【完全マニュアル】住みながらマンションを高く売る！内覧を成功させる「準備」と「当日の神対応」

「住みながらマンションを売りたいけど、生活感のある部屋を見せて大丈夫？」と心配していませんか。実は、中古マンションの売却では、空き家よりも「居住中」のほうが、買い手にとって生活のイメージが湧きやすく、成約に繋がりやすいと言われています。ただし、それは「正しく準備された部屋」に限った話です。散らかったままの部屋や、対応の悪い売主では、せっかくのチャンスを逃してしまいます。

この記事では、住みながらでも高く売るための「部屋作りのコツ」や「当日の完璧な対応」を、プロの視点で分かりやすく伝授します。最後まで読めば、自信を持って内覧者を迎え入れ、早期売却を勝ち取る方法が分かります。

まずは結論！住みながらの内覧は「生活のイメージ」を伝える絶好のチャンス

「空き家にしたほうが部屋が広く見えて売れやすいのでは？」と思うかもしれませんが、必ずしもそうではありません。家具がないガランとした部屋は、生活の温かみがなく、具体的な暮らしをイメージしにくいという弱点があります。逆に、居住中の内覧には、以下のような強力なメリットがあります。

• 家具の配置が参考になる：「ここにソファを置けばいいんだ」と、広さや使い勝手が直感的に伝わる。
• 安心感が伝わる：売主がきれいに住んでいる様子を見ることで、「管理が行き届いた良い物件だ」と感じてもらえる。
• リアルな情報が聞ける：近所のスーパーや治安など、住んでいる人しか知らない情報を直接伝えられる。

大切なのは「生活感」を出しすぎず、「モデルルームのような清潔感」を演出することです。そのための具体的なテクニックを見ていきましょう。

【準備編】生活感を消して「モデルルーム」に近づける3つの鉄則

内覧で失敗する一番の原因は「モノが多すぎて部屋が狭く見えること」と「掃除不足による不潔感」です。買い手は「他人の生活」を見たいのではなく、「自分たちの未来の生活」を重ね合わせに来ています。あなたの個性を消し、誰が見ても「きれい」と思える空間を作ることが成功への近道です。

1.【モノを減らす】収納は「7割」まで減らす！床が見える面積＝部屋の広さ

まずやるべきは、徹底的にモノを減らすことです。床に置いてあるバッグや雑誌、健康器具などは全て片付けてください。床がたくさん見えるほど、部屋は広く感じられます。特に重要なのが「収納（クローゼット）」の中身です。買い手は必ず収納を開けてチェックします。中がパンパンだと「この家は収納が少ない」と判断されてしまいます。不用品を捨てるか、実家に送るなどして、収納スペースには常に3割ほどの「空き」を作っておきましょう。

2.【水回りの掃除】キッチンと風呂場の「輝き」が清潔感の全てを決める

女性の買い手が最も厳しくチェックするのが、キッチン、お風呂、洗面所などの「水回り」です。ここの汚れは生理的な嫌悪感に直結し、「この家は買いたくない」という決定的な理由になります。ポイントは「光るべき場所を光らせる」ことです。蛇口の金属部分（カラン）や鏡のウロコ汚れをピカピカに磨き上げてください。これだけで、築年数が経っていても「手入れされた清潔な家」という印象を与えることができます。

3.【ニオイと光】玄関に入った瞬間の「香り」と「明るさ」で第一印象を勝ち取る

人の第一印象は数秒で決まると言われますが、家も同じです。玄関に入った瞬間の印象が勝負を分けます。まず、靴は全て靴箱にしまい、タタキ（床）を水拭きして輝かせましょう。そして忘れてはいけないのが「ニオイ」です。住んでいる人は気づかない生活臭やペット臭は、他人に強烈な不快感を与えます。内覧前には十分に換気をし、玄関には柑橘系などの爽やかな香りのディフューザーを置いておくのがおすすめです。

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【当日編】買主の心を掴む「おもてなし」と売主の立ち振る舞い

部屋の準備ができたら、次は当日の「演出」と「対応」です。あなたはホテルの支配人のような気持ちで、お客様（内覧者）を迎え入れる準備をしましょう。少しの工夫で、部屋の雰囲気はガラリと変わり、買い手の購入意欲を高めることができます。

1.【演出】照明は全点灯、カーテンは全開！BGMで「カフェのような空間」を作る

内覧の時は、昼間であっても家中の照明をすべて点灯させてください。お風呂やトイレ、廊下も全てです。部屋の隅々の影を消すことで、空間を広く、明るく見せる効果があります。さらに、テレビは消して、静かなジャズやクラシックなどのBGMを小さく流すのがプロの技です。シーンとした部屋だと会話がしづらく緊張しますが、BGMがあるだけでリラックスした雰囲気になり、滞在時間が長くなります。

