【親族間売買】仲介なしは危険？メリットと手数料の罠を完全解説

「身内だから安く、簡単にできる」という思い込みの危険性

「親の家を子どもが買い取るだけだから、自分たちだけで安く簡単に済ませられるのでは？」「わざわざ不動産会社に高い手数料を払わなくても、名義を変更するだけでいいよね？」

あなたは今、そのようにお考えではありませんか。家族や親戚の間での不動産売買は、すでに売る人と買う人が決まっています。そのため、わざわざ間にプロを入れなくても、お互いの話し合いだけでスムーズに進む気がしますよね。

しかし、親族間売買を「身内だから」と軽く考えて自分たちだけで進めると、後から取り返しのつかない大きな失敗に直面することになります。

当事者同士は「お互い納得している安全な取引」だと思っていても、外部から見る目は全く違います。税務署や銀行から見ると、親族間の取引は「極めてリスクが高く、お金の流れが不透明な取引」とみなされてしまうのです。

「親から安く家を譲ってもらったら、後から何百万円もの贈与税を請求された」「どこの銀行に相談に行っても、住宅ローンを貸してもらえない」

実際の不動産の現場では、こうした悲しい声が毎日のように上がっています。この記事では、親族間売買に潜む恐ろしい落とし穴と、その危険を確実に回避して、一番お金がかからない方法で安全に取引を終わらせる方法を、不動産のプロが分かりやすく解説します。

最後まで読んでいただければ、家族の絆と大切なお金を守るための「正しい選択」が必ずわかるはずです。

結論！親族間売買で不動産会社（仲介）を入れる最大のメリット

まずは、最も気になる結論からお伝えします。親族間売買で、あえて不動産会社を間に入れる（仲介を依頼する）最大のメリットは、以下の2点です。

「相場より安く売ったとみなされて多額の税金がかかるのを防ぐこと」

「ほぼ不可能と言われる住宅ローンの審査を通しやすくすること」

この2つの大きな危険から家族を守るために、第三者である「不動産のプロ」の信用力を借りるのです。プロが入ることで、取引の価格や内容に「客観的な正しさ」が生まれます。これこそが、税務署の厳しいチェックをクリアし、銀行からお金を借りるための唯一のパスポートになります。

なぜ「個人間の親族間売買」は危険なのか？3つの大きな落とし穴

「身内同士の取引に、なぜ税務署や銀行が口を出してくるのか？」と疑問に思うかもしれません。しかし、これには明確な理由があります。専門家を入れずに自分たちだけで取引を進めると、以下のような3つの大きな落とし穴に落ちてしまいます。

落とし穴1：相場より安く売ると「みなし贈与」で高額な税金がかかる

親から子へ家を売る場合、「かわいい子どもだから、相場よりうんと安く売ってあげよう」という親心が働きがちですよね。例えば、ご近所の相場で見ると3,000万円の価値がある家を、子どもを助けるために1,500万円で売ってあげたとします。

親としては1,500万円で売ったつもりでも、税務署はそうは見てくれません。税務署は「本当は3,000万円の価値があるのに1,500万円で売ったということは、差額の1,500万円は親から子へのプレゼント（贈与）ですね」と判断します。これを「みなし贈与」と呼びます。

その結果、家を安く買えて喜んでいたはずの子どもに、数百万円という極めて高額な贈与税が課されてしまうのです。税金を払うお金がなくて、結局家を手放すことになっては本末転倒ですよね。

これを防ぐためには、税務署が納得する「客観的に見て正しい価格（適正価格）」で売買しなければなりません。しかし、近隣の取引データなどを持たない一般の方が、この適正価格を正確に計算するのは不可能です。

落とし穴2：売った側にも高い税金？お得な「特例」が使えない壁

家を買う側の税金（贈与税）ばかり気になりますが、実は「家を売る側（親など）」にかかる税金にも注意が必要です。不動産を売って利益（買った時の値段より高く売れた分のもうけ）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。

