マンションは、人生において最も大きな買い物の一つです。しかし新築マンションの価格は高騰傾向が続いており、なかなか手が出しにくい状態が続いています。
そこで注目を集めているのが、比較的手頃な価格で購入できる中古マンションです。
2016年に新築マンションの供給戸数を中古マンションの成約戸数が上回って以来、2019年まで常に中古マンションが新築マンションより売れ続ける現象が続いています。
この現象は、価格面の差もさることながら、中古マンションならではの良さが見直されてきている結果であるといえるでしょう。
- なぜ中古マンションに人気が集まるのか
- よい中古マンションを選ぶポイント
- 中古マンションならではの注意点
今、中古マンションはどのような点が評価され、需要が高まっているのでしょうか？
本記事では中古マンションの人気の理由と、よい中古マンションを選ぶポイントについて徹底考察していきます。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士
目次
中古マンションが新築マンションより人気の理由
中古マンションには、新築マンションにないメリットが多く考えられます。
マンションは、人生における非常に大きな買い物であり、絶対に失敗したくないもの。一世一代の買い物だからこそ、中古マンションを選びたくなる理由があるのです。
購入価格が安い
新築のマンションは、一度人が住むと、その時点で市場価値が10～20%低下するといわれています。
一方で中古マンションは、新築時から下がった市場価値が購入価格となるため、新築に比べ安い価格で購入できます。
また、マンションは、築年数が経過するほど価値の下落が緩やかになるものです。そのため、もし将来、中古で購入したマンションを手放すことになったとしても、新築に比べて金銭的な損失を小さくすることができます。
コロナショックによって、今後、新築・中古いずれもマンションの価格が下落することも想定されますが、2020年4月の首都圏新築マンションの平均価格は6,000万円ほど。その一方で、首都圏中古マンションの平均価格は3,200万円ほどとなっています。
物件数が多い
（引用：国土交通省）
国土交通省の調べによると、平成30年末における分譲マンションのストック戸数は約675.3万戸。さらに令和2年には、新規に10.0万戸が供給されています。マンションストックの多さから、中古マンションとして売り出される物件は大量に存在します。
そのため中古マンションは新築に比べて、物件の選択肢が大変豊富です。立地や間取りなど、細かい希望を満たした物件に出会うことも十分に期待できるでしょう。
事前に物件を直接確認できる
新築マンションの分譲は建築中に行われることも多く、実際に住む部屋を見る前に購入手続きを行わなければならないこともあります。そのため、事前に確認したモデルルームとイメージが異なる危険性があるといえるでしょう。
一方、中古マンションはすでに建物が完成しているため、購入前には住む部屋を実際に見ることができます。
内装や設備の状態、日当たりや眺望など、日々の生活の充実度に大きく関わる点を自分の目で確認できるのは、非常に大きなメリットといえるでしょう。
管理状態を把握しやすい
マンションは、複数の世帯が同じ建物内で暮らす集合住宅です。そのため、建物を健全な状態に維持するための管理が必要不可欠となります。
新築マンションでは、これからどんな管理が行われるのか未知数のまま契約しなければなりません。しかし中古マンションは、過去と今の管理状況を確認することができます。
- ゴミ置き場や駐車場・駐輪場などの共用施設が清潔で綺麗
- 築年数に比べて建物の状態が良好
- 住民間のトラブルない、あるいは上手く解決できている
上記のような生活の質に直結する管理内容は、必ず確認しておきたいポイントでしょう。
リノベーションしやすい
中古マンションは新築に比べて安く購入できることから、部屋を自分好みに改修するリノベーションが行いやすいというメリットがあります。
リノベーションは、模様替えというだけでなく、間取りの変更や防音設備・システムキッチンの設置など、大きな改修を伴うことが少なくありません。
中古マンションなら、リノベーションに必要な費用を捻出しやすいだけでなく、新築では行えないような大胆な改修も思い切って行うことができるでしょう。
中古マンション選びのポイント
中古マンションを選ぶ際には、新築とは違った基準で考える必要があります。
すでに完成しており、人が住んでいる実績があるマンションだからこそ、より生活面に密接したポイントを重視しなければいけません。
マンション購入の条件を明確にする
マンションは、生活の拠点となる大切な場所です。そのため、どんな条件の部屋が欲しいのか、どんなポイントは絶対に譲れないのか、以下のような部屋選びのための条件を明確にしてから部屋選びを始めましょう。
