「定年したら、今の家は広すぎるかも…」
子供が巣立ち、夫婦ふたり、あるいは一人になった時、かつての「夢のマイホーム」が重荷に感じることがあります。階段の上り下りがつらい、庭の手入れが大変、毎年かかる固定資産税が負担…。そんな悩みを持つ方が今、「賃貸マンション」への住み替えを選んでいます。
「でも、高齢だと借りられないのでは？」「家賃を払い続けられるか不安」という声も聞きます。しかし、正しい計画を立てれば、賃貸暮らしは老後の資金を守る最強の盾になります。この記事では、持ち家を手放して身軽になるメリットと、資金を枯渇させないための具体的な戦略を、不動産のプロがわかりやすく解説します。
目次
結論：定年後の住み替えは「賃貸」が最強のリスクヘッジになる理由
「持ち家こそ資産」という考え方は、老後においてはリスクになることがあります。なぜ今、多くのシニア層が持ち家を売って賃貸を選んでいるのか。その理由は、金銭面と生活面の「自由」が手に入るからです。
1.固定資産税・修繕費からの解放と「現金化」のメリット
持ち家は維持するだけでお金がかかります。毎年の固定資産税に加え、10年〜15年ごとの屋根や外壁の塗装、水回りの交換など、数百万円単位の修繕費が必要です。
賃貸なら、これらの費用はオーナー（大家さん）持ちです。さらに、自宅を売却することで、まとまった「現金」が手元に入ります。不動産という「動かせない資産」を、医療や介護にすぐ使える「現金」に変えておくことは、老後の安心感に直結します。
2.ライフスタイルの変化に合わせて「広さ」と「場所」を自由に変えられる
70代、80代と年齢を重ねると、必要な住まいの条件は変わります。車の運転ができなくなれば、駅やスーパーの近くが便利ですし、足腰が弱ればバリアフリーが必要です。
賃貸なら、その時々の体の状態に合わせて、住む場所を自由に変えられます。「広すぎる2階建て」から「駅近のコンパクトなワンルーム」へ。この身軽さこそが賃貸の最大の魅力です。
3.持ち家固執のリスク（資産価値下落・流動性低下・空き家問題）
「子供に家を残したい」と思う親心は尊いですが、実は子供にとって迷惑になるケースが増えています。実家に戻る予定がない子供にとって、古い家は相続税や管理の手間がかかる「負動産」になりかねません。
また、郊外の戸建ては年々資産価値が下がっています。元気なうちに売却して現金化しておくことが、結果的に子供への一番のプレゼントになることも多いのです。
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「借りられない」は過去の話？高齢者の賃貸審査を突破する3つの秘策
「高齢者は賃貸を断られる」というのは、一昔前の話になりつつあります。高齢化社会が進み、オーナー側の意識も変わってきました。審査をクリアするための具体的な方法を紹介します。
1.高齢者歓迎・保証人不要の「UR賃貸住宅」を第一候補にする
まず検討すべきは、UR都市機構が運営する「UR賃貸住宅」です。ここは国が関わっているため、高齢者でも差別なく受け入れてくれます。
最大のメリットは「礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要」という点です。年金収入だけでも入居できる物件が多く、バリアフリー化された部屋も豊富です。まずはURで希望のエリアを探してみましょう。
2.「家賃債務保証会社」と「見守りサービス」を活用して信用を得る
民間のマンションを借りる場合、オーナーが心配するのは「家賃の滞納」と「孤独死」です。
これを解決するのが「保証会社」と「見守りサービス」です。保証会社を使えば連帯保証人がいなくても借りられますし、警備会社などの見守りサービス（センサーで安否確認など）に加入することを条件にすれば、オーナーも安心して貸してくれます。
3.十分な「預貯金（売却益）」の提示で支払い能力を証明する
年金収入が少なくても、「通帳の残高」を見せることで審査に通るケースが多いです。
持ち家を売却した資金があれば、数年分の家賃を払える能力があることの証明になります。場合によっては「家賃の1年〜2年分を前払いする」という条件を出すことで、交渉がスムーズに進むこともあります。
「住み替えたいけど、審査や手続きが不安…」
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【シミュレーション】持ち家売却益で「家賃」は何年払える？資金枯渇を防ぐ計算式
一番の不安は「長生きして貯金が尽きること」です。実際に計算してみると、意外と長く住めることが分かります。
1.戸建て売却（3,000万円）→家賃10万円の賃貸へ移る場合の試算
例えば、自宅が3,000万円で売れ、手元に諸費用を引いた2,800万円が残ったとします。これを家賃10万円（共益費込み）のマンションに充てるとどうなるでしょうか。
2,800万円 ÷ 120万円（年間家賃） ＝ 約23年
