この記事でわかること
- 宅建業法改正の具体的な内容
- 「水害リスクの説明義務化」で不動産売買はどう変わる？
- これから売主・買主が気を付けるべきこと
目次
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が義務化
改正の概要
国土交通省によれば、宅建業法改正の概要は以下の通りです。（参考：発表資料）- 宅建業法で義務付けられている「重要事項説明」の事項として、購入者等に対し、「水防法」の規定に基づき作成されたハザードマップにおける対象物件の所在地を追加
- 具体的な説明方法は以下の通り
- ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す
- ハザードマップは入手可能な最新のものを使う
- 該当物件の避難所の位置についても示すことが望ましい
- 浸水想定区域ではないからといって、水害リスクがないという誤認を与えないよう配慮する
ハザードマップとは災害発生時の危険箇所や避難場所を示した地図
水害リスクが重要事項説明項目になることで不動産売買はどう変わる？
水害リスクが高いエリアの不動産価格が下落する？
中長期的に見れば、水害リスクが高いエリアの不動産価格の下落も考えられます。 昨今では自然災害が多いこととともに、人口および世帯数が減少しており、「わざわざリスクの高い場所に住む必要性はない」という考えが普及していく可能性があります。水害リスクが高いエリアの担保価値が下がる？
水害リスクが高いエリアは、市場価格のみならず、「担保価値」が下がることも考えらえます。 不動産を担保とした住宅ローンや不動産担保ローンは、万一、債務者による返済が滞れば、該当物件を強制競売にかけて債務が回収されます。今現在、市場価格に下落が見られないとしても、10年、20年、それ以上……という長期のローンであれば、長期的に価値を保てないと、お金を貸し出す金融機関は困ってしまうわけです。 よって、長期的に価値が下がると判断されるエリアの不動産は、「将来的な価値」に見合った金額しか借り入れられなくなることも予想されます。
「水害に強い家」の需要が上がる？
「エリア」のみならず、「家の強度」や「造り」、「物件種別」による需要の変化が見られることも考えられるでしょう。- 旧耐震基準の家
- 地下室がある家
- 土地・一戸建て
水害リスクの説明義務化で売主・買主が気を付けるべきこと
買主は物件選びをより慎重に
買主は、水害リスクを含め、あらゆる情報を把握してから選ばなくてはいけなくなるでしょう。これは「水害リスクの説明が義務化されたから」ということではありませんが、近年、多発する自然災害から家族を守るためには「住まい」が非常に重要です。 また「安全」のためだけではなく、「資産価値」を維持するためにも、従来以上に住まいの立地や物件の状態を購入前によくよくチェックするようにしてください。ハザードマップの確認のみならず、ホームインスペクションや既存住宅瑕疵保険の加入も併せて検討してみましょう。
災害が起きたときのことを考えておく
たとえ、ハザードマップ上では危険エリアとされていなかったとしても、家を購入するからには自然災害に対する備えを同時に考える必要があります。- 避難場所の確認
- 避難グッズの備え
- 保険の加入
売主は所有不動産のエリアの水害リスクをしっかり認識しておく
「不動産売却を検討している」「今後、不動産を売る可能性がある」という方におかれては、所有不動産の水害リスクを認識しておくことが大切です。もちろん、水害リスクだけではなく、自然災害全般のリスクですね。 先述通り、日本の世帯数はすでに減少を始めており、これからは「自然災害リスクが高いところに住まなくてもいい」時代がやってきます。短期的に売却を考えていないとしても、将来、家を売るとき、住み替えるときの資産価値がどうなるのかについても考えておかなければなりません。まとめ：水害リスクの説明義務化は長期的に不動産需要が変わるきっかけに
不動産取引時の水害リスクの説明義務化の動きは、水害が頻発する今、必然的であるといえるでしょう。 この動きがきっかけとなり、中長期的には、自然災害リスクが高いエリアの不動産価値、不動産担保価値は下がっていく可能性があります。これから不動産売買を検討されている方は、従来以上に、該当物件の自然災害リスクと物件の状態を把握することが大切です。
イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。
監修者 亀梨奈美
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