住宅ローンの金利や制度は、申込時期・商品・金融機関によって変わります。
この記事の金利・制度に関する記述は、公開時点の情報だけで判断せず、申込み前に公式情報と金融機関の最新資料を確認してください。特定の借入金利や審査結果を保証するものではありません。
フラット35のご利用条件、融資手続・必要書類、対象住宅・技術基準、住宅金融支援機構の金利情報をご確認ください。市場全体の動向は日本銀行の公表資料も参考になります。
この記事を読む前に：金利情報の更新について
フラット35の金利や融資条件は、借入期間、融資率、住宅性能、取扱金融機関などで変わります。本文の古い説明だけで判断せず、最新条件を公式情報で確認してください。
2026年7月時点で確認すること
- 2026年7月のフラット35（21年～35年）の最頻金利は年3.14％です（融資率、住宅性能、借入期間、取扱金融機関などで適用条件は変わります）。
- フラット35は、公式ページで借入期間・融資率・住宅性能などを含む最新条件を確認する。
- 変動金利や固定期間選択型は、金融機関ごとに基準金利、優遇幅、適用条件、見直し時期が異なる。
- 広告上の金利だけでなく、事務手数料、保証料、団信、固定期間終了後の条件を含めて比較する。
フラット35公式の最新金利・ご利用条件と、日本銀行の金融政策に関する最新情報を確認したうえで、申込先の金融機関にも相談してください。
固定金利の代表格ともいえる住宅金融支援機構のフラット35。
多くの方がフラット35の恐ろしいデメリットを知らないまま、借り入れで失敗してしまった方がいらっしゃいます。
長期金利で安心と言えるフラット35について、どのようなリスクがあるのでしょうか？
金利上昇リスクを持つ変動金利の住宅ローンに比べて、フラット35は35年間金利が変わりません。
今は超低金利時代ですが、いつ金利が急上昇するか分からない中で、35年間金利が固定なのは誰が見ても安心感があります。
分かりやすいメリットに隠れているデメリットについて、不動産取引のプロである私が徹底解説いたします。
- フラット35とは
- フラット35のメリット、デメリット
- フラット35の注意点
コロナ禍の前後で若年層の住宅購入者が増加しております。
しかし、
若年の方は自己資金が少なかったり、年収が低かったりと、住宅ローンの借入に苦戦する場面が多々あります。
そこで選択肢になるのが、全期間固定金利で、申込要件や総返済負担率、住宅の技術基準が明示されているフラット35です。
もっとも、
フラット35のメリットやデメリットを正しく理解していないと、自分に適切でない住宅ローンを選んでしまい、損をするかもしれません。
今回は住宅ローンの中のフラット35に焦点を当てて、メリットやデメリット、注意点の説明をしていきます。
目次
フラット35とは
端的に説明すると、長期間固定金利で借りられる住宅ローンです。
フラット35とは、独立行政法人住宅金融支援機構と全国で300を超える民間の金融機関が提携をして取り扱いをしている住宅ローンの一種です。
フラットの名前の通り、借入時点での金利が借入期間中に変動しないフラットな状態のまま返済が続きます。
35というのは借入期間が最長で35年間になりますよ、といった意味です。
最近では50年返済額が変わらないフラット50という商品もありますね。
借入年数35年を超える住宅ローン商品をご検討の方は、
下記記事を参考にしていただけますと幸いです。
フラット35は、民間の金融機関が利用者に資金の貸し出しを行い、住宅金融支援機構がその貸し出し債権を買い取る仕組みである買取り型と、住宅金融支援機構が貸し出し債権を保証する保証型があります。
フラット35の利用条件は申込者は70歳未満となっていますが、親子リレー返済は70歳以上も可能です。
日本国籍、永住許可または特別永住者の方が利用できます。
年収に対してフラット35の借入および全ての借入の年間返済額が年収400万円未満であれば30％以下で、年収400万円以上であれば35％以下となります。
30％や35％というのは返済比率のことですね。
本記事ではフラット35のデメリットについて深堀していく記事になりますので、借入可能額を試算するための１つの指標である”返済比率”については下記記事で詳しく解説していますので合わせて参考にしてください。
資金使途については、本人または親族が居住するための新築、中古住宅の購入で、セカンドハウスも利用が可能ですが、賃貸と投資用物件には利用不可です。
定められた資金使途以外の利用が発覚した場合は、住宅金融支援機構から一括返済を要求されます。
記憶に新しいのは2019年の投資用マンション不正利用ですね。
対象となる住宅の条件ですが、住宅金融支援機構が定める技術水準を満たしている住宅です。
面積は戸建てで70㎡以上、マンションの専有面積で30㎡以上の物件を対象としています。
借入金額は、住宅金融支援機構の現行案内では100万円以上1億2,000万円以下です。ただし、住宅の建設費または購入価額以内となり、融資手数料など一部の費用は借入対象に含められる場合があります。取扱金融機関にも確認してください。
また、年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は35％以下が基準です。自動車ローン、カードローン、分割払いなども含めて確認されますが、要件を満たせば必ず承認されるわけではなく、審査は申込内容や物件条件を含めて個別に行われます。
