不動産を購入したら「登記」をする必要があります。不動産の登記の際、所有者の氏名・住所も登録しますが、その時に登録する住所が新住所なのか旧住所（現住所）なのかは、税金や手続きの効率化に影響するのでとても重要です。
万一、間違った住所で登記をすると、数十万円～数百万円のお金が一瞬で無駄になることも。不動産購入には大きなお金が動きますので、登記する際には新住所登記と旧住所登記のどちらがいいか、しっかり見極めましょう！
（追記 2025年7月26日）
令和7年度の住宅ローン控除については適用要件など大幅に改正となっております。
最新の住宅ローン控除制度については下記記事をご参照ください。
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本編の内容は「3：02」からお話させていただいています。
2026年時点の結論：住民票は実際の居住地に合わせるのが原則です。購入物件へまだ住み始めていない段階で、登記や住宅ローン手続だけを理由に転入届・転居届を出すことは避けてください。実際の入居前は現住所で所有権登記を行い、入居後に必要な住所変更登記をする方法が基本です。既に入居済みで住民票も移している場合は、新住所で登記できるか司法書士と金融機関へ確認します。
目次
不動産登記の重要性
不動産は、自分が所有者であることを証明する必要があります。
登記には不動産の所有者が誰であるかを証明する役割があるので、売買などで所有者が変更した際には必ず登記変更をしなければなりません。
不動産所有者の住所・氏名は法務局で誰でも確認できる
不動産登記は、所有者を証明するものなので、登記情報を調べれば誰でも不動産の名義人を確認できます。
また、不動産登記情報は、登記事項証明書として取得することが可能。登記事項証明書の『甲区（権利者のその他の事項）』には、歴代の所有者の住所・氏名が表示されます。
不動産登記の住所は所有者になった時点の住所を登録
不動産登記で登録する住所は、不動産を取得する時点の住所です。
登記上の所有者の情報は常に新しくなければならず、登録以降に住所を変更した場合には、登記に登録した住所の変更手続きをする必要があります。
ただし、不動産登記の住所変更には法的拘束力はありませんので、放置しても罰則はありません。
とはいえ、不動産の権利を主張するためには正しい情報を登記している必要があるので、住所変更をしないと後々問題になるケースも出てきます。
新住所登記と旧住所登記は「実際の居住日」で判断する
ここでいう新住所登記は、購入物件へ実際に入居し、住民票の異動も終えた後に新住所で所有権登記をするケースです。まだ入居していないなら、住民票に記録されている現住所で登記するのが基本です。金融機関や不動産会社から入居前の住所異動を求められた場合も、そのまま進めず、自治体と司法書士へ確認してください。
入居前でも住宅用家屋証明書を取得できる場合がある
登録免許税の軽減に使う住宅用家屋証明書は、入居済みが原則ですが、自治体によっては未入居でも、入居予定日、登記後に入居する理由、現在の住まいの処分方法を記載した申立書などで取得できる場合があります。旧住所で登記すると軽減措置が必ず使えない、ということではありません。必要書類は物件所在地の自治体と登記を担当する司法書士へ確認してください。
住宅ローン控除は登記住所だけで決まらない
住宅ローン控除は、実際の入居時期、床面積、所得、住宅性能、借入期間などの要件で判断されます。「新住所で登記したから必ず対象外」「旧住所なら必ず対象」という単純な制度ではありません。耐震改修を予定する中古住宅などは手続順序が重要になるため、契約前に税務署、司法書士、金融機関へ確認しましょう。
2026年4月から住所等変更登記は2年以内に申請
令和8年（2026年）4月1日から、不動産の所有者が住所・氏名を変更した場合、変更日から2年以内の変更登記が義務になりました。正当な理由なく義務に違反すると、5万円以下の過料が科される可能性があります。
- 2026年4月1日以後に住所が変わった場合：変更日から2年以内
- 2026年4月1日より前の変更が未登記の場合：2028年3月31日まで
- 検索用情報を申し出た場合：スマート変更登記により法務局が変更を確認し、本人の了解後に職権登記する仕組みを利用可能
住所変更登記は自分で申請する方法もありますが、複数回転居して住所のつながりを証明しにくい場合や、売却・抵当権設定と同時に手続する場合は司法書士へ相談すると安全です。
実務上の判断チェックリスト
| 確認事項 | 対応の目安 |
|---|---|
| 購入物件へ既に住み始めたか | 入居済みなら新住所、未入居なら現住所を基本に司法書士へ確認 |
| 住宅用家屋証明書が必要か | 未入居用の申立書・現住家屋の処分資料を自治体へ確認 |
| 金融機関の契約住所 | 住民票と整合する住所で進め、変更時期を金融機関へ共有 |
| 入居後に住所が変わるか | 2年以内の変更登記またはスマート変更登記を検討 |
| 中古住宅の税制要件 | 住宅ローン控除・登録免許税軽減を税務署と司法書士へ確認 |
公式情報：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」／法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」／横浜市「まだ住んでいない住所へ住民票を異動できるか」／横浜市「未入居時の住宅用家屋証明」（2026年7月12日確認）
入居前の住民票異動を前提にしない
自治体は、転入届・転居届を新しい住所に実際に住み始めてから受け付けています。横浜市も「居住していない住所を住民票に記録することはできない」と案内しています。金融機関や取引関係者から入居前の住所異動を求められても、実態と異なる届出を「慣行」「暗黙の了解」として進めるのは避けてください。
所有権登記、住宅用家屋証明、住宅ローン契約の必要書類は、現住所のまま進められる方法がないかを司法書士・自治体・金融機関で調整します。個別案件の法的判断は司法書士または弁護士、税務判断は税務署または税理士へ確認してください。
まとめ
登記住所は、手続の都合だけで先に変えるのではなく、実際の居住状況と住民票に合わせて決めます。未入居なら現住所での登記を基本に、住宅用家屋証明の未入居手続、入居後の住所変更登記、スマート変更登記を組み合わせてください。
イエツグでは、不動産購入の日程、金融機関、必要資料を整理し、司法書士と連携して手続を進めます。登記申請の判断は司法書士、税制の判断は税務署または税理士へ確認したうえで、無理のない引渡し日程を組みましょう。
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・不動産登記って何？
・新住所登記と旧住所登記のメリット・デメリット
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