不動産売買手続きに必要な書類のひとつに「重要事項説明書」があります。
重要事項説明書とは、売買契約を結ぶにあたり確認が必要な事項を記載した書類です。売買時には宅地建物取引士による内容説明が法律で義務づけられており、不動産売買時の極めて重要な書類だといえるでしょう。
とはいえ、重要事項説明書は専門用語が多く、じっくり目を通すのも億劫になってしまうもの。そこで本記事では、重要事項説明書でチェックしておきたい10の項目を分かりやすく解説します。併せて重要事項説明に関連するトラブル事例を紹介しますので、これから売買契約を控えている方はぜひご一読ください。
- 重要事項説明書ってなに？
- どこに注意して読めばいいの？
- 重要事項説明に関連して想定されるトラブルは？
でも、だからといって、よくわからないまま契約しちゃうとトラブルになっちゃう恐れもあるんだよ！
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士
目次
重要事項説明書とは？売買契約書と何が違う？
重要事項説明書とは、敷地や建物がどのような状態か、法令によりどんな制限を受けているかなど、不動産を賃貸・購入する際に受ける重要事項が記載されている書類です。
売買契約書は売買取引の成立を証明する書類であり、その取引の前提となる情報を共有するための書類が重要事項説明書です。不動産を扱う宅建業者は、不動産の買主に対し重要事項を説明し、同意を得ることが宅地建物取引業法により義務づけられています。
重要事項説明には、普段の生活では見ないような用語が多く使われています。そのため、用語に慣れていない人では、一回読んだだけで完全に理解するのは困難でしょう。しかし後のトラブルを避けるためにも、重要事項説明書の事前確認は必須です。不明点は宅建士による重要事項説明の際に確認し、売買取引にあたり曖昧な点はひとつも残さないようにしましょう。
不動産売買の重要事項説明書で確認すべきチェックリスト
重要事項説明書では、主に以下のポイントについて記載されています。
不動産の価値や使い方に深く関わる事項ばかりですので、事前に大まかな内容を頭に入れておき、説明の聞き逃しがないように注意しましょう。
1．法令における制限事項
土地や建物といった不動産は、さまざまな法令による制限の上に成り立っています。住宅は主に「都市計画法」と「建築基準法」により、土地の用途や建物の構造などが制限されます。
万が一、違法状態の住宅を購入してしまうと、法令違反を理由にその家を手放さないといけない事態にもなりかねません。
法令を守って建てられた家であるか、重要事項説明書で十分に確認しておきましょう。
2.土地・道路との関係
住宅用地と道路は密接な関係にあり、道路事情を無視した住宅建築は行えません。
4m以上の幅の道路には2m以上接しないといけない「接道義務」、道路幅が4m未満の際には一定部分を後退させる「セットバック」など、住宅用地は道路を基準にさまざまな制限が課せられています。
また住宅に住むために私道を利用しなければならない時には、一部税金を負担する「私道負担」が生まれることもあります。土地と道路には公道・私道問わず多くの制限と権利が絡むため、重要事項説明での確認が必要です。
3.インフラの整備
水道・ガス・電気といったインフラの整備も重要な確認事項です。
インフラ設備には、公営と私営のものがあります。公営設備のみを利用しているなら問題はありませんが、私営設備の利用が必要なら、利用料金や改修負担金といった費用の負担を義務づけられる場合があります。
4．敷地の状態
敷地の状態については、実際に現場に見学に行けば分かるものと考えがちですが、目では確認できないこともあります。とくに「傾斜」「排水設備」は、重要項目でありながら、目視では確認できないのが事実。重要事項説明書に目を通してチェックしておく必要があります。
「家を建てたけど傾いている」「排水設備の工事で思わぬ手間がかかった」などの問題を回避するためにも、敷地の状態について把握しておいてください。
5．建物の構造
住宅を新築する際には、完成後にどのような仕上がりになるのか重要事項説明で確認しておきましょう。
営業マンと相談した内容が重要事項説明書に記載されていないなら、しっかりと話確認し、修正しなければなりません。重要事項説明書の記載内容は、着工前の最終確認といえます。指定した素材で希望の間取りが実現できるのか、見落としがないように確認しておきましょう。
また、すでに建築済みの住宅を購入する際には、法令を守った建築がされているかも確認します。
6．マンションの共用部分
マンションを購入する場合には、共有部分の扱いも注意しなければなりません。
通路やゴミ置き場、エレベーターなど、他の住民と共有する設備に関する取り決めは、生活の質に影響する大きな要素です。
