住宅の購入を検討している人が悩みやすいポイントは、住宅を購入するタイミングと住宅ローンの金利ではないでしょうか？
住宅ローンの金利や制度は、申込時期・商品・金融機関によって変わります。
この記事の金利・制度に関する記述は、公開時点の情報だけで判断せず、申込み前に公式情報と金融機関の最新資料を確認してください。特定の借入金利や審査結果を保証するものではありません。
フラット35のご利用条件、融資手続・必要書類、対象住宅・技術基準、住宅金融支援機構の金利情報をご確認ください。市場全体の動向は日本銀行の公表資料も参考になります。
この記事を読む前に：金利情報の更新について
この記事には2022年時点の市場見通しが含まれます。当時の予測を現在の金利見通しとして受け取らず、最新情報は公式ページで確認してください。
2026年7月時点で確認すること
- 2026年7月のフラット35（21年～35年）の最頻金利は年3.14％です（融資率、住宅性能、借入期間、取扱金融機関などで適用条件は変わります）。
- フラット35は、公式ページで借入期間・融資率・住宅性能などを含む最新条件を確認する。
- 変動金利や固定期間選択型は、金融機関ごとに基準金利、優遇幅、適用条件、見直し時期が異なる。
- 広告上の金利だけでなく、事務手数料、保証料、団信、固定期間終了後の条件を含めて比較する。
フラット35公式の最新金利・ご利用条件と、日本銀行の金融政策に関する最新情報を確認したうえで、申込先の金融機関にも相談してください。
とくに2022年は、住宅購入において非常に悩ましい年だといえます。新型コロナウイルスが私達の生活に大きな影響を与えながらも、住宅ローンの金利は歴史的な低水準だからです。
今住宅ローンを組むべきなのか、固定金利と変動金利どちらにするのか、などを判断するためには住宅ローン金利が今後10年後、20年後にどうなるのか予想することが大切です。
そこで本記事では、住宅の購入を迷われている方のために、住宅ローン金利の今後について解説していきます。
- 2022年1月の最新住宅ローン金利
- 住宅ローンの金利が今後どうなるか
- 2022年に住宅を購入するメリット
目次
【2022年1月】最新住宅ローン金利情報
この記事の古い金利情報について
この記事には2022年当時の金利や市場環境が含まれています。過去の数字は当時の記録として読み、現在の借入条件や返済額の判断には使わないでください。
日本銀行は2026年6月16日、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移させる方針を公表しました。一方、政策金利の変更が住宅ローンへ同じ幅で反映されるとは限らず、金融機関・商品ごとの基準金利、優遇幅、見直し時期を確認する必要があります。
フラット35の公式ページでは、2026年7月の21年〜35年の最頻金利を年3.14％と案内しています。融資率、団信、住宅性能、金利引下げメニューなどで条件は変わるため、申込み時点の公式情報で確認してください。
日本銀行の金融政策決定資料と、フラット35の新規借入れ公式ページを確認し、必要に応じて申込先の金融機関へ相談しましょう。
2022年1月現在の住宅ローン金利は、以下の通りです。念のため同月2021年1月と比較して記載をします。
| 全期間固定金利 | 変動金利 | 固定期間選択型(10年) | ||
| 三菱UFJ銀行 店頭 | 2021年 1.81% 2022年 1.70% | 2021年 0.575～0.725％ 2022年 0.475%～ | 2021年 0.74% 2022年 0.74% | |
| 三菱UFJ銀行 ネット | – | 2021年 0.475% 2022年 0.475% | 2021年 0.64% 2022年 0.74% | |
| みずほ銀行 店頭 | 2021年 1.13% 2022年 1.30～1.60％ | 2021年 0.625～0.875％ 2022年 0.575～0.875％ | 2021年 0.75～1.00％ 2022年 0.85～1.15% | |
| みずほ銀行 ネット | 2021 年0.98〜1.08% 2022年 1.07～1.22％ | 2021年 0.475～0.725％ 2022年 0.375～0.725% | 2021年 0.60～0.85％ 2022年 0.65～1.00% | |
| 三井住友銀行 ネット | 2021年 1.28～1.68％ 2022年 1.40～1.65% | 2021年 0.475～0.725％ 2022年 0.475～0.725％ | 2021年 1.10～1.48％ 2022年 1.43～1.83% | |
