不動産投資におけるマスターリース契約が危険な理由

昨今、コロナ禍による経済的なダメージは深刻であり、雇止めや解雇などといった残念なニュースが後を絶ちません。

「不況だからこそ副収入を！」という広告をSNSなどで頻繁に目にするようになりました。

副収入を得るための副業には様々なものがありますが、今回は副業の中でもリスクの高い不動産投資における危険なお話を皆様にお伝えいたします。

既に不動産投資をしている大家さんはご存知の方もいらっしゃると思います。

しかし、長年不動産投資をなさっている方も、「言われるまで気が付かなかった！」と驚かれる方も実際にいらっしゃいます。

マスターリース契約、サブリース契約、家賃保証、こんな言葉を聞いた事ありますよね？

もし身近で、または今読んでいるあなたが聞いた事があるならば、必ずこの記事を読んでください。

今勧められている投資は甘い罠かもしれません。

特に、不動産投資で失敗する多くの方は、本記事のメインテーマであるマスターリース契約を交わし、自己破産にまで追い込まれてしまう方が少なくありません。

マスターリース契約をしてしまっても、実は一方的に解除できない法律上のカラクリがあり、悪徳不動産会社の思うまま、無法地帯となっているのです。

投資初心者が陥りやすい罠、しかも一度失敗すると大抵の場合は再起不能となるマスターリース契約。

安定しない日本の経済の中で、副収入を得られると思って初めた不動産投資。

収支がトントンであればまだいい方で、殆どの場合は赤字となってしまう厳しい現実を、これから不動産投資を検討している皆様と共有し、１人でも不動産投資で失敗し人生を狂わせないために執筆いたしました。

本記事を語るうえで法律のお話しは避けて通れません。

そのため、少々難易度の高い記事となっておりますが、なるべく分かりやすく解説いたしますので最後までお付き合いいただけますと幸いです。

他にも、不動産投資で失敗しやすい事例について紹介している記事がありますので、合わせて下記記事もご確認ください。

不動産投資で失敗して破綻？！失敗例5選とその回避方法をプロが解説

2021.02.12

マスターリースとは？

マスターリースとは不動産経営の１つの方法で、別名で一括借り上げとも言います。

副業として、不動産収入を得たいと思っているオーナー様には、「安心安全でオススメの方法です！」というように不動産会社の営業トークとして宣伝されているものです。

又貸しを前提として、オーナー様が所有している不動産を、不動産管理会社が借り上げる仕組みの事をマスターリースと言います。

要するに、不動産管理会社と不動産を所有しているオーナー様との間で又貸しすること条件として賃貸借契約することをマスターリース契約と言います。

オーナー様が利益を得るには、不動産管理会社から支払われる家賃収入が必要です。

不動産管理会社は、オーナー様に支払う金額を上回る家賃設定をし、入居者からいただいた家賃からオーナー様に家賃収入分を支払い、その差額で利益を出します。

サブリースとは

マスターリースと似ていますが、サブリース契約とはオーナー様が不動産管理会社に物件を貸し出す契約をした後に、不動産会社が入居者と転貸借契約を結び貸し出す契約の事を指します。

ちなみにマスターリース契約とサブリース契約を総称してサブリースと呼ぶ慣習があるため、マスターリースという言葉自体を知らない不動産業者の営業マンもいます。

サブリースとの違い

マスターリースとサブリースでは入居者と物件の所有者の間に、不動産管理会社が介入しているという特徴があります。

しかし、

サブリース契約は入居者と不動産管理会社との間の契約の話になるので、オーナー様の関与がないことが主な違いとなります。

家賃保証

マスターリース契約には、家賃保証という制度があり、毎月支払われる家賃は不動産管理会社によって（基本的に）保証されています。

例えば空室家賃保証という言葉も聞いたことはありますでしょうか。

不動産経営は入居者様が居て、家賃を支払ってくれることにより成り立つものです。

しかし、空室になってしまえば原資である家賃は当然ながら入ってきません。

そこで空室家賃保証の恩恵を、オーナー様は享受することができます。

空室家賃保証とは何かというと、もし入居者がおらず、家賃が入ってこなかったとしてもマスターリース契約をしている不動産管理会社が家賃を保証してくれるため、例え入居者が居なくても管理会社から家賃相当額を送金してくれることを言います。

