空き家は売却するべき?損をしない物件の活用方法を徹底解説!

空き家をそのまま放置している方は多いですが、不動産売却をすることが一番の活用方法です。
放置していると、犯罪やトラブルのリスク、資産価値が失われていく、地域の景観が悪くなるなどさまざまなデメリットが生じますが、早めに売却をすることで現金に変えることができます。しかし売却にもデメリットは存在するため、メリットや注意点を含めよく把握した上で検討しましょう。

空き家の現状はどうなっている?

現在、日本全国で空き家が増えていることが問題視されています。
戦後からバブル崩壊後まで、日本では新築住宅の取得が国によって奨励されてきて、世帯数よりも住宅数のほうが多い状態が継続していましたが、近年では人口が減少してきたためです。

全国の空き家の件数

日本全国の空き家の件数は、平成26年8月の国土交通省住宅局住宅総合整備課からの報告によると820万戸に上り、空き家率は13.5%にも達します[1]。
昭和33年から居住者のいない住宅は年々増加しており、20年間で2倍になったという勢いです。

空き家の中には、賃貸用や売却用として活用される予定が立っている物件もありますが、35.4%の物件が活用される予定がなく、管理が不十分になることが懸念されています。
また、相続人がいないまま死亡したなど所有者不明のままになっている空き家も多く、今後も所有者不明の空き物件は増えていく傾向です。

関東圏での空き家の現状について

全国的に増えている空き家ですが、関東圏では東京都内の空き物件数は少ないものの、周辺の7県での増加率が全国平均よりも高くなっており、関東圏全体では74万戸が存在すると報告されています。
74万戸という調査結果が報告されたのは、平成30年6月に国土交通省によって発表された「首都圏整備に関する年次報告」でのことです。

特に山梨県には別荘が多く存在することから、全国的に見て最も空き家率が高い都道府県であり、その割合は22.0%で、13.5%という全国平均を上回っています。
さらに、群馬県も全国の中で9番目に空き家率が高く、やはり16.6%と全国平均を上回る結果に。
また、東京都内の空き物件数が少ないとは言え毎年少しずつ件数は増加傾向にあるため、空き家の数は確実に増えていることが現状です[2]。

空き家を所有するデメリットについて

今後、空き家をそのまま所有し続けると次のようなデメリットが考えられます。

固定資産税が増税される

今までは例え空き家であったとしても、不動産が建っていれば土地の固定資産税は減税されました。
しかしこれからは、「特定空き家」に指定されると、固定資産税の減税がなくなり、通常通りとなります。

「住宅用地の特例」によって土地の固定資産税が減税されることから、空き家をそのまま放置していた方も多かったでしょうが、平成27年以降は特定空き家等への特例の適用はなくなりました。
特定空き家として指定された場合、土地の固定資産税や都市計画税が今までの6倍に増税されるため、空き物件を放置しておくメリットはもう存在しません。

特定空き家とは、適正な管理がされていない物件のことを指しますが、指定されないためには、適正な管理を行なう、解体する、活用するなどの対処をするべきです。

犯罪に繋がる可能性がある

居住人がいない住宅は犯罪のターゲットとなる可能性が高く、放火される危険性があります。
また、犯罪者や不審者が許可なく住み着く可能性があるため、犯罪や詐欺の温床となる可能性も考えられます。

放火の割合は、日本全国で発生した火事のうち約10%とされており、出火原因の第2位とされているほどの確率です。
もし、空き家の周辺にゴミや枯れ葉などが散乱していた場合、失火法によって過失があるとされ、近隣の住宅との損害賠償問題に発展する可能性もあります。

近隣とのトラブルに発展する

適正な管理が行なわれていない空き家は、ゴミの不法投棄などが行なわれることもあり、近隣とのトラブルに繋がります。
ゴミが不法投棄され、そのまま管理ができない状態が続けば、衛生面での問題が発生することは明らかです。

もし、生ゴミなどがずっと放置されていればハエやネズミ、虫などが集まり、さらに悪臭も問題になるため、近隣の住民に多大な迷惑をかけてしまうことになります。

万が一、空き家の周辺が衛生的に問題のある状態になれば、近隣住民からの通報によって物件の所有者が行政指導を受けなければならなくなる可能性もあります。

資産価値が失われていく

不動産は、何もしなくても年々資産価値が下落していくため、空き家として放置されていると何も活用されないまま資産価値がなくなっていきます。
特に、日常的に管理されていない物件はメンテナンスや修繕などが不十分であるため、居住しているときと比較して劣化が早くなるものです。