年金を生活費に使い、家賃だけを売却益から払うとすれば、23年間は家賃の心配がありません。65歳で住み替えれば、88歳までカバーできます。
2.売却時の「諸費用」を抑えることが資金寿命を延ばす最大の鍵
この「何年住めるか」を伸ばすポイントは、家を高く売ること以上に、「売却にかかる経費を安くすること」です。
家を売る時は、不動産会社に仲介手数料を払います。3,000万円で売れた場合、一般的な会社だと「約105万円」の手数料がかかります。これが手元資金を減らす大きな要因です。
3.イエツグの仲介手数料定額制なら手元に残るお金が約100万円変わる
もし、イエツグで売却した場合、仲介手数料は定額182,900円（税別）です。
- 一般的な会社：約105万円
- イエツグ：約20万円
- 差額：約85万円
この85万円は、家賃10万円のマンションなら「8.5ヶ月分」に相当します。手数料を節約するだけで、家賃の支払える期間が半年以上も延びるのです。
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後悔しないために！住み替え先の賃貸マンションを選ぶ5つのチェックリスト
最後に、物件選びで失敗しないためのポイントを整理します。若いうちの家探しとは見るべきポイントが違います。
1.駅からの距離と周辺環境（医療機関・スーパーへのアクセス）
坂道の多い場所や、バス便の物件は避けましょう。今は歩けても、5年後、10年後は分かりません。スーパーや病院まで平坦な道で行けるか、徒歩10分圏内で生活が完結するかを確認してください。
2.バリアフリー対応とエレベーターの有無（将来の車椅子生活を見据えて）
2階以上の部屋なら、エレベーターは必須です。また、玄関やトイレに段差がないか、手すりがついているか（またはつけられるか）も重要です。車椅子でも動ける動線があるかどうかもチェックしましょう。
3.子供世帯との距離感（スープの冷めない「近居」のすすめ）
何かあった時にすぐに駆けつけてもらえるよう、子供世帯の近く（電車や車で30分以内）に住むのが理想です。同居はお互いに気を使うため、適度な距離を保てる「近居」が、良好な関係を続けるコツです。
4.旧耐震基準の物件は避ける（断熱性・耐震性とヒートショック対策）
家賃が安いからといって、築年数が古すぎる物件（1981年以前の旧耐震基準など）はおすすめしません。耐震性の不安はもちろん、断熱性が低いと冬場に寒く、ヒートショックのリスクが高まります。
5.更新料の有無と契約形態（普通借家契約か定期借家契約か）
関東では2年に1度「更新料（家賃1ヶ月分）」がかかるのが一般的です。これがない物件（URなど）を選ぶと負担が減ります。また、「定期借家契約」だと契約期間終了後に退去しなければならないことがあるので、長く住める「普通借家契約」を選びましょう。
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定年後の住み替えに関するよくある質問
シニアの住み替えでよくある疑問にお答えします。
Q1. 家を売ったお金で一時払いの老人ホームに入るのはどうですか？
A. 選択肢の一つですが、慎重に検討を。
有料老人ホームは安心感がありますが、一度入居すると退去時に一時金が全額戻らないことがあります。まだ元気なうちは賃貸マンションで自由に暮らし、介護が必要になった段階でホームを検討する「住み替えの2段階方式」が、資金面でも精神面でもおすすめです。
Q2. 賃貸だとリフォームできず不便ではありませんか？
A. DIY可能な物件や、バリアフリー済みの物件があります。
最近は、改装可能な賃貸物件も増えています。また、UR賃貸なら最初から手すりなどが設置された高齢者向け住宅が豊富です。不便なまま我慢する必要はありません。
Q3. 孤独死が不安で貸してもらえないと聞きましたが、対策はありますか？
A. 見守りサービスへの加入が効果的です。
電気の使用量やセンサーで異常を検知し、警備会社が駆けつけるサービスに加入すれば、オーナーの不安を解消できます。これを条件に交渉してくれる不動産会社を選びましょう。
住み替えに関する疑問や不安は、FAQページでも詳しく解説しています。
失敗しないセカンドライフのために、ぜひご覧ください。
まとめ：持ち家を「現金」に変えて、身軽で豊かなセカンドライフを
定年後の住み替えは、寂しいことではなく、これからの人生を楽しむための「前向きな戦略」です。
- 持ち家を売却して、修繕や管理の手間から解放される。
- 売却益（現金）を手元に置き、将来の不安をなくす。
- 体の状態に合わせて、便利な場所へ自由に住み替える。
- 仲介手数料を節約して、家賃を払える期間を延ばす。
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不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士