物件の購入や売却を検討している方の中には、住宅診断をご検討の方もいる事でしょう。
しかし、
住宅診断によって不動産が売れなくなる可能性があります。
もちろん住宅診断が悪いわけではありません。
住宅診断を使って、中には悪い不動産会社が自分たちの売上や利益を優先してしまう事があるということです。
今回の記事では、
- 住宅診断とは
- 住宅診断の費用相場
- 住宅診断のメリット
といった一般的な解説から、
- 住宅診断を嫌がる不動産会社がある
- 不動産会社に住宅診断を断られないためには
のような不動産会社の暴露話まで解説していきます。
特に、今現在住宅の売却を行っている方は必ず確認していただきたい内容です。
知らず知らずのうちに損をしてしまう可能性がありますのでご注意ください。
住宅診断の実施を検討されている購入予定の方は、住宅診断を実施する場合の注意事項をまとめていますので、下記の記事についても必ずチェックしていただくようお願いいたします。
また、不動産が売れない理由は住宅診断をしていないこと以外にも様々な原因があります。
不動産が売れない理由については下記記事にまとめてありますので合わせてご参照ください。
目次
住宅診断とは
建築士などの専門家が、住宅の劣化状態や欠陥の有無やメンテナンスの必要性などをチェックしてくれるサービスです。
住宅の買主様、売主様のどちらからも依頼することができ、客観的な視点で建物をチェックすることができます。
中古住宅のシェアが少ない日本では、まだまだ利用者が少ないですが、欧米では中古住宅のシェアが高いため、ほとんどの不動産取引で住宅診断（ホームインスペクション）が実施されています。
住宅診断の費用相場
住宅診断業者によっては、報告書が基本料金に含まれている場合もあれば、外構調査が含まれていることもあります。
報告書の内容もプランによって分かれていることも多くあります。
基本料金の相場
基本料金の相場は以下の通りです。
一戸建て：5～7万円
マンション：4～6万円
この価格帯だと、最低限の調査になります。
この調査のみでは、買主様にとっては必要な情報が不足する場合があります。
オプション料金の相場
オプション料金の相場は以下の通りです。
床下の調査：1.5～3.5万円
屋根裏（小屋裏）の調査：1.5～3.5万円
床下や屋根裏調査を基本料金に含めている業者もあります。
しかし、
その場合は基本料金が高く設定されているため、注意が必要です。
また、
床下も屋根裏も住宅によっては進入できないこともあります。
そのため、
オプション料金として設定されている方が理にかなっているでしょう。
床下や屋根裏以外にも、専門的な機材を用いた調査をする場合、これをオプションとすることもあります。
特別なオプションを除いて、床下・屋根裏の調査を含めた住宅診断の総額の相場は、以下のとおりです。
住宅診断の総額の相場
一戸建て：8～14万円
マンション：4～9万円
マンションでは、建物の条件によってはコンクリート強度試験をする場合があります。
これを含めた場合は、相場範囲のなかでも高めの金額になりがちです。
中古住宅の住宅診断では、国交省の告示にある最低ラインの調査だけをする業者とプラスアルファの調査をする業者に分かれます。
最低ラインでも告示どおりですから問題ありません。
しかし、
買主様が購入判断や補修判断をするためには、調査結果の情報が不足します。
プラスアルファの調査は必須だと考えておきましょう。
また、
物件所在地によっては出張料が必要であったり、建物面積が大きい場合は料金が高くなることもありますので、ご注意してください。
住宅診断のメリット
買い主側のメリット
住宅購入前に建築士の目で第三者チェックをし、購入前に不具合を把握できることが買主様にとって最大のメリットです。
屋根や床下のチェックや給排水のテストをしたりと設備の点検をすることができるため、不動産を購入する前に設備の状態を把握することができます。
設備の状態が購入前に分かるということは、住宅購入の判断材料になるため住宅診断を行うことは買主様にとって非常に大きなメリットになります。
