【完全版】不動産の囲い込みを自分で調べる方法3選｜証拠を掴む裏ワザと悪質業者を回避するコツ

大切な資産である不動産の売却を不動産会社に任せているのに、内見の希望が全く入らない、売却活動の報告が曖昧…そんな状況に不安を感じていませんか？もしかしたら、それは不動産会社の「囲い込み」が原因かもしれません。この記事では、囲い込みの巧妙な手口から、経営者や売主が自ら証拠を掴むための具体的な調査方法、そして悪質な業者を未然に回避するための対策まで、不動産のプロが徹底的に解説します。この記事を読めば、あなたは不動産会社の言いなりになることなく、大切な資産を守り、売却の主導権を取り戻すことができます。

不動産売却の悪夢「囲い込み」とは？仕組みと3つのリスクを解説

「囲い込み」という言葉自体は聞いたことがあっても、その具体的な手口や、なぜ行われるのかという背景まで理解している方は少ないかもしれません。大切な資産を売却する上で、最大の障害とも言えるこの行為の実態を知ることは、ご自身の財産を守るための第一歩です。まずは「敵」である囲い込みの仕組みと、それがもたらす深刻なリスクについて、正確に理解しましょう。

1. 囲い込みとは？両手仲介を狙う悪質な情報操作

結論から言うと、囲い込みとは、売却を仲介する不動産会社が、意図的に他の不動産会社へ物件情報を渡さないようにする行為です。その目的は、売主と買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を成立させるためです。

本来、あなたの物件情報は広く公開され、多くの不動産会社が買主を探せる状態にあるべきです。しかし、囲い込みを行う業者は、他社から「その物件に興味があるお客様がいるのですが」と連絡が入っても、「すでに商談中です」「売主様の都合で内見できません」などと嘘の理由をつけて紹介を断ってしまいます。これは、売主の利益よりも自社の利益を優先する、極めて悪質な情報操作と言えます。

2. なぜ囲い込みが起こる？不動産会社の利益の仕組み

囲い込みが行われる理由は極めて単純で、その方が不動産会社の儲けが2倍になるからです。不動産の仲介手数料は、売主・買主それぞれから「物件価格×3%+ 6万円（税別）」を上限として受け取ることができます。

例えば、3,000万円の物件の場合、

• 片手仲介：売主からのみ手数料をもらう場合、約100万円の利益。
• 両手仲介：売主と、自社で見つけた買主の双方から手数料をもらう場合、約200万円の利益。

このように、利益が倍になる魅力から、一部の業者は売主の機会損失を顧みず、自社で買主を見つけることだけに固執し、他社をブロックする「囲い込み」に走ってしまうのです。

3. 売却が長期化？囲い込みが売主にもたらす3大デメリット

囲い込みは、売主にとってまさに百害あって一利なしの行為です。具体的には、主に以下の3つの深刻なデメリットをもたらします。

1. 売却機会の損失
   本来あなたの物件に興味を持つはずだった、他社が抱える多くの買主候補の目に触れる機会が失われます。これにより、最適な買主と出会うチャンスを逃してしまいます。
2. 売却価格の下落
   情報が限られた範囲でしか公開されないため、購入希望者間の競争が起こりません。結果として、業者は「この金額でないと売れません」と値下げ交渉に持ち込みやすくなり、相場より安い価格で手放さざるを得なくなるリスクが高まります。
3. 売却期間の長期化
   買主が見つかるまでの時間が長引きます。売却が長引けば、その分維持費がかさむだけでなく、「何か問題がある物件なのでは？」という印象を与え、さらに売れにくくなる悪循環に陥ります。

売却活動に少しでも疑問を感じたら、手遅れになる前に専門家にご相談ください。イエツグではお客様の利益を最優先し、透明性の高い売却活動をお約束します。
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【証拠を掴む】不動産の囲い込みを自分で調べる3つのステップ

「もしかして、自分の物件も囲い込みされているのでは？」という疑念を抱いたら、感情的に不動産会社を責める前に、まずは客観的な証拠を集めることが重要です。ここでは、経営者や売主の方がご自身で、または社員に指示して簡単に実行できる、囲い込みの事実を調べるための具体的な3つのステップをご紹介します。

