財産分与はどうする?離婚時に持ち家がある時のローンや名義の悩みを一挙解決!

離婚時の財産分与に不動産が含まれている場合は、住宅ローンの有無や名義人、不動産の状況などを正確に把握しておくことが欠かせません。

不動産の財産分与は、住宅ローン残債と不動産の資産価値に大きな影響を受けるため、離婚後のトラブルを防ぐためには名義人や連帯保証人名を明らかにしておく必要があるからです。

さらに、不動産を売るのかどちらか一方が住み続けるのかでも揉める可能性もあります。

離婚で夫婦間のトラブルを回避するには、不動産の資産価値を調査し財産分与対象額を知ることが重要なのです。

この記事でわかること
  • そもそも財産分与って?
  • ケース別!不動産の財産分与方法
  • 不動産の資産価値を知る方法
執筆者 丹拓也
執筆者 丹拓也株式会社イエツグ代表取締役
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士
イエツグくん
ただでさえ労力を要する離婚。財産分与はスムーズに行いたいものだよね・・・!

【住宅ローン・状況別】離婚で持ち家を財産分与する方法

財産分与で不動産が存在する場合は、住宅ローンを完済しているかどうかで分与額や分与方法が異なります

財産分与とは、婚姻中に構築された財産を、貢献度によって公平に分け合うというもの。

不動産以外の財産分与に関しては財産一覧表を作成し、一覧表を見ながら夫婦間で話し合って合意を得るだけで解決する問題です。しかし不動産の場合は、現金などのように簡単に分割することができず、売却しない場合は資産としての価値を調査しなければなりません。

資産としての価値を調査するためには、住宅ローンの有無や残債も関わってくるため財産分与が厄介になりがちです。

住宅ローンが残っていてどちらかが住み続ける場合

離婚時に住宅ローンが残っていて、どちらか一方が住み続ける場合は、不動産の資産価値から住宅ローンの残債額を差し引き、算出された金額が財産分与の対象です。

3,000万円の資産価値のある住宅で1,500万円の残債がある場合は、1,500万円が財産分与の対象となるため住宅に住み続けるほうが半額の750万円を支払います。この場合、夫が住宅に住み続ける場合は妻に750万円を支払い、妻が住宅に住み続ける場合は夫に750万円を支払って財産分与するのが原則です。

ただし、不動産の資産価値を住宅ローンの残債額が上回った場合は、不動産は財産だとみなされないため財産分与は行なわれません。要は、資産価値が1,500万円であるのに対し、住宅ローン残債が3,000万円あるような状態です。この場合、-1,500万円の資産としてみなされ、原則的に財産分与の対象外となります。債務の支払いは、離婚後も住宅ローンの名義人が負います。

住宅ローンが残っていて売却する場合

不動産を売却し、住宅ローンを完済した上で利益が残れば、残った分を分与します。

資産価値を住宅ローン残債が上回る場合は、「任意売却」によって家を売却します。

コロナショックで住宅ローンが返せないときの救世主!「任意売却」とは?

任意売却では、売却後も一定額の債務が残りますが、基本的に離婚後は住宅ローンの名義人が残債を支払うことになります。ただしこれで「原則」であって、財産分与協議によって夫婦間で残債の処理を話し合うことは可能です。

住宅ローンを完済して住み続ける場合

住宅ローンを完済している場合は、夫婦間の話し合いのみで財産分与を行います。

離婚後の不動産の取り扱いは、主に夫か妻のどちらかがそのまま住宅に住み続けるか、不動産を売却して売却益を分け合うという選択肢になるでしょう。もし、売却せずにどちらか片方がそのまま住み続ける場合は、不動産の資産価値を算出してその半額に相当する現金や預金を住宅から出る方に対して支払います。

