不動産売買における仲介手数料の計算方法をわかりやすく紹介!

不動産の売買時に、不動産会社へ支払う仲介手数料がどのくらいかかるのかご存知ですか?

いくらかかるのか、請求された仲介手数料が高いのか相場通りなのか、確認する方法を知っておきたいですよね。

本記事では、仲介手数料の計算方法をわかりやすく紹介します。次のようなお悩みを持つ人はとくに必見です。

この記事でわかること
  • 経費計算のために仲介手数料の算出法を知っておきたい
  • 不動産会社の不当請求を防ぎたい
  • 仲介手数料の内訳が知りたい
仲介手数料の計算方法とともに消費税や仲介手数料の問題点についても解説しているので、ぜひ参考にしてください。
イエツグくん
仲介手数料の計算方法を知っておかないと、不正請求されてしまう恐れもあるんだよ。
この記事では仲介手数料の早見表も用意しているから、ぜひ活用してね!
執筆者 丹拓也
執筆者 丹拓也株式会社イエツグ代表取締役
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

不動産売買における仲介手数料の計算式とエクセル早見表


成功報酬として不動産業者に支払う「仲介手数料」。実際に仲介手数料を算出しおおよその金額を知っておくことが、不動産会社から不当請求を防ぐための対策です。

これからおこなう不動産取引の仲介手数料の上限額がいくらになるのか、実際に計算していきましょう。

仲介手数料の上限額と計算式

仲介手数料には「限度額」が設定されており、不動産会社はその限度額以上の請求はできません。

国土交通大臣は「業者は一定額以上の報酬を受け取ってはいけない」というルールを定め、不動産会社が一般消費者に不当な請求をしないよう呼び掛けています。つまり、限度額以上の仲介手数料を請求してきた不動産会社は要注意ということです。

仲介手数料の限度額は、以下のような計算式で算出されます。

不動産取引金額 仲介手数料の上限額
売買金額が200万円以下の場合 売買金額の5%
売買金額が200~400万円以下の場合 売買金額の4%+2万円
売買金額が400万円以上の場合 売買金額の3%+6万円

以上の表から、仲介手数料の上限額の算出方法は、不動産取引金額によって計算式が異なることがわりますね。実際の不動産価格を上記の式に当てはめてみると、仲介手数料の上限額を算出することができます。

「ちょっと計算が面倒くさい」「まだ金額が確定していない」という人のために、下記に仲介手数料の早見表をご用意しています。

仲介手数料のエクセル早見表

仲介手数料は、取引金額によって上限額が異なります。こちらで取引金額ごとの早見表をエクセル作成しましたので、ぜひご活用ください。

①不動産取引金額が200万円以下の場合

②不動産取引金額が400万円以下の場合

③不動産取引金額が400万円以上の場合

取引金額とは、家屋と土地を合わせた金額です。土地が1,000万円で建物が1,000万円であれば、取引金額は2,000万円です。2,000万円の場合は、「③不動産取引金額が400万円以上の場合」の項目をご覧ください。

イエツグくん
仲介手数料には消費税が課税されることを忘れないように。ただ不動産自体には、消費税が課税されるものとされないものがあるんだ。

仲介手数料は消費税の課税対象!計算時には要注意

2019年10月より、消費税が10%に引き上げられます。不動産取引も消費税増税の対象です。

しかし、すべての不動産取引が課税対象となる訳ではありません。消費税がかかる取引と非課税の取引との違いについてみていきましょう。

仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料は、消費税の課税対象です。

消費税は、以下のような一定の取引をおこなった場合に課税されます。

課税対象となる取引(国税庁より一部抜粋)
  • 事業者が事業として行う取引
  • 対価を得て行う取引
  • 資産の譲渡等

上記は、国税庁に掲載されている「消費税の課税対象」を抜粋したものです。仲介手数料は「事業者が耐価を得て行う取引」であるため、消費税の課税対象となります。

物件にかかる消費税が非課税になる場合

不動産自体も課税対象となりますが、一部の物件や取引においては非課税となります。「課税対象」「非課税対象」となる不動産取引例を下記にまとめました。

課税対象となる不動産取引 非課税となる不動産取引
  • 不動産会社や法人が販売している建物
  • 住宅以外の建物の売買
  • 返却予定がない敷金や礼金
  • 管理会社に支払う管理費や共益費
  • 建物分の仲介手数料
  • 土地
  • 個人間で不動産を売買する
  • 個人の居住用建物の売買
  • 居住用建物を貸す
  • 返却予定がある敷金や礼金
  • 借地権や地役権の売買