①【確実な方法】レインズ（REINS）の登録状況を確認する

囲い込みの最も確実な証拠を掴む方法は、レインズの「登録証明書」を確認することです。

まず「レインズ（REINS）」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間の情報共有システムのことです。宅建業者には、専任媒介契約を結んだ物件を一定期間内にレインズへ登録する義務があります。売主は、仲介を依頼している不動産会社に対し、自分の物件がレインズにどう登録されているかを示す「登録証明書」の発行をいつでも要求できます。

この証明書で見るべきは「取引状況」の欄です。まだ買主が決まっていないのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」などと登録されていたら、それは他社からの問い合わせを断るための偽装工作であり、囲い込みの強力な証拠となります。

②【裏ワザ】買い手のふりをして他の不動産会社に電話確認する

より直接的な証拠を得るための裏ワザとして、第三者に協力してもらい、「買い手のふり」をして他の不動産会社に電話で問い合わせてもらう方法があります。

例えば、友人や別の部署の社員に「〇〇（ポータルサイト名）で見た、〇〇不動産が扱っている〇〇マンションですが、内見できますか？」と、近隣の別の不動産会社に電話してもらいます。もし、依頼先の業者が囲い込みをしていれば、問い合わせを受けた他社はレインズなどを確認した後、「ああ、その物件は今、商談が入っているようで紹介できないんです」といった主旨の回答をするはずです。

このやり取りを録音しておけば、依頼先の業者が他社に嘘の説明をしている動かぬ証拠となります。

③【簡易チェック】大手ポータルサイトの掲載状況を監視する

これは決定的な証拠にはなりませんが、囲い込みの兆候を掴むための簡易的なチェック方法です。依頼した不動産会社が、SUUMOやHOME’S、at homeといった大手不動産ポータルサイトに、あなたの物件広告をきちんと掲載しているかを確認しましょう。

囲い込み体質の業者は、情報を広く拡散することを嫌うため、そもそも広告掲載に消極的だったり、掲載していても写真の枚数が異常に少なかったり、情報の更新を怠っていたりする場合があります。ご自身の物件がどのように公開されているかを定期的にチェックするだけでも、業者のやる気や姿勢を測る一つの指標になります。

囲い込みの調査や不動産会社とのやり取りにご不安があれば、ぜひイエツグにご相談ください。お客様の状況に合わせ、最適な解決策をご提案いたします。
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囲い込みを未然に防ぐ！契約前に知るべき4つの対策

囲い込みは、一度始まってしまうと対処に大きな労力がかかります。最も賢明なのは、トラブルが発生する前に、それを未然に防ぐための対策を講じておくことです。ここでは、悪質な業者に捕まらないために、媒介契約を結ぶ前に必ず知っておくべき4つの重要なポイントを解説します。

1. 媒介契約の種類を理解する（一般・専任・専属専任）

不動産会社に売却を依頼する際の「媒介契約」には3つの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。この違いを理解し、ご自身の状況に合った契約を選ぶことが第一歩です。

以下の表で特徴を比較してみましょう。

囲い込みのリスクを最も避けたいのであれば、複数の会社が競い合う「一般媒介契約」が有効な選択肢です。

2. レインズ登録証明書の発行を契約の条件にする

どの媒介契約を選ぶにせよ、契約を結ぶ際に「レインズに登録した後、速やかに登録証明書を交付すること」を明確に約束させることが非常に重要です。

口頭での約束だけでなく、可能であれば契約書の特約事項に「レインズ登録後、売主に対し登録証明書を遅滞なく交付するものとする」といった一文を加えてもらうのが理想です。このシンプルな要求を渋ったり、面倒くさがったりするような業者は、そもそも透明性の高い取引を行う意思がない可能性があり、避けるべきサインと判断できます。

3. 査定額の高さだけで選ばない！信頼できる会社の選び方

不動産会社を選ぶ際、提示された査定額の高さだけで安易に決めるのは非常に危険です。相場からかけ離れた高い査定額は、まず媒介契約を取り付けるための「おとり広告」のようなものである可能性があります。

そうした業者は、高い査定額で契約を結んだ後に意図的に囲い込みを行い、物件が売れない状況を作り出します。そして「やはりこの価格では厳しいので、値下げしましょう」と売主を誘導する手口を使うのです。査定額の「根拠」を論理的に説明でき、具体的な売却戦略を提示してくれる、誠実な会社を見極めることが何よりも重要です。

