【2025年最新】自己資金なしでも家は買える？5つの深刻リスクと後悔しないための必須条件をプロが徹底解説

「そろそろマイホームが欲しいけど、貯金がほとんどない…」そんな悩みを抱えていませんか？最近では「頭金ゼロ」「諸費用もローンでOK」といった言葉をよく見かけますが、「本当に自己資金なしで家を買っても大丈夫なの？」と不安になりますよね。

この記事では、不動産とお金のプロが、自己資金なしで家を購入する際のリアルな実態を徹底的に解説します。

この記事を読めば、あなたが今、家を購入すべきか、それとも貯蓄を優先すべきか、客観的に判断できるようになります。数百万円単位で損をしないための具体的なノウハウから、安全に理想の家を手に入れるための必須条件まで、すべてをこの記事に詰め込みました。

読み終える頃には、お金の不安が解消され、自信を持ってマイホーム計画の第一歩を踏み出せるでしょう。

結論！「自己資金なし」で家を買う前に知っておくべき3つの基本

「自己資金がなくても家が買える」というのは、半分は本当ですが、注意も必要な言葉です。この言葉に踊らされて後悔しないためにも、まずは基本的な知識をしっかりと押さえておきましょう。ここでは、自己資金なしで家を買う前に必ず知っておくべき3つのポイントを解説します。

1. 「自己資金なし」とは「頭金ゼロ」＋「諸費用もローンで賄う」こと

一般的に「自己資金なし」とは、物件価格の全額を住宅ローンで借りる「頭金ゼロ」の状態に加え、登記費用や仲介手数料などの「諸費用」もローンで賄うことを指します。これを「フルローン」や「オーバーローン」と呼びます。

物件価格以外にかかる諸費用の目安は、新築物件で物件価格の3〜5%、中古物件では6〜9%程度です。例えば4,000万円の中古物件なら、約240万〜360万円もの諸費用が現金で必要になる計算ですが、これをローンで借り入れます。

2. なぜ自己資金ゼロでも家が買えるのか？近年の金融機関の動向

自己資金がなくても家を購入できるのは、低金利競争などを背景に、金融機関が諸費用込みでのローン貸付に積極的になっているためです。申込者の年収や勤務先、信用情報などに問題がなければ、物件価格の110%程度まで融資してくれる金融機関も珍しくありません。

かつて「頭金は物件価格の2割」が常識でしたが、現在は金融機関の審査基準が変化し、多くの人が家を買いやすい状況になっています。

3. ただし「買える」と「返せる」は全くの別問題

最も重要なポイントは、金融機関が「貸してくれる金額」と、あなたが「無理なく返せる金額」は全くの別物だということです。

金融機関はあなたの将来の昇給や子どもの教育費まで細かく考慮してくれるわけではありません。目先の「買える」という事実だけに飛びつくのではなく、長期的な視点で「本当にこの金額を返し続けられるのか？」を冷静に判断することが、後悔しないための第一歩です。

【最重要】自己資金なしで家を買う5つの深刻なデメリットとリスク

自己資金なしでの住宅購入は、夢のマイホームへの近道のように思えるかもしれません。しかし、その手軽さの裏には、将来の家計を揺るがしかねない深刻なリスクが潜んでいます。ここでは、安易にフルローンを組む前に必ず知っておくべき5つのデメリットを具体的に解説します。

1. ローン総返済額が数百万円単位で増えてしまう

自己資金なしで購入する場合、頭金を入れるケースに比べて借入額が大きくなるため、その分だけ利息の負担が増え、総返済額が大きく膨らみます。

例えば、4,000万円を金利1.5%・35年ローンで借りた場合、総返済額は約5,148万円です。もし300万円の頭金を入れれば、借入額は3,700万円になり、総返済額は約4,762万円。その差は約386万円にもなります。この差をどう捉えるかが、判断基準の一つです。

