突然ですが、「自宅投資」という言葉をご存じでしょうか。
【現在の制度・金利を確認してください】
この記事は過去の制度・金利を前提にした内容を含んでいたため、時期を断定する表現を整理しています。住宅ローンの金利は金融機関や借入条件で異なり、住宅ローン減税も入居年・住宅性能などで変わります。契約前にフラット35公式サイト、国土交通省、国税庁の最新情報をご確認ください。
簡単にいえば、「自宅投資」とは、「自宅」を住居としてだけでなく資産形成の一つとして利用するという考え方です。
一棟アパートやマンションの一室で投資をされる方は少なくありませんが、いわゆる「投資物件」「収益物件」でなく、「自宅」でも不動産投資と同じような効果が得られるということです。
自宅投資は、住まいと資産価値を一緒に考える方法です。空室リスクを直接負わない一方、購入価格・金利・維持費・売却価格によって結果が変わるため、ローリスクと決めつけることはできません。
本記事では、自宅投資がなぜ注目されているのか？いつまでにするべきなのか？を解説していきたいと思います。
自宅の購入を検討されている方のみならず、資産形成、資産運用をお考えの方にもおススメの内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。
- 自宅投資ってなに？
- 不動産投資にはない自宅投資のメリット
- 自宅投資はもうすぐオワコンって本当？
目次
自宅投資は最強の不動産投資？！
資産形成を考えるとき、自宅を「住む場所」だけでなく、将来売りやすいか、家計を圧迫しないかという視点で見ることがあります。ただし、住まいは投資商品ではなく、暮らしの満足度や家族構成も判断材料です。
収益物件には空室・家賃滞納・修繕・売却価格の変動などがあります。自宅は自分で住むため空室リスクはありませんが、住宅ローンの返済、固定資産税、管理費・修繕積立金、売却時の諸費用は発生します。自宅投資にも別のリスクがある、と整理しておきましょう。
自宅投資は誰でも始めやすい
不動産投資は、始めたくても始められないことも多いものです。その理由は、不動産投資ローンの審査が厳格化しているためです。
少し前まで、サラリーマン投資家やＯＬ投資家がこぞって不動産投資を始めていましたが、それはローンが比較的簡単に降りていたから。しかし、ここ数年、某金融機関による不正融資問題や、某建築会社による施工不良などが相次いで取り上げられたことにより、簡単には不動産投資ローンが降りなくなってしまいました。
そもそも、自宅向けの住宅ローンと収益物件向けの不動産投資ローンは、審査の仕組みが異なります。
自宅は、給与などの所得がローン返済のための原資ですが、不動産投資ローンで返済原資となるのは賃料収入です。個人の収入や信用情報が問題ないからといって、審査に通るわけではないので、自分の力ではなかなか不動産投資ローンの審査に通りやすくすることはできないんですね。
金利・物価・税制は時期によって変わる
住宅ローン金利や住宅価格、税制は毎年変わります。「今なら必ず得をする」と時期だけで判断せず、月々の返済額、総返済額、購入後の維持費、売却時の手残りを確認することが大切です。
特に日本では、インフレというよりもスタグフレーションに近づいているかと思われます。
要するに、お給料は年々減少していくにもかかわらず、物価（モノの値段）は上がり続けている状況ということです。
自宅は収益物件と異なり、自分が住むための住宅ローンを検討できます。ただし、住宅ローンは自己居住用が前提で、投資用物件の取得には利用できません。用途を偽ると契約上の問題になり得るため、金融機関へ正確に申告してください。
不動産投資にはない自宅投資のメリット
一般的な不動産投資と比較して、自宅投資はローリスクかつローンも通りやすいとお伝えしましたが、それ以外にも不動産投資にはないメリットが複数考えられます。
住宅ローンと投資ローンは別物
住宅ローンは自己居住用、投資ローンは賃料収入を返済原資とする収益物件向けで、審査の見方や契約条件が異なります。住宅ローンの方が常に審査に通りやすい、または有利とは限らず、年収・勤続年数・既存借入・物件条件などを金融機関ごとに確認する必要があります。
金利は商品・金融機関・借入期間・融資率などで異なり、毎月見直される商品もあります。具体的な金利を古い記事の数字だけで判断せず、申込時点の金融機関の案内やフラット35公式サイトで確認してください。変動金利は将来の返済額が変わる可能性もあるため、金利上昇時の家計も試算しましょう。
やはり給与などの所得にはある程度の安定性がありますが、賃料収入は空室・滞納・下落のリスクがありますので、その分金利が高くなってしまうのは当然のことです。
住宅ローンの借入額や融資率は、申込者の収入・既存借入・物件価格・担保評価などで決まります。購入代金全額を借りられるとは限らず、諸費用や購入後の修繕費も含めて自己資金を残す計画が必要です。
2021年も投資家の皆様から多くのお問い合わせがあり、区分マンションから１棟マンションまで様々な投資案件のお手伝いをさせていただきました。
