突然ですが、「自宅投資」という言葉をご存じでしょうか。
簡単にいえば、「自宅投資」とは、「自宅」を住居としてだけでなく資産形成の一つとして利用するという考え方です。
一棟アパートやマンションの一室で投資をされる方は少なくありませんが、いわゆる「投資物件」「収益物件」でなく、「自宅」でも不動産投資と同じような効果が得られるということです。
自宅投資は、一般的な不動産投資と比較して、低金利で融資を受けられ、税制優遇があり、なおかつローリスク。一説には、「最強の不動産投資」ともいわれています。
本記事では、自宅投資がなぜ注目されているのか？いつまでにするべきなのか？を解説していきたいと思います。
自宅の購入を検討されている方のみならず、資産形成、資産運用をお考えの方にもおススメの内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。
- 自宅投資ってなに？
- 不動産投資にはない自宅投資のメリット
- 自宅投資はもうすぐオワコンって本当？
目次
自宅投資は最強の不動産投資？！
老後2,000万円問題や今回のコロナによる経済危機などに際して、第二の収入源として不動産投資をしたいと考える人は増加傾向にあります。
しかし不動産投資は、空室リスクや家賃滞納リスク、入居者とのトラブルに発展してしまうリスクなど、あらゆるリスクが想定されます。その点、自宅に住むのは自分たち家族ですから、自宅投資には大きなリスクはありません。
自宅投資は誰でも始めやすい
不動産投資は、始めたくても始められないことも多いものです。その理由は、不動産投資ローンの審査が厳格化しているためです。
少し前まで、サラリーマン投資家やＯＬ投資家がこぞって不動産投資を始めていましたが、それはローンが比較的簡単に降りていたから。しかし、ここ数年、某金融機関による不正融資問題や、某建築会社による施工不良などが相次いで取り上げられたことにより、簡単には不動産投資ローンが降りなくなってしまいました。
そもそも、自宅向けの住宅ローンと収益物件向けの不動産投資ローンは、審査の仕組みが異なります。
自宅は、給与などの所得がローン返済のための原資ですが、不動産投資ローンで返済原資となるのは賃料収入です。個人の収入や信用情報が問題ないからといって、審査に通るわけではないので、自分の力ではなかなか不動産投資ローンの審査に通りやすくすることはできないんですね。
2022年！自宅投資の魅力は非常に大きい
低金利かつ経済不況に伴うインフレも危惧される今のような状況下では、不動産投資は大変魅力的な資産運用方法だといえます。
特に日本では、インフレというよりもスタグフレーションに近づいているかと思われます。
要するに、お給料は年々減少していくにもかかわらず、物価（モノの値段）は上がり続けている状況ということです。
しかし不動産投資ローンを借りにくい今、資産形成として、インフレ対策として、ローリスクで比較的誰でも始めやすい自宅投資が注目されています。
不動産投資にはない自宅投資のメリット
一般的な不動産投資と比較して、自宅投資はローリスクかつローンも通りやすいとお伝えしましたが、それ以外にも不動産投資にはないメリットが複数考えられます。
ローン条件がいい
住宅ローンは、不動産投資ローンと比較して審査に通りやすいだけでなく、金利が低いという大きなメリットがあります。
住宅ローン金利は、昨今、変動で0.4％前後、全期間固定で1％前後の商品が多いですが、不動産投資ローンは1.5％から高いものだと4.5％ほどになっています。
やはり給与などの所得にはある程度の安定性がありますが、賃料収入は空室・滞納・下落のリスクがありますので、その分金利が高くなってしまうのは当然のことです。
また住宅ローンは購入代金全額、融資を受けることもできますが、不動産投資ローンは特に最近、フルローンの融資が降りにくくなっています。
2021年も投資家の皆様から多くのお問い合わせがあり、区分マンションから１棟マンションまで様々な投資案件のお手伝いをさせていただきました。
肌で感じる融資具合ですが、基本的には積算価格までしか融資を得ることができず、物件価格の１割～２割程度の自己資金を用意しなければ難しい案件がほとんどでした。
稀にフルローンやオーバーローンにて融資承認するケースもありますが、大概すでに所有している不動産を共同担保として提供しなければいけない条件付承認でした。
そもそも、金利が高い不動産投資ローンをフルで組んでしまうと、キャッシュフローの悪化が深刻になるという問題もありますからね。
つまり、月々のローンの返済額が増えて、手元に残るお金が少なくなってしまうということです。
住宅ローン控除が受けられる
そして、住宅ローンには、なんといっても「住宅ローン控除」という非常に大きな減税制度が設けられています。