ただし、
住宅兼店舗の場合は非居住部分の借入はできませんし、土地のみに対して借入をすることもできません。
借入期間は最短15年以上で、申込者、または連帯債務者が60歳以上の場合は10年以上となります。
借入期間の上限は35年または、80歳－申込者の申込時の年齢のうちいずれか短い方です。
フラット35のメリット
関連して、フラット35の金利と子育てプラスも確認しておくと、判断材料を整理しやすくなります。
長期間固定金利だけではなく、他の金融機関との違いがあります。
よく理解することで該当する方にとってはお得な情報となるかもしれません。
申込要件と返済負担率が明示されている
フラット35は、年齢、借入期間、総返済負担率、住宅の技術基準など、主な利用条件が公式サイトで確認できます。民間住宅ローンと審査の見方が異なる場合があるため、「民間銀行で難しかったから必ずフラット35なら通る」「フラット35の方が審査基準が低い」とは限りません。
借入可能額は、年収だけでなく、既存借入、返済期間、金利、自己資金、物件価格などで変わります。過去の金利を使った単純比較ではなく、申込時点の条件で金融機関に試算してもらうのが安全です。
団体信用生命保険が任意加入
一般的な金融機関の取り扱う金融商品は、団体信用生命保険の加入が強制です。
しかし、フラット35の場合は任意加入の為、持病があり団体信用生命保険に加入できない方も住宅ローンを借入することが可能です。
また、健康な方であれば、団体信用生命保険に加入するよりも一般生命保険を加入した方が保険料が安くなる場合があります。
実はあまりご存じでない方もいらっしゃいますので、特に３５歳以下、ＢＩＭ標準、非喫煙の方でフラット35の利用を検討されている場合は生命保険との比較をお勧めいたします。
団体信用生命保険と一般生命保険の違いや費用については下記記事に詳しく記載しておりますので参考にしてください。
フラット35のデメリット
シンプルで分かりやすい半面、通常の住宅ローンと同じように借入をすると、損をしてしまうかもしれません。
いくつかデメリットになるものを挙げていきます。
銀行借入よりも金利が高め
フラット35は変動金利に比べて金利は高くなります。
また、固定金利であることから、例え借入した後に市場の金利が下がった場合は、結果論にはなりますが損をしたことになります。
繰り上げ最低金額が高め
住宅ローンの返済では、毎月決められた金額を払うだけではなく、繰り上げ返済を利用して返済の期間を短くする事ができます。
一部繰上返済の最低額は手続方法で異なります。「住・My Note」から手続きする場合は10万円以上、金融機関窓口では100万円以上が基本です。最新の取扱条件は返済中の金融機関にも確認してください。
フラット35 これだけは押さえたい注意点
本記事のメインテーマです。
フラット35には特徴があり、他の金融機関の住宅ローンとは少し違うのが分かってきたと思います。
そこで、
これだけは押さえておきたい注意点をいくつか挙げますので、フラット35をご利用する方は必ず読むようにしましょう。
融資率9割超も利用できるが、条件は同じではない
現在のフラット35は、物件価格の9割までしか借りられない商品ではありません。融資率9割超でも申込みできます。
ただし、融資率9割以下の場合と9割超の場合では借入金利が異なることがあり、9割超では返済の確実性などをより慎重に審査すると住宅金融支援機構が案内しています。
「残り1割は必ず別ローン」という決まりはありません。自己資金を入れるか、融資率9割超で申し込むか、諸費用を含む別商品を併用するかは、取扱金融機関、物件価額、返済負担率、手元資金によって判断します。
実務では、頭金を使い切ると引越し後の修繕費や生活予備費が不足することもあります。金利差だけでなく、手元に残す資金と毎月返済額を並べて比較してください。
借りる時まで金利が分からない
「期間限定の特別価格で販売します。
ただし、別のサービスに加入した方のみです」
こんなうたい文句を聞いたことはありませんか？
この場合、
ただし書きの方が非常に重要な場合が多いですよね。
フラット35にも同じことが当てはまります。
フラット35は毎月金利が見直され、原則として申込時ではなく資金受取時の金利が適用されます。売買契約から引渡しまで期間がある場合は、金利上昇も見込んだ返済額で資金計画を確認しましょう。
売買契約を結んだ日ではないので、注意が必要な部分です。
過去の特定月の金利だけで将来の負担を判断するのは危険です。最新金利は、住宅金融支援機構の金利情報と取扱金融機関の提示条件で確認し、想定より金利が上がったケースも含めて返済額を試算してください。
フラット35金利の仕組み
フラット35の金利を決めているものは3つありますが、簡単に紹介させていただきます。
- 新発10年物国債の金利
- ローンチスプレッド
- 住宅金融支援機構の利益
まずは新発10年物国債の金利です。
この国債の金利が上昇すれば、返済する金利も上昇する関係になっています。
そして次はローンチスプレッド（金利差）です。