- 購入後にシロアリが見つかった
- 購入した後に雨漏りが見つかる
などの不具合が見つかり、住宅に手を加えなければならなくなると資金計画が大きく変わってきてしまいます。
そうならないためにも、購入前に建築士に第三者チェックを行い客観的に評価してもらうことが重要です。
仮に住宅に不具合がある場合でも、改修費用がどれだけかかるのかが分かり、住宅購入後にどれだけの費用が掛かるのかを把握することができる点もメリットになります。
売主様側のメリット
買主様へのアピールポイントになる
中古住宅、既存住宅を購入を検討している方は、少なからず物件の状態に不安を感じています。
そのため住宅診断をすることは、買主様へのアピールポイントになります。
新築ではなく中古の物件になるため
- どのような不具合があるのか
- どのような欠陥があるのか
などを心配に感じながら売買を進めていく方が多いでしょう。
新築に関しては、10年保証あるいは30年保証などの長期にわたる保証がついています。
一方中古住宅では、個人が売主様なので保証などはほとんどないに等しいです。
そのため、
買主様にとっては、中古住宅がどのような不具合があるのかは不安の種です。
そんな中、売主様が住宅診断を行い、
- 不具合箇所
- 今後のメンテナンスの必要性
などを買主様に客観的に報告書をみせてアドバイスをすることができれば、
と、安心して住宅の購入をすることができます。
他の中古住宅と比較し、安心感を与えることができ一歩抜きん出た住宅になります。
物件売却のためには、大きなアピールポイントになるでしょう。
売却後のトラブル防止になる
また、
売却後のトラブル防止にも繋がります。
基本的に売主様は、引き渡し後3か月間は契約不適合責任を負うことになっています。
契約不適合責任を簡単に説明すると、物件の欠陥や不具合について引き渡し後も一定期間は売主様が責任を負うというルールです。
住宅を購入する方も、売却する方も契約不適合責任は非常に重要な任意規定のため、もしどういうものか分からないという場合は、下記記事も確認することを強くお勧めします。
例えば、
引き渡し2か月後に雨漏りが見つかったとします。
その場合、契約不適合責任によって売主様は雨漏りを直さなければならないという責任を負います。
買主様と同様に売主様も、物件引き渡し後のトラブルは大変大きな精神的疲弊と労力がかかります。
売主様も、物件売却後に賃貸物件や物件買い替えによって費用が掛かり、お金がない状態になりがちです。
その状態で買主様から
雨漏りが見つかったので、直してください
と言われてもなかなか資金を準備することが難しいでしょう。
雨漏りの修繕では100～200万円の出費になります。
お金がない状態で100～200万円の出費は相当な痛手でしょう。
しかし、
引き渡しの前に住宅診断をしていれば、雨漏りがあることは事前に分かることが多いです。
修繕費用も把握することができるため、売却価格を見直すなどの対処をすることができます。
一方で、
住宅診断をしていない場合は、何百万円もの急な出費を強いられる可能性があります。
場合によっては、自己破産をせざるを得ない事にもなりかねません。
仮に、
お金に余裕がある方の場合であっても、先ほども申し上げた通り取引後のトラブルは誰がみても望ましくないため、住宅診断を行うべきです。
取引が終わり、買主様が住んでいる状態で大規模な住宅工事をすることは、心苦しく感じることでしょう。
取引が終わった後にトラブルがあると後味は悪いものです。
住宅診断を行うことでこのようなトラブル発生のリスクを大幅に減らすことができます。
不動産会社の取引の仕方
ここからは不動産業界の暴露話になっていきます。
この話を理解していただく前に、まずは不動産会社の取引の仕方について触れる必要があります。
不動産会社の取引は大別すると２つあります。
悪徳不動産会社的に言うと、
- 儲からない物件（片手取引）
- 儲かる物件（両手取引)
の2つです。
