不動産売買の仲介手数料の計算方法・消費税・値引き・無料の疑問を一挙解決!

不動産の売却・購入には、売買代金以外の諸費用が発生します。諸費用の中でも大部分占めているのが、「仲介手数料」です。

仲介手数料は法律で上限額が決まっているものの、不動産会社が自由に金額を設定していいもの。中には、「仲介手数料ってどうやって計算されているの?」「仲介手数料がもっと安ければ手元に残るお金が増えるのに…」「値引き交渉ってできるの?」など、仲介手数料に対して疑問をお持ちの方がいるのではないでしょうか?

そこで今回は、不動産売買にかかる仲介手数料の概要や計算方法などの疑問を総合的に解説いたします。

この記事でわかること
  • 仲介手数料の計算方法は?
  • 値引き交渉できるの?
  • 仲介手数料が半額とか無料の不動産会社って大丈夫なの?
仲介手数料に関してお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね!
イエツグくん
仲介手数料は場合によっては数百万円にもなる費用。高額な費用が、どのように計算されるのか?安くできる余地はあるのか?これから不動産売買する人は、絶対に知っておくべきことだよ!
執筆者 丹拓也
執筆者 丹拓也株式会社イエツグ代表取締役
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

不動産売買にかかる仲介手数料とは?

不動産売買にかかる仲介手数料とは、売主と買主との間で「仲介業務」を行う不動産会社に支払う報酬です。

したがって、不動産会社を利用したとしても、仲介を伴わない「不動産会社が売主」のような取引であれば仲介手数料はかかりません。

不動産会社が行う仲介業務は、不動産査定・物件調査・契約書類の作成・売主と買主の条件交渉・ローン相談など多岐に渡ります。

不動産売買の仲介手数料の計算式は?

不動産会社が請求する仲介手数料が、どのように決められているのかご存じですか?仲介手数料がどのように計算されているのかわからないと、不動産会社から請求される金額に対して不安に感じてしまうかもしれません。

まずは、不動産会社が請求できる仲介手数料の上限や計算方法について解説します。計算方法を知ることにより不当な請求をされていないか確認することができますので、不動産売買を検討している人は知識として覚えておきましょう。

法律で定められているのはあくまで「上限」

仲介手数料は、不動産会社が制限なく自由に決められるものではありません。宅地建物取引業法では、不動産会社が売主や買主に請求できる仲介手数料の上限を定めています。一部の例外を除き、不動産会社は仲介手数料の上限を超えて請求することはできません。

ただし、宅地建物取引業法で定めているのはあくまで「上限」のみです。そのため、不動産会社は仲介手数料の上限額よりも値引きしたり、無料としていたりすることは法律上問題ありません。不動産売買の仲介手数料無料や半額に疑問を持つ方は、後の項目「不動産売買の仲介手数料が無料や半額って大丈夫?」をご覧ください。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限は、次のような計算式で求めることができます。

売買代金 仲介手数料
200万円以下の部分 売買代金×5%+消費税
200万円超~400万円以下の部分 売買代金×4%+消費税
400万円を超える部分 売買代金×3%+消費税

なお、仲介手数料を上記表よりも簡単に計算できる速算式もあります。

売買代金 仲介手数料
200万円超~400万円以下の場合 (売買代金×4%+2万円)+消費税
400万円を超える場合 (売買代金×3%+6万円)+消費税

計算がわかりにくい!という方は、下記のページで取引金額ごとの仲介手数料早見表を準備していますので、ぜひご活用ください。

不動産売買における仲介手数料の計算方法をわかりやすく紹介!

売買価格400万円以下の場合

仲介手数料の上限は、基本的には、先ほどご紹介した計算式によって求めることができます。ただし、売買価格が400万円以下の場合は例外が存在します。

取引金額の安い空き家などを売買するときに、通常よりも現地調査費用がかかった場合、不動産会社は売主から現地調査費用や交通費を加算して仲介手数料を請求してよいことになっています。ただし、この場合でも受け取れる仲介手数料の上限は最大で18万円+消費税まで。事前に合意が必要ですので、心配な人は契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。

不動産売買の仲介手数料には消費税がかかる?

不動産売買にかかる仲介手数料は、消費税の課税対象となっています。

ただし、不動産会社によっては仲介手数料を税抜き表示としていることがあるため注意が必要です。税抜き表示としている場合、実際には消費税が加算された金額が請求されることになります。

ちなみに、不動産取引においては売買金額に消費税の課税される取引とされない取引があります。課税取引の場合、仲介手数料の計算方法にも注意が必要です。詳しくは、下記の記事で解説していますので、興味のある方はぜひご覧ください。

仲介手数料の消費税を計算するときの注意点!増税時の経過措置ってなに?

不動産売買の仲介手数料が無料や半額って大丈夫?


不動産売買にかかる諸費用の中でも仲介手数料は大きな金額になりますから、できれば仲介手数料が安くなる方が嬉しいですよね。仲介手数料が安ければ、その分手元に残るお金を増やすことができるからです。

しかし、仲介手数料が無料や半額になっていると「本当に大丈夫?」と不安に感じる方もいるのではないでしょうか?先述通り、仲介手数料の「上限額」は法律で定められていますが、下限額については規定されていませんが、割引されると「裏があるのでは?」と思う方もいることと思います。

仲介手数料半額って大丈夫?不動産売買の仲介手数料が安くなる理由とは?

不動産会社が仲介手数料を無料や半額にできるからくりには、まず「自社取り扱い物件」ということが考えられます。弊社イエツグも、弊社取り扱い物件をご購入された方の仲介手数料は、”無料+キャッシュバック”としておりますが、それは売主様からの手数料のみで仲介が可能だからです。

購入時の”仲介手数料無料+キャッシュバック”の仕組みを一挙公開!

そもそも、物件価格が高くなるにつれて仲介手数料額が上がるという仕組みは、少々おかしなことだと思いませんか?1億円の物件でも、1,000万円の物件でも、取引する方のために物件を調査し、住宅ローンを手配し、契約書を作成し…という業務には変わりないからです。

そのため弊社では、基本的に仲介手数料を定額182,900円(税別)としています。物件価格によってイエツグが受領する仲介手数料は変わりませんので、物件価格が高いお客様を優先したり、少しでも高く売らせたり買わせたりすることは一切ありません。

不動産売買の仲介手数料は値引き交渉できるの?

宅地建物取引業法が定めているのは、あくまで仲介手数料の上限額。下限額の決まりはありません。そのため、値引き交渉によって仲介手数料を減額してもらうことは可能です。

しかし不動産会社が受け取る報酬は基本的に仲介手数料のみですから、仲介手数料を値引きするということは不動産会社の収入を減らすということです。そのため、やみくもに「値引きしてください」というだけでは、応じてもらえない可能性が高いでしょう。

仲介手数料の値引き交渉をするのであれば、媒介契約前をおすすめします。媒介契約とは、「あなたに仲介を依頼します」という内容の契約のことです。仲介手数料の値引き交渉のタイミングなど詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。

【仲介手数料の値引き交渉】6つの疑問点をスッキリ解決!

まとめ:不動産売買にかかる仲介手数料を知り、お得に不動産売買しましょう!

決して安くない仲介手数料。知識を持っていないと、不当に請求されてしまうこともあるかもしれません。正しい知識を身につけることで、安全に、お得に不動産売買できます。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。