使用方法やメンテナンス方法、掃除の頻度など、共有部分がどのように扱われているのかを確認。管理状態の質と問題発生時の対処方法も把握しておきましょう。
7.代金以外の費用
不動産を購入する際には、不動産本体価格の他にもさまざまな費用が発生します。インフラ設備の負担金や、マンションなら管理費や修繕積立金、一戸建てなら通行のための私道負担金など、費用が発生する要素は物件ごとに大きくことなります。
項目だけでなく、具体的にいくら払わなければならないのか、金額面の確認も大切です。何のためにいくらかかるのかを把握しておくことで、後々のトラブルを未然に防ぎましょう。
8.契約解除の条件
万が一、契約を解除することになった場合の解約条件も確認しておきましょう。違約金の有無、手付金の返還、契約解除ができる期日など、物件により解約条件は大きく異なります。
見落としが後々大きなトラブルとなりやすい項目ですので、他の項目以上に重点的な確認が必要です。
9.供託や保険加入
宅建業者側に落ち度があり、買主がなんらかの損害を受けた場合、その損害を補填するのが供託所の役割です。重要事項説明書には、仲介する不動産会社がどこの供託所に入会し、どのような保険に加入しているのかが記載されています。
万が一のトラブルの際に泣き寝入りしないためにも、確実に確認しておきたい項目のひとつです。
10.その他承認事項
その他、物件によってさまざまな重要事項が存在します。
通風や日照を妨げる可能性のある施設建物、騒音や悪臭を発生させる設備など、将来的に買主の不利益につながる建物の建築計画があることもあります。
【注意点】重要事項説明に関するトラブル事例
重要事項説明は項目が多く、また普段使い慣れない用語が多く使われています。そのため確認漏れが生まれやすく、後々大きなトラブルとなってしまうこともあります。
また仲介する不動産会社が悪質な場合、わかりにくさを意図的に利用することも。大きなトラブルに巻き込まれないよう、買主側も十分に対策し、トラブルを防ぐことが大切です。
トラブルのほとんどは、事前に重要事項説明書を確認し、理解を深めることで回避できます。
必ず事前に重要事項説明書を買主に送付するため、事前の予習も容易です。また説明当日もリラックスできる環境で受けられるため、聞き逃しが起きにくくなります。
現在は一部の登録事業者のみがIT重説を行えますが、そう遠くない未来にはすべての事業者に解禁されることが期待されています。
弊社イエツグは不動産売買におけるIT重説実験事業者ですので、対応物件に限り、IT重説が可能です。
それでは、ここからは重要事項説明に関するトラブル事例を見ていきましょう。
事例1．契約当日に聞いても理解できない
不動産売買に関する重要事項説明は、長ければ2～3時間程度拘束され続け、難解な説明を受け続けなければなりません。そのため説明を受ける買主が疲労し、説明内容をあまり理解できなかったという人も珍しくありません。
不動産という非常に大きな買い物に関する説明を聞き逃すのは、非常に大きなリスクが生まれます。事前に重要事項説明書を確認し、疑問点や質問事項を洗い出しておけるなら、長時間の説明による疲労も軽減できるでしょう。また、分からないことは、事前にでも、説明中でもいつでも構いませんので、必ず聞くようにしてください。弊社はできる限り分かりやすい説明を心がけておりますが、買主様のペースで理解を深めていただきながら読み合わせをしてまいります。
事例2．事前打ち合わせと内容が違う
稀なケースですが、「打ち合わせ内容と重要事項説明書の内容が異なる」ということもあります。
営業担当から聞いていた建物面積や費用項目と異なっていたとしても、重要事項説明の場で指摘できないまま話が進んでしまうと、後から修正するのは困難です。
事前に重要事項説明書とパンフレットなどの資料を見比べ、相違点をはっきりさせておくとよいでしょう。
事例3．虚偽の内容が記載されている
こちらも非常に稀ですが、意図的に虚偽の記載が行われるケースもあります。
打ち合わせ時点では買主にとってメリットが大きい話をしていたのに、重要事項説明書には仲介業者に有利な内容になっているケースなどが挙げられます。買主が重要事項説明書を確認しないことにつけ込んだ悪質な手口といえるでしょう。
このケースも事前に説明書確認を行い、相違点を明らかにしておくことで防止できます。
まとめ：不動産売買における重要事項説明書は正しく理解することが大切
重要事項説明書は、専門用語や記載内容の多さから、買主側もつい確認をおろそかにしがちです。しかし不動産という大きな買い物にとって、必ず確認しておかなければならない重要な情報が記載されているため、買主も十分に理解することが望まれます。
重要事項説明におけるひとつの確認漏れが、その後何十年も尾を引く問題に発展することもあります。納得のいく買い物をできるよう、しっかりと注意して重要事項説明書の確認を行いましょう。
