損しない最強の不動産投資「自宅投資」を2021年にすべきこれだけの理由

突然ですが、「自宅投資」という言葉をご存じでしょうか。

簡単にいえば、「自宅投資」とは、「自宅」を住居としてだけでなく資産形成の一つとして利用するという考え方です。

一棟アパートやマンションの一室で投資をされる方は少なくありませんが、いわゆる「投資物件」「収益物件」でなく、「自宅」でも不動産投資と同じような効果が得られるということです。

自宅投資は、一般的な不動産投資と比較して、低金利で融資を受けられ、税制優遇があり、なおかつローリスク。一説には、「最強の不動産投資」ともいわれています。

本記事では、自宅投資がなぜ注目されているのか?いつまでにするべきなのか?を解説していきたいと思います。

自宅の購入を検討されている方のみならず、資産形成、資産運用をお考えの方にもおススメの内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事でわかること
  • 自宅投資ってなに?
  • 不動産投資にはない自宅投資のメリット
  • 自宅投資はもうすぐオワコンって本当?
執筆者 丹拓也
株式会社イエツグ代表取締役 不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。 保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

自宅投資は最強の不動産投資?!

老後2,000万円問題や今回のコロナによる経済危機などに際して、第二の収入源として不動産投資をしたいと考える人は増加傾向にあります。

しかし不動産投資は、空室リスクや家賃滞納リスク、入居者とのトラブルに発展してしまうリスクなど、あらゆるリスクが想定されます。その点、自宅に住むのは自分たち家族ですから、自宅投資には大きなリスクはありません。

自宅投資は誰でも始めやすい

不動産投資は、始めたくても始められないことも多いものです。その理由は、不動産投資ローンの審査が厳格化しているためです。

少し前まで、サラリーマン投資家やOL投資家がこぞって不動産投資を始めていましたが、それはローンが比較的簡単に降りていたから。しかし、ここ数年、某金融機関による不正融資問題や、某建築会社による施工不良などが相次いで取り上げられたことにより、簡単には不動産投資ローンが降りなくなってしまいました。

そもそも、自宅向けの住宅ローンと収益物件向けの不動産投資ローンは、審査の仕組みが異なります。

自宅は、給与などの所得がローン返済のための原資ですが、不動産投資ローンで返済原資となるのは賃料収入です。個人の収入や信用情報が問題ないからといって、審査に通るわけではないので、自分の力ではなかなか不動産投資ローンの審査に通りやすくすることはできないんですね。

2021年!自宅投資の魅力は非常に大きい

低金利かつ経済不況に伴うインフレも危惧される今のような状況下では、不動産投資は大変魅力的な資産運用方法だといえます。

しかし不動産投資ローンを借りにくい今、資産形成として、インフレ対策として、ローリスクで比較的誰でも始めやすい自宅投資が注目されています。

 不動産投資にはない自宅投資のメリット

一般的な不動産投資と比較して、自宅投資はローリスクかつローンも通りやすいとお伝えしましたが、それ以外にも不動産投資にはないメリットが複数考えられます。

ローン条件がいい

住宅ローンは、不動産投資ローンと比較して審査に通りやすいだけでなく、金利が低いという大きなメリットがあります。

住宅ローン金利は、昨今、変動で0.4%前後、全期間固定で1%前後の商品が多いですが、不動産投資ローンは1.5%から高いものだと4.5%ほどになっています。

アフターコロナで今後の住宅ローン金利はどうなる?

やはり給与などの所得にはある程度の安定性がありますが、賃料収入は空室・滞納・下落のリスクがありますので、その分金利が高くなってしまうのは当然のことです。

また住宅ローンは購入代金全額、融資を受けることもできますが、不動産投資ローンは特に最近、フルローンの融資が降りにくくなっています。

そもそも、金利が高い不動産投資ローンをフルで組んでしまうと、キャッシュフローの悪化が深刻になるという問題もあります。

つまり、月々のローンの返済額が増えて、手元に残るお金が少なくなってしまうということです。

住宅ローン控除が受けられる

そして、住宅ローンには、なんといっても「住宅ローン控除」という非常に大きな減税制度が設けられています。

これは、自宅投資の最大の強みといっても過言ではありません。

住宅ローン控除とは、原則10年にわたってローン残高の1%、一般住宅なら年額最大40万円が所得税と一部住民税から控除される制度さらに、2021年は住宅ローン控除の期間が3年間延長していますので、減税効果が高まっています。

注文住宅なら2021年9月末まで、それ以外の分譲住宅・中古住宅なら2021年11月末までに契約し、2022年末までに入居した場合に限り、住宅ローン控除の期間が原則の10年から13年に延長します。

【正式決定】2021年度税制改正で住宅ローン控除の延長・要件緩和が実現!

売却時の税制優遇も大きい

住宅ローン控除に限った話ではありません。自宅は、売却するときの税制優遇も非常に大きいといえます。それは、「3,000万円特別控除」という制度によるものです。

不動産投資する上では、家賃収入のみならず、「売却益」も大きな収入源となりますが、売却時に発生した利益には所得税と住民税が課税されます。

この課税率は、所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%と決して低くありません。


たとえば、売却時に1,000万円の利益が出たとすれば、所有期間5年以上で200万円以上、5年以下なら400万円近い税金を納めなければなりません。

自宅の売却についても、この税率に変わりありませんが、自宅の売却のみに適用となる「3,000万円特別控除」を利用すれば、利益が3,000万円まで控除されます。

つまり、3,000万円までの利益なら、自宅部分の納税額をゼロとすることができるんですね。

「3,000万円特別控除」について解説!適用要件や申告時の必要書類とは?

