仲介手数料無料の罠？不動産の「囲い込み」を見抜く5つの方法とカモにされないための全知識

「仲介手数料無料」という言葉は魅力的ですが、「タダより高いものはない」と不安を感じていませんか？

「安かろう悪かろうで、物件が売れ残ったらどうしよう」
「囲い込みをされて、結局損をするのではないか」

その直感は、残念ながら正しい場合があります。不動産業界には、無料モデルを実現するために「囲い込み」をせざるを得ない構造的な罠が存在するからです。

この記事では、業界歴20年のプロが「囲い込み」のメカニズムを会計的視点で暴き、スマホひとつで悪徳業者を見抜く具体的な方法を解説します。最後まで読めば、あなたはカモにされることなく、賢くコストを削減する「最適解」を選べるようになります。

1.なぜ「仲介手数料無料」だと「囲い込み」のリスクが高まるのか？【会計的視点で解説】

「仲介手数料無料」の業者すべてが悪徳ではありません。しかし、特定のビジネスモデルにおいては、会社が存続するために「囲い込み」が必須となるケースがあります。ここでは、会計的な視点からそのカラクリを解説します。

1.そもそも「囲い込み」とは？売主が数百万円損をするメカニズム

「囲い込み」とは、不動産会社が自社の利益を優先し、他社からの購入希望者を意図的にシャットアウトする行為です。

通常、売却を依頼された不動産会社（元付業者）は、レインズというシステムを通じて全国の不動産会社に情報を公開します。しかし、悪質な業者は他社から問い合わせがあっても「商談中です」と嘘をつき、紹介を拒否します。

なぜなら、他社が買主を見つけてくると、買主からの手数料が入らないからです。自社で買主を見つければ、売主と買主の双方から手数料を得る「両手仲介」となり、利益が2倍になります。この身勝手な論理により、売主は販売機会を逃し、数百万円単位の損失を被るリスクがあります。

2.「完全無料」の業者が抱える「タダ働き」のリスクと構造的欠陥

特に注意が必要なのは、「売主の手数料を完全無料」にしている業者です。彼らの唯一の収益源は「買主からの手数料」のみとなります。

もし、他社が買主を連れてきた場合、どうなるでしょうか。売主からは0円、買主の手数料も他社に入るため0円。つまり、業者は完全に「タダ働き」となります。企業として存続するためには、何が何でも自社で買主を見つけなければなりません。

その結果、通常の業者以上に「他社を排除（囲い込み）しなければならない」という強烈な動機が生まれます。これが、手数料無料モデルに潜む構造的なリスクです。

3.2025年法改正でもなくならない？「図面なし」などの最新手口

2025年などの法改正で囲い込み規制は強化されていますが、手口は巧妙化しています。あからさまな紹介拒否は減りましたが、テクニカルな妨害工作は続いています。

代表的なのが「図面なし」登録です。レインズに物件登録はするものの、販売図面（マイソク）や写真を登録しない手口です。他社は図面がないと顧客に紹介しづらくなるため、実質的に案内をブロックできます。「まだ作成中です」と言い逃れができるため、発覚しにくいのが特徴です。

法律が変わっても、業者の「儲けたい」というインセンティブ構造が変わらない限り、囲い込みはなくなりません。

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2.スマホで完結！不動産の「囲い込み」を確実に見抜く5つのチェックリスト

囲い込みは密室で行われるため、外からは見えにくいものです。しかし、いくつかのポイントを確認することで、その兆候を察知できます。ここでは、売主がスマホで簡単にできるチェック方法を5つ紹介します。

1.レインズ登録証明書の下部にある「図面」が「有」になっているか

媒介契約を結ぶと、不動産会社から「レインズ登録証明書」が渡されます。この書類の下部に「図面」または「登録図面」という項目があります。

ここが「無」や空欄になっている場合は危険信号です。

前述の通り、図面を登録しないことで他社の紹介を阻害している可能性があります。「なぜ図面が登録されていないのですか？」と担当者に詰め寄り、即時の登録を求めましょう。正当な理由なく拒む場合は、囲い込みを疑うべきです。

2.レインズの「広告転載区分」が「不可」になっていないか

レインズのシステムには「広告転載区分」という設定項目があります。これは、他社が自社のホームページやポータルサイトに物件情報を掲載することを許可するかどうかのスイッチです。

ここが「不可」になっていると、情報は元付業者のサイトにしか掲載されません。つまり、インターネット上の露出が極端に制限されます。広く買い手を募るべき売主にとって、広告不可にするメリットは皆無です。必ず「広告転載可」になっているか、画面キャプチャなどで確認を求めましょう。

3.SUUMOやHOME’Sへの「他社掲載」がゼロなら要注意

自分の物件をSUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトで検索してみてください。

もし、依頼した不動産会社1社しか掲載していない場合は要注意です。

人気のある物件であれば、多くの不動産会社が広告掲載を希望します。「広告転載可」になっていれば、複数の会社から同じ物件が掲載されるのが自然です。1社独占状態が続いているなら、裏で他社の広告掲載を断っている（囲い込んでいる）可能性が高いと言えます。

4.【上級編】知り合いに頼んで「抜き打ち物確（在庫確認）」をする

最も確実な方法は「ミステリーショッパー（覆面調査）」です。友人や知り合いの不動産業者に頼んで、一般客や業者を装って問い合わせてもらうのです。

売主には「問い合わせがない」と報告しているのに、電話口で「商談中です」「申し込みが入っています」と断られたら、囲い込みが確定します。この証拠があれば、契約の即時解除や損害賠償を求める強力な武器になります。

