2022年アフターコロナで今後の住宅ローン金利はどうなる？

住宅の購入を検討している人が悩みやすいポイントは、住宅を購入するタイミングと住宅ローンの金利ではないでしょうか？

とくに2022年は、住宅購入において非常に悩ましい年だといえます。新型コロナウイルスが私達の生活に大きな影響を与えながらも、住宅ローンの金利は歴史的な低水準だからです。

今住宅ローンを組むべきなのか、固定金利と変動金利どちらにするのか、などを判断するためには住宅ローン金利が今後10年後、20年後にどうなるのか予想することが大切です。

そこで本記事では、住宅の購入を迷われている方のために、住宅ローン金利の今後について解説していきます。

【2022年1月】最新住宅ローン金利情報

2022年1月現在の住宅ローン金利は、以下の通りです。念のため同月2021年1月と比較して記載をします。

※2022年1月時点の各金融機関のHPを参照し作成
※記載の金利は各金融機関が2022年1月時点で実施している割引プランを加味した数値
※住信SBIネット銀行以外の全期間固定金利はフラット35ではなく各金融期間が独自に取り扱っている商品を掲載
※ARUHIはスーパーフラット（団体信用生命保険加入）の数値を掲載

住宅ローンの金利は今後どうなる？金利はあがるのか？

次に、住宅ローン金利の今後について考えていきます。

将来のことですので確実なことは分かりませんが、金利が決まる仕組みを理解しているとある程度の予想ができるものです。

住宅ローン金利が決まる仕組みとは？

住宅ローンの金利は、固定金利と変動金利で別の指標をもとに決められています。

固定金利を決める際は、「新発10年物国債」の金利が基準となります。

新発10年物国債のような長期金利が変動する要因の1つは、将来の物価や金利などの予想です。国債も株式と同じように市場で取引されており、投資家が「インフレが起きて物価が上昇する」と予想すれば、長期金利は上昇しやすくなります。

一方で変動金利の指標は、「無担保コールレート（オーバーナイト物）」です。無担保コールレート（オーバーナイト物）は、銀行間で短期的にお金を借りて翌日に返済する取引の際に適用される金利のことで、日本銀行が定める政策金利をもとに金利が決まります。

また日銀の金融政策は、市場をもとにして判断されるため、市場によって金利が決まる固定金利の方が変動金利よりも先に金利が変動します。

住宅ローン金利の今後は景気次第

今後の住宅ローン金利は、これからの景気次第で上下する可能性があります。

新型コロナウイルスの抑制に成功し、日本の景気が順調に回復して成長すれば住宅ローンの金利も上昇するでしょう。しかし新型コロナの第六波による景気の低迷が続けば、住宅ローンの金利はさらに下降する可能性もあります。

現に、本記事の初稿は2021年1月に執筆し1年が経ちましたが、景気回復はしていないため、上記表にも記載がある通りauじぶん銀行変動金利で0.289%という史上最低金利を更新しています。

一方で現在のような低金利の状態は、しばらく続くとみています。なぜなら、日本銀行の金融緩和政策が今後も継続する可能性が高い状況だからです。

金融緩和政策が続いて政策金利が下げられたままだと、無担保コールレート（オーバーナイト物）も上がらないため住宅ローンの変動金利も上昇しません。

また金融緩和政策では、長期国債を買い入れて長期金利の上昇が抑まるように誘導します。そのため金融緩和政策が行われる限り、長期金利に左右される固定金利も上がりにくくなります。

日本銀行は「物価上昇率2%」を目標に金融緩和政策を行っているため、前年と比較して物価が2%上昇している状態にならない限り金融緩和政策は継続されるはずです。

2019年の物価上昇率は、変動幅が大きい生鮮食品を除くと0.6%（※）でした。日本はまだまだ低インフレの状態であるため、金融緩和政策は引き続き実施され、住宅ローンの金利もしばらくは上がらないと考えられます。

※出典：総務省統計局

住宅ローンの金利が今後急激に上昇する可能性は低い

住宅ローンの金利がしばらく変わらないのであれば、金利の低い変動金利の方が魅力的にも思えるでしょう。

しかしその一方で、変動金利は返済期間中に金利が急激に上昇すると、利息の負担が増えるだけでなく、利息が毎月の返済額を上回って未払い利息が発生する可能性もあります。

では、変動金利を選んだ後に未払利息が発生するほど利息が急激に上昇することはあるのでしょうか？

結論をお伝えすると、短期的には未払い利息が発生するほどの金利上昇が起きる可能性は極めて低いです。金利が急激に上昇するほど日本の景気が過熱した状態になると、今度は日銀が「金融引き締め政策」を実施し物価の安定を図ろうとします。

