変動金利は怖くない？5年ルール・125％ルールと返済額の注意点

2026年7月時点では、日本銀行の無担保コールレート誘導目標は1.0％程度です。変動金利を選ぶ際は「低い当初金利」だけでなく、今後の見直し条件と金利上昇時の返済額も確認したい局面です。政策金利と各金融機関の適用金利は同じではないため、申込み前には金融機関の最新条件を確認してください。

2026.07.20

変動金利の元利均等返済には、返済額を5年ごとに見直す「5年ルール」と、見直し後の返済額を前回の125％までに抑える「125％ルール」が設けられている商品があります。ただし、すべての銀行・返済方法に適用されるわけではなく、返済額が据え置かれても利息負担がなくなる仕組みではありません。 この記事では、5年ルール・125％ルールの仕組み、適用されないケース、金利上昇時に元金の減り方がどう変わるかを実務目線で解説します。

この記事で分かること

変動金利の金利が変わる仕組み
5年ルールと125%ルールの仕組み
5年ルールと125%ルールの注意点

5年ルールと125％ルールは返済額の急増を抑える仕組み。ただし、元金や利息が免除されるわけではないよ。

執筆者　丹拓也

株式会社イエツグ代表取締役 不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。 保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・賃貸不動産経営管理士・外壁診断士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

変動金利の金利が変わる仕組み

変動金利は、金融機関が定める基準金利から優遇幅を差し引いて適用金利を決めるのが一般的です。基準金利の決め方は金融機関ごとに異なりますが、短期プライムレートなど短期市場金利の影響を受ける商品があります。日本銀行の政策金利が変わると、短期市場金利や金融機関の調達コストを通じて住宅ローンの基準金利へ影響することがあります。ただし、政策金利と住宅ローン金利が同じ幅・同じ日に動くわけではありません。

住宅ローンの金利は今後どうなる？

日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75％程度へ引き上げました。変動金利の基準金利や優遇幅、変更時期は金融機関ごとに異なり、政策金利と同じ幅・同じタイミングで動くとは限りません。 「しばらく上がらない」「必ず上がる」と断定せず、自分に適用される金利と返済額の見直し条件を金融機関へ確認してください。

5年ルールとは返済額を5年ごとに見直す仕組み

変動金利では適用金利を年2回見直す商品が一般的ですが、見直し時期や返済額への反映方法は金融機関・商品によって異なります。しかし半年ごとの見直し時に金利が上がっても、5年ルールの存在により毎月の返済額は5年間変わりません。 仮に変動金利型住宅ローンの金利が、半年に1度の見直し時に金利が高くなり、ローンの返済額も半年に1度のペースで上がり続けたらどうなるでしょうか？ 金利上昇が一時的であればさほど問題ないかもしれません。しかし金利が半年ごとに上がり続けた場合、当初は毎月10万円だった返済額も半年ごとに12万円、15万円と上がってしまいます。これでは、生活が苦しくなって住宅ローンの返済が難しくなりますよね。 銀行側の視点で考えてみても、金利の上昇によって住宅ローンの返済が困難な人が増えると、大量の不良債権を抱えてしまい銀行の経営に大きな支障が出ます。 5年ルールがある元利均等返済では、適用金利が変わっても次回の返済額見直しまで毎月返済額は変わりません。ただし、返済額の内訳では利息が増え、元金の減りが遅くなることがあります。

5年ルールで金利が上がった場合をシミュレーション

5年ルールが適用されると、金利が上昇しても返済額が見直されるタイミングでない場合は、返済額のうち住宅ローンの借入元本と銀行側の収益となる利息の内訳が変わるのみとなります。たとえば、毎月の返済額が10万円で、借入当初の内訳が元本5万円、利息5万円であるケースで考えてみましょう。このケースで借り入れた住宅ローンは、返済額が一定である元利均等方式とします。住宅ローンを組んだ半年後に金利が上昇してしまい、利息が5万円から6万円に増えると、本来は元本5万円と利息6万円の合計11万円を支払わなければなりません。しかし5年ルールが適用されると、以下の図のように月々の支払額10万円はそのままで、元本の返済額を5万円から4万円に減額され、利息が5万円から6万円に増えるのです。

