上記を見ていただけるとわかりますが、首都圏の中古マンションの成約価格は去年の同時期より5.4%上昇しています。2020年7月の首都圏中古マンションの平均成約価格は、3,628万円です。

(出典:東日本レインズ

上記グラフの赤線が前年同月比の平米単価の推移を表していますが、緊急事態宣言が発令された4月に急落し、そこからV字回復していることがわかります。

(出典:東日本レインズ

一方で、中古戸建については価格が前年同月比-2.1%。平均価格は3,102万円です。

(出典:東日本レインズ

ただグラフを見ていただければわかりますが、成約価格が7月に向けV字回復している点では中古戸建も同様です。

つまり今は、いまだコロナが収束したとはいえない時期であるものの「中古住宅の相場価格が下がっている」「コロナだから売れない」ということはないのです。

また、コロナで変わったライフスタイルにより、今「郊外の戸建て」の需要が増えています。

マンションから住み替えるために知っておくべき3つのこと!売却するときの注意点について

首都圏の中古マンションの平均価格は「3,628万円」。一方で、中古戸建の平均価格は「3,102万円」です。よって、立地や条件にはよりますが、中古マンションから中古戸建への住み替えで月々の負担を軽くできる可能性は十分あるといえるでしょう。

賃貸から持ち家への住み替え

今、賃貸住宅にお住まいの方は、先行き不透明なこの時期に持ち家を持つことに不安を感じるところもあるでしょう。「賃貸VS持ち家」という構図は、住む人の意向によるところですからどちらが勝ると一概にいえるものではありません。

しかし、同等の立地、広さ、築年数の家なら、「賃料」より「ローン負担」の方が軽いことがほとんどではあります。賃貸ではメンテナンス費や固定資産税などが不要ではありますが、単に月々同じ負担であれば「持ち家」の方が好条件の家に住めるものです。

コロナ禍ではstay homeする人が多く、今でも引き続き在宅ワーク等の方もいらっしゃるでしょう。賃貸住宅は持ち家と比較して防音性能が劣っているケースが多く、隣人の方の生活音が気になったり、子どもの声や足音で周りの方に迷惑をかけないかと心配されたりしたのではないでしょうか?

判例から学ぶ!マンション上階からの子どもの騒音問題

同じ月々の負担、あるいは負担を減らして、ストレスフリーな持ち家に住み替えるというのもまた、コロナ禍に考える住み替えの1つなのかもしれません。

withコロナ時代も安心!住み替えにかかる出費を減らす方法

住み替えで考えなければならないのは、「月々の負担の差」だけではありません。

たとえ住み替え後に負担が減ることがわかっているとしても、住み替えのためにかかる出費が大きな負担となるからです。

一般的な住み替えにかかる諸費用

不動産の購入には、物件価格のおよそ7%の諸費用がかかるといわれています。また、不動産売却の諸費用は売却価格のおよそ4%といわれているため、4,000万円の家を売って3,000万円の家を買う住み替えでは、400万円ほどの諸費用が必要だという計算になります。

いくら住み替え後の月々の負担が減ったとしても、「諸費用」が住み替えの大きなハードルになるでしょう。

不動産売買の諸費用の大部分を占めるのは、不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は「物件価格×3%+6万円」が法律で定められた上限額となっており、多くの不動産会社はこの上限額で請求します。

しかし仲介手数料の下限については定められておらず不動産会社が自由に設定していいため、不動産会社を選んで仲介手数料を下げることが住み替えの諸費用を節約するポイントとなります。

住み替え時の資金計画はどう立てる?成功させるポイントを解説

住み替えで節税!住宅ローン控除の適用要件と5つの控除特例

イエツグなら仲介手数料を最大限抑えられる



イエツグでは、不動産購入・不動産売却いずれの場合でも仲介手数料の上限額を請求させていただくことはありません。

不動産購入では、弊社が売主様から仲介手数料をいただける物件に関しては買主様の仲介手数料無料+売主様報酬の55%キャッシュバックさせていただいております。さらに、不動産売却は、仲介手数料が定額182,900円(税別)。

つまり、弊社でお住み替えいただいた場合には、新居のご購入で売主様報酬の55%=100,595円キャッシュバックさせていただき、旧居のご売却で182,900円の仲介手数料を頂戴いたしますので購入・売却の仲介手数料が合わせて実質82,305円(税別)となります。

一般的な不動産会社で4,000万円の家を売却し、3,000万円の家を購入した場合の仲介手数料は、合計で222万円イエツグでお住み替えしていただければ、200万円以上の節約となるわけです。さらにイエツグでは、物件価格によって仲介手数料が変動せず182,900円の定額制としております。よって、物件価格が高いお取引ほど、弊社で売買していただくメリットは大きいのです。

住み替え(買い替え)を相談する前に注意すべき2つのポイント!コスト削減するならイエツグへ

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

「家計の負担を減らす」だけでなく“資産価値”を考えた住み替えを

家計の負担を減らす住み替えのお話を進めてきましたが、住み替えに際しては「将来的な資産価値」を考えることがとても大切です。

いくら月々の負担が減ったとしても、10年後、20年後に価値がほとんどなくなってしまうような住まいに買い替えてしまっては、老後や相続のときに困ることにもなってしまいかねません。

「自宅投資」の考えを持ちましょう

「自宅投資」という言葉をご存じでしょうか?

自宅投資とは、自宅も不動産投資と同様に、長期的な資産価値の維持や向上を考えて選択するという考え方です。

たとえば、取得金額が同じ3,000万円だとしても、「広いけど駅から通い築30年のマンション」と「やや小ぶりだけど駅近で築浅のマンション」だとすれば、資産価値の低下率はおそらく後者の方が緩やかであるはずです。

住まいのニーズが変わりつつある今の時代、とくに長期的な資産価値を予測することは難しいことではあります。しかしだからこそ、「今」だけでなく、長期的に家族にとって得する住み替えを考えなければなりません。

もちろんイエツグでも、将来的な資産価値を考えたお住まいのご提案をさせていただきます。弊社は仲介手数料定額制だからといって、仲介の“質”を落とすことはいたしません。こんな時代だからこそ、お客様にとって価値のある不動産売買をしていただくことが社員一同の願いでございます。

これからの時代「災害リスク」を考えることも重要

2020年8月28日、不動産売買における重要事項説明の項目に「水害リスク」が加わりました。

重要事項説明における「水害リスクの説明義務化」で不動産売買はどう変わる?

このことにより、長期的に水害リスクが高いエリアの不動産価値が変動していく可能性があります。「価値」のみならず、ご家族が安心してくらしていくためにも、災害リスクを考えて新居を選びましょう。

まとめ:住み替えで月々の負担を減らすことは可能!しかしマイホームの長期的な資産価値を考えることが大切

住み替えによって、月々の負担を減らすことはできます。

しかし、住み替えでは「マイホームの資産価値が維持できるかどうか?」「災害リスクはどうか?」といったところもしっかり考えるようにしましょう。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。



監修者 亀梨奈美
監修者 亀梨奈美大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
機関紙から情報サイトまで不動産ジャンルのあらゆる文章を執筆・監修。