これが、マスターリース契約、家賃保証の一部の罠です。

弊社でマスターリース契約を結んでいただければ、例え入居者がおらず空室でも、当社で家賃保証しますので安全・安全に不動産経営できます！

不動産投資はよくわからないけど、空室でも家賃保証があるならリスクは無いわね！

マスターリースのメリット

マスターリースにはどんなメリットがあるのか１度確認しておきましょう。

空室リスクがない

賃貸物件の不動産経営に必ず付き物であるリスクは「空室」です。

どれだけ優れた物件であっても、借りる人がいない物件からは利益は生まれません。

通常借り手が見つからない物件の場合は、敷金、礼金をゼロにするなど対策を行います。

このリスクを減らしてくれるのがマスターリース契約となります。

マスターリース契約を締結する際に、サブリース契約を前提として一括で不動産管理会社が借り上げますので、物件を借りる人が見つからなくても家賃保証が契約条項に盛り込まれます。

マスターリースの大きなメリットの１つであり、リスクを抑え収入が安定する理由になります。

業者に管理運営を任せることができる

不動産賃貸経営は初心者にはとても難しいものです。

誰しも初めの１室目・１棟目は初心者ですし、わからない事があるのは当然のことです。

入居者を集める効果的かつ効率の良い方法や、利益率を高く保つ方法等、初心者にはわからないことだらけです。

そんなノウハウがなくても、管理会社がサブリースを行うので、オーナー様には不動産賃貸経営の初心者でも安心できるのがメリットの1つです。

家賃保証以外のサービスがあることがある

不動産経営が身近なものになり、多様化が進んでいるため、不動産管理会社も競争化が進み家賃保証以外のサービスの提供を始めています。

例えば、

不動産経営のアドバイスや、不動産投資の講習など、不動産投資を始めたての方向けのものが多いのも特徴です。

マスターリースのデメリット

これだけ魅力的なマスターリースでももちろんデメリットはあります。

メリットに目が向きがちですが、重要なのはデメリットを正しく理解しておくことです。

マスターリースは業者とオーナーの立場が逆転する

何故マスターリース契約では、不動産管理会社と、オーナー様の立場が逆転するのでしょうか？

理解するためには、一般的な賃貸借契約での貸主、借主との力関係を知る必要があります。

ここから少々難しい話になりますが、不動産投資を検討されている方は必ず理解しなければいけない重要論点の為、しっかりとついてきてください。

一般的な賃貸借契約

一般的な賃貸借契約では借主は家に住ませてもらう代わりに、毎月一定額の家賃を貸主、つまりオーナー様や大家さんに支払います。

事業や店舗の賃貸借契約ではなく、居住を目的とした賃貸であれば、ほとんど契約更新が可能な普通借家契約を結びます。

賃貸に住んだことがある方は分かると思いますが、引っ越す際に借主はすぐに退去できるわけではなく、事前に退去予告の連絡を入れて退去予定日を設定します。

すぐに出ていくというのでなく、少なくとも30日前には予告して退去するというのが、賃貸借契約の解除要件というものです。

しかし、

逆に貸主であるオーナーから借主に対して契約の解除をする場合はどうでしょうか。

この話を聞くと、

「入居者は契約解除されて住むところがなくなってしまって困るのでは？」

といった疑問が生じますよね。

あまり聞いたことや実感したことはないかもしれませんが、契約事ですので貸主から解除する事はできます。

「立ち退き」という言葉であれば、聞いたことがあるかと思います。

借地借家法

借地借家法の第28条には、借主を保護するための条文が書かれています。

この条文に書かれている内容を説明すると

貸主から契約更新の拒否や、契約解除の申し入れをする事はできるが、それをするには正当な事由が必要となります。

