不動産引渡しまでの流れ|売買契約締結後は何をすればよい?

売主と買主の間で売買契約を締結したら、売主には不動産引渡しの義務が発生します。引渡し日までに、物件を引き渡せる状態にしておかなくてはなりません。不動産の引き渡しはどのように行えばよいのでしょうか。引渡しまでに行いたい準備と引渡しの流れを解説します。不動産の売却を予定している方は確認しておきましょう。

執筆者 丹拓也執筆者 丹拓也
株式会社イエツグ代表取締役。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

不動産引渡しまでの準備

不動産引渡しまでの準備は、大きく「登記に関する準備」「物件に関する準備」「その他に関する準備」に分けることができます。それぞれの内容は次の通りです。

登記に関する準備

登記に関する準備では、所有権移転登記の準備と抵当権の抹消を行います。

所有権移転の準備

ほとんどの場合、登記申請は司法書士に委任します。司法書士や不動産会社に必要書類を確認して準備を進めましょう(権利証・登記識別情報・住民票・固定資産評価証明書などが必要です)。この準備を怠ると、約束した日に所有権移転登記を行えません。大きなトラブルに発展する恐れがあるので注意が必要です。権利証や登記識別情報を紛失した方、登記簿に記載されている内容と事実が異なる方などは、特別な手続きが必要になります。通常より時間がかかるので、余裕をもって準備を進める必要があります。

抵当権の抹消

売却する物件に抵当権が設定されている方は、抵当権を抹消します。住宅ローンを借り入れている方などは注意しましょう。抵当権の抹消には、住宅ローンの完済が必要です(完済後、必要書類を受け取り司法書士に依頼)。通常は、買主から売買代金を受け取るタイミングで抵当権の抹消を行います。引渡し前の準備で重要になるのが、残債の確認とスケジュール調整です。抵当権抹消手続きが遅れないように、不動産会社や金融機関とスケジュールを調整しておきます。

物件に関する準備

物件に関する準備では、現地確認と境界の確認などを行います。

現地確認

売主・買主・不動産会社が立ち会って、現地で物件を確認します。具体的には、契約で設備・備品を引き継ぐ場合はリストに従い設備・備品を確認、建物の修繕を約束した場合は修繕状況を確認、などのように契約内容に従い物件を確認します。トラブルを避けるため、細部まで確認しておくことが重要です。物件の瑕疵などについてもチェックします。

境界の確認

土地や戸建住宅を売却する場合は、境界の確認が必要です。売主には、隣地との境界を買主に引き継ぐ責任があります。境界は、売主と不動産会社(買主)が隣地所有者立会いのもと確認します。隣地所有者との間で境界が決まらない場合は、土地家屋調査士に測量を依頼することもあります。境界が決まらない、建物の一部が越境しているなどのトラブルがあると、最悪の場合、引渡しを行えません。スムーズに引き渡しを行えるように、早めに境界を確認しておくことが重要です。

その他の準備

その他の準備では、引渡し日までに引越し、税金の清算などを行います。

引越し

自宅を売却する場合、引渡し日までに建物から不要なものを撤去します。引き継ぐ設備・備品、引き継がない設備・備品を確認しつつ、引っ越し準備を進めましょう。賃貸に出している物件を売却する場合は、賃借人の退去が必要です(オーナーが変更する場合を除く)。管理会社、賃借人と相談したうえで、引渡しに影響しないように退去を進めます。

税金などの清算

引渡し前の準備として固定資産税や都市計画税などの清算も必要です。一般的に、固定資産税などは、物件の所有期間に応じて売主と買主で按分します。具体的には、引渡し前は売主負担、引渡し後は買主負担とすることが多いようです。以上のルールに従う場合、日割りで税金を算出します。

不動産引渡しの流れ

買主が住宅ローンを利用する場合、引渡しは住宅ローンを利用する金融機関で行います。(ネット銀行の住宅ローンを利用する場合などは、不動産会社や司法書士の事務所などで行います)。引渡しの主な流れは次の通りです。

  1. 引渡し日に、売主・買主・不動産会社・司法書士が金融機関などに集まる。
  2. 登記手続きを依頼する司法書士に委任状を提出。
  3. 金融機関が買主に住宅ローンを実行。
  4. 実行された住宅ローンから残代金・諸費用を支払う。
  5. 物件に抵当権が設定されている場合は、売主側の金融機関が抵当権抹消書類を交付。
  6. 司法書士が所有権の移転登記を申請(抵当権の抹消も同時に申請)。
  7. 固定資産税・都市計画税などの清算。
  8. 売主から買主へ建築関係書類・鍵などの引渡し。
  9. 不動産会社へ仲介手数料の支払い。

基本的に、所有権移転登記の申請と抵当権抹消の申請は同時に行います。抵当権の抹消には、売主側の金融機関が交付する抵当権抹消書類が必要です。以前は書類の交付に売主が立ち会っていましたが、最近は立ち合いを必要としないことが多いようです。司法書士単独でも受け取ることが出来るようになっています。

不動産の引き渡しにかかる時間は1時間~2時間程度です。引渡し当日は様々な書類などが必要になります。必要書類などを忘れるとトラブルに発展する恐れがあります。不動産会社や司法書士に確認したうえで、事前に準備したものを忘れずに持参しましょう。

不動産の引渡し前に万全の準備を

不動産の引き渡しには、「登記に関する準備」「物件に関する準備」「その他に関する準備」が必要です。これらを疎かにすると、期日に不動産の引き渡しを行えない恐れがあります。約束した期日に引渡しを行えないと、損害賠償を請求されるかもしれません。登記・物件・その他の準備をぬかりなく行いましょう。引渡しは、買主が利用する金融機関で行われることが一般的です。売主・買主のほか不動産会社の担当者、司法書士が参加します。事前に準備をしておけば、引渡しはトラブルなく進むはずです。不動産会社や司法書士に相談しつつ、着実に進めていきましょう。

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