肌で感じる融資具合ですが、基本的には積算価格までしか融資を得ることができず、物件価格の１割～２割程度の自己資金を用意しなければ難しい案件がほとんどでした。
稀にフルローンやオーバーローンにて融資承認するケースもありますが、大概すでに所有している不動産を共同担保として提供しなければいけない条件付承認でした。
そもそも、金利が高い不動産投資ローンをフルで組んでしまうと、キャッシュフローの悪化が深刻になるという問題もありますからね。
つまり、月々のローンの返済額が増えて、手元に残るお金が少なくなってしまうということです。
住宅ローン控除が受けられる
住宅ローンには、一定の要件を満たす場合に住宅ローン減税を利用できることがあります。ただし、自己居住用であること、床面積、所得、入居時期、住宅性能などの条件があり、投資用物件や賃貸部分は同じ扱いになりません。
これは、自宅投資の最大の強みといっても過言ではありません。
住宅ローン減税の控除率・借入限度額・控除期間は、入居年や住宅性能などで変わります。2026年中に入居する場合の要件は、国土交通省の住宅ローン減税ページと国税庁の案内で確認してください。記事中の過去年の上限額を現在の案件へそのまま当てはめないよう注意が必要です。
住宅ローン減税は制度改正が続いています。適用可否や控除額は、入居日・住宅の種類・省エネ性能・所得などで変わるため、契約前に国税庁の対象要件を確認し、必要に応じて税理士へ相談してください。
最新の住宅ローン控除については下記記事にまとめてありますので宜しければご参照ください。
売却時の税制優遇も大きい
住宅ローン控除に限った話ではありません。自宅は、売却するときの税制優遇も非常に大きいといえます。それは、「3,000万円特別控除」という制度によるものです。
不動産投資する上では、家賃収入のみならず、「売却益」も大きな収入源となりますが、売却時に発生した利益には所得税と住民税が課税されます。
この課税率は、所有期間5年超で20.315％、5年以下で39.63％と決して低くありません。
たとえば、売却時に1,000万円の利益が出たとすれば、所有期間5年以上で200万円以上、5年以下なら400万円近い税金を納めなければなりません。
自宅の売却についても、この税率に変わりありませんが、自宅の売却のみに適用となる「3,000万円特別控除」を利用すれば、利益が3,000万円まで控除されます。
つまり、3,000万円までの利益なら、自宅部分の納税額をゼロとすることができるんですね。
購入時の助成制度も豊富！
購入時の支援制度は、国の制度だけでなく自治体の制度も含めて公募時期や対象住宅が変わります。過去の制度名や金額を前提にせず、購入する自治体・住宅の性能・契約時期をもとに最新情報を確認しましょう。
すまい給付金やグリーン住宅ポイントのように終了した制度もあります。現在利用できる制度があるかは、国土交通省や自治体の公式案内を確認し、広告や古い記事だけで判断しないでください。
住宅ローンや住宅ローン減税は自宅取得を支える制度ですが、制度の利用だけで利益が確定するわけではありません。物件価格、維持費、金利、売却時の税金・諸費用まで含めて収支を確認しましょう。
(2022年1月24日 追記)
「すまい給付金」「グリーン住宅ポイント制度」については既に終了しております。しかし、このような不動産購入時の助成制度については名称を変えて度々制度として採り入れられるため、常に最新の情報を取得するようにしてください。
また、このような助成制度は国が実施しているものだけではなく、地方自治体が行う助成制度もあります。
例えば、地方の活性化を促すために、移住者が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に借入に対する一部利息を地方自治体が負担してくれる制度などがあります。
低金利で借り入れすることができる上に、利子負担もしてくれれば、より自宅投資の恩恵を享受することができます。
当ブログでは、自宅投資をされる方にとってメリットある新たな助成制度の発表がありましたら都度発信していきますので、ブックマークでもしていただけますと幸いです。
自宅投資で見落としやすいリスク
自宅投資を検討する場合も、資産価値が上がることを前提にせず、返済を続けながら暮らせるかを先に確認します。価格下落、売却期間、住み替え費用、災害・修繕リスクも含めて判断することが重要です。
ただもちろん、資産形成の一端を担わなければ「投資」とはいえません。
自宅は、家族で住むからこそ自宅なのであり、住宅ローン控除なども自己居住用物件以外は対象外です。
つまり、第三者に貸し出すことはできないということ。厳密にいえば、自宅として購入した物件でも、ローンの借り換えをすれば賃貸に出すことはできますが、それではもはや自宅投資とはいえません。
よって、自宅投資で儲けるためには、賃料収入ではなく、基本的に購入して売却するという行為だけで利益を出さなければなりません。いわゆるキャピタルゲインということですね。