なお、不動産の名義人以外が住宅を取得する場合は不動産の名義変更が必要です。必要書類を揃えて法務局に登記変更申請を行ないます。

申請のためには登記済権利書、固定資産評価証明書、住民票、印鑑証明書、身分証明書などが必要です。

名義人や保証人はどうなる?持ち家の財産分与での注意点

不動産の財産分与には名義や住宅ローンの有無、資産価値など、さまざまな要素が絡んでくるため非常に複雑です。

ここからは、不動産の財産分与を行なう時の注意点について確認しましょう。

名義変更には金融機関の承諾が必要

住宅ローンが残っている場合は、金融機関からの承諾がなければ名義変更ができません。

たとえば夫が住宅ローンの契約者で、残債があり、夫名義になっている住宅を財産分与で妻が受け取るという場合。妻が受け取るのですから、不動産の名義を妻に変更するのが順当ですが、妻に住宅ローンの返済が行なえるだけの経済力があると認められなければ名義変更は不可能とされます。

不動産の名義変更手続き自体は、金融機関からの承諾がなくても可能です。しかし、住宅ローン残債がある場合には住宅ローン契約違反になる可能性が高く、万が一返済の遅延などがあった際に名義変更が発覚すると、残債の一括返済などをしなければなりません。

そのため、住宅ローンを完済していない住宅を不動産の名義人以外が受け取る場合は、不動産の名義変更を行なわないまま名義人以外が住み続けるという状態になる場合もあります。

連帯保証人としての責任

連帯保証人としての責任は、離婚後も放棄することはできず、住宅ローンの返済が滞った場合は連帯保証人に返済の義務が生じます。夫が財産分与で住宅を取得し、連帯保証人の妻が別の住居に暮らしていた場合も、夫が返済できなくなった時点で妻に返済義務が発生しますし、反対に妻だけが住宅に住み続ける場合も同様です。

もし、連帯保証人である妻も返済が行なえない場合は、不動産は競売を申し立てられ住むところがなくなってしまう可能性があります。また、不動産を売却しても完済できなかった場合は、その残債を支払わなければなりません。

離婚時に、夫婦間で連帯保証人としての責任を放棄する旨の合意があったとしても、金融機関からの承諾が得られることはほとんどありません。そのため契約時に連帯保証人になった妻は、万が一名義人が返済不能となった場合離婚後も住宅ローンを返済しなければならない義務を負い続けます。

返済不能の場合は任意売却を考える

離婚した後、住宅ローンの返済ができなくなり連帯保証人も返済不能となった場合は不動産を手放すことになります。金融機関によって競売の申し立てが行なわれることもありますが、もう一つの選択肢として任意売却が存在することも覚えておいてください。

任意売却とは、金融機関との話し合いによって不動産の抵当権を解除してもらって売却をすることです。競売は市場価格よりもかなり安価な売却価格になることが多いですが、任意売却であれば市場価格で不動産を売却することができるため、より多くの返済が可能となります。

ただし、不動産は年々資産価値が低下するため、返済に不安がある場合は早めに売却したほうが高額になることは間違いありません。

登記の名義変更は早めに済ませる

離婚後、不動産の名義人以外が住宅に住み続ける場合は、名義変更は早めに済ませておくようにしてください。名義人と居住人が異なっている場合、無断で不動産を売却される、差し押さえに遭うなどの可能性が考えられるからです。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関の承諾を得なければ名義変更ができませんが、住宅ローンを完済しているのであれば、財産分与の協議で合意が出次第すぐに変更することをお勧めします。

万が一、書面や口頭での約束があったとしても法的には効果をなしません。

不動産の状況を把握しておくことが最重要事項

上記で解説したように、不動産を財産分与する場合には、不動産の名義人や住宅ローンの契約者、ローン残債、連帯保証人など、不動産の情報を把握しておくことが最も大切です。状況把握が曖昧なまま財産分与をしてしまうと、離婚から数年が経った頃、突然連帯保証人としての返済の請求がなされる可能性もあります。

離婚後のトラブルを避けるためには、不動産の現状を正確に把握して納得の上で財産分与を行なうことが欠かせません。法務局に行けば「不動産登記簿」を取得できるので、必ず確認しておきましょう。インターネットでも確認することができます。

また、住宅ローンの契約書では残債の金額、契約者の名前、連帯保証人の名前が確認できます。

不動産の財産分与で資産価値を調べる方法

住宅ローンの有無に関わらず、離婚時の財産分与では不動産の資産価値を知っておくことが欠かせません。資産価値が判明しなければ、財産分与を行なうことができないからです。