片手取引
売主様か買主様のどちらか一方からのみ手数料を受け取る取引です。
売主様が、元付業者と呼ばれている不動産仲介会社に売却の依頼をします。
一方、
客付業者と呼ばれる別の不動産会社が買主様を見つけてきたとしましょう。
不動産の仲介手数料は3％+6万円であることが一般的です。
5,000万円で売却した場合、156万円が不動産会社の売り上げになります。
売主様は元付業者に手数料を支払い、買主様は客付業者に手数料を支払われます。
このように、
売主様と買主様が別の不動産仲介業者に手数料を払う取引を片手取引といいます。
これを悪徳不動産会社は俗にいう「儲からない取引」と呼んでいるようです。
両手取引
一方、
両手取引は売主様と買主様の両方から手数料を受け取ることができる取引です。
悪徳不動産会社的に言うと、「儲かる取引」です。
売主様が依頼している仲介会社が、販売活動により買主様を見つけることができた場合は、両手取引が成立します。
売主様と買主様のどちらからも、手数料を受け取ることができるため、仲介手数料は片手取引の倍の6％+12万円となります。
不動産会社としては、両手取引を成立させた方が儲かります。
2つのパターンの取引があることが、不動産会社に闇が生まれる根本的な理由になります。
ちなみに、
弊社イエツグの仲介手数料は18万2,900円（税別）になります。
仲介手数料が3％+6万円の不動産仲介会社だと、5,000万円で売却した場合、156万円の手数料の支払いが必要です。
不動産購入で少しでも諸費用を抑えたいという方はお気軽にお問合せ下さい。
住宅診断を嫌がる不動産会社がある
住宅診断は、売主様にとってメリットが大きいです。
しかし、
住宅診断が原因で不動産が売れにくくなる可能性があります。
もちろん、
住宅診断自体に問題があるわけではありません。
悪徳不動産会社は、住宅診断を悪用し、お客様の利益は二の次で自社の利益ばかり求めている可能性があります。
そのような不動産仲介会社で、住宅売却を行っているとなかなか売れづらくなってしまうというわけです。
不動産会社が住宅診断を嫌がる主な理由は以下の2つです。
- 面倒くさい、上司に怒られる
- 客付防止
面倒くさい、上司に怒られる
買主様側の不動産会社である客付業者が、売主様側の不動産会社である元付業者に、
買主様が、住宅診断を希望しています
と伝えると「面倒くさい」と思う元付業者が中にはあります。
私も、
買主様が住宅診断を希望されています
と元付業者に伝えると、即答で
今週は忙しいから無理だよ
と断られてしまうことが多々あります。
住宅診断を依頼して、このように門前払いをされてしまい、心苦しい思いを体験したことも何度かあります。
なぜ、このように断られてしまうかというと、住宅診断は30分～1時間の短時間で終わる作業ではないためです。
住宅診断は、家の隅々まで確認し、機械を使ってレーザー測定をするなど、作業に3時間程度掛かります。
物件によっては、半日近く時間がかかってしまうこともあります。
そんな中、元付業者は
- 決まるかどうかわからない
- 売上になるかどうかわからない
という考えになり、確実性のない物件に時間を割きたくないという心理状態になることがあるようです。
住宅診断を行っている間は、元付業者が立ち会わなければなりません。
不動産営業マンは他にも仕事があります。
住宅診断は、売主様が居住中である土日などの休日に行われる場合が多いです。
しかし、
土日は不動産会社にとって書き入れ時です。
住宅診断を行うと書き入れ時の土日に半日拘束されてしまうため、面倒くさがられてしまうことがあるのです。
また、
決まるかどうかもわからないのに、半日も付き合ってんじゃねーよ
と上司に怒られることもあるようです。
どんな営業マンも上司には逆らえません。
客付防止されている
もっとも、
住宅診断をしてくれる不動産会社はまだましです。
悪徳不動産会社の中には、
売主様が住宅診断をしないで欲しいといっているので住宅診断を行うことはできません
