【やめたほうがいい？】建築条件付き土地にはトラブルやデメリットがあるのにお勧めされる理由とは？

家を建てるために土地探しをしていると、建築条件付き土地を目にすることがよくあると思います。

不動産会社は買主がよりよい土地を見つけることができるようにお手伝いをしてくれます。

中には、建築条件付き土地を紹介されることもあるでしょう。

しかし、不動産会社の中には、買主のことは二の次で不動産会社の都合のみで建築条件付き土地を勧めてくる場合もあります。

本記事では、

などを解説していきます。

決して建築条件付き土地は悪い、買わない方がいいという内容ではありません。

本記事を読むことで悪徳な不動産会社に騙されて建築条件付き土地を購入する危険を回避することができます。

あなたにとって最適な土地を探すことができるようにしていきましょう。

また、本記事は現在土地を探している方だけではなく、中古戸建てや中古マンションをご検討されている方にも読んでいただきたいです。

なぜなら、不動産会社が自分達のノルマや都合がいい物件の紹介をしてくると知っているだけで失敗しない物件選びに繋がっていくからです。

建築条件付き土地の意味

建築条件付き土地とは、文字通り建築するのに条件がある土地のことを指します。

詳しく言えば、「売主もしくは売主指定建築業者にて、その土地上に建築する工事請負契約の締結を条件に売買する土地のこと」をいいます。

少し分かりにくいので簡潔に説明すると、土地を購入した業者に限定して、建物の建築をすることが決められている土地となります。

一般の土地の場合は建築条件はありません。

そのためどこのハウスメーカーや工務店で家を建築しても問題ありません。

しかし、建築条件付き土地の場合は、土地を購入した時点で家を建築する業者が確定することになります。

建築条件付き土地を購入するメリット

建築条件付き土地には二つのメリットがあります。

割安で土地を取得できる場合がある

建築条件付き土地の場合、売主である業者は土地利益の他に、建物分の利益を見込むことができます。

そのため、通常販売される土地よりも割安になる場合があります。

どうしても、その土地で家を建てたい場合は割安で土地を購入することができるため、大きなメリットといえるでしょう。

間取りや仕様などをある程度自由に選べる場合がある

建築条件付き土地の場合はある程度設計のプランが決まっている場合が多いです。

しかし、プラン相談ができる業者もあり、建売住宅に比べてある程度自由に間取りや仕様を選べます。

• 外枠は決まっているが部屋の大きさや間取りが自由
• 水回りなどの設備はラインナップから選べる

など柔軟に対応してくれる場合があります。

建築条件付き土地を購入するデメリット

また、建築条件付き土地には三つのデメリットがあります。

建築業者を選べない

建築業者にはある程度の得意不得意があります。

• 自然素材を使ったナチュラルな建築が得意な業者
• デザイナーズハウスのようなおしゃれな建築が得意な会社

など各業者によって特色があり、建築する業者で建てる家の雰囲気が一変してしまいます。

仮にデザイナーズハウスのような家が建てたいと思っても、建築条件付きとなっている業者にそのようなノウハウがない場合は思ったような家を建てることができません。

建築条件付き土地を選ぶ場合は、業者の特徴をしっかり把握したうえで選ぶ必要があります。

仕様を決めるまでの期間が短い

建築条件付きの特約で仕様を決めるまでの標準期間は3か月となっています。

壁紙や建具を選ぶだけの場合などは、3か月で十分時間が足りるとは思います。

しかし、間取りや仕様を決めていくとなると非常にタイトなスケジュールとなります。

「間取りを考えるためにモデルルームを何ヶ所も巡る」「キッチンやお風呂を決めるためにショールームを回る」など納得のいく家を建てるためには、やらなければならないことがたくさんあります。

時間が足りずに、カタログだけみて決めると実際に家が建ってから「何か違う」と思い通りの仕上がりにならない可能性もでてきます。

思い通りの家を建てるためには、検討期間が短いことはデメリットになると言わざるを得ません。

建物の建築費用の妥当性が分かりにくい

建築条件付き土地の場合は、建築業者間の相見積もりを取ることができません。

仮に、相見積もりをとって、他社で家を建てたいと思っても建築業者を変更することはできないです。

そのため、価格交渉において買主の立場は必然的に弱いものとなってしまいます。

土地は安く買うことができたけれど、建物の金額がかさんでしまい結果的に割高になってしまうという可能性も出てきます。

建築条件付き土地を購入する際には、土地を購入する前に、同じ間取りや仕様で家を建てる場合の相見積もりを取るなどして、建築費用の妥当性を判断してから購入するべきでしょう。