2. 毎月の返済額が高くなり、家計を圧迫する

借入額が大きくなれば、当然、毎月の返済額も高くなります。今の家賃と同じくらいの返済額だと思っていても、固定資産税や将来の修繕費の積み立てなどを考慮すると、実際の住居費は想像以上に家計を圧迫する可能性があります。

子どもの成長に伴う教育費の増加や、不測の事態による収入減など、長期的な家計の変化に対応できるだけの余裕を持った返済計画が不可欠です。

3. 金利が上昇した際に、受けるダメージが大きくなる

変動金利でローンを組んだ場合、将来の金利上昇リスクを常に抱えることになります。借入額が大きいほど金利上昇の影響は甚大で、毎月の返済額が数万円単位で跳ね上がるおそれがあります。

2025年現在、日本の金利は歴史的な低水準にありますが、この先35年間も同じ状況が続く保証はどこにもありません。借入額を抑えることは、将来の金利上昇リスクに対する最も有効な備えの一つです。

4. 「担保割れ」しやすく、売りたい時に売れない・住み替えが困難になる

「担保割れ」とは、住宅ローンの残債が、その時点での家の売却価格を上回ってしまう状態を指します。自己資金なしで購入すると、購入直後から担保割れに陥る可能性が非常に高くなります。

もし転勤やライフスタイルの変化で家を売却したくなっても、売却価格だけではローンを完済できず、不足分を現金で補填しなければなりません。これができなければ家を売ることすらできず、身動きが取れなくなってしまうリスクがあります。

5. 住宅ローンの審査が厳しくなり、金利が高くなる可能性がある

自己資金を全く用意できない状況は、金融機関から「計画性がない」「返済能力に不安がある」と見なされることがあります。その結果、住宅ローンの審査が厳しくなったり、通常よりも高い金利を提示されたりするケースがあります。

わずかな金利差でも、35年間という長期間で見れば総返済額には大きな違いが生まれます。少しでも有利な条件で借り入れをするためにも、ある程度の自己資金を用意する方が賢明です。

もちろんメリットも！自己資金なしで家を買う3つの利点

ここまで自己資金なしでの購入のリスクを強調してきましたが、もちろんメリットも存在します。貯蓄が苦手な方や、購入のタイミングを逃したくない方にとっては、有効な選択肢となり得ます。ここでは、主な3つのメリットについて見ていきましょう。

1. 家賃を払い続ける期間を短縮し、早く資産形成を始められる

「頭金が貯まるまで」と何年も家賃を払い続けるのは、見方によっては資産にならないお金を払い続けている状態です。例えば、毎月10万円の家賃を5年間払い続ければ、合計600万円ものお金が手元に残りません。

それならば、早く住宅ローンを組んで返済を始めた方が、家という資産を形成しながら住居費を支払うことになり、合理的だと考えられます。特に、現在の家賃と住宅ローンの返済額が変わらないのであれば、大きなメリットです。

2. 団体信用生命保険（団信）に早期加入でき、生命保険代わりになる

住宅ローンを組むと、ほとんどの場合「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須となります。これは、ローン契約者に万が一のことがあった場合に、ローンの残債がゼロになるという保険です。

若く健康なうちにローンを組んで団信に加入することは、家族のために大きな安心を手に入れることになります。これを機に、現在加入している生命保険の見直しを行えば、保険料を節約できる可能性もあります。

3. 手元に現金を残せるため、急な出費にも対応できる

貯金のすべてを頭金に入れてしまうと、急な病気や失業、家電の故障といった不測の事態に対応できなくなるおそれがあります。

自己資金なしでローンを組むことで、手元に現金を残しておくことができます。これは、何かと物入りな新生活や、将来のライフイベントに備える上で、精神的な安心材料になります。

【シミュレーション】4,000万円の家を買う場合、頭金あり・なしで総返済額はこれだけ違う！

デメリットの項目で少し触れましたが、頭金の有無が将来の返済額にどれほど大きな影響を与えるのか、具体的な数字で見てみましょう。ここでは、4,000万円の物件を購入するケースで、総返済額がどのように変わるかをシミュレーションします。