- 価格
- 占有面積
- 間取り
- 交通機関までの距離
- 築年数
- 階数
- リノベーションの可否
- その他重視したい設備（キッチン、駐車場など）
修繕履歴、修繕計画を確認
マンションの住民は、マンションの修繕費のために積み立てを行うものです。中古マンションなら、過去の大規模修繕歴や次の修繕に向けた積み立てが行われていることでしょう。
その修繕がどのようなタイミングで行われ、また今後どんな計画で修繕を行うのか、修繕の履歴と計画の確認は、今後長い間住み続けることになるマンションを選ぶ上で重要な要素となります。
計画的に修繕費の積み立てと修繕が行われているマンションは、築年数に比べ痛みも軽く、資産価値の維持に期待できます。
目安としては、築10～15年の間に大規模な修繕が行われていたか、築30年までの間に2度目の大規模修繕が行われる予定があるか、25年以上の期間を見据えた長期修繕計画が組まれているかといった点を確認できるとよいでしょう。
内覧で居住環境をチェック
ネット上や不動産店で確認できるパンフレットを見て気に入ったマンションがあっても、必ず内覧して物件を確認するようにしましょう。
物件を実際に訪れることで、パンフレット上では確認できない様々な情報を得ることができます。
- 間取りや広さの感覚
- 周囲からの騒音
- 日当たり、風通し
- エントランスなどの共有部分の状態
- 駅やバス停からマンションまでの通り道の安全性
- キッチンやバス・トイレなどの設備の状態
- リノベーションの必要の有無
たとえば、窓の開け閉めをして周囲の音を聞き、自分の足で駅からマンションまで直接歩いてみるなど、実際の生活と同じ行動を試してみるとよいでしょう。
新築マンションにはない中古マンションの注意点
新築にはないメリットを多くもつ中古マンションですが、一方で中古ならではの注意点もあります。
この注意点を理解しないまま、入居時の費用が安いからと飛びついてしまうと「こんなはずではなかった」と後から後悔することになりかねません。
建設基準や改修が難しい設備が古い場合がある
中古マンションは築年数が古く、建物の造りや設備が古い場合があります。リノベーションを前提に購入したとしても、老朽化した水回りの設備やヒビの入った壁など、個人で改修できない問題を抱えている場合もあります。
とくに昭和56年（1981年）6月1日以前に建築されたマンションは耐震基準が古く、新耐震基準と比較して耐震性が劣る恐れがあります。
また旧耐震基準のマンションは資産価値が低いと見なされやすく、満足な額の住宅ローンが組めなくなる可能性もあるのです。
さらに旧耐震基準のマンションは、基本的に住宅ローン減税の対象外とされ、毎年の控除が受けられません。
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ランニングコストが高い
中古マンションは、築年数によって毎月の修繕積立金の額が高いことがあります。
分譲マンションは、管理費とは別に、大規模な修繕に向けた修繕積立金を毎月積み立てることが一般的です。大規模修繕はおよそ10～15年に一度行われますが、古いマンションは傷みの進行が早いため、短いサイクルで修繕を行う場合があります。また新築や築年数が浅いマンションと比較して、大規模修繕の費用がかさむことも懸念されます。そのため毎月の積立額も高額になりやすく、家計を圧迫してしまうこともあるでしょう。
なお、マンションによっては修繕費の積み立てを行わず、必要な時に徴収するところもあります。ある日突然、高額な修繕費を請求されても対応できるよう、積み立て制度がなければ住人側で貯蓄しておくとよいでしょう。
固定資産税の軽減措置が受けられない場合がある
固定資産を所有している場合、毎年固定資産の評価額に応じた「固定資産税」を納税しなければなりません。
マンションも納税対象となる固定資産に含まれますが、新築のマンションの場合、家屋に対する固定資産が5年間（条件を満たした認定長期優良住宅の場合は7年間）、固定資産税が1/2になる軽減措置を受けることができます。
しかし軽減措置の期間を超えた中古マンションは、固定資産税を満額納税しなければならないため、マンションの評価額によっては大きな負担となるでしょう。
まとめ：中古マンションは新築マンションにはない魅力も多い
多くの方々にとって、マンションは一生に一度の大きな買い物となるはずです。長く住み続けられるマンションに出会うためには、慎重に慎重を重ねて様々なポイントに注意を払わなければいけませんが、考えすぎて何が大切なポイントなのか見失ってしまうこともありえます。
弊社イエツグでは、お客様が住まいに求める希望を大切にし、安心して住めるマンション選びをお手伝いいたします。
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