これは、自宅投資の最大の強みといっても過言ではありません。
住宅ローン控除とは、原則10年にわたってローン残高の0.7％、一般住宅なら年額最大21万円が所得税と一部住民税から控除される制度。さらに、2022年も引き続き住宅ローン控除の期間が3年間延長（最大控除期間13年）していますので、減税効果が高まっています。
住宅ローン控除については2022年（令和4年)に改正があり、2021年(令和3年)の税制と大幅に内容が異なっております。
最新の住宅ローン控除については下記記事にまとめてありますので宜しければご参照ください。
売却時の税制優遇も大きい
住宅ローン控除に限った話ではありません。自宅は、売却するときの税制優遇も非常に大きいといえます。それは、「3,000万円特別控除」という制度によるものです。
不動産投資する上では、家賃収入のみならず、「売却益」も大きな収入源となりますが、売却時に発生した利益には所得税と住民税が課税されます。
この課税率は、所有期間5年超で20.315％、5年以下で39.63％と決して低くありません。
たとえば、売却時に1,000万円の利益が出たとすれば、所有期間5年以上で200万円以上、5年以下なら400万円近い税金を納めなければなりません。
自宅の売却についても、この税率に変わりありませんが、自宅の売却のみに適用となる「3,000万円特別控除」を利用すれば、利益が3,000万円まで控除されます。
つまり、3,000万円までの利益なら、自宅部分の納税額をゼロとすることができるんですね。
購入時の助成制度も豊富！
さらに自宅の購入時には、不動産投資物件には適用とならない「すまい給付金」や「グリーン住宅ポイント制度」など、助成制度が数多く設けられています。
すまい給付金は、最大50万円。グリーン住宅ポイント制度は最大100万円相当のポイントが付与される制度です。
このように、自宅投資はローリスクかつローン条件や減税制度、助成制度が不動産投資物件と比較して非常に優遇されているため、「最強」の不動産投資とも言われているのです。
(2022年1月24日 追記)
「すまい給付金」「グリーン住宅ポイント制度」については既に終了しております。しかし、このような不動産購入時の助成制度については名称を変えて度々制度として採り入れられるため、常に最新の情報を取得するようにしてください。
また、このような助成制度は国が実施しているものだけではなく、地方自治体が行う助成制度もあります。
例えば、地方の活性化を促すために、移住者が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に借入に対する一部利息を地方自治体が負担してくれる制度などがあります。
低金利で借り入れすることができる上に、利子負担もしてくれれば、より自宅投資の恩恵を享受することができます。
当ブログでは、自宅投資をされる方にとってメリットある新たな助成制度の発表がありましたら都度発信していきますので、ブックマークでもしていただけますと幸いです。
自宅投資はオワコン？2022年に自宅を購入すべき理由
好条件で借り入れられる住宅ローン・購入時の各種助成制度・減税制度、そして売却時の税制優遇により、自宅投資はローリスクで魅力的な投資となりえます。
ただもちろん、資産形成の一端を担わなければ「投資」とはいえません。
自宅は、家族で住むからこそ自宅なのであり、住宅ローン控除なども自己居住用物件以外は対象外です。
つまり、第三者に貸し出すことはできないということ。厳密にいえば、自宅として購入した物件でも、ローンの借り換えをすれば賃貸に出すことはできますが、それではもはや自宅投資とはいえません。
よって、自宅投資で儲けるためには、賃料収入ではなく、基本的に購入して売却するという行為だけで利益を出さなければなりません。いわゆるキャピタルゲインということですね。
とはいっても、購入時より高く売らなければ利益にならないかといえば、そうとは限らないでしょう。購入時と同等、あるいは資産価値の低下が少ない段階で手放せれば、結果として住まいにかかる費用がかからない、もしくは最小限に留まったこととなり、利益がでることと同義ともいえます。
不動産投資にもいえることですが、「安く買って高く売る」が自宅投資において利益を出すための基本です。
実は、この基本を抑えるためには、新築物件は不向きです。
新築物件は、購入直後、中古になっただけで資産価値が2割程度下がるといわれています。賃料収入が得られない自宅投資では特に、購入後の資産価値の低下が少ない中古物件がおすすめです。
2022年、2023年が自宅投資のラストチャンスかもしれない