1. シミュレーションの前提条件（借入額、金利、返済期間）

シミュレーションの条件は以下の通り統一します。

物件価格：4,000万円
金利：年1.5%（全期間固定）
返済期間：35年
ボーナス払い：なし

2. ケース1：頭金ゼロの場合の毎月の返済額と総支払額

借入額が4,000万円の場合、毎月の返済額は約122,572円です。これを35年間（420回）払い続けると、総返済額は約5,148万円になります。利息だけで約1,148万円も支払う計算です。

3. ケース2：頭金300万円の場合の毎月の返済額と総支払額

頭金を300万円入れ、借入額が3,700万円の場合、毎月の返済額は約113,380円です。そして、総返済額は約4,762万円になります。利息の負担は約1,062万円です。

4. 結果比較：その差は将来の家計に大きな影響を与える

両者を比較すると、たった300万円の頭金を入れるだけで、毎月の返済額は約9,000円安くなり、総返済額では約386万円も得をするという結果です。この差額があれば、子どもの教育資金や老後の資金に大きなゆとりが生まれるでしょう。

リスク管理の最大の鍵！「諸費用削減」で110万円得する方法

自己資金がない場合のリスクを管理する上で、借入額を少しでも減らすことが重要です。その最も効果的な方法が「諸費用」を削減すること。ここでは、特に大きな割合を占める仲介手数料を削減することで、どれだけ得をするのかをシミュレーションします。

1. そもそも物件価格の7%もかかる「諸費用」の内訳とは？

諸費用には、仲介手数料、登記費用、印紙税、ローン保証料、火災保険料などが含まれ、中古物件では物件価格の6〜9%が目安です。中でも、不動産会社に支払う仲介手数料は、諸費用の中で最も大きなウェイトを占める費用の一つです。

2. 4,000万円の物件で比較！一般的な不動産会社 vs イエツグの仲介手数料

一般的な不動産会社で4,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料の上限額は「4,000万円 × 3% + 6万円」＋消費税で、約138.6万円にもなります。

一方、イエツグの仲介手数料は物件価格にかかわらず定額182,900円（税別）※なので、税込でも約20.1万円です。その差額は、なんと約118.5万円。この金額を借入せずに済む、あるいは自己資金として充当できると考えれば、その効果は絶大です。（※一部無料になる物件もあります）

3. 削減できた110万円で何ができる？（繰り上げ返済、家具購入、教育資金など）

削減できた約118万円があれば、ローンの元本を減らして将来の利息を軽減する「繰り上げ返済」の原資にできます。また、新しい家具や家電の購入費用に充てたり、子どもの教育資金や将来のための投資に回したりと、夢は大きく広がります。諸費用を削減することは、未来の選択肢を増やすことにも繋がります。

自己資金なしでも後悔しないための5つの必須条件

ここまで見てきたリスクを踏まえ、それでも自己資金なしで家を買うという選択をするのであれば、必ず守っていただきたい条件があります。専門家の視点から、将来の家計破綻を防ぎ、安全にマイホームを手に入れるための5つの必須条件を解説します。

1. 年収に対する返済負担率が「25%以内」に収まっているか？

「返済負担率」とは、年収に占める年間ローン返済額の割合のことです。多くの金融機関は30〜35%まで貸してくれますが、安全なラインは手取り年収の25%以内、理想は20%以内です。この数値を厳守することで、将来の不測の事態にも対応できる家計の柔軟性を保てます。

2. 将来も価値が落ちにくい「資産価値の高い物件」を選べているか？

自己資金がない場合は特に、万が一の際に売却してローンを完済できるか、という視点が重要です。駅からの距離や周辺環境、建物の管理状態など、将来にわたって価値が下がりにくい物件を選ぶことが、最大のリスクヘッジになります。目先のデザインや安さだけで選ぶのは非常に危険です。

