ゲリラ豪雨や台風被害が確実に増えている昨今。不動産の購入を検討者される方々は、物件の「水害リスク」が気になるところなのではないでしょうか？
2020年8月28日の宅建業法改正により、不動産の「水害リスク」が、不動産売買時の重要事項説明の必須項目となります。
このことにより、買主はより安心して不動産購入ができるようになることはもちろんのこと、今後、エリアによっては中長期的に不動産の需要や資産価値が変わっていくのではないかとも言われているのです。
本記事では、売主にとっても決して無関係ではない「水害リスクの説明義務化」について考察していきます。
- 宅建業法改正の具体的な内容
- 「水害リスクの説明義務化」で不動産売買はどう変わる？
- これから売主・買主が気を付けるべきこと
目次
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が義務化
近年の大規模水害の頻発を受け、住まいにおける水害リスクの把握の重要性が増しています。
2019年7月より、国土交通省は、宅建業者による購入者への宅建業者の水害リスクの説明を「依頼」してきましたが、そこに法的拘束力はありませんでした。
しかし2020年7月17日、宅建業者による水害リスクの説明を「義務化」すべく、宅建業法施行規則の一部を改正する命令が交付されたのです。施行日は、2020年8月28日となっています。
改正の概要
国土交通省によれば、宅建業法改正の概要は以下の通りです。（参考：発表資料）
- 宅建業法で義務付けられている「重要事項説明」の事項として、購入者等に対し、「水防法」の規定に基づき作成されたハザードマップにおける対象物件の所在地を追加
- 具体的な説明方法は以下の通り
- ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す
- ハザードマップは入手可能な最新のものを使う
- 該当物件の避難所の位置についても示すことが望ましい
- 浸水想定区域ではないからといって、水害リスクがないという誤認を与えないよう配慮する
ハザードマップとは災害発生時の危険箇所や避難場所を示した地図
「ハザードマップ」とは、地図上で自然災害リスクや避難場所を示したものです。市町村が提供しており、市町村のHPや国土交通省による「ハザードマップポータルサイト」でも閲覧できます。
上記ハザードマップは、「洪水リスク」を示したもので、色が濃いエリアほどリスクが高いことを表しています。洪水リスクのみならず、エリアごとの土砂災害や津波のリスクや避難所の箇所も閲覧できます。
水害リスクが重要事項説明項目になることで不動産売買はどう変わる？
近年の日本は「100年に一度の大雨」という言葉が多用されていることからもわかるように、異常なまでに集中豪雨が増えています。
2019年の台風19号や2020年7月の九州豪雨が記憶に新しいところですが、ここ数年、河川の氾濫や洪水、土砂崩れは日本各地でしばしば見られています。
ここまで水害が頻発すると気になるのが、住まいの安全でしょう。不動産購入時の水害リスクの説明義務化は、買主がよりしっかり水害リスクを認識したうえで物件を選ぶようになるということに直結します。
水害リスクが高いエリアの不動産価格が下落する？
中長期的に見れば、水害リスクが高いエリアの不動産価格の下落も考えられます。
昨今では自然災害が多いこととともに、人口および世帯数が減少しており、「わざわざリスクの高い場所に住む必要性はない」という考えが普及していく可能性があります。
水害リスクが高いエリアの担保価値が下がる？
水害リスクが高いエリアは、市場価格のみならず、「担保価値」が下がることも考えらえます。
不動産を担保とした住宅ローンや不動産担保ローンは、万一、債務者による返済が滞れば、該当物件を強制競売にかけて債務が回収されます。今現在、市場価格に下落が見られないとしても、10年、20年、それ以上……という長期のローンであれば、長期的に価値を保てないと、お金を貸し出す金融機関は困ってしまうわけです。
「水害に強い家」の需要が上がる？
「エリア」のみならず、「家の強度」や「造り」、「物件種別」による需要の変化が見られることも考えられるでしょう。
- 旧耐震基準の家
- 地下室がある家
- 土地・一戸建て
たとえば、水害リスクが高いエリアでは、上記のような住まいの需要が下がっていく可能性があります。
水害リスクの説明義務化で売主・買主が気を付けるべきこと
水害リスクの説明義務化に伴い、これから不動産を買う人・売る人は、どんなことに気を付ければいいのでしょうか？
買主は物件選びをより慎重に
買主は、水害リスクを含め、あらゆる情報を把握してから選ばなくてはいけなくなるでしょう。これは「水害リスクの説明が義務化されたから」ということではありませんが、近年、多発する自然災害から家族を守るためには「住まい」が非常に重要です。
また「安全」のためだけではなく、「資産価値」を維持するためにも、従来以上に住まいの立地や物件の状態を購入前によくよくチェックするようにしてください。ハザードマップの確認のみならず、ホームインスペクションや既存住宅瑕疵保険の加入も併せて検討してみましょう。
災害が起きたときのことを考えておく
たとえ、ハザードマップ上では危険エリアとされていなかったとしても、家を購入するからには自然災害に対する備えを同時に考える必要があります。
- 避難場所の確認
- 避難グッズの備え
- 保険の加入
自然災害は、もちろん水害だけではありません。大震災や火災からも住まいや家族を守れるよう、マイホームの購入をきっかけに災害対策を徹底しましょう。
売主は所有不動産のエリアの水害リスクをしっかり認識しておく
「不動産売却を検討している」「今後、不動産を売る可能性がある」という方におかれては、所有不動産の水害リスクを認識しておくことが大切です。もちろん、水害リスクだけではなく、自然災害全般のリスクですね。
先述通り、日本の世帯数はすでに減少を始めており、これからは「自然災害リスクが高いところに住まなくてもいい」時代がやってきます。短期的に売却を考えていないとしても、将来、家を売るとき、住み替えるときの資産価値がどうなるのかについても考えておかなければなりません。
まとめ：水害リスクの説明義務化は長期的に不動産需要が変わるきっかけに
不動産取引時の水害リスクの説明義務化の動きは、水害が頻発する今、必然的であるといえるでしょう。
この動きがきっかけとなり、中長期的には、自然災害リスクが高いエリアの不動産価値、不動産担保価値は下がっていく可能性があります。これから不動産売買を検討されている方は、従来以上に、該当物件の自然災害リスクと物件の状態を把握することが大切です。