建築条件付き土地を不動産仲介会社が勧める理由

ここからが本記事の本題となりますが、建築条件付き土地は制限があるにも関わらず、勧めてくる業者がいることには理由が三つあります。

不動産仲介会社が儲かるから

不動産仲介会社が儲かる理由は以下の3点がキーワードとなります。

• 売主が宅建業者
• 仲介手数料が3％もらえる物件
• 建物請負契約の追加報酬

一般的に土地を購入する場合、土地価格とは別に不動産会社に支払う仲介手数料が掛かります。

そして、この仲介手数料は土地価格×3％＋6万円となり、不動産仲介会社の売上になります。

売主が個人の場合は、ほとんどの土地は売主側に仲介会社が間に入っている片手物件です。

要するに、土地を紹介する立場である買主側の不動産仲介会社は、買主からしか仲介手数料をもらうことができない、つまり片手取引になります。

片手取引というのは、つまり片方からしか仲介手数料3％＋6万円をもらえないということ、悪徳不動産会社からしたら”儲からない物件”ということです。

しかし、条件付き土地の場合はほとんどの売主が宅建業者となります。

売主が宅建業者の場合、不動産仲介会社は土地を販売をすると土地売却の依頼主である宅建業者からも3％＋6万円の仲介手数料をもらうことができます。

つまり、両手物件で”儲かる物件”ということです。

また、建物請負契約を結ぶことで追加報酬をもらうこともできます。

追加報酬は土地の販売価格の3％となっている場合が多いです。

不動産仲介会社の売上の具体例をみていきましょう。

2,000万円で土地を購入する場合

以上から一般的な土地を仲介するよりも建築条件付き土地を仲介した方が3倍の売り上げになります。

不動産仲介会社の利益が大きく変わってくるため、条件付き土地を勧める不動産会社が多いのです。

お客様に営業トークがしやすいから

営業トークをしやすい理由は以下の3点です。

建築条件付きの土地は白紙解約が可能

土地の売買契約から3か月以内に建物請負契約がされなければ、条件付き土地の場合白紙解約をすることが可能です。

建築条件付き土地の場合は期日が設けられています。

期日が3か月の場合、間取りや設備などのプランを決める打ち合わせを進めていき、どうしても3か月以内に話がまとまらない場合は契約を白紙に戻すことができます。

一般的な不動産契約の解約にはペナルティがある

一般的な土地の場合、契約の際に手付金を支払う必要があります。

土地の売買契約の後に、買主の都合で売買契約を解約をする場合には、この手付金を放棄しなければなりません。

仮に手付金が100万円だった場合、解約のために100万円の手付金を放棄しなければならなくなります。

手付金については詳しくはこちらの記事でもご説明しております。

また、売主の都合で土地の契約を解約する場合は、手付金を返還しなければなりません。

さらに売主は、手付金と同じだけの金額を支払う「手付の倍返し」をする必要があります。

契約内容によっては違約金を支払う場合もあります。

このように一般的な不動産では、購入後の解約をすると

• 手付金の放棄
• 手付の倍返し
• 違約金の支払い

などのペナルティが発生してしまいます。

白紙解約ができれば、これらのペナルティを受けずに契約を解除することができます。

そこで、建築条件付き土地を販売する業者は

「3か月間で気に入らなかったら白紙解約できますよ」

「とりあえず土地だけ押さえて後から間取りを考えましょう」

などといった営業トークをして、契約をさせやすい心理状況を突いてくる可能性があります。

しかし、契約した後実際に白紙解約しようとすると、あの手この手で白紙解約を防いでくる可能性があります。

相手は不動産のプロです。

買主よりも不動産に関する知識や経験は圧倒的に豊富なケースが多いです。

実際に白紙解約をするとなると、不動産会社を相手にしなければならないため、精神的にも肉体的にも非常に辛いものになってくる可能性があります。

白紙解約の条件

白紙解約をするためには一つ条件があります。

3か月間、誠実に家を建てるための打ち合わせをすることが条件になっています。

そのため、気に入らなかったら白紙解約すればいいと考えて

• 打ち合わせに参加しない
• 話し合いにもろくに応じない

などの不誠実な対応はいけません。

法律的にも信義則に反する行為となってしまうため白紙解約をすることができなくなってしまいます。

また、3か月間の打ち合わせの後に白紙解約の話を持ち出すのは、精神的にもコストがかかります。

「とりあえず、土地だけ押さえましょう」

という営業トークには注意をしてください。