と、嘘をついている業者も、もしかしたらあるかもしれません。
売主様から住宅の売却を依頼されている元付業者はできることならば、自社で買主様を見つけてきたいと思っています。
なぜならば、
自社で買主様を見つけることができれば、先ほどご説明した両手取引になり、仲介手数料を倍受け取ることができるからです。
そのため、客付業者から
住宅に不具合がなければ購入に前向きなお客様がいますので、住宅診断を行ってください
と依頼されても、なにかと理由をつけて断る悪徳不動産会社もいるかもしれません。
特に、
- 専任
- 専属
といった媒介契約を結んでおり、一社だけで販売活動をしている場合は要注意です。
もちろん、
絶対に全ての会社が自社の都合を優先して住宅診断の依頼を断っているというわけではありません。
売主様と買主様の橋渡しをしているのは仲介会社で、売主様と買主様は直接やり取りをすることは無いため、断られていたとしても売主様がその事実を知ることはできません。
今担当している営業マンはとてもいい人で、
今日はポスティングを1万枚撒いてきました。早期売却、高額売却は私にお任せください
と熱心に売却活動をしてくれているかもしれません。
しかし裏では、
住宅診断断っちまえよ
と言っている可能性もあるかもしれません。
人を疑ってかかるのはあまりよくありませんが、不動産業界はどうしても利害関係が出てくる業界です。
不動産会社は、サービスを提供してお客様からお金を得るという構造です。
保険や建築業でも同じで、
- 保険を売ってお金を得る
- 家を売ってお金を売る
という利害関係が発生する構造になっています。
そのため、表向きは「お客様第一です」と言っているものの、裏側では
- 自分の利益
- 自分のノルマ
そういったものを優先して、悪徳不動産会社は住宅診断を断っている可能性があります。
人を疑うのはあまり良いことではないですが、利害関係が発生するような状況では「疑ってみること」も大切です。
不動産会社に住宅診断を断られないためには
不動産会社が両手取引に持っていきたいため、住宅診断を断っている可能性があることをご説明しました。
では、売主様は不動産を
- 高く売りたい
- 早く売りたい
という場合はどうすればいいのかと疑問に感じた方もいるでしょう。
そこで、
これから下記の4つの対策をお伝えしていきます。
- 住宅診断を売主様で行う
- 住宅診断を無料で行っている不動産会社へ切り替える
- 一般媒介契約で複数社へ依頼する
- 既存住宅売買かし保険の加入に対応した検査か確認する
住宅診断を売主様で行う
住宅診断を売主様自身で行いましょう。
住宅診断は物件によっても異なりますが、5～10万円で行うことができます。
住宅診断を自身で行う上で、1点注意が必要です。
売主様が住宅診断を行うと、建築事務所から報告書を渡されます。
この報告書を、
住宅診断の結果が知りたいという買主様に開示してください
と報告書を元付業者に渡したとします。
しかし、
悪徳不動産会社はもしかすると報告書をシュレッダーにかける人もいるかもしれません。
買主様に住宅診断の内容を聞かれても、元付業者がなにかと理由を付けて住宅診断の結果を伝えない可能性があるため、住宅診断をするだけではダメです。
悪徳不動産会社が嘘をつくことができないように、元付業者に対して住宅診断をしていることを広告開示するように伝える依頼までするようにしましょう。
ここまですれば、悪徳不動産会社も逃れることができません。
住宅診断を無料で行っている不動産会社へ切り替える
住宅診断を行いたくても、資金的に余裕がなく行うことができない方も中にはいるでしょう。
そのような方は、住宅診断を無料で行っている不動産会社へ売却の依頼を切り替えるのも一つの方法です。
不動産会社の中には、積極的に無料で住宅診断を行っている会社もあります。
そのような会社をみつけ、契約を切り替えれば無料で住宅診断を行ってもらうことができます。
ちなみに、弊社イエツグも住宅診断を無料で行っている会社の一つになります。
