「今の家に住み続けながら、まとまったお金が手に入る」…そんな夢のような話に聞こえるリースバック。しかし、ネットで検索すると「やめとけ」「後悔した」という不穏な言葉が並び、急に不安になっていませんか？
その直感は、残念ながら的を得ています。リースバックは、あなたの「今の家に住み続けたい」という切実な想いにつけ込み、気づかぬうちに大きな損をする可能性を秘めた、非常にリスクの高い金融取引なのです。
この記事では、不動産売買のプロである「イエツグ」が、リースバックが“やめとけ”と言われる5つの致命的な理由を、包み隠さず解説します。この記事を読めば、なぜ多くの人が後悔するのか、その構造的な問題が理解でき、あなたが本当に取るべき最善の選択肢が見えてくるはずです。
目次
【結論】リースバックは最終手段。9割の人にはデメリットが大きい「やめとけ」が正解
いきなり結論からお伝えします。リースバックは、ごく一部の特殊なケースを除き、ほとんどの人にとってデメリットがメリットを上回ります。「やめとけ」と言われるのは、相応の理由があるのです。
仕組みを正しく理解しないまま安易に利用すると、大切な資産を不当に安く手放した挙句、高い家賃に苦しめられ、最終的には愛着のある家を追い出される…という最悪の事態に陥りかねません。これは決して大げさな話ではないのです。
あなたの家が、高値で借りるだけの「賃貸物件」に変わるリスク
リースバックの本質は、あなたの「持ち家」を業者に売却し、その業者から「賃貸」として借りる契約です。所有権は完全に業者に移ります。つまり、あなたは「大家さん」から「店子（たなこ）」の立場に変わるのです。
これにより、これまで払う必要のなかった家賃が発生し、ローンの返済額を上回るケースも少なくありません。大切な資産だったはずの我が家が、気づけばただの高い賃貸物件になってしまう。これがリースバックに潜む最大のリスクです。
リースバックを考える前に。まずは「通常の売却」でいくらになるか知りませんか？
もしあなたがリースバックを検討しているなら、その前に必ずやるべきことがあります。それは、「通常の不動産売却なら、いくらで売れるのか」という本来の市場価値を知ることです。
この金額を知らずにリースバックの話を進めるのは、自分の資産価値を知らないまま交渉に臨むのと同じです。イエツグでは、お客様の利益を最大化することを第一に考え、最も手元にお金が残る方法を一緒に模索します。
イエツグなら仲介手数料定額。最も手元にお金が残る方法を一緒に考えます。
なぜリースバックは“やめとけ”と言われるのか？5つの致命的デメリット
それでは、リースバックが「やめとけ」と言われる具体的な理由を、5つの致命的なデメリットとして詳しく解説していきます。これらのデメリットを知れば、そのリスクの大きさに気づくはずです。
1. 売却価格が相場の7割程度に。数百万円も安く買い叩かれる
リースバックにおける家の売却価格は、通常の市場価格の70%～80%程度になるのが一般的です。例えば、市場で3,000万円で売れるはずの家が、2,100万円程度でしか売れない、ということが平然と起こります。
これは、業者が将来のリスクを織り込み、自社の利益を確保するために、売却価格を意図的に低く設定するためです。「今の家に住み続けられる」というメリットと引き換えに、本来得られたはずの数百万円を失うことになるのです。
2. 家賃が周辺相場より割高に。「ローンより支払いが増えた」という本末転倒なケースも
売却後は、業者に毎月家賃を支払うことになりますが、この家賃が周辺の賃貸物件の相場よりも高く設定されるケースがほとんどです。業者は、買い取った物件価格に対して年間の利回り（通常6%～10%程度）を確保できるよう家賃を設定するため、結果的に割高になります。
住宅ローンの返済額よりリースバック後の家賃の方が高くなり、かえって生活が苦しくなる、という本末転倒な事態も珍しくありません。
3. 将来の買い戻し価格が高すぎ！現実的には買い戻せないことがほとんど
「将来、お金に余裕ができたら家を買い戻せる」という点に魅力を感じる方もいますが、これも要注意です。買い戻し価格は、売却時の価格に諸経費などを上乗せした金額（売却価格の110%～130%が目安）に設定されることが多く、非常に割高です。