3. イエツグなどを活用し「仲介手数料などの諸費用」を徹底的に削減できているか？

前述の通り、諸費用を削減することは、借入額を直接減らすことに繋がり、将来の返済負担を大きく軽減します。仲介手数料が安い不動産会社を選ぶことは、自己資金がない人にとって、もはや必須の選択肢です。ここで手を抜いてはいけません。

4. いざという時のために「生活防衛資金（生活費の半年〜1年分）」は確保できているか？

貯金をすべて頭金に入れるのが危険なように、貯金が全くない状態でローンを組むのはさらに危険です。病気や失業で収入が途絶えても、最低半年から1年は暮らしていけるだけの「生活防衛資金」は、住宅購入とは別に必ず確保しておきましょう。これが、あなたと家族を守る最後の砦になります。

5. 購入前に「長期的なライフプラン（教育・老後資金）」を見据えられているか？

住宅ローンはあくまで人生の一部であり、ゴールではありません。子どもの教育費はいつ頃ピークを迎えるのか、老後資金はいくら必要なのか、といった長期的なライフプランを立てた上で、無理のない返済計画を立てることが不可欠です。目先のマイホームにばかり気を取られないようにしましょう。

自己資金なしで家を買うまでの具体的な7ステップ

自己資金なしで家を購入する場合でも、基本的な流れは通常の住宅購入と大きく変わりません。しかし、ローン審査などがより重要になるため、各ステップで気をつけるべきポイントがあります。ここでは、具体的な7つのステップに沿って解説します。

ステップ1：ライフプランニングと大まかな予算決め

まずは、将来の家族計画やキャリアプランを含めたライフプランを考え、そこから逆算して「毎月いくらまでなら無理なく返済できるか」を算出します。この金額から、大まかな借入額の目安を立てましょう。

ステップ2：不動産会社へ相談と情報収集

予算の目安が立ったら、不動産会社に相談します。このとき、自己資金がない状況を正直に伝え、諸費用を削減できる会社（イエツグなど）を選ぶことが重要です。担当者と一緒に、具体的な物件の情報収集を始めます。

ステップ3：金融機関へ住宅ローンの事前審査（仮審査）を申し込む

気になる物件が見つかったら、金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込みます。ここで、実際にいくらまで借りられそうか、適用金利はどのくらいかといった目安がわかります。不動産会社が手続きをサポートしてくれます。

ステップ4：物件の内覧と購入申し込み

事前審査で問題がなければ、物件を内覧し、購入したいという意思を「買付証明書」で売主に伝えます。この段階で、価格や引き渡し条件などの交渉も行います。

ステップ5：不動産売買契約の締結と手付金の支払い

条件がまとまったら、重要事項説明を受けた上で、売主と不動産売買契約を結びます。このとき、物件価格の5〜10%程度の「手付金」が必要になるのが一般的ですが、自己資金がない場合は金融機関との交渉や不動産会社のサポートが不可欠です。

ステップ6：住宅ローンの本審査と金銭消費貸借契約

売買契約を結んだら、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。無事に承認されたら、金融機関との間でお金の貸し借りに関する契約（金銭消費貸借契約）を結びます。

ステップ7：物件の引き渡し（決済）と入居

最後に、金融機関から融資が実行され、売主に代金を支払い、物件の鍵と所有権があなたに移ります。これが「決済」です。その後、引越しをして、晴れて新生活のスタートとなります。

自己資金なしの住宅購入に関するよくある質問

ここでは、自己資金なしでの住宅購入を検討しているお客様から、特によくいただく質問についてお答えします。多くの方が抱く疑問を解消し、不安なく計画を進めましょう。

Q1. 手付金もローンで払えますか？

A. 原則として、手付金は現金で用意する必要があります。手付金は売買契約が成立した証として売主に支払うお金であり、ローン実行前に必要になるためです。ただし、不動産会社によっては「手付金相当額の立替サービス」を提供している場合や、売主との交渉で手付金を少額にしてもらえるケースもあります。まずは不動産会社に相談してみることが重要です。