上記の表をみてわかるように、売主が法人の物件を購入した場合は課税対象となります。ただし土地については、法人、個人、いかなる売主から購入しても非課税です。土地は経年劣化するものではないので、「消費物」と判断されないのです。

イエツグくん
仲介手数料の計算方法を知っていれば安心というわけではないんだよ。ここからは仲介手数料の問題点について解説していくよ。

実は仲介手数料の計算には問題点も


ここまで、仲介手数料の計算方法と消費税について解説してきました。仲介手数料は取引額によって金額が変動し、消費税もかかります。

取引金額が大きいと余分に仲介手数料を支払わなければいけないのか」と溜息をついてしまう人もいるかもしれませんが、それは違います。

実は、不動産会社が請求する仲介手数料には2つの問題点があるのです。

  • 不動産会社が仲介手数料を自由に設定できる
  • 仲介手数料の額は変動してもサービス内容は変わらない

これが一体どういうことなのか、ここから詳しく紹介していきます。

問題点1.実際は不動産会社が自由に金額を設定できる

仲介手数料を算出する計算式は、上限額を調べるための方法だと解説してきました。

国土交通大臣は法律で上限額は定めていますが、下限額については定めていません。つまり、仲介手数料は、上限額さえ超えなければ不動産会社がいくら手数料を受け取ってもいいということです。

しかし、不動産業界では上限額ギリギリまで仲介手数料を請求することが一般的となっています。本来であれば自由に報酬額を設定できるはずなのに、当たり前のように上限額を請求してくる不動産会社が多いのです。

【仲介手数料の値引き交渉】6つの疑問点をスッキリ解決!

問題点2.仲介手数料の額は変動してもサービス内容は変わらない

仲介手数料の金額によって、不動産会社によるサービスの質は大きく変わることはありません。でも実際のところ、物件の価格によってサービス内容が変わるのは、おかしな話だと思いませんか?

確かに大きな金額の取引にはリスクも生じるため、慎重に業務に取り掛かることはありますが、だからと言って金額の小さい取引をないがしろにしていい訳ではないのです。

私たちイエツグは、「金額の大小に関わらず、頼ってくれるお客様に対して誠心誠意対応する」ことが、不動産業界を含めたサービス業に一番必要ではないかと感じています。

イエツグでは仲介手数料の計算は不要


弊社では、不動産取引金額がいくらになろうと定額18万2900円(税別)以上の仲介手数料はいただいておりません。

物件価格によってサービスの質を変えたりせず、適正な報酬を受け取ることが弊社のモットーです。私たちは、仲介手数料の上限額が相場になっている現在の不動産業界に疑問を抱き、この定額サービスを提供するにいたっています。

また売主様には、「住宅診断」「確定申告代行」「ハウスクリーニング」などのサービスを無償提供。さらに弊社仲介による物件をお買い求めの買主様には、仲介手数料を最大無料にして仲介させていただていております。

消費税増税に伴い、仲介手数料の負担も大きくなります。できるだけ不動産売買時の諸費用を安く抑えるためにも、ぜひ弊社にご相談くださいませ。

まとめ

不動産会社が請求する仲介手数料は、「売買金額×3%+6万円」が一般的です。しかしこの計算式は、あくまで「これ以上は請求してはいけない」という不当請求を防ぐための目安なのです。

弊社「イエツグ」では、仲介手数料の計算は不要。それは仲介手数料を定額182,900円(税別)とさせていただいているからです。物件の価格によって請求額を変えたり、お客様への対応を変えたりすることは一切ありません。

高額な仲介手数料や不動産売買にかかる諸費用にお悩みの方は、ぜひ弊社にご相談ください。

監修者 亀梨奈美
監修者 亀梨奈美大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
機関紙から情報サイトまで不動産ジャンルのあらゆる文章を執筆・監修。

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