| auじぶん銀行 | – | 2021年 0.41% 2022年 0.289% | 2021年 0.53～1.49% 2022年 0.565% | |
| PayPay銀行 (旧ジャパンネット銀行) | – | 2021年 0.38% 2022年 0.38% | 2021年 0.499% 2022年 0.560% | |
| 住信SBIネット銀行 | 2021年 1.13〜1.55% 2022年 1.05～1.56% （フラット35） | 2021年 0.44% 2022年 0.44% | 2021年 0.66〜1.06% 2022年 1.06% | |
| ARUHI | 2021年 1.09〜1.24% 2022年 1.05～1.25% | – | – |
※2022年1月時点の各金融機関のHPを参照し作成
※記載の金利は各金融機関が2022年1月時点で実施している割引プランを加味した数値
※住信SBIネット銀行以外の全期間固定金利はフラット35ではなく各金融期間が独自に取り扱っている商品を掲載
※ARUHIはスーパーフラット（団体信用生命保険加入）の数値を掲載
住宅ローンの金利は今後どうなる？金利はあがるのか？
次に、住宅ローン金利の今後について考えていきます。
将来のことですので確実なことは分かりませんが、金利が決まる仕組みを理解しているとある程度の予想ができるものです。
住宅ローン金利が決まる仕組みとは？
住宅ローンの金利は、固定金利と変動金利で別の指標をもとに決められています。
固定金利を決める際は、「新発10年物国債」の金利が基準となります。
新発10年物国債のような長期金利が変動する要因の1つは、将来の物価や金利などの予想です。国債も株式と同じように市場で取引されており、投資家が「インフレが起きて物価が上昇する」と予想すれば、長期金利は上昇しやすくなります。
一方で変動金利の指標は、「無担保コールレート（オーバーナイト物）」です。無担保コールレート（オーバーナイト物）は、銀行間で短期的にお金を借りて翌日に返済する取引の際に適用される金利のことで、日本銀行が定める政策金利をもとに金利が決まります。
また日銀の金融政策は、市場をもとにして判断されるため、市場によって金利が決まる固定金利の方が変動金利よりも先に金利が変動します。
住宅ローン金利の今後は景気次第
今後の住宅ローン金利は、これからの景気次第で上下する可能性があります。
新型コロナウイルスの抑制に成功し、日本の景気が順調に回復して成長すれば住宅ローンの金利も上昇するでしょう。しかし新型コロナの第六波による景気の低迷が続けば、住宅ローンの金利はさらに下降する可能性もあります。
現に、本記事の初稿は2021年1月に執筆し1年が経ちましたが、景気回復はしていないため、上記表にも記載がある通りauじぶん銀行変動金利で0.289%という史上最低金利を更新しています。
一方で現在のような低金利の状態は、しばらく続くとみています。なぜなら、日本銀行の金融緩和政策が今後も継続する可能性が高い状況だからです。
金融緩和政策が続いて政策金利が下げられたままだと、無担保コールレート（オーバーナイト物）も上がらないため住宅ローンの変動金利も上昇しません。
また金融緩和政策では、長期国債を買い入れて長期金利の上昇が抑まるように誘導します。そのため金融緩和政策が行われる限り、長期金利に左右される固定金利も上がりにくくなります。
日本銀行は「物価上昇率2%」を目標に金融緩和政策を行っているため、前年と比較して物価が2%上昇している状態にならない限り金融緩和政策は継続されるはずです。
2019年の物価上昇率は、変動幅が大きい生鮮食品を除くと0.6%（※）でした。日本はまだまだ低インフレの状態であるため、金融緩和政策は引き続き実施され、住宅ローンの金利もしばらくは上がらないと考えられます。
※出典：総務省統計局
住宅ローンの金利が今後急激に上昇する可能性は低い
住宅ローンの金利がしばらく変わらないのであれば、金利の低い変動金利の方が魅力的にも思えるでしょう。
しかしその一方で、変動金利は返済期間中に金利が急激に上昇すると、利息の負担が増えるだけでなく、利息が毎月の返済額を上回って未払い利息が発生する可能性もあります。
では、変動金利を選んだ後に未払利息が発生するほど利息が急激に上昇することはあるのでしょうか？
未払い利息が発生するほどの金利上昇が起きるかは、将来の経済・金融政策や住宅ローン商品の仕組みによって変わります。したがって、現在の時点で一律に「可能性が極めて低い」とは言い切れません。変動金利を検討する場合は、金利上昇時の返済額を複数パターンで試算しましょう。