購入時の助成制度も豊富!

さらに自宅の購入時には、不動産投資物件には適用とならない「すまい給付金」や「グリーン住宅ポイント制度」など、助成制度が数多く設けられています。

すまい給付金は、最大50万円。グリーン住宅ポイント制度は最大100万円相当のポイントが付与される制度です。

このように、自宅投資はローリスクかつローン条件や減税制度、助成制度が不動産投資物件と比較して非常に優遇されているため、「最強」の不動産投資とも言われているのです。

自宅投資はオワコン?2021年に自宅を購入すべき理由

好条件で借り入れられる住宅ローン・購入時の各種助成制度・減税制度、そして売却時の税制優遇により、自宅投資はローリスクで魅力的な投資となりえます。

ただもちろん、資産形成の一端を担わなければ「投資」とはいえません。

自宅は、家族で住むからこそ自宅なのであり、住宅ローン控除なども自己居住用物件以外は対象外です。

つまり、第三者に貸し出すことはできないということ。厳密にいえば、自宅として購入した物件でも、ローンの借り換えをすれば賃貸に出すことはできますが、それではもはや自宅投資とはいえません。

よって、自宅投資で儲けるためには、賃料収入ではなく、基本的に購入して売却するという行為だけで利益を出さなければなりません。

とはいっても、購入時より高く売らなければ利益にならないかといえば、そうとは限らないでしょう。購入時と同等、あるいは資産価値の低下が少ない段階で手放せれば、結果として住まいにかかる費用がかからない、もしくは最小限に留まったこととなり、利益がでることと同義ともいえます。

不動産投資にもいえることですが、「安く買って高く売る」が自宅投資において利益を出すための基本です。

実は、この基本を抑えるためには、新築物件は不向きです。

新築物件は、購入直後、中古になっただけで資産価値が2割程度下がるといわれています。賃料収入が得られない自宅投資では特に、購入後の資産価値の低下が少ない中古物件がおすすめです。

新築より中古マンションの購入が増えている理由を徹底考察!失敗しない選び方とは?

2021年が自宅投資のラストチャンスかもしれない

そしてここからが大事な話なのですが、自宅投資でより大きな利益を出すためには、2021年がラストチャンスかもしれません。

というのも、自宅の購入と売却で利益を出すには「住宅ローン控除」が大きな鍵を握るわけですが、この制度、実は、2022年以降に減税効果が半減以下となってしまう可能性が浮上しているのです。

先ほど説明したように、2021年は控除期間が13年に延長しており、新築住宅、あるいは宅建業者売主の課税される中古住宅であれば、13年間の最大控除額は520万円となります。

しかし、来年2022年の税制改正で、住宅ローン控除の期間が原則の10年に戻るだけでなく、1年間の控除額が実質的に引き下げられる方向で調整が進んでいます。

現行制度では、「住宅ローン残高の最大1%」あるいは一般住宅なら「40万円」がその年の最大控除額ですが、この点が「実際に負担した金利分」に変更される可能性があります。

今の変動金利は0.4%前後ですから、このままの金利水準が維持されれば、2022年以降に変動金利で住宅ローンを組んで住宅ローン控除を受ける人は、減税効果が今年までの半減以下となってしまう恐れがあるということです。

状況によっては、2021年と2022年では総控除額に数百万円の差が生じることも懸念されます。

住宅ローン控除制度終了?!見直しで2022年以降「1%控除」じゃなくなる可能性が

また、最大50万円のすまい給付金や最大100万円相当のグリーン住宅ポイント制度についても、終了するのは2021年。これから住宅ローン控除やその他の支援制度に代わる制度が出てくるのか、あるいは控除額が据え置きとなることもあるのか、定かではありませんが、

今の状況からいえば、自宅投資を始めるなら2021年が絶対的にお得だと断言できます。

まとめ:自宅投資は2021年がチャンス!

自宅投資は、史上最低ともいえる金利水準や、インフレが懸念される経済状況から見ても、大変魅力的な資産形成方法だといえるでしょう。また、各種助成制度の存在も自宅投資を強力に後押しするものです。

しかし、2022年には住宅ローン控除の期間が原則の10年に戻り、さらに控除額も実質的に引き下げられる方向で調整が進んでいます。住まい給付金も、グリーン住宅ポイント制度も、終了するのも2021年。そのため、自宅投資を始めるのは2021年がラストチャンスになるかもしれません。

自宅投資に成功すれば、ローンが完済できないなんてこともなくなり、住み替えも自由になるはず。暮らし方・働き方は、今後も大きく変わっていくでしょう。ライフスタイルを自由に構築できるのは、人生において確実に強みとなります。資産形成のみならず、人生を豊かにするために、自宅を購入されるときには資産価値が維持できるか……という自宅投資の考え方も取り入れてみるといいかもしれませんね。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。 イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

監修者 亀梨奈美
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。株式会社real wave代表取締役。「わかりにくい不動産を初心者にもわかりやすく」をモットーに、機関紙から情報サイトまで不動産ジャンルのあらゆる文章を執筆・監修。

 

 

 

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