そしてここからが大事な話なのですが、自宅投資でより大きな利益を出すためには、2022年もしくは2023年がラストチャンスかもしれません。
というのも、自宅の購入と売却で利益を出すには「住宅ローン控除」が大きな鍵を握るわけですが、この制度、実は、2024年以降に住宅の種類によっては控除額が０円になることが決まっています。
更には、2026年以降においてそもそも住宅ローン控除制度そのもの自体の存続について言及がないため、廃止される可能性も考えられます。
先ほど説明したように、2022年は控除期間が13年に延長しており、新築住宅、あるいは宅建業者売主の課税される中古住宅であれば、13年間の最大控除額は273万円～455万円となります。
しかし、2024年には住宅ローン控除額が0円になる、もしくは引き下げられることが決まっています。
今の変動金利は0.4％前後、最も低金利なauじぶん銀行であれば年0.289%(2022年1月時点)ですから、このままの金利水準が維持されれば、2024年以降に変動金利で住宅ローンを組んで住宅ローン控除を受ける人は、そもそも減税を受けることができない、もしくは減少してしまうことになります。
状況によっては、2022年と2024年では、総控除額に数百万円の差が生じることも懸念されます。
更に、先ほど自宅投資をするのであれば新築物件はお勧めできないとお話いたしました。
2022年(令和4年)の税制改正で、まさに自宅投資を後押しするかのように、住宅ローン控除の適用要件が大幅に緩和されました。
その適用要件の変更は築年数となります。
下記に2021年(令和3年)と2022年(令和4年)の税制改正で、どのように築年数についての適用要件が変わったのか記載いたします。
マンションなどの耐火建築物：築25年以内
つまり、住宅ローン控除を利用して自宅投資で成功するためのカギを握っている住宅ローン控除制度を利用するためには、築年数が大きな障壁となっていたということです。
しかし、2022年(令和4年)の税制改正により、2021年(令和3年)と比較すると中古住宅の幅が広がることにより、自宅投資に適した不動産が大幅に増えるということです。
今の状況からいえば、低金利かつ住宅ローン控除が受けられ、中古住宅の選択肢が広がっていることからキャピタルゲインを狙いやすく、自宅投資を始めるなら2022年がお得であると断言できます。
まとめ：自宅投資は2022年がチャンス！
自宅投資は、史上最低ともいえる金利水準や、インフレが懸念される経済状況から見ても、大変魅力的な資産形成方法だといえるでしょう。
しかし、2024年には住宅ローン控除の適用を受けることができない不動産もあり、さらに控除額も引き下げられることが決まっています。
そもそも住宅ローン控除は消費税増税に伴う不動産市況の冷え込みを軽減させる目的で作られた政策です。
そう考えると、2023年(令和5年)以降の税制改正で、非課税物件である中古住宅の住宅ローン控除制度がなくなる可能性も容易で想定できます。
そのため、自宅投資を始めるのは2022年、遅くとも2023年がラストチャンスになるかもしれません。
自宅投資に成功すれば、ローンが完済できないなんてこともなくなり、住み替えも自由になるはず。暮らし方・働き方は、今後も大きく変わっていくでしょう。
ライフスタイルを自由に構築できるのは、人生において確実に強みとなります。
資産形成のみならず、人生を豊かにするために、自宅を購入されるときには資産価値が維持できるか……という自宅投資の考え方も取り入れてみるといいかもしれませんね。
弊社イエツグでは皆様の自宅投資が成功するよう、諸費用として不動産購入時にかかる仲介手数料は無料+売主報酬５５％プレゼント（キャッシュバック）もしくは仲介手数料定額18万2,900円（税抜）にてお手伝いしております。
また、自宅投資においてやはり重要度が高いのは住宅ローン選び。
いくら住宅ローン控除で所得税や住民税が還付されるからと言って、金利が高い住宅ローンを選択してしまっては本末転倒です。
実は、自宅投資をする際にかかる諸費用を抑えることにより、住宅ローンの金利が優遇されることはご存知でしょうか？
その為、弊社は仲介手数料を格安に設定し、少しでも低金利で自宅投資できるようにお手伝いているのです。
更には、イエツグではFPや住宅ローンアドバイザーの専門資格を持ったスタッフが在籍しており、住宅ローンの専門部署を設けている為、あなたの住宅ローン選びや手続きを無料でサポートさせていただきます。
住宅ローンの専門家が、月間１０００件の住宅ローンビッグデータを用いて、全国の金融機関（ネット銀行、メガバンク、地方銀行、信用金庫、フラット35）からあなたに最適なローン商品をご提案し、満足のいく借入をお約束いたします！
という方は、是非、弊社イエツグまでお気軽にご相談ください！