空き家とは言え資産価値を持つ不動産なので、早めに売却すれば、現金として手元に残すことができます。
何も活用されないまま価値が失われていくよりは、1日でも早く不動産売却をして活用できる現金に変えたほうが良いでしょう。

家屋倒壊によるトラブル

古くなった家屋は倒壊の危険性が高まるため、所有者が関知しないうちに倒壊していたという可能性もあります。
そして、もし倒壊した際に近くに人がいたとすれば、通行人に怪我をさせてしまうことも考えられるでしょう。

上の項目でも解説したように、日常的に管理されていない不動産は劣化が早まるため通常利用の家屋と同様には考えられません。
所有者も把握していないうちに劣化していた空き家が、台風や大雪、大雨の影響で倒壊する可能性は十分にあります。

家屋の倒壊によって通行人が怪我をした場合、空き家の所有者が損害賠償の責任を負います。
もしも怪我ではなく死亡してしまった場合には、損害賠償額は数千万円にも上ります。

地域の景観が悪くなる

今まで解説してきたように、空き家を放置しておくと犯罪やトラブル、衛生面の問題などがあります。
さらに十分に管理されないまま老朽化した物件は、決して見た目が美しいとは言えません。
空き物件を放置するということは、その地域の景観を乱すことに繋がります。

住宅を探している人は安全性が高く、美しく、住みやすい町を探しているものです。
しかし住宅を探しに来た人が、雑草が鬱蒼と茂り、害虫や害獣の住処となりゴミが散乱していても放置されている空き家を目にすれば、その周辺に住みたいとは決して思わないでしょう。
物件の管理が行き届いていないことで、景観を悪くして地域全体のイメージを壊してしまいます。

空き家を放置しておくことのメリットはほとんど存在せず、利用しないことが決まっている物件であればやはり売却することが最善の策です。
空き家を売却すれば現金が手に入るだけでなく、土地や不動産の譲渡所得から3,000万円が控除される「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」が現在実施されているため、売却で得た金額の課税対象額が大幅に少なくなるというメリットもあります。

空き家を売却するメリット・デメリット

管理されていない空き家を所有していることにはデメリットが多いですが、最善の活用方法だと考えられるのが不動産売却を利用することです。
しかし、本当に不動産売却を利用することが一番なのか疑問に感じる方もいるでしょう。
そこで、空き家を売却することのメリットとデメリットや売却の時の注意点について解説します。

メリット

売却で得られるメリットは非常に多いですが、代表的なものは次の5つです。

現金が手に入る

不動産売却の最大のメリットとも言えることが、不動産を売ることで現金が手に入るということです。
活用されていない空き家をそのままにしていても特に得られるものはありません。
不動産は早ければ早いほど高く売却できるため、早めに売るとより多くの現金を手に入れられる可能性が高まります。

税金を支払う必要がなくなる

不動産を所有していると、固定資産税と都市計画税という2つの税金が課せられます。
固定資産税と都市計画税は毎年納めなければならない税金の中でも高額であり、納税に悩まされている方も多いでしょう。
しかし不動産を売却すれば、固定資産税と都市計画税を支払う必要はありません。
空き家を売るだけで不動産売却で現金を得られ、さらに高額な納税額が0円になります。

3,000万円の特別控除が受けられる

国土交通省では、空き家を発生を減らすために平成28年から「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」が実施されています。
「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」が適用されれば、不動産売却で得た金額から3,000万円が特別控除されるため、譲渡所得税課税額が大幅に少なくなります。

「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」を受けるためには、相続から3年が経過する年の12月31日までに、相続した人が物件を譲渡しなければいけません。
また、昭和56年5月31日以前に建てられた不動産であり、耐震性のない物件であれば、耐震リフォームが必要です。
特例の適用期限は2023年12月31日までとされているため、やはり早めに売却するべきでしょう。

特定空き家に指定されることがなくなる

物件を売却してしまえば、当然「特定空き家」に指定される可能性はなくなります。
特定空き家とは、指定を受けることで土地の固定資産税の優遇措置がなくなり、通常通りの固定資産税と都市計画税が課せられるというペナルティのようなものです。
固定資産税の優遇措置がなくなった場合、優遇措置を受けていたときの6倍もの固定資産税を支払わなければならなくなります。