続いて「125％ルール」について解説していくよ！

125％ルールとは返済額見直し時の上限を定める仕組み

125％ルールが適用される商品では、返済額を見直す際、新しい返済額は直前の返済額の125％が上限となります。元金均等返済や、このルールを採用していない商品には適用されません。 5年ルールにより、金利が上昇しても返済額は5年間据え置かれます。そのため、6年目に5年前と比較して金利が上昇していた場合は、金利に応じた返済額を支払わなければなりません。もしも当初10万円であった返済額が、金利の上昇によって2倍の20万円に見直されてもローンを返済していけるでしょうか？ 返済額が見直される時のお給与が5年前と比べて上がっていればいいのですが、そうとも限りませんよね。このルールは返済額の急増を抑えますが、支払うべき利息や元金を減らす制度ではありません。返済額が抑えられた分、元金の減りが遅くなる場合があります。たとえば、以下のように見直し前の返済額が10万円の場合は、見直し時に金利が上昇していても10万円の1.25倍である125,000円までしか増えません。

変動金利の5年ルールと125%ルールの注意点

変動金利に5年ルールや125%ルールがあると、返済負担が急激に増えないため「変動金利は安全じゃないか！」と思われた方もいらっしゃるでしょう。しかし、5年ルールや125%ルールがあるからといって、変動金利が安全とは言い切れません。変動金利型住宅ローンは、ここでご紹介する注意点を理解したうえで選びましょう。

調整された元本が免除されるわけではない

5年ルールや125%ルールによって金利が上昇すると、返済額のうち元本部分が減って利息部分や実際の返済額が調整されます。しかし調整された分の元本は、返済を免除されたわけではありません。 最終返済時に元金や未払利息が残った場合の取扱いは契約内容によって異なります。一括返済を求められる場合もあるため、金融機関の商品説明書と契約書を確認してください。また元利均等方式の住宅ローンを組んでいた場合は、金利が大幅に上昇し利息負担が返済額を超えると未払い利息が発生して元本が減らなくなる可能性もあります。 そのため変動金利を組む場合は、将来金利が上昇した場合に、住宅ローンの一部もしくは全部を繰り上げ返済できるように返済資金を貯蓄しておくと安心です。

5年ルールと125％ルールが適用されない商品もある

5年ルールと125％ルールは、すべての変動金利に共通する法定ルールではありません。三菱UFJ銀行は、変動金利かつ元利均等返済では両ルールがあり、元金均等返済にはないと案内しています。ほかの金融機関でも商品・返済方法により取扱いが異なります。 古い銀行名の一覧で判断せず、検討中の商品説明書で「適用金利の見直し」「返済額の見直し」「未払利息」の3点を確認しましょう。

関連記事ネット銀行の住宅ローンを勧めない理由｜不動産会社の事情と確認ポイント

2026.07.16

公式情報（2026年7月12日確認）

適用の有無や最終返済時の取扱いは金融機関・商品・返済方法で異なります。

まとめ：5年ルールがあっても金利上昇リスクは残る

5年ルールと125％ルールは、変動金利の返済額が急に増えるのを抑える仕組みです。ただし、すべての商品に適用されるわけではなく、返済額が据え置かれても利息負担や元金が免除されるわけではありません。変動金利を選ぶ前に、金利が1％上がった場合の返済額、生活予備費、繰り上げ返済に回せる資金を確認しましょう。金融機関の商品説明書で、5年ルール・125％ルール・未払利息の取扱いを確認することも大切です。弊社イエツグでは、FPや住宅ローンアドバイザーの有資格者が、あなたの住宅ローン選択を徹底サポートいたします。イエツグでは、購入条件に応じて仲介手数料無料・成約お礼金、または18万2,900円（税別）の定額制をご案内しています。適用条件は物件ごとに異なるため、購入相談時にご確認ください。お住まいの購入を検討されている方はもちろん、予算や住宅ローンのことがよくわからず購入を決めかねている方もまた、ぜひお気軽にご相談ください。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

資料請求・お問い合わせ（無料）