では、不動産の資産価値を調べるには一体どのような方法があるのでしょうか?4つの方法を見ていきましょう。

1.固定資産税の納税通知書を確認する

不動産の価値を知るための最も簡単な方法は、固定資産税の納税通知書を確認する方法です。納税通知書は毎年5月頃に各市区町村から送付されますが、納税額とともに不動産の固定資産税評価額も記載されています。不動産の名義人の元に送られるものですので、お手元の通知書を確認してみましょう。

しかし、土地の価値について知りたい場合は、納税通知書だけでは十分ではありません。建物の資産価値は100%で記載されてますが、土地の資産価値は70%程度の評価額が記載されているからです。

2.鑑定会社に不動産鑑定評価を依頼する

不動産鑑定評価とは、現在の不動産の経済的価値を調査して不動産価額として算出するものです。

不動産鑑定評価を行なうのは、国土交通省や都道府県から認可を得ている不動産鑑定士。現在の市場に対して、信頼度の高い資産価値を知ることができます。

ただし、鑑定評価を依頼するためには費用が必要となり、料金は鑑定評価額によって変化します。もし、土地と建物をセットで評価してもらった場合の相場は、鑑定評価額1,000万円以下で約25万円、5,000万円以下で30~50万円、1億円以下で50~60万円程度です。

さらに、鑑定評価は時間をかけて行なうため、土地と建物をセットで評価した場合約53時間の時間が必要で結果がわかるまでに1週間程度を要します。

3.鑑定会社に価格査定書の作成を依頼する

価格査定書とは、不動産鑑定評価ほど詳細ではないものの、不動産の価格を査定した結果を記した書類のことです。不動産価格査定は不動産鑑定士によって行なわれますが、不動産鑑定評価基準に則ってはおらず、不動産鑑定評価よりも安価、かつ短期間で入手可能というメリットがあります。

価格査定書が活用される場面は、不動産の売出価格を決める時や不動産の相続、財産分与などで参考資料となり得えるものです。不動産鑑定評価は不動産の資産価値を算出するものですが、価格査定書は不動産の時価を算出するものなので財産分与には価格査定書のほうが適しています。

鑑定会社の価格査定書は、事務所の大きさによって料金が異なりますが、土地と建物をセットで査定してもらった場合の相場は10~20万円ほどです。

なお、不動産鑑定評価のように建物の評価額で料金が変動することはあまりありません。

4.不動産会社に価格査定書の作成を依頼する

上の項目で解説した価格査定書は、宅地建物取引業者が作成することもできます。宅地建物取引業者とはいわゆる「不動産会社」のことで、不動産会社が作成する場合は宅地建物取引業法に基づき算出されます。

不動産会社に価格査定書を依頼する最大のメリットは、費用がかからないという点。一般的に「無料査定」と呼ばれている方法です。

鑑定会社に依頼すれば必ず数十万円の費用が必要となりますが、不動産会社では請求できないルールになっているため無料で不動産の資産価値を知ることができます。不動産会社に価格査定書を依頼する場合でも、土地や建物の売買の際に利用する取引価格の参考になる価格が算出されるため、資産価値を知るだけであれば鑑定会社を利用することと大差はありません。

「およそ3ヶ月以内に売買が成立すると判断される価格」が、査定額として提示されます。その後、不動産を売却するようになった場合にも、そのまま売却を依頼できるため便利だといえるでしょう。

まとめ:不動産・持ち家の財産分与はまず資産価値を知ることから

離婚時の財産に不動産が含まれている場合は、住宅ローンの有無や残債、名義人、不動産の状況などによってさまざまなパターンに分かれるため、他の財産と比較して面倒な点が多くなります。しかし、どのようなケースにしてもまずしておきたいことは、不動産の現状と資産価値を正しく把握することです。

住宅ローンについての情報や現在の資産価値が判明しなければ、離婚の財産分与を行なうことはできません。不動産の資産価値を知るための方法には、固定資産税の納税書を確認する、不動産鑑定書や価格査定書の作成を依頼するなどの方法がありますが、鑑定会社に依頼すると高額な費用が必要です。その点、不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらうことができ、その後の売却が楽になるというメリットもあります。

弊社の仲介手数料は、182,900円の定額制。売却にかかる費用も安価に抑えられますので、査定も売却もどうぞイエツグまでご相談ください。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。