詳しくは弊社仲介手数料定額18万2,900円（税別）で売却できる月10件限定の売却プランをご参照ください。
一般媒介契約で複数社へ依頼する
一般媒介契約で複数社へ依頼するというのも対策の一つです。
複数社に依頼することで、元付業者が、
住宅診断を売主様がしたくないと言っています
と言った嘘をつかれることを防ぐことができます。
一社だけでなく複数社とお付き合いすることは売却において、とても有効な方法です。
住宅診断を使って、不動産会社の利益を優先するような会社もありますので、そのような会社と契約しないためにも複数社に依頼することは重要です。
特に、
今自宅売却をしている方は住宅診断を行い、情報を公開すると良いです。
住宅診断を行っていることは、アピールポイントになりますし、他の住宅と比べて優位な物件となることでしょう。
既存住宅かし保険の加入に対応した検査か確認する
住宅診断を行い、不具合箇所はなかったとしても、それが100％安心ということにはなりません。
既存住宅かし保険に加入に対応した検査か住宅診断を行う前に確認することが重要です。
既存住宅かし保険とは、引き渡し後、何らかの不具合があった場合に既存住宅かし保険でその不具合の費用をカバーすることができる保険です。
売主様は契約不適合責任の3か月の期間に、何かしらの不具合が生じた場合は、責任を負わなければなりません。
しかし、
既存住宅かし保険に加入していれば、不具合が生じた際の費用を保険でカバーしてくれます。
住宅診断は”人”が行っているものなので、住宅診断を実施すれば100％問題がないとは言い切ることができません。
私も住宅診断を行い、異常なしと結果が出たにもかかわらず、住宅引き渡し後に雨漏りが見つかったというケースが過去にありました。
もちろん、
件数は少なくごくまれですが、住宅診断は100％完璧というわけではありません。
そのため、住宅診断を行う場合は
- 住宅診断
- 既存住宅かし保険
はセットで検討するようにしましょう。
ちなみに、弊社イエツグでは既存住宅売買かし保険に加入できる住宅診断をに対応しています。
検査に合格後、弊社の仲介手数料定額の売却プランのサービスの一環で、保険料全額弊社負担、無料で既存住宅売買かし保険に加入することができます。
さらに、
引き渡し後に5年間、損害額1,000万円までの保証もついております。
仲介手数料は安く抑えて手取り額を増やしたい
住宅診断を実施してもらい、既存住宅かし保険も付けたい
いたれりつくせりのサービスをご希望の方は、仲介手数料定額にて売却可能か診断いたしますので是非、お気軽にお問合せ下さい！
まとめ
不動産会社は家を売るプロです。
営業マンのノルマや会社のノルマのためであれば、あの手この手で自社の利益を優先するような不動産会社も中にはあるかもしれません。
このような会社に騙されないためにも、
- 住宅診断を売主様で行う
- 住宅診断を無料で行っている不動産会社へ切り替える
- 一般媒介契約で複数社へ依頼する
- 既存住宅売買かし保険の加入に対応した検査か確認する
のような対策をするのが効果的です。
悪徳不動産会社に騙されないためにも自分から行動するようにしましょう。
弊社イエツグでは、売主様、買主様への仲介手数料が定額18万2,900円（税別）の購入・売却サービスをご提案しております。
不動産購入・売却時にかかる諸費用である仲介手数料を大幅に削減できるため、売却した時の手取り金額がアップします。
その分をリフォーム費用に回して付加価値向上に努めるのも良いですし、安くなった仲介手数料分で販売価格を見直すのも一つの選択肢としてご検討いただけます。
弊社イエツグの仲介手数料定額売却のプランは安いだけではなく、住宅診断や既存住宅かし保証も定額（低額）料金内で売却のお手伝いをしております。
「なかなか売れない…」
「住宅診断はどこに頼んだら良いのか…」
以上のように売却や住宅診断でお困りでしたら、是非一度弊社イエツグに販売戦略の見直しについてご提案させてください！
ここが不具合箇所なんだ。雨漏りやシロアリもないし大きな欠陥はないんだね