管理の必要やトラブルの可能性がなくなる

空き家を所有するデメリットのところで解説したように、居住者のいない物件を放置しておくとさまざまなトラブルに繋がる可能性があります。
しかし売却をすればそういったトラブルに繋がる可能性はなくなり、物件を管理する必要もありません。

空き家を管理しないまま放置しておくと、放火や犯罪、倒壊などによって損害賠償問題に発展することもありますが、売却をすればトラブルの可能性はゼロです。
管理をしなければならないという精神的プレッシャーもなくなり、実際に管理をする手間や時間も省けます。

デメリット

空き家を売却することには多くのメリットが存在しますが、一方でデメリットも存在するためよく把握しておくことが大切です。

空き家を利用することはできなくなる

当然ですが物件を売ってしまえば、今後物件を利用することはできなくなります。
将来的に居住する可能性がある、別荘として稀に利用するなど、物件の活用方法を考えている場合には注意が必要です。

売却のための費用が必要

不動産売却にはさまざまな費用が発生するため、現金を手に入れられると同時に出費も増えます。
不動産会社への仲介手数料や登記費用、司法書士への報酬、譲渡所得税などの費用があり、不動産の資産価値が低い場合は、手元にほとんど現金が残らない可能性も考えられます。
ただし、「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」が適用されれば、譲渡所得税は3,000万円が控除されるため実際に問題となるのは他の3つの費用です。

住宅ローンの完済が必要

不動産を売却するためには、物件の住宅ローンを完済していなければいけません。
もうすでに完済している物件であれば問題ありませんが、まだ残債が残っている場合は住宅ローンの支払いを終えてから、売却に進む必要があります。
そのため、住宅ローンの残債が残っている場合は売却できるほどの予算を捻出できないという可能性もあるでしょう。

売却するときの注意点とは?

空き家を売却するときメリットとデメリットを総合的に考えて、売却時に注意するべきポイントをご紹介します。

売却に必要な費用を把握しておくこと

売却には仲介手数料や登記費用、司法書士報酬などの費用が必要です。

「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」が適用されなければ、譲渡所得税の納税義務も生じます。
特例の適用を受けるために耐震リフォームをするのであれば、リフォーム費用も含めなければいけません。
また、住宅ローンを完済していない場合は住宅ローンの残債の計算もしましょう。

必要な費用を把握しないまま売却してしまうと、思わぬ出費となり予算を超えてしまう可能性もあるので必要な費用を計算しておくことが大切です。

収入と支出のトータルを計算すること

不動産を売るということは、現時点で支払っている固定資産税や都市計画税を納税する必要がなくなり、売却で現金を得られるということです。
しかし、上の費用の項目で解説したようにさまざまな出費もかさむこととなります。

必要な費用を計算したら納税義務がなくなる税金の金額や、売却で得られる現金など得られる金額と比較してどちらがより得になるかを考えてください。
支出のほうが大きくなるようであれば、別の活用方法を考える、解体するなど、より有効な方法を検討する必要があります。

費用が抑えられる不動産会社を選ぶ

売却のためにかかる費用は一定ではありません。
司法書士報酬は司法書士によって異なりますし、仲介手数料も不動産会社によって異なるからです。
そのためより多くの現金を手元に残すためには、仲介手数料を抑えられる不動産会社を選びましょう。

一般的に仲介手数料は不動産売却成立額に、不動産会社が定めた割合を乗じた金額となります。
仲介手数料の上限は、「(売買価格 × 3% + 6万円)× 消費税」という計算式で求められ、ほとんどの不動産会社が上限額を採用しています。

ただし、上限額よりも低い設定を採用している場合もあるため、不動産会社の選択によって収支のバランスが異なることに注意が必要です。
また、中には仲介手数料が定額制となっている不動産会社もあり、売買価格が高額になりそうな物件の売却に有利です。

空き家は収支計算をして早めに売却を

管理されていない空き家を保有しているということは、犯罪やトラブル発生のリスクを高め、活用しないまま不動産の資産価値を落としていくということです。
活用されていない不動産があれば、早めに売却をすることで現金に変えることができ、固定資産税等の納税義務もなくなります。

しかし、売却には仲介手数料などが必要なため、必ず手元に現金が残るわけではありません。不動産会社をよく比較し、仲介手数料が安価なところを選ぶことが大切です。
その点イエツグなら仲介手数料が定額で安心できます。不動産売却ならイエツグにご相談ください。

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