この税金は、家を持っていた期間によって税率が大きく変わります。

5年以下（短期）の場合：利益の約40%が税金
5年超（長期）の場合：利益の約20%が税金

もし親が最近買った家を子どもに売った場合、利益の約半分を税金として持っていかれてしまうのです。

さらに怖いのが、普通の取引なら使える「お得な税金の割引制度（特例）」が、親族間だと使えないことが多いという点です。例えば、マイホームを売って利益が出ても、3,000万円までは税金がかからない「3,000万円の特別控除」という素晴らしい制度があります。しかし、この制度は「親や配偶者など、特別な関係の人に売った場合」は使えません。

また、家を買う側が期待している「住宅ローン控除（税金が戻ってくる制度）」も、親と一緒に住んでいる（生計を同じにしている）場合は使えないという厳しいルールがあります。親族間売買は、税金の面で非常に不利になりやすいのです。

落とし穴3：口約束が兄弟ゲンカの原因に！家を売った後の責任

不動産会社を通さない場合、契約書の作成費用を節約するために「口約束」だけで済ませたり、インターネットで拾った簡単なひな形を使ったりする方がいます。しかし、家という高額なものを売買する上で、これは非常に危険な行為です。

もし、家を引き渡した後に「見えない部分の雨漏り」や「シロアリの被害」が見つかったらどうなるでしょうか。普通の不動産取引なら、契約書に「売った後の責任（契約不適合責任）をいつまで負うか」がしっかり書かれています。

しかし、親族間で明確な取り決めをしていないと、「修理代は誰が払うんだ！」と深刻なトラブルになります。さらに、売った親が亡くなって相続が起きた場合、家の修理代の責任が他の兄弟姉妹にも引き継がれることになり、「言った・言わない」の泥沼の兄弟ゲンカに発展してしまうケースが後を絶ちません。

親族間売買の最大の壁！銀行が住宅ローンを貸してくれない3つの理由

税金や契約書の問題に加えて、親族間売買で最も乗り越えるのが難しい壁が「家を買う人が住宅ローンを組むこと」です。驚かれるかもしれませんが、一般的な銀行は、親族間売買の住宅ローンの申し込みを原則としてお断り（審査落ち）にします。

なぜ銀行はそこまで親族間売買を嫌がるのでしょうか。それには以下の3つの理由があります。

理由1：本当にお金が必要なのか怪しまれる

銀行は「お貸ししたお金が、本当に家の購入代金として使われるのか？」を非常に気にします。「本当は、親が消費者金融などで作った借金を返すために、子どもに家を買わせてお金を引き出そうとしているのでは？」と疑われるのです。

理由2：借金逃れや財産隠しを疑われる

実際にはお金のやり取りがなく、単に名義だけを変えようとしているのではないかと疑われます。「誰かに家を差し押さえられそうになっているから、慌てて子どもの名義に変えて財産を隠そうとしているのでは？」と警戒されるため、ローンを通すのは難しくなります。

理由3：物件の価格が適正でないと思われる

親族間だと、家の値段を自由に変えやすくなります。もし、本当は1,500万円の価値しかない家を、わざと3,000万円という高い値段にして銀行からたくさんお金を借りようとしたら、銀行は万が一の時にお金を回収できず大損してしまいます。

これらの「銀行の強い疑い」を晴らすためには、個人間の話し合いだけでは絶対に不可能です。第三者である不動産のプロが入り、きちんとした書類を作って証明しなければなりません。

【徹底比較】親族間売買の3つの選択肢と「高額な仲介手数料」の罠

ここまでの説明で、「親族間売買には、不動産会社（プロ）に入ってもらった方が安全だ」ということがお分かりいただけたと思います。しかし、ここで皆さんが直面する悩みが「不動産会社の仲介手数料が高すぎる」ということです。

一般的な不動産会社は「両手取引」で手数料が2倍になる

不動産会社の仲介手数料は、法律で上限が「物件の価格の3% ＋ 6万円＋消費税」と決められています。親族間売買の場合、すでに「家を売る人」と「家を買う人」が決まっていますよね。一般的な不動産会社にお願いすると、1つの会社が売る人と買う人の両方の間に入り、両方から上限いっぱいの手数料をもらう「両手取引」を行います。