市場価格が下がっていたとしても、買い戻し価格は下がりません。そもそも資金繰りのために家を売った人が、数年後にそれより高い金額を用意して買い戻すのは、現実的に見て極めて困難です。
4. あなたの家ではなくなる。リフォームもできず、他人に売却されるリスクも
リースバック契約を結んだ瞬間、その家の所有権はあなたのものではなくなります。あなたはあくまで「賃借人」です。そのため、壁紙を変えたり、キッチンを新しくしたりといった自由なリフォームは一切できなくなります。
さらに恐ろしいのは、業者がその物件を第三者の投資家などに売却してしまうリスクです。新しい所有者（大家）の方針によっては、次の契約更新を拒否されたり、家賃の大幅な値上げを要求されたりする可能性もゼロではないのです。
5. 契約更新できず退去へ。終の棲家のはずが…という最悪のシナリオ
賃貸契約には、更新が前提の「普通借家契約」と、期間満了で必ず契約が終わる「定期借家契約」の2種類があります。リースバックでは、業者側に有利な「定期借家契約」で結ばれるケースが多く、この場合、契約期間が終われば原則として更新はできず、家を出ていかなければなりません。
「生涯この家に住み続けられる」と思っていたのに、数年後には退去を迫られる。これが、「終の棲家」を失うというリースバックの最も悲しい結末です。
【損失を可視化】3000万円の家なら5年でいくら損？リースバックシミュレーション
言葉だけでは分かりにくい、リースバックの金銭的なデメリットを具体的な数字で見てみましょう。市場価格3,000万円の家を例に、5年間でどれくらいの差が生まれるかをシミュレーションします。
通常の売却のケース vs リースバックのケース
※諸費用等は概算です。実際の取引とは異なります。
手元に残るお金の比較
- 【通常の売却】売却価格3,000万円 – 諸費用約100万円 = 手残り 2,900万円
- 【リースバック】売却価格2,100万円 (相場の7割) – 諸費用約70万円 = 手残り 2,030万円
→この時点で、約870万円もの差が生まれます。
5年間の総支出（家賃や維持費）の比較
- 【通常の売却後】近隣の賃貸（家賃12万円）に住み替え → 12万円 × 60ヶ月 = 総支出 720万円
- 【リースバック】割高な家賃（利回り8%と仮定し月14万円）で住み続ける → 14万円 × 60ヶ月 = 総支出 840万円
→5年間の住居費だけでも、120万円の差が出ます。売却時の損失と合わせると、その差は歴然です。
それでもリースバックが選択肢になる、ごく限定的な3つのケース
これほどデメリットが多いリースバックですが、それでも選択肢になり得る、ごく限定的な状況も存在します。ご自身が以下のケースに当てはまるか、冷静に判断してみてください。
1. 事業資金など、1～2年で返済の目処が立つ短期的な資金が必要な場合
会社の運転資金など、1～2年といった非常に短い期間だけつなぎ資金が必要で、その後の収入回復や資金調達の目処が明確に立っている場合です。買い戻しの特約をしっかりと結び、短期的な利用と割り切れるなら選択肢の一つになり得ます。
2. 相続で揉めており、現金化して円満に財産分与したい場合
兄弟などで実家を相続したが、誰も住む予定がなく、売却方法で意見がまとまらない。そんな時に、一旦リースバックで全員が納得する形で現金化し、公平に分配するという使い方です。ただし、これもあくまで一時的な解決策に過ぎません。
3. どうしても数ヶ月だけ今の家に住み続ける必要がある場合
子供の卒業や転勤までの間など、どうしてもあと数ヶ月～1年程度、今の家に住み続けなければならない明確な理由がある場合です。通常の売却だと、買主の都合で退去時期が決まってしまいますが、リースバックならそれをコントロールできます。ただし、その利便性のために大きな金銭的デメリットを許容できるかが焦点となります。
リースバックの前に検討すべき、3つの賢い代替案
リースバックが「やめとけ」と言われるのは、もっと有利な選択肢が存在するからです。まとまったお金が必要な時に検討すべき、3つの賢い代替案をご紹介します。