金融政策や市場環境が変わっても、各金融機関の住宅ローン金利が同じタイミング・同じ幅で変わるわけではありません。5年ルールや125％ルールなどの扱いも商品ごとに異なり、返済額の急変を抑える仕組みがあっても、金利上昇リスクそのものがなくなるわけではありません。
将来の金利を正確に予測することは難しいため、変動金利なら上昇時の返済額、固定金利なら固定期間終了後や借入時の総返済額を確認することが大切です。金利タイプは、収入の見通し、手元資金、教育費などを含めて無理なく返済できるかで判断してください。
2022年に住宅を購入するメリット
「金利がしばらく変わらないのなら焦って購入しなくても良いだろう」と考える方もいらっしゃるでしょう。
たしかに焦る必要はありません。しかし2022年はよりお得に住宅を購入できる条件が揃っているため、思い切って購入してしまうのも一つの選択肢だといえます。
史上最低の金利を適用できる
2022年は、固定金利と変動金利の両方が過去最低の水準です。とくに変動金利は、1％を大きく下回っていることから、場合によっては住宅ローン控除で得をする可能性もあります。
※所得税や住民税の額によっては満額の控除を受けられないことがあります。
変動金利は、将来的に金利が上がる可能性はありますが、低金利のメリットを受けられる期間が長いほど元金を効率的に減らしていけます。そのため金利の低い2022年に変動金利で住宅ローンを組んで元金を減らしておくのも有効な手段だといえるでしょう。
また、今、固定金利の住宅ローンを借り入れれば、住宅を購入した後も最低水準の金利を維持しながら金利が上昇する不安を抱えることなく生活していけます。
新型コロナの影響で下落した不動産価格が高騰傾向に転じる
コロナ禍では、不動産価格の一時的な下落が発生しました。
しかしながら、新型コロナによる不動産価格の下落は一時的なものであり、2022年1月現在、需要と供給のバランスが需要に傾き、不動産価格は高騰傾向にあります。さらに、今後の日本経済はハイパーインフレを迎えることも懸念され、中長期的には不動産価格が高騰する恐れもあります。
そのため一時的に不動産価格が下がっている今こそ、住宅を購入する絶好の機会であるともいえるのではないでしょうか。
2024年以降には住宅ローン控除縮小が決定しているが…
2021年と2022年を比較すると、2022年にはすまい給付金制度が終了していたり、住宅ローン控除の率が1.0％から0.7％へと縮小しております。
また、この住宅ローン控除ですが2024年以降はさらに縮小することが決まっており、2026年以降についてはそもそも住宅ローン控除自体について言及されておらず、控除制度自体なくなる可能性も考えられます。
2022年と2023年においてはこのまま超低金利時代が継続する可能性が極めて高いです。
その為、住宅ローン控除も逆ザヤ状態であることから、不動産の買い時であると私は考えております。
「令和4年の税制改正は改悪だ」という声もあり、住宅市場が冷え込むのでは？とお考えの方も多いです。
しかしながら、改悪どころか2022年と2023年においては、特に中古住宅の消費が過熱すると考えております。
その理由は住宅ローン控除の適用要件の改正があるからです。
令和3年までの住宅ローン控除の適用要件の１つに、築年数の制限があります。
しかし、令和4年からは、この築年数の要件が大幅に緩和され、一律「昭和57（1982）年以降に建築された新耐震基準適合住宅」であれば住宅ローン控除適用可能となります。
住宅ローン控除の築年数の要件が緩和されたことにより、間違いなく中古住宅の流通は活性化されると考えております。
ご自身が利用できる制度を有効に活用することで、住宅購入時だけでなく住宅を購入したあとの金銭的な負担を減らしましょう。
まとめ：アフターコロナは住宅ローン金利の動向を要チェック！
アフターコロナの世では、住宅ローン金利が低水準なだけでなく、「住宅を早めに手放したい」と考える人が増えていることから、不動産価格も落ちてきていくと見られます。
不動産の購入を検討されている方が、先行き不透明なこの時期に躊躇したくなる気持ちもわかります。
しかし、住宅ローン控除の期間が延長され、さらに築年数の適用要件が緩和された今のうちに、住宅を購入してしまうのも一つの選択肢だといえるでしょう。
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