近年、首都圏を中心に不動産価格は高騰傾向にあるため、価格の安い空き家の購入を検討する人が増えています。
しかし、「空き家は安全に住めるのか？」「取引で騙されたりしないだろうか？」と不安に感じられている方も多いのではないでしょうか。
安全に住める空き家をトラブルなく購入するためには、信頼できる不動産会社に仲介してもらうことがおすすめです。とはいえ、購入する皆さんも知っておくべきことは複数あります。
そこで今回は、空き家購入のメリット・デメリットに加え、注意すべきリスクや安全な空き家物件の探し方などについて解説します。
- 空き家購入のメリット・デメリット
- 空き家購入の注意点
- 安全に空き家を購入する方法
目次
空き家購入の２つのメリット
空き家購入の大きなメリットは、次の２つの点でしょう。
１．物件価格が安い
空き家を購入する最大のメリットは、価格が安いことです。
首都圏では特に、新築住宅価格の値上がりに伴って中古住宅も値上がり傾向にあります。コロナで日本経済は落ち込んでいるものの、住宅ローンの低金利を背景として2021年2月までの時点では、住宅価格には暴落などの動きは見られません。
その一方で、空き家は住宅市場の変動による影響を受けにくいと言えます。空き家は立地が不便なところに建っていることも多いためです。不動産売却という観点から見ると、多くの空き家は不利な条件を持っています。
また、総務省の住宅・土地統計調査によると、家が空き家になった理由として最も多いのは相続・贈与で、全体の50%以上を占めています。
空き家であっても、基礎控除額を上回る相続税評価の空き家を相続すると、相続税の納税が必要です。相続税の納税には、期限があります。
納税期限を超過すると延滞税が課されることから、空き家を含めた相続不動産は「早く処分したい」と考えている人も多いものです。売り急いでいる人から家を購入する場合は、比較的容易に値下げ交渉もできます。
２．リフォームで理想の住まいにカスタマイズしやすい
条件を満たせば、空き家のリフォームには補助金を申請できます。古く、劣化が目立つ空き家でも、リフォームを施せば間取りや内装などについても理想に近づくでしょう。
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なお、空き家は価格が安いので、通常の中古住宅を買うよりもリフォームに多くの資金を使えます。不動産を探し回らなくても、理想の家を実現しやすいのは空き家購入のメリットです。
空き家購入のデメリットとリスク
続いては、空き家購入のデメリットや注意すべきリスクについて解説します。
空き家の購入には、限られた条件下で購入を進めることを迫られる可能性があるので要注意です。
物件情報が少ない
空き家は、必ずしも住宅市場へ売りに出されるとは限りません。
「売ってもお金にならない」「売ることで何か費用がかかるならそのままでいい」と考えている人は、放置してしまっていたり、対価を得る目的ではなく空き家バンクに登録したりすることも少なくありません。
このため空き家は、通常の不動産のように物件情報を取得するのが難しいものです。物件情報が少ないことには、比較することもままなりません。
物件によっては住宅ローンを利用できない
国土交通省が実施した「空き家所有者実態調査」によると、日本全国に存在する空き家のうち、80%以上が1980年以前に建築されています。また、1981年5月31日以前に建築確認を取得した建物は、「旧耐震基準」で建築されています。
旧耐震基準の家を買う場合は、耐震補強工事がされていないと住宅ローンを利用できない可能性が高いものです。物件価格が安いことは空き家のメリットですが、ローンの利用可否については注意を要します。
建物の管理状態に要注意
空き家実態調査によると、確認されている空き家のうち54%には何らかの腐朽・破損があります。また、調査対象となった空き家の80%以上を木造一戸建てが占めるほか、腐朽または破損がある空き家のうち、約76%を1980年以前に建てられた家が占めています。
また、調査対象のうち、70%以上の空き家は人が住まなくなってから5年以上経過しています。人が住んでいない家は換気が不十分なこともあり、カビやシロアリなどの被害が出ていることも考えられるのです。
何が言いたいのかというと、購入する空き家を選ぶ時は、十分に建物の管理状態・状況について確認されるべきだということです。建物の状態を確認するためには、インスペクションを入れるのがおすすめです。
インスペクションとは、建物の専門家による点検調査のことを指します。インスペクションを入れれば、構造部分の劣化箇所などについても確認可能です。
残置物の処分費用がかかることもある
空き家実態調査によると、空き家の持ち主が家を空き家にしておく理由として最も多いのは「物置として必要」というものです。また、解体費用をかけたくない意向を持つ人も多く、空き家の持ち主にはお金をかけて整理する意思を持つ人が少ない様子が伺えます。
これらの背景から、残置物の処理を空き家購入の条件として提示されることも考えられます。家具・家電・物置など大きなものは、処分にそれなりの費用がかかるので要注意です。
空き家物件の探し方
空き家物件は、不動産ポータルサイトであれば、どのサイトにも情報掲載されているというわけではありません。
空き家物件は、一般的な物件探しとは違う方法で探されることをおすすめします。
空き家バンクで探す
空き家バンクとは、空き家の所有者から物件情報を募り、購入もしくは賃貸の希望者が物件情報を探せるように整備されたwebサイトです。国が空き家の解消を重要課題として捉えていることから、空き家バンクは各自治体が運営しています。
最初にエリアを絞り込めば、当該エリアの空き家バンクで空き家の情報を探すことが可能です。
ただし、空き家バンクの利用にはリスクもあります。空き家バンクは、情報を集約したプラットフォームとしての機能しか持っていないためです。つまり、空き家バンクを通じて問い合わせしても、自治体は不動産取引に関与しません。
空き家バンクを通じた不動産取引は、不動産会社を介さず、買主と売主との直接取引になることも多いので要注意です。不動産会社を介さない不動産取引は、後でトラブルにつながることも考えられます。
空き家情報提供サイトで探す
空き家に特化した情報提供サイトで探すのも、一つの方法でしょう。たとえば、公益財団法人不動産流通推進センターです。空き家バンクとは違い、物件情報には問い合わせ先の不動産会社情報も掲載されています。
自治体ではなく法人が運営している空き家情報サイトの多くは、不動産会社の仲介が受けられるケースが多いため、取引に不安を感じる方にはおすすめです。
不動産会社に物件紹介を依頼する
希望のエリアが決まっている場合は、そのエリアで営業する不動産屋に問い合わせるのも有効です。
SUUMOやHOME‘Sなどの不動産ポータルサイトで流通していない空き家も、不動産会社は情報としては持っている可能性があります。
まとめ：空き家は安全に購入するには不動産会社の活用を
立地や管理状態に関するリスクなどから、空き家は通常の中古住宅よりも価格が安いものです。また、相続を原因として売りに出されている場合は、値下げ交渉も比較的容易にできるでしょう。
ただし、空き家を購入される場合にも、現況の確認や取引上の安全性を確保を怠ってはいけません。空き家物件を安全に購入するためには、できる限り不動産会社の仲介を受けることが重要です。不動産会社を挟まない不動産取引は、契約後に思わぬ欠陥・設備不良が見つかるなど、後々トラブルに発展しやすいといえるでしょう。
弊社イエツグでは、一都三県の空き家を中心に売却物件をご紹介させていただけますので、どうぞお気軽にご相談ください。