契約手続きの負担が少ないから

建築条件付き土地の場合には、売主が宅建業者の場合がほとんどです。

そのため、契約手続きが楽になり、不動産仲介会社には以下のメリットが出てきます。

• 調査済みで必要書類も全て取得済み
• いつでも売買契約が可能

調査済みで必要書類もすべて取得済み

建築条件付き土地は不動産仲介会社にとって契約が楽な土地になります。

なぜかというと、不動産仲介会社は契約を締結するためには重要事項説明書という書類を作成が必要です。

一般の土地であれば、その書類作成に必要な情報を得るためには調査が必要です。

しかし、売主が宅建業者の場合、土地の調査はすでに終わっており、調査に要する労力が少ないことが大半です。

そのため、一般の土地と比べると建築条件付き土地は契約が楽に済むので、不動産仲介会社は建築条件付き土地をオススメするのです。

いつでも契約が可能

建築条件付き土地の場合は調査も済んでおり、書類も揃っているため、いつでも契約が可能になっています。

また、不動産会社は調査済みで書類も揃っているという条件であれば、1時間程度で重要事項説明書や売買契約書といった重要な書類の作成をすることができます。

そのため、不動産会社にとって費用対効果の高い取引のため、おすすめをしてくる仲介会社が多いというわけです。

また、お客様の中には、不動産会社の口車に乗せられて、建物のことは何も打ち合わせしないで土地だけ契約してしまう方もいます。

これはかなり危険な行為です。

後から、白紙解約を不動産会社に申し入れてもなかなか応じてもらえないといったケースも多くありますので、注意が必要です。

土地探しは自分でするべき

不動産会社に全て土地探しを任せておくのは危険です。

不動産会社にとっては、買主にとって都合のいい物件ではなく、不動産会社が儲かるような物件ばかり勧めて来る可能性があります。

不動産会社に紹介される物件より、もっといい物件があるかも

自身で物件を探すことで、本当に自分たちが望んでいるような物件が見つかる可能性もあります。

また、自身で物件を探していくうちに物件に望む条件も変化して来る可能性もあります。

人任せにするよりも自身で物件を探すことで、将来的に満足のいく物件に出会える可能性が確実に高まります。

不動産会社から勧められる物件にプラスアルファとして、ご自身でもネットで検索するなどして物件を探すことが大切です。

建物プラン・間取り・オプションすべて固めてから契約するべき

建築条件付き土地の場合は白紙解約可能であることを謳う業者も多いですが、簡単に契約を白紙にしてくれる業者は圧倒的に少ないです。

なんとなくよさそうだからと契約してしまって後からトラブルになるという場合が非常に多いです。

そうならないためにも、建物プランや間取り、オプションをしっかりと考えた上で契約をするようにしましょう。

オプションで価格が2倍近くになる可能性も

建築条件付き土地の場合には基本プランと呼ばれる基本的な間取りや設備、オプションが決められている場合が多いです。

しかし、自分たちが家に求める機能を注文していくとオプション扱いとなり、どんどん費用がかさんでいきます。

例えば

• 床暖房にしたい
• キッチンをアイランドキッチンにしたい

など自分たちの要望を詰め込むと基本プランの2倍の金額になってしまい、希望の金額を大幅にオーバーしてしまうということもあります。

オプション地獄にならないためにも、工務店の特色をしっかりとヒアリングし何度も打ち合わせが重要です。

建物に関しては「これでOK」「このプランで家を建てたい」と思えるぐらいまで決めておくと建築条件付き土地の購入に後悔することがなくなるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

建築条件付き土地のメリットやデメリット、不動産業者が建築条件付き土地をおすすめする理由について解説しました。

建築条件付き土地のメリットは価格も安くなりやすく、建売住宅に比べてある程度プランの自由があることが挙げられます。

反対にデメリットは、建築業者を選べず、仕様や間取りを決める期間が短く、費用の妥当性も検討できないので注意が必要です。

そして、悪徳不動産仲介会社が建築条件付き土地をオススメする理由は三つあります。

という理由です。

しかし、安易に土地を契約してしまうと希望の住宅が建てられなくなる可能性があります。

建築条件付き土地を購入する場合は、間取りや設備をしっかりと考えてから、自身の建てたい家のイメージにあったハウスメーカーや工務店で土地の購入するようにしましょう。