5.販売図面（マイソク）に「AD（広告料）」などの隠語がないかチェック

買主側の視点になりますが、紹介された物件図面の隅に「AD」「B」といった記載がないか確認しましょう。

これらは「広告料（バックマージン）」を意味する業界の隠語です。「AD100」なら成約時に1ヶ月分の報酬が出ることを示します。手数料無料の業者は、このADが出る物件を優先的に紹介する傾向があります。紹介物件が偏っていないか、冷静に見極める材料にしてください。

現在の不動産会社の対応に不信感がある場合、専門家が客観的に診断します。
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3.「見抜く」より「選ぶ」が正解！囲い込みと無縁な「定額制」という第3の選択肢

ここまで囲い込みの見抜き方を解説しましたが、常に業者を監視するのは大きなストレスです。最も賢いのは、最初から「囲い込みをする必要がない仕組み」を持つ会社を選ぶことです。それが、イエツグが提案する「仲介手数料定額制」です。

1.イエツグの「定額182,900円」はなぜ囲い込みをする必要がないのか

イエツグの仲介手数料は、物件価格に関わらず一律182,900円（税別）です。

「無料」ではありませんが、一般的な「3%+6万円」と比較すれば圧倒的な低コストです。重要なのは、定額の手数料をいただくことで、最低限の収益が確保されている点です。「タダ働き」のリスクがないため、無理に自社で買主を見つける必要がありません。

つまり、囲い込みをする経済的な動機が存在しないのです。

2.「片手取引」でも利益が出る仕組みが、情報の透明性を担保する

イエツグは、他社が買主を見つけてくる「片手取引」を歓迎しています。定額の手数料収益があるため、他社と協力して早期に成約させたほうが、業務効率が上がり、結果として会社の利益にもつながるからです。

この「Win-Win」の構造こそが、透明性を担保します。売主様にとっては、幅広く情報を拡散してもらえる安心感があり、早期売却の可能性も高まります。「安さ」と「公正さ」を両立させるための、イエツグの結論が定額制なのです。

3.レインズ登録証明書と広告転載画面を100%開示する理由

言葉だけでなく、実際の行動でも透明性を証明します。イエツグでは、レインズ登録証明書はもちろん、通常は見せてもらえない「登録画面のキャプチャ」や「広告転載区分」の設定状況も全て開示します。

「隠すことが何もない」状態を作ることが、信頼関係の第一歩だと考えているからです。お客様の利益を最大化するために、情報はフルオープンにします。

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4.手数料だけじゃない！イエツグなら「4つの無料サービス」で資産価値を守れる

イエツグの定額制は、単に手数料が安いだけではありません。売却を成功させるための必須サービスを無料で付帯しています。他社なら有料オプションになる内容も含まれており、実質的なコストパフォーマンスは「手数料無料」以上と言えます。

1.本来5万円〜の「ホームインスペクション（住宅診断）」が無料

建物の状態をプロが診断する「ホームインスペクション」を無料で実施します。通常5万円〜10万円かかるサービスです。

事前に建物のコンディションを明らかにすることで、買主の不安を取り除き、購入の決断を後押しします。また、引き渡し後の「こんな不具合聞いていない」というトラブルを防ぐ効果もあります。

2.売却後のトラブルを防ぐ「既存住宅瑕疵保証」も無料

売却後に雨漏りなどの欠陥が見つかった場合、補修費用をカバーする「既存住宅瑕疵（かし）保証」も無料で付帯可能です。

万が一の際も保証で対応できるため、売主様の金銭的な負担を減らせます。買主にとっても「保証付き物件」は魅力的であり、競合物件との差別化につながります。

3.面倒な「確定申告」も顧問税理士が無料で代行

不動産を売却して利益が出た場合、確定申告が必要です。複雑な税金の計算や手続きを、イエツグの顧問税理士が無料で代行します。

専門家に任せることで、使える控除の適用漏れを防ぎ、適正な節税対策が可能になります。書類作成の手間から解放されるのも大きなメリットです。

4.早期売却を後押しする「ハウスクリーニング」まで無料

第一印象を良くするためのハウスクリーニングも無料で実施します。水回りや玄関など、買主が気にするポイントをプロの技術でピカピカにします。

清潔感のある物件は、内見時の印象が劇的に良くなり、早期成約や希望価格での売却に直結します。これら全てが、定額手数料の中に含まれているのです。

ただ安いだけではありません。サービス内容の詳細や、些細な疑問もお気軽にお問い合わせください。
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5.まとめ：賢い売主は「見抜く努力」よりも「仕組みでリスクを回避する」選択を

「仲介手数料無料」の裏側にある囲い込みのリスクと、その見抜き方について解説しました。

重要なポイントのまとめ

• 完全無料モデルは「囲い込み」を誘発する構造的欠陥がある。
• レインズの「図面」と「広告転載区分」は必ずチェックする。
• 他社サイトへの掲載状況で、情報の拡散度合いを確認する。

プロ並みの知識で業者を監視することも大切ですが、それには労力がかかります。最も確実なのは、最初から「囲い込みをするメリットがない」業者を選ぶことです。

イエツグの「仲介手数料定額制」は、透明性の高い取引と圧倒的なコストパフォーマンスを両立させた、現代の不動産取引の最適解です。あなたの貴重な資産を守り、手元に残るお金を最大化するために、ぜひ一度ご相談ください。