とはいっても、購入時より高く売らなければ利益にならないかといえば、そうとは限らないでしょう。購入時と同等、あるいは資産価値の低下が少ない段階で手放せれば、結果として住まいにかかる費用がかからない、もしくは最小限に留まったこととなり、利益がでることと同義ともいえます。
不動産投資にもいえることですが、「安く買って高く売る」が自宅投資において利益を出すための基本です。
実は、この基本を抑えるためには、新築物件は不向きです。
新築・中古にはそれぞれ特徴があり、購入直後の市場評価が購入価格を下回ることもあります。ただし差は物件の立地、売主、仕様、市況で変わるため、一定割合の下落を一般化せず、周辺の成約事例で確認してください。
購入時期は制度だけで決めない
自宅投資で大切なのは、制度終了前に急いで契約することではなく、現在の制度と家計に合う物件を選ぶことです。期限を強調する情報は、入居時期や住宅性能などの条件を確認してから判断しましょう。
住宅ローン減税は購入価格や売却益を保証する制度ではありません。利用できる場合でも、控除できる税額や借入限度額には条件があり、住み替え・売却時には別の税制との関係も確認が必要です。
制度の延長・変更・終了は税制改正で変わる可能性があります。将来の制度を推測して購入時期を断定せず、契約時点の国税庁・国土交通省の情報を確認してください。
控除期間や借入限度額は入居年、住宅性能、住宅の種類などで異なります。過去の年の最大額を現在の購入判断にそのまま使わず、最新の要件で試算してください。
特定の住宅が控除対象外となる場合がある一方、すべての住宅が一律に対象外になるわけではありません。対象要件は住宅の性能や入居時期などで変わるため、個別に確認します。
金利は金融機関・商品・借入条件で異なり、変動金利には将来上昇する可能性があります。現在の金利を記事の過去時点の数値で判断せず、複数の金融機関で返済額と金利上昇時の試算を比較してください。
税制や金利の違いによる差額は、入居年・住宅性能・借入額・所得などで変わります。数百万円の差を一律に見込むのではなく、契約前に最新条件で試算することが必要です。
更に、先ほど自宅投資をするのであれば新築物件はお勧めできないとお話いたしました。
中古住宅の住宅ローン減税には、築年数だけでなく、耐震性・省エネ性能・床面積・所得・入居時期など複数の要件があります。年だけで適用可否を判断しないでください。
その適用要件の変更は築年数となります。
中古住宅の適用要件は改正されることがあります。下記の過去年比較は現在の判定表ではないため、契約前には最新の公式要件で確認してください。
過去年の築年数だけを示した比較情報は、現在の適用判定には使えません。
マンションなどの耐火建築物：築25年以内[/box]
最新の住宅ローン減税要件は、国土交通省・国税庁の公式ページで確認してください。
住宅ローン減税を利用できるかは、築年数だけでなく複数の要件で決まります。中古住宅は検査済証や耐震性、省エネ性能などの確認に時間がかかることもあるため、早めに仲介会社と金融機関へ確認しましょう。
中古住宅の選択肢が広がる改正があっても、個別物件が適用対象になるとは限りません。購入前に物件資料と公式の適用要件を突き合わせてください。
自宅投資を始める時期に正解を一律で決めることはできません。金利、価格、税制、家計、将来の売却可能性を確認し、無理のない計画なら購入を検討する、という順番が現実的です。
まとめ：自宅投資は「住みやすさ」と売りやすさを両方確認
自宅を資産形成の一部として考えるなら、住みやすさ、返済の安全性、将来の売却しやすさを一緒に確認します。金利や税制だけで「得」と判断するのは危険です。
住宅ローン減税は入居時期や住宅性能などで条件が変わります。控除を前提に借入額を増やすのではなく、控除がなくても返済できる水準かを確認しましょう。
そもそも住宅ローン控除は消費税増税に伴う不動産市況の冷え込みを軽減させる目的で作られた政策です。
将来の税制を予測して「今しかない」と決めるのではなく、契約時点の公式情報と自分の家計で判断することが大切です。
自宅投資を検討するなら、資金計画、物件調査、税制、売却時の費用を順番に確認し、必要に応じて金融機関・税理士・不動産会社へ相談してください。
資産価値が維持されても、ローン残高や売却費用によっては手元資金が残らないことがあります。成功を約束するのではなく、悪いケースでも住み続けられるかを確認しましょう。
ライフスタイルを自由に構築できるのは、人生において確実に強みとなります。
資産形成だけでなく、家族の暮らしや将来の住み替えも含めて、自宅を購入する目的を整理してみてください。
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また、自宅投資においてやはり重要度が高いのは住宅ローン選び。
いくら住宅ローン控除で所得税や住民税が還付されるからと言って、金利が高い住宅ローンを選択してしまっては本末転倒です。
実は、自宅投資をする際にかかる諸費用を抑えることにより、住宅ローンの金利が優遇されることはご存知でしょうか？
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