1.【最善手】通常の不動産売却｜最も高く売れ、手元資金を最大化
最も高く売れ、手元に資金を最大化できるのが、通常の不動産売却です。市場価格で売却できるため、リースバックのような価格の目減りがありません。得られた資金で、より家賃の安い賃貸物件に住み替えれば、生活に大きなゆとりが生まれるでしょう。
2.【高齢者向け】リバースモーゲージ｜自宅を担保に融資を受ける
主に高齢者向けの制度で、自宅を担保にお金を借り、契約者が亡くなった時にその家を売却して返済する仕組みです。所有権を維持したまま住み続けられ、毎月の返済は利息のみという特徴があります。ただし、利用には年齢や物件の評価額などの条件があります。
3. 不動産担保ローン｜所有権を維持したまま資金を借りる
自宅を担保に、金融機関から一括でお金を借りるローンです。リースバックと違い、所有権はあなたのままなので、返済が終われば家は完全にあなたのものです。ただし、通常のローンと同様に審査があり、返済が滞れば家を失うリスクがあります。
あなたに最適な方法はどれ？専門家が無料でアドバイスします
通常の売却、リバースモーゲージ、不動産担保ローン…。どの方法が最適かは、あなたの年齢や必要な資金額、将来の計画によって全く異なります。
イエツグのFP（ファイナンシャルプランナー）は、不動産の知識とお金の知識を両方持つ専門家です。あなたの状況を客観的に分析し、リースバック以外の最適な選択肢を一緒に考えます。
それでもリースバックを利用する場合に、後悔しないための5つのチェックリスト
全ての代替案を検討した上で、それでもリースバックを利用するという決断をされた場合、最低限以下の5つの点は必ずチェックし、後悔するリスクを少しでも減らしましょう。
1. 複数の業者から相見積もりを取ったか？
1社の話だけで即決するのは、絶対に避けましょう。必ず3社以上のリースバック業者から見積もりを取り、売却価格や家賃、買い戻し条件を比較検討してください。業者によって条件は大きく異なります。
2. 家賃の値上げ条件は契約書で確認したか？
契約書に、将来家賃が値上げされる可能性や、その条件について記載がないか、隅々まで確認してください。口頭での「家賃は変わりません」という説明は信用してはいけません。
3. 買い戻し価格の決定方法と期限は明確か？
いつまでに、いくらで買い戻せるのかが、契約書に明確に記載されているかを確認します。買い戻し価格の計算方法が曖昧な場合は、将来トラブルになる可能性が非常に高いです。
4. 契約形態は「普通借家契約」か？（定期借家契約は危険）
前述の通り、更新がなく退去が前提となる「定期借家契約」は、住み続けることを目的とするなら絶対に避けるべきです。更新が可能な「普通借家契約」であることを必ず確認してください。
5. 信頼できる運営会社か？（宅建業の免許を確認）
リースバック事業を行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。会社のウェブサイトや契約書で、免許番号がきちんと記載されているかを確認しましょう。免許のない業者との取引は論外です。
リースバックに関するよくある質問
最後に、リースバックに関してよくある質問にお答えします。
Q1. リースバックに審査はありますか？
A1. 厳しいものではありませんが、家賃の支払い能力に関する審査があります。
収入が全くない、あるいは信用情報に問題がある場合は、契約を断られる可能性があります。ただし、通常の住宅ローン審査よりは緩やかなのが一般的です。
Q2. 家のローンが残っていても利用できますか？
A2. はい、利用可能です。ただし、リースバックによる売却代金で、住宅ローンを全額返済できることが条件です。
売却価格がローン残高を下回る場合は、差額を自己資金で補填しない限り、利用することはできません。
Q3. どんな家でもリースバックできますか？
A3. いいえ、物件の資産価値によっては断られるケースもあります。
業者も再販価値のある物件でなければ買い取ってくれません。一般的に、あまりに古い家や、地方の過疎地にある物件などは、リースバックの対象外となることがあります。
不安や疑問は、専