4.【2025年最新】囲い込み防止の新ルールとは？

不動産業界の透明性を高めるため、2025年からは売主が自身の物件のレインズ登録状況を、オンラインで直接確認できる新システムが本格導入される見込みです。

これは画期的な変更であり、売主にとって非常に強力な自衛策となります。これまでは不動産会社に依頼しないと見られなかった情報を、自分のスマートフォンやパソコンでいつでもリアルタイムにチェックできるようになるのです。これにより、不動産会社による不正なステータス変更といった囲い込み行為は格段に難しくなり、より健全な取引が期待されます。この新しいルールを覚えておきましょう。

信頼できる不動産会社選びは、売却成功の9割を占めると言っても過言ではありません。イエツグがこれまでどのようなお客様に選ばれてきたか、ぜひお客様の声をご覧ください。
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不動産の囲い込みに関するよくある質問

囲い込みの調べ方や対策について理解が深まってきたところで、さらに細かい疑問点も出てきたかと思います。ここでは、不動産の囲い込みに関して特によくある質問とその答えをQ&A形式でまとめました。疑問点を解消し、万全の態勢で売却活動に臨みましょう。

両手仲介自体が悪いことではないのですか？

はい、その通りです。「両手仲介」そのものは宅地建物取引業法で認められている正当な取引形態であり、決して違法ではありません。

問題なのは、両手仲介の成立を狙うあまり、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を意図的に拒否する「囲い込み」という行為です。結果的に売主の利益を損なうこの行為が、職業倫理に反する悪質な問題とされています。「両手仲介＝悪」ではなく、「囲い込み＝悪」と正しく理解することが重要です。

囲い込みの証拠を見つけたらどうすればいいですか？

まずは感情的にならず、集めた証拠（他社からのヒアリング内容やレインズの情報など）を基に、仲介を依頼している不動産会社の担当者に冷静に事実確認を求めましょう。

その際の対応が不誠実であったり、改善が見られない場合は、媒介契約の解除を検討すべきです。契約期間中であっても、業者側に契約不履行（報告義務違反など）があれば、ペナルティなしで解除できる場合があります。同時に、各都道府県の不動産行政担当課や、宅地建物取引業協会などの相談窓口に通報することも有効な手段です。

専任媒介契約でも囲い込みは起こりますか？

はい、残念ながら起こりえます。むしろ、1社にしか売却活動を任せられない「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は、その1社が悪質な業者だった場合、完全に情報をコントロールされてしまうため、囲い込みのリスクがより深刻化するとも言えます。

売主は他の不動産会社に頼ることができないため、まさに逃げ場のない状態に陥ってしまいます。だからこそ、専任媒介を選ぶ際は、査定額の高さや会社の規模だけでなく、担当者の誠実さや売却戦略の透明性などを厳しく見極め、心から信頼できるパートナーを選ぶ必要があります。

レインズの「取引状況」はどう見ればいいですか？

レインズの取引状況ステータスには、主に「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つがあります。

売却活動中は、基本的に「公開中」になっているのが正常な状態です。もし、あなたに何の報告もなく「書面による購入申込みあり」に変更されていたら、それは囲い込みの典型的な手口です。他社からの問い合わせに対して「すでに申し込みが入っている」と嘘をつくために、ステータスを不正に書き換えている可能性が極めて高いと言えます。

不動産取引には専門用語や複雑なルールがつきものです。ご不明な点は、いつでもイエツグにご質問ください。よくある質問ページもご用意しております。
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まとめ：正しい知識で自衛し、不動産売却を成功に導こう

今回は、不動産売却における深刻な問題である「囲い込み」について、その仕組みからご自身でできる調べ方、そして未然に防ぐための具体的な対策まで、詳しく解説しました。

不動産の囲い込みから大切な資産を守るために最も重要なことは、売主自身が「正しい知識で自衛する」という意識を持つことです。不動産会社に任せきりにするのではなく、レインズの仕組みを理解し、媒介契約の種類を吟味し、そして業者の活動を主体的にチェックする姿勢が、悪質な手口を見抜く力となります。

不動産会社は、あなたの資産を預かり、売却という目標に向かって共に走る「パートナー」であるべきです。もし少しでも不信感を抱くようなことがあれば、立ち止まって事実を確認し、時にはパートナーを変える勇気も必要です。この記事が、あなたが信頼できるパートナーと出会い、満足のいく不動産売却を成功させるための一助となれば幸いです。

イエツグは、お客様の「心底信頼し合えるパートナー」でありたいと常に考えています。透明性の高い売却活動と、お客様の利益を最大化する仲介手数料定額制で、あなたの不動産売却を全力でサポートします。どんな些細なことでも、まずはお気軽にご相談ください。
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