例えば、3,000万円の家を親族間で売買した場合、売る親が約105万円、買う子どもが約105万円の手数料を払います。つまり、家族という1つの財布から、合計で約211万円もの大金が、不動産会社への手数料として消えてしまうのです。買い手を探すための広告費なども一切かかっていないのに、これだけの金額を払うのは、どうしても納得がいかないと思いませんか？

そこで、親族間売買を行う際の3つの選択肢と、それぞれの費用や安全性を分かりやすく比較してみました。

費用対効果の比較表（個人間・一般の会社・イエツグ）

比較するポイント	選択肢1：完全個人間売買（仲介なし）	選択肢2：一般的な不動産会社（両手取引）	選択肢3：株式会社イエツグ（定額制）
仲介手数料の負担額	0円（印紙代などの実費のみ）	約211万円（3,000万円の売買時）	定額182,900円（税別）のみ
みなし贈与（税金）への対策	× 非常に危険（適正価格がわからないため）	○ 不動産会社が適正価格を計算する	◎ 無料で税理士と連携し徹底的に守る
住宅ローンの審査突破	× 100%不可能（書類がないため門前払い）	△ 銀行によって審査が非常に厳しい	◎ 親族間売買に強い独自ルートで対応
法務・契約書の作成	× 素人が作ると無効になる危険あり	○ 国家資格を持つプロが作成する	◎ 国家資格を持つプロが作成する
総合的なおすすめ度	絶対に避けるべき危険な選択です	安全ですが、費用が高すぎて損をします	安全性と圧倒的なコスト削減の両立ができます

比較表を見ると一目瞭然ですね。「株式会社イエツグ」の定額制サービスを利用すれば、税金や住宅ローンの不安を完全に解消しながら、一般的な不動産会社に払うはずだった数百万円の無駄なコストを節約することができます。

親族間売買で住宅ローンの審査を通すための5つの条件

金融機関の強い疑いを晴らし、親族間売買で住宅ローンを借りるためには、プロの緻密な戦略が必要です。株式会社イエツグが実際に行っている、審査を通すための「5つの条件」をご紹介します。

国家資格を持つプロが「重要事項説明書」を作る 不動産会社が責任を持って調査し、書類を作成しているという事実が、銀行が審査を始めるための最低条件になります。
客観的なデータで「適正価格」を証明する 周辺の取引データなどを使い、銀行が「この値段なら妥当だ」と納得する証明書を作ります。
お金の使い道と、そこに住む理由を書類で説明する 「なぜ今、親族間で売買をする必要があるのか」「お金は何に使うのか」を、銀行を納得させるための「売買理由書」として提出します。
親族間売買に理解のある「特別な金融機関」を紹介する 普通の都市銀行が断るような案件でも、イエツグが独自に開拓した信用金庫や特別な金融機関のルートを使って審査を通します。
家の検査（インスペクション）などの無料サービスを活用する イエツグが無料で提供する建物の検査サービスを利用することで、家の品質を証明し、「フラット35」といった借りやすいローンを使えるようにサポートします。

パターン別！親子間・夫婦間（離婚）の売買で注意すべきこと

親族間売買と一口に言っても、誰と誰が取引するかによって注意するポイントが変わります。ここではよくある2つのケースを解説します。

親子間の売買：他の兄弟との「相続トラブル」を防ぐ

親の老後資金を作るためや、実家を残すために親子で売買するケースは非常に多いです。ここで一番怖いのは、将来親が亡くなった時に、家を買わなかった他の兄弟姉妹から不満が出ることです。

「お兄ちゃんだけ、親から特別に安い値段で家を譲ってもらってズルい！」と言われてしまうと、泥沼の相続争いになります。これを防ぐためにも、不動産会社に入ってもらい「客観的に正しい値段で、きちんとお金を払って買った」という証拠（契約書や評価書）を残しておくことが絶対に必要です。

夫婦間の売買（離婚時）：家の名義と住宅ローンを分ける難しさ

親族間売買の中で最も難しいのが、離婚に伴う夫婦間の売買です。例えば、「家は夫の名義で、夫の住宅ローンが残っているけれど、離婚後は妻と子どもがそこに住み続けたいので、家の名義を妻に変えたい」というご相談をよくいただきます。

