住宅ローン控除が「13年」に再延長!適用の条件は?

2022年度税制改正により、2022年以降も住宅ローン控除が受けられることが決まりました。

そして、控除期間についても「13年」への再延長が決定。しかし、すべての住宅において控除期間が延長するわけではありません。

また、住宅の省エネ性能によっても、控除期間「13年」がいつまで適用されるか異なります。

この記事でわかること
  • 住宅ローン控除が「13年」になる条件
  • 住宅ローン控除延長の注意点
  • 住宅ローン控除を13年間受けるための入居期日

2022年度税制改正で住宅ローン控除「13年」再延長が決まる

住宅ローン控除の控除期間は、原則「10年」です。

しかし、2019年の消費税増税、2020年からの新型コロナウイルス感染拡大を受け、住宅ローン控除の期間は「13年」に延長していました。

2022年度税制改正でまた10年に戻ってしまうのかと見られていたものの、引き続き住宅ローン控除を受けられる期間は「13年」となることが決まりました。

しかし今回の改正で、控除率や借入限度額は引き下げとなり、実質的に住宅ローン控除は「縮小」しています。

2024年以降はさらなる縮小が決まっている

総体的に2022年から縮小となった住宅ローン控除ですが、2024年以降はさらなる縮小が決まっています。

上記のように、一定の省エネ性が認められない新築住宅および消費税が課税される中古の一般住宅は、2024年以降、控除額ゼロ。つまり、住宅ローン控除の対象外となってしまうのです。

中古住宅は対象?住宅ローン控除が13年に延長する条件

住宅ローン控除が「13年」に延長するのは、すべての住宅ではありません。新築住宅および消費税が課税される中古住宅に限定されます。

一般の方同士の不動産取引には、消費税は課税されません。消費税が課税される中古住宅というのは、一般の方ではなく、不動産業者が売主となっている物件です。

「フルリフォーム済み」「フルリノベーション済み」という中古物件を見たことはありませんか?

このような物件の多くは、不動産業者が中古物件を買い取り、リフォームをかけて再販しているもの。売主は、一般の人ではなく不動産事業者となりますので、建物価格に消費税が課税されます。もちろん、一般の方が売主で、売主自らリフォーム・リノベーションしている可能性もありますので、購入前には必ず確認するようにしてください。

「リフォーム再販物件」などと言われることもありますが、中古住宅の中でも不動産業者が売主になっている物件は、住宅ローン控除を受けられる期間が新築住宅と同じく13年となります。また省エネ性能によって控除額が変わってくる点も、新築住宅と同様です。

【注意】延長する3年間も控除率は一律「0.7%」だけど……

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消費税が10%に増税してから、住宅ローン控除の期間は「13年」に延長しています。しかし2021年までは、延長した3年間の控除額とそれまでの10年間の最大控除額は異なりました。

  • 1~10年目まで:借入残高の1%
  • 11~13年目まで:「借入残高の1%」「建物取得価格の2%÷3」いずれか少ない方

2021年まで、延長した3年間の節税効果は実質的にそれまでの2年分だったということです。

しかし2022年からは、13年間通して最大控除額は一律「借入残高の0.7%」となります。計算も簡易になり、総控除額もそれだけ増えるということですね。

実際に控除されるのは毎年「借入残高の0.7%」とは限らない

13年間の控除額は一律「借入残高の0.7%」ですが、これは“最大控除額”。住宅ローン控除は、次の3つのうち最も少ない金額が控除されますので注意が必要です。

  1. 借入残高の0.7%
  2. 年間最大控除額(省エネ性能によって異なる)
  3. 所得税+住民税額

たとえば、年末ローン残高が6,000万円の年に「0.7%」にあたる42万円が控除されるわけではありません。住宅ローン控除を受けるのが新築等の課税物件で一般住宅であれば、年間最大控除額は21万円となりますので、この年の控除額は21万円となります。

また、この金額を下回る所得税・住民税しか納めていないのであれば、所得税+住民税額が控除額となります。

なお、住宅ローン控除では所得税が優先的に控除され、所得税から控除しきれない分は「9.75万円/年(前年度課税所得×5%)」を上限に住民税から控除されます。

住宅ローン控除を13年受けるにはいつからいつまでに入居すればいい?

税制改正は、原則的にその年の新年度である4月から適用となります。

しかし住宅ローン控除については、申請が入居翌年の確定申告となり、改正点は申告する年の1月1日から適用となります。

つまり、対象住宅については2022年1月1日の入居から改正後の住宅ローン控除が適用となり、控除期間も「13年」です。

そして「いつまでに」ということですが、この点は住宅性能によって以下のように異なります。

  • 長期優良住宅・低炭素住宅等認定住宅:2025年末まで
  • ZEH水準省エネ住宅:2025年末まで
  • 省エネ基準適合住宅:2025年末まで
  • 一般住宅:2023年末まで

ただ先述通り、一定の省エネ基準を満たしている住宅においても、2024年以降の借入限度額は引き下がります。2026年以降のことは、2022年度税制改正で言及されていません。控除期間はもちろん、住宅ローン控除の制度自体が継続するかもいまだ未定という状況です。

住宅ローンのご相談はイエツグにおまかせ


弊社イエツグには、住宅ローンアドバイザーやFP資格の有資格者が在籍しています。お客様の状況をお伺いさせていただいた上で、住宅ローン控除制度の拡充をはじめとした支援策も踏まえて住宅購入のアドバイスをさせていただきます。

イエツグの仲介手数料は、一律18万2,900円(税別)。仲介手数料には上限が決められていますが、ほとんどの不動産業者が「売買金額×3%+6万円」(税別)の上限いっぱいに設定しています。この計算式だと物件の売買価格が上がるほど仲介手数料も高額になって、増税の負担もさらに増してしまうのです。

イエツグではどのような物件を購入しても仲介手数料が格安かつ定額ですので、住宅ローン控除の減税規模縮小による影響を最小限に留めることができます。

まとめ:住宅ローン控除は「13年」に延長しているものの要件は2022年から複雑化!

ここまでお伝えしてきましたように、2022年も住宅ローン控除の期間は「13年」に延長します。しかし、13年となるのは新築住宅および消費税が課税される中古住宅のみ。そしてさらに、住宅の省エネ性能によっても控除額や住宅ローン控除が適用となる期日は異なります。

複雑化した住宅ローン控除。

  • 「この物件は住宅ローン控除の対象?」
  • 「何年間、控除されるの?」
  • 「結局いくら控除される?」

このような疑問も多く出てくることでしょう。

弊社イエツグには、住宅ローンアドバイザーやFP資格を持つ担当者が在籍しております。物件選びや控除制度でお悩みの方は、どうぞイエツグまでお気軽にご相談ください。

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