といった内容になります。

家を借ります、貸しますという賃貸借契約は、借地借家法が適用されることによって、立場の弱い家に住んでいる人である借主が保護されます。

そのため、

正当な事由がない限り、貸主であるオーナーが賃借人、借りている方に退去していくれとは主張できません。

ここは非常に重要な点ですが、立場の弱い借主は圧倒的に保護されているのが賃貸借契約なのです。

ではなぜ、

この借主保護の観点が非常に重要なのかを次で解説します。

マスターリースでは業者が借主・家主が貸主に…

マスターリース契約は不動産を所有しているオーナーが貸主となり、不動産管理会社が、転貸借することを前提に借主となります。

借主が保護されますので、マスターリース契約は不動産のプロであるはずの不動産管理会社が借地借家法により保護され、逆に素人であるオーナー側の立場が弱くなってしまう契約となります。

本来サービスの利用者である消費者が法律で守られるべきなのですが、守られる対象がプロであるはずの不動産管理会社となってしまっているのがマスターリース契約となります。

ここが立場が逆転しているといった部分ですが、サービスを受ける側であるオーナーの立場が弱いのはとても怖い事です。

マスターリース契約は、プロである不動産管理会社の立場が保護され、オーナー様は立場が弱くなるということをしっかりと認識しておいてください。

では、マスターリース契約で家賃保証を受ける上で、オーナー様は実際どのような不利益を被る事になるのでしょうか。

ここからは実際に弊社イエツグ宛のご相談内容に基づき執筆を進めさせていただきます。

家賃保証額が下げられてしまう

マスターリース、サブリース契約では家賃保証が大きなメリットであり、不動産管理会社が主なうたい文句として使っています。

しかし、

この家賃保証額が下げられてしまう事がデメリットなのです。

ちょっと待って！家賃保証って家賃が保証されてるんでしょ？

毎月振り込まれる家賃が下げられることは無かったんじゃないの？

そう、少なくともあの事件までは、多くの方がそう思ってました。

まだ記憶に新しい、「かぼちゃの馬車事件」や「レオパレス減額請求」です。

これらの事件では、マスターリース契約を締結していたオーナー様の家賃保証に対する保証額が引き下げられ、借入に対する返済ができずに自己破産した方が大勢いらっしゃいました。

不動産管理会社としては、家賃保証額を下げて安く借りて、入居者に高く貸した方が利益が出ることは明確なのでプロとしては当然の家賃減額請求です。

しかし問題なのは、家賃保証と言いながら家賃を引き下げられてはオーナー様が困ってしまいます。

不法行為や、信義則に反するのでは？という声が当然に上げってきますよね。

残念ながらこの家賃減額請求は借主としての正当な権利であることが明文化されています。

それを可能とする根拠が借地借家法の32条です。

つまり、

いくら家賃保証しますとマスターリース契約書に記載があっても、将来に向かって賃料の見直しをする事ができてしまうのです。

普通に考えると同じ建物が同じ家賃で30年も貸せるわけないのは明確ですが、「保証」というワードに弱く不動産会社の罠にはまってしまうというわけです。

そんな初歩的なことで私は不動産投資は失敗しないと思われるかもしれません。

しかし、実際にかぼちゃの馬車事件では約700人のオーナー様が支払い困窮し、自己破産を余儀なくされました。

売却が困難

マスターリースのデメリットはまだまだあります。

マスターリース、サブリース契約がオーナー様にとって非常に不利な契約であることが理解できたと思います。

マスターリース契約で家賃保証付きで不動産投資物件を購入してしまったので、さっさと手放したいというご相談がありますが、実はマスターリース契約をしている物件は”出口”が難しいです。