2.【距離感】笑顔で挨拶したら後は「黒子」に。案内は不動産屋に任せて座って待つ

売主が内覧者の後ろをずっとついて回るのはNGです。買い手は「監視されている」と感じてしまい、自由に部屋を見たり、本音を話したりできなくなってしまいます。玄関で笑顔で挨拶をしたら、あとはリビングのソファなどに座って、質問されるまで待機していましょう。案内や説明はプロである不動産屋に任せるのが一番です。「何かあればお答えしますので、ごゆっくりどうぞ」と一言添えるだけで、買い手は安心して見学できます。

3.【家族とペット】当日は代表者ひとりだけ残して、子供とペットは外出がベスト

家族全員がリビングにいると、部屋が狭く見え、買い手も気を使ってしまいます。内覧の時間は、対応する代表者（ご主人か奥様）ひとりだけが残り、他の家族は外出しておきましょう。特にペットは、アレルギーや動物が苦手な人もいるため、必ず連れ出してください。「子供やペットがいても広々と暮らせる」というイメージを持ってもらうためにも、当日は生活のノイズを極力減らすことが大切です。

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口下手でも大丈夫！内覧者に「この家いいな」と思わせる会話のコツ

内覧者から質問された時、どう答えればいいか不安ですよね。上手なセールストークをする必要はありません。住んでいる人だからこそ知っている「リアルな良さ」を、正直に伝えるだけで十分です。

1.聞かれたら「ポジティブ」に答える！売却理由は前向きなストーリーで

必ず聞かれるのが「どうして売るんですか？（売却理由）」です。この時、「狭いから」「騒音が気になるから」といったネガティブな理由は避けましょう。「子供が大きくなったので広い家に住み替える」「実家の近くに引っ越すため」など、前向きな理由を伝えてください。ポジティブな理由は、買い手にとっても「この家での暮らしは幸せだったんだな」という安心感に繋がります。

2.「住んでみないと分からない良さ」を伝える！近所のスーパーや治安の情報

部屋のスペックは図面で分かりますが、周辺環境の良さは住人にしか分かりません。「あそこのスーパーは野菜が安いですよ」「この辺りは夜も静かで治安が良いですよ」といった生の情報は、買い手にとって非常に価値があります。特に子育て環境や買い物の利便性は、購入の決め手になることが多いポイントです。あなたの実体験に基づいた言葉が、一番の説得力になります。

3.【裏技】口で言うより紙で渡す！自作の「おすすめスポット表」が効果絶大

もし話すのが苦手なら、簡単な「周辺のおすすめスポット表」を作って渡すのがおすすめです。「おいしいパン屋さん」「便利な病院」「素敵な公園」などをリストにして、内覧の最後にプレゼントしましょう。これだけで「親切な売主さんだな」と好感度が爆上がりし、他の物件との差別化になります。紙を持って帰ってもらうことで、家に帰ってからもあなたのマンションのことを思い出してもらえる効果もあります。

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居住中の内覧に関するよくある質問

初めての内覧対応で、迷いがちなマナーについてお答えします。些細なことですが、気遣いができるかどうかで印象は大きく変わります。基本を押さえて、余裕を持って対応できるようにしておきましょう。

Q1.お茶やお菓子を出したほうがいいですか？

A.いいえ、出す必要はありません。内覧は通常15分から30分程度で終わります。お茶を出すと、買い手に「飲まなければ悪い」「早く帰らなければ」と余計な気を使わせてしまいます。また、マスクを外すことに抵抗がある人もいます。ゆっくり見てもらうためにも、お茶出しは控え、適度な距離感を保つのがマナーです。

Q2.スリッパは用意する必要がありますか？

A.はい、人数分用意しておくと非常に好印象です。不動産屋が持参することもありますが、売主側できれいなスリッパを用意しておくと「歓迎されている」と感じてもらえます。使い捨てのものや、清潔感のあるシンプルなもので構いません。玄関にきれいに並べておくだけで、おもてなしの心が伝わります。

Q3.まだ片付いていない部屋や収納は見せなくてもいいですか？

A.基本的には全て見せる覚悟をしておきましょう。「ここは見ないでください」と言うと、買い手は「何か隠しているのでは？」と不信感を抱きます。また、収納の広さを確認できない家を買うのは勇気がいります。どうしても見せたくない場所がある場合は、事前に不動産屋に相談しておくか、その場所だけ一時的に布で隠すなどの工夫をしておきましょう。可能な限りオープンにするのが、信頼を得るコツです。

まとめ：内覧は「未来の生活」を見せるプレゼン。準備さえすれば必ず売れる！

居住中の内覧は、単なる部屋の見学ではありません。あなたがこれまで大切にしてきた暮らしを見せ、買い手に「ここなら幸せになれそう」と思ってもらうためのプレゼンテーションです。掃除で清潔感を作り、演出で魅力を引き出し、誠実な対応で安心感を与える。この準備さえしっかりできていれば、住みながらでも必ず良い条件で売却できます。掃除が大変だと感じるなら、イエツグの無料ハウスクリーニングをぜひ活用してください。プロの力を借りて、あなたのマンションを「一番輝く状態」にして、最高の買い手を見つけましょう。

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