こちらは国債を買うのではなく、住宅ローンという債権を投資家が買う代わりに、投資家がリスクを負い、リスクを負った投資家に還元するためのローンチスプレッドがあります。
最後に住宅金融支援機構の利益（経費）です。
これら3つの金利や経費を含めたものがフラット35の金利になるとイメージしていただければと思います。
世界情勢が悪くなると国債との金利差であるローンチスプレッドは大きくなり、債権の金利も上がります。
ローンチスプレッドは0.34％程度で推移していたものが、リーマンショック時には1.05％まで跳ね上がり、フラット35の金利も急上昇しました。
同じようにリーマンショック級の不景気が訪れると、金利が急激に上がる可能性があります。
このように先の予測できない出来事で、急激な金利上昇の危険性もあるのがフラット35となります。
物件によっては融資不可
住宅ローンの審査は個人の収入や自己資金、お勤め先などを総合的に審査するものですが、それは個人だけでなく物件についても同じです。
フラット35にも、融資ができない物件があり、フラット35の方が一般の金融機関よりも物件に対する審査が厳しくなっています。
一般金融機関よりも選べる物件が少ない
通常住宅ローンを検討される場合は、いろいろな金融機関を回って色々なローン商品を検討します。
A銀行、B銀行、C銀行を回って、C銀行だけが融資できたといった話は多く聞きます。
フラット35の場合は窓口は沢山ありますが、審査する大元は住宅金融支援機構であり1つです。
そのため、
同じ物件でも、申込内容や取扱金融機関、適合証明の取得状況などで確認結果が変わることがあります。否決理由が開示されない場合もあるため、物件側と申込者側を分けて整理しましょう。
フラット35のみで融資を考えている場合は、融資可能物件の幅が狭くなります。
フラット35で融資可能な条件
実際には次のような条件をクリアしていないと融資の承認がもらえません。
交通の用に供する道に２ｍ以上接道していること、要するに原則再建築可能物件に限ります。
また、物件の広さが戸建で 70㎡以上、マンションだと30㎡以上となっています。
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅で、耐震性を有しているかどうかという点も融資条件の１つとなっております。
具体的には、
昭和56年6月1日以降に建築確認申請をした建物で、新耐震基準である、または耐震性を有している事が証明できる書類が必要です。
対象物件がマンションだった場合では、20年間の長期修繕計画が必要となります。
このような条件があると、
貴重な時間を割いて物件探しをして、やっと見つけた希望通りの物件が実は融資可能条件を満たしていないなんて事も考えられます。
住宅ローンはフラット35を借りる予定である方は、希望物件がフラット35の審査基準に適合した物件であるかどうかを、見学前に確認することをお勧めいたします。
確認した公式情報（2026年7月12日取得）
金利や審査結果は申込時期、取扱金融機関、申込者・物件の条件で異なります。
まとめ
今回フラット35を検討されている方向けに、注意点をいくつかご紹介しました。
融資率9割超も利用できますが、9割以下とは金利や審査の取扱いが異なる場合があります。自己資金、毎月返済額、生活予備費をセットで比較することが重要です。
借り入れる時になってみないと実際の金利が分からないので、契約から引き渡しまで期間が長い場合は要注意です。
市場情勢の急激な悪化によりローンチスプレットが急上昇し、当初計画していた返済計画が狂ってしまう可能性があります。
そして、一般的な金融機関に比べて物件に対する融資条件が厳しいため、物件により融資できないことがあります。
審査に通らなかった場合は、申込者側の信用情報・返済負担率・既存借入と、物件側の技術基準・適合証明・担保評価を分けて確認します。別の取扱金融機関や民間住宅ローン、借入額・物件の見直しが選択肢になることもあります。
商品構造としては非常に分かりやすいフラット35は、メリットもたくさんありますが、実はデメリットも多くあります。
不動産営業マンからはこのようにメリットデメリットを正確に把握している方は少ないため、自身で情報収集することが非常に大切になります。
フラット35について下記の記事でも詳しく解説しております。
イエツグでは、FPや住宅ローンアドバイザーの専門資格を持ったスタッフが在籍しており、住宅ローンの専門部署を設けているため、あなたの住宅ローン選びや手続きを無料でサポートさせていただきます。
フラット35と変動金利型の住宅ローンを比較検討したい
フラット35で借入したいけど、どこの銀行を窓口とすれば良いか分からない
複数の金融商品の中からシミュレーションをして欲しい
以上のように住宅ローンに不安がある、住宅ローン選びはとことんこだわりたい！という方は是非、一度ご相談ください。
イエツグでは、購入予定の物件条件と資金計画を整理し、フラット35と民間住宅ローンを比較するための購入相談を承っています。審査承認を保証するものではありませんが、自己資金、諸費用、返済額を実務目線で一緒に確認します。
また、住宅ローンの承認率や融資条件を少しでも良くするためには不動産購入時の諸費用を抑えることも重要です。
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