“出口”というのは要するに不動産売却のことを指します。

マスターリース付の物件を売却しようとしても、不動産投資家のプロであればマスターリース、サブリース契約のデメリットを知っている為、、毛嫌いしている方が多いです。

その為、物件を売却しようとしても買い手が付きづらいのが実態です。

実質は毛嫌いというより、収支が合わないので不動産投資家のプロは買いません。

業者が簡単に契約解除できてしまう

また、

オーナーから見て借主である不動産管理会社は弱者となり、いつでも正当な理由も無しにマスタリース契約を解除できてしまいます。

例えば、

最初に３０年間家賃保証すると言われたのにも関わらず、来月から急に契約を解除するから保証は無しといった事になります。

まさにかぼちゃの馬車事件ですね。

最初は家賃減額請求に始まり、しまいには家賃保証が打ち切りになる、悪徳不動産会社の定石とも言える悪質な手口です。

さらに、

不動産管理会社は利益を上げること事に尽力しますので、現況回復工事もろくにせず、室内がボロボロなんてこともあります。

現況回復工事もろくにせず募集活動をしていたとしても、新築当時の家賃で貸せるわけもなく、どんどん設定家賃が下がってしまうのは目に見えていますよね。

しかし、マスターリースを契約している不動産管理会社は必要以上に現況回復工事はせず、お金をかけず最低限の工事しかしません。

それが原因で入居者が付かなければ、オーナー負担で家賃を下げるという負のスパイラルになるということです。

こんなボロボロな状態の建物でも不動産管理会社は所有者ではないので、契約解除をしてしまえば良いだけです。

要するに、経年劣化等で物件の価値が低くなり、収益性が乏しくなれば、不動産管理会社は家賃保証をやめて一方的にマスターリースを解約されてしまうということです。

冒頭で説明したように、マスターリースで法的に守られているのは借主である不動産管理会社です。

事前告知さえすれば更新拒絶であったり、契約解除を一方的な理由であっても可能ですからね。

正当事由がなければオーナーは契約解除できない

これだけ危険なデメリットがあるから、解除したいなと思っても、オーナー様は打つ手はありません。

なぜなら、

貸主であるオーナーからは正当な理由無しにマスターリース契約を解除ができないからです。

残すは自己破産といった最悪の結末が待ち受けているのが現実です。

それではマスターリース契約を解除するための正当な事由には何が該当するのでしょうか。

もう一度借地借家法第28条を復習してみましょう。

要するに、

賃貸人からの契約解除には２つの正当事由が考慮されるということです。

１つ目は、建物の利用状況、建物の現況、立退料等の財産上の給付の有無や金額といった諸般の事情です。

例えば皆さんもご存知の立退料が該当しますね。

２つ目は、賃貸人において建物の使用を必要とする事情です。

この２つの事情を考慮して、正当であると判断された時にはじめて契約の更新拒絶通知や解約申入れを行うことができるようになります。

これだけ読むと、立退料さえ支払えば契約更新しない、あるいはマスターリース契約を解除する正当な理由になると解釈できなくもないですが、最高裁判所ではこれらの事情に明確な優劣をつけております。

昭和２５年６月１６日に最高裁判所ではこのように結論づけています。

要するに、

裁判所が結論付けた、正当な事由が無ければ貸主から借主に対して契約を解除できないという「正当な事由」というものは以下のようになります。

「貸主、借主にとっての建物の必要性にのみ着目して、その事情を考慮するものであり、例えば立退料を払うから出て行ってくれと主張する事情については補足程度である」

とこのような解釈になります。

貸主の建物の必要性については、どうしてもこの物件に住まなければいけない大変な事情がなければ、立退料を払っても正当事由にはならないという事になります。

例えば両親の介護が必要になり、その不動産をどうしても使用しなければいけない特殊事案でもない限り、立退料の支払いをもって正当事由にすることはできないということです。

弊社イエツグにもマスターリース契約を解除したいというご相談は少なくありません。

その中、立退料いくら払えば解除できるか？というご質問を良くいただきます。

勘違いしている方が多いのですが、立退料の支払いは正当事由ではないため、立退料を支払えばマスターリース契約を解除できると考えるのは間違っていますのでご注意ください。