実は、銀行に内緒で勝手に家の名義を変えることは、住宅ローンの契約違反になります。見つかると「ローンを一括で全額返してください」と迫られ、家を追い出されてしまいます。これを安全に解決するには、「妻が新しくローンを組んで夫から家を買い取り、そのお金で夫の古いローンを全額返す」という非常に複雑な手続きを同時に行わなければなりません。これは当事者同士や普通の不動産会社では対応できず、経験豊富な専門家が銀行と粘り強く交渉する必要があります。

現金で買えるなら「司法書士」に頼むのも一つの方法

もし、家を買う人が住宅ローンを組む必要がなく、手元にある現金の一括払いで買える場合はどうでしょうか。さらに、家の状態をお互いが完全に分かっていて、将来トラブルになる心配が全くないという条件が揃っている場合です。

この場合は、必ずしも不動産会社に仲介をお願いする必要はありません。書類を作るプロである「司法書士」に依頼して、法律的に正しい売買契約書を作ってもらい、名義変更の手続きだけをやってもらうのがおすすめです。費用も十数万円程度で済むため、住宅ローンが不要な方にとっては、費用対効果が良い賢い選択肢になります。

実際のお客様の声！「高すぎる仲介手数料」を節約できた成功事例

「本当にそんなに安い手数料で、ややこしい親族間の手続きをちゃんとやってくれるの？」と不安に思うかもしれません。その答えは、実際に株式会社イエツグをご利用いただいたお客様の生の声にあります。

東京都でマンションを購入されたK様は、ご相談に来られる前、このように感じていました。「仲介手数料というものに納得感が薄く、必要経費にしては高いと半ば憤っていました」親族間取引のように、広告費などもかからない取引に対して、普通の不動産会社に何百万円も払うのはおかしいですよね。

また、神奈川県のH様も「人生で一番高い買い物なので、できるだけ無駄な費用を抑えたい」と切実な思いを抱えていらっしゃいました。

株式会社イエツグは、仲介手数料一律182,900円（税別）という定額制で、お客様の悩みを解決しました。横浜市のO様からは、「引き渡しまでのやり取りはLINEでスムーズ。すぐに既読がつく安心感がありました」と、安さだけでなく、きめ細かなサポートに対しても嬉しい評価をいただいております。

家族の大切な資産を守るための取引で、不動産会社に余計なお金を搾取される必要はありません。

親族間売買についてのよくある質問

多くのお客様から寄せられる、親族間売買に関する疑問を分かりやすくお答えします。

Q. 親子間の売買で、税務署から「みなし贈与」と言われない値段（適正価格）はどうやって決めるのですか？

ご近所で実際に売買された過去のデータや、国が定めている路線価、固定資産税の評価額など、様々なデータを総合して計算します。税務署から文句を言われない絶妙なラインの値段を、一般の方が自分で計算するのは事実上不可能です。不動産会社や、不動産に詳しい税理士に査定（見積もり）を依頼して、客観的な証拠を作ることが絶対に必要です。

Q. 離婚する時に、夫から妻へ家を売買したいのですが、この場合も不動産会社を入れたほうが良いですか？

はい、離婚に伴う夫婦間の売買では、不動産会社のサポートが必須と言えます。離婚の際の不動産手続き（特に、まだ住宅ローンが残っている場合）は、古いローンを終わらせて新しいローンを組むという、非常に複雑な手続きになります。銀行とのタフな交渉が必要になるため、専門家が間に入らないとまず成功しません。

Q. イエツグの定額制は、親族間売買でも本当に182,900円（税別）だけでやってくれるのですか？

はい。物件の価格が1億円以下であれば、一律182,900円（税別）の定額制でお引き受けしています。一般的な不動産会社のように、売る人と買う人の両方から高い手数料をもらう「両手取引」をして、ご家族から何百万円もいただくようなことは一切いたしません。初期費用を極限まで抑えながら、不動産のプロによる完全なサポートを受けていただけます。