つまり、金融引き締め政策によって政策金利をかなり上げても、物価の上昇が止まらないほどの好景気な状態にならなければ、未払利息が発生するほどの金利上昇は起こらないと考えられるのです。

2025年には団塊世代が後期高齢者となる日本において、そのような好景気が訪れる可能性はどれほどあるでしょう？とはいえ、もちろん金利が上昇するリスクはゼロにはなりません。住宅を購入したあとに、金利が上昇する不安を感じたくないのであれば固定金利を選択しましょう。

2022年に住宅を購入するメリット

「金利がしばらく変わらないのなら焦って購入しなくても良いだろう」と考える方もいらっしゃるでしょう。

たしかに焦る必要はありません。しかし2022年はよりお得に住宅を購入できる条件が揃っているため、思い切って購入してしまうのも一つの選択肢だといえます。

史上最低の金利を適用できる

2022年は、固定金利と変動金利の両方が過去最低の水準です。とくに変動金利は、1％を大きく下回っていることから、場合によっては住宅ローン控除で得をする可能性もあります。

変動金利は、将来的に金利が上がる可能性はありますが、低金利のメリットを受けられる期間が長いほど元金を効率的に減らしていけます。そのため金利の低い2022年に変動金利で住宅ローンを組んで元金を減らしておくのも有効な手段だといえるでしょう。

また、今、固定金利の住宅ローンを借り入れれば、住宅を購入した後も最低水準の金利を維持しながら金利が上昇する不安を抱えることなく生活していけます。

新型コロナの影響で下落した不動産価格が高騰傾向に転じる

コロナ禍では、不動産価格の一時的な下落が発生しました。

しかしながら、新型コロナによる不動産価格の下落は一時的なものであり、2022年1月現在、需要と供給のバランスが需要に傾き、不動産価格は高騰傾向にあります。さらに、今後の日本経済はハイパーインフレを迎えることも懸念され、中長期的には不動産価格が高騰する恐れもあります。

「ハイパーインフレ」で1年以内に不動産を買わないと一生買えなくなるかもしれない？

2021.02.12

2024年以降には住宅ローン控除縮小が決定しているが…

2021年と2022年を比較すると、2022年にはすまい給付金制度が終了していたり、住宅ローン控除の率が1.0％から0.7％へと縮小しております。

また、この住宅ローン控除ですが2024年以降はさらに縮小することが決まっており、2026年以降についてはそもそも住宅ローン控除自体について言及されておらず、控除制度自体なくなる可能性も考えられます。

2022年と2023年においてはこのまま超低金利時代が継続する可能性が極めて高いです。

その為、住宅ローン控除も逆ザヤ状態であることから、不動産の買い時であると私は考えております。

「令和4年の税制改正は改悪だ」という声もあり、住宅市場が冷え込むのでは？とお考えの方も多いです。

しかしながら、改悪どころか2022年と2023年においては、特に中古住宅の消費が過熱すると考えております。

その理由は住宅ローン控除の適用要件の改正があるからです。

令和3年までの住宅ローン控除の適用要件の１つに、築年数の制限があります。

しかし、令和4年からは、この築年数の要件が大幅に緩和され、一律「昭和57（1982）年以降に建築された新耐震基準適合住宅」であれば住宅ローン控除適用可能となります。 

住宅ローン控除の築年数の要件が緩和されたことにより、間違いなく中古住宅の流通は活性化されると考えております。 

ご自身が利用できる制度を有効に活用することで、住宅購入時だけでなく住宅を購入したあとの金銭的な負担を減らしましょう。

まとめ：アフターコロナは住宅ローン金利の動向を要チェック！

アフターコロナの世では、住宅ローン金利が低水準なだけでなく、「住宅を早めに手放したい」と考える人が増えていることから、不動産価格も落ちてきていくと見られます。

不動産の購入を検討されている方が、先行き不透明なこの時期に躊躇したくなる気持ちもわかります。

しかし、住宅ローン控除の期間が延長され、さらに築年数の適用要件が緩和された今のうちに、住宅を購入してしまうのも一つの選択肢だといえるでしょう。

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先行き不透明の中、住宅を購入するというのはご不安かと思いますが、それでも少しでも損をすることなく、お得に不動産購入したいとお考えの方は、ぜひイエツグまでご相談ください。

監修者　亀梨奈美

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。株式会社real wave代表取締役。「わかりにくい不動産を初心者にもわかりやすく」をモットーに、機関紙から情報サイトまで不動産ジャンルのあらゆる文章を執筆・監修。