ちなみに私の周りの不動産投資で成功している方で、マスターリース契約をしている方は１組もいらっしゃいません。

マスターリース付の投資物件の購入の相談を受けるとき、オーナー様は口をそろえて「マスターリースは解除できますか」と尋ねてきます。

不動産投資を専業にされており成功している方は、それほどマスターリース付の物件を懸念しているというのが実態です。

マスターリースの契約書はよく読もう

投資初心者のオーナー様に対して、マスターリース契約書の特約に

「マスターリース契約は、例え売却して所有者が変更になったとしても継承される」

といった旨を追記すると、オーナー様が売却したとしても次の所有者へ、マスターリース契約が継続します。

そうなると、

1番得をするのは不動産管理会社で、物件が潰れて価値が無くなるまで半永久的に利益を中抜きできるようになります。

完全にオーナー様の不利益になる特約ですが、投資初心者のオーナー様を説得するのがプロの不動産会社です。

実際は売却しようにも売れないまま泣く泣くマスターリース契約を続けるオーナー様が多いのが実情です。

唯一の逃げ道は、自己破産のみです。

マスターリース契約には注意しよう！

マスターリース契約をしてしまうと、契約を解除したいと思っても簡単には解除できなかったり、物件の売却ができなくなったり、相場よりかなり安い金額で買い叩かれてしまう可能性があります。

さらに、

最大のメリットと言われている家賃保証は、制度としては実質破綻しています。

不動産投資の目的は何でしょうか？

あくまで利潤を追及してこその不動産投資です。

慈善事業では不動産投資は成り立ちませんし、物件を維持することはできません。

空室のリスクを恐れて、家賃保証があるからマスターリース契約をするという安易な考えで「保証」という2文字に飛びつくのは非常に危険な行為です。

空室になってもある程度問題のないよう、自己資金を貯める事。空室のリスクを抱えきれずにマスターリースを利用するのであれば、そもそも不動産投資の計画を見直した方が良いかもしれません。

まとめ

マスターリース契約とはまた貸し、いわゆる転貸を目的としたオーナーと不動産屋である管理会社が借主となる賃貸借契約のことを言います。

サブリースは、不動産屋である管理会社が貸主、いわゆる転貸人となり、第三者に賃貸、要するに転貸借する賃貸借契約をサブリース契約と言います。

マスターリース契約のメリットは、入居者が入っていようが、空室だろうが、管理会社から毎月一定額の家賃が振り込まれる家賃保証制度があり、空室のリスクに対する不安が払しょくされることです。

マスターリース契約のデメリットの１つ目は、

不動産取引のプロである管理会社による戦略的家賃減額請求があることにより、実質家賃保証は破綻しています。

２つ目は、

マスターリース契約は管理会社が利益を中抜きすることによる収益力の低下が原因で、買い手が見つかりにくく売却が困難になってしまいます。

３つ目は、

立場の弱い借主である管理会社は、マスターリース契約をすぐに解除することができ、尚且つサブリース業者は物件の所有者ではないため、原状回復は最小限に止めます。

よって、入居者が退去後、ふたを開けてみれば室内はボロボロである可能性があります。

４つ目は、

オーナーである貸主からマスターリース契約を解除するためには、正当事由が必要になります。

また、

正当な事由はかなり限定的であり、立退料を支払えばいいだろうという単純なことではありません。

あくまでも契約当事者にとって、どこまでその不動産の必要性があるのかが重要な要素となると裁判所は結論付けている為、なかなか解約することはできないというのが現実です。

サブリース業者は、不動産取引のプロであり、会社のノルマ、営業マンのノルマのためなら、あの手、この手を使ってでも、自社の利益を優先するような不動産屋も、中にはあるかもしれません。

不動産投資を検討している方は、不動産管理会社の話を真に受けずに自発的に調べる事が本当に重要です。

不動産の売買で失敗したくないという方はぜひブックマークをしていただき、失敗しないような情報を見逃さないようにしてください。

また、不動産投資を検討されている方は弊社の仲介手数料定額サービスを利用することにより、購入時の諸費用を抑えることができます。

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さらに、不動産賃貸経営で検討しなければいけないのは管理会社です。

一般的に不動産管理会社に支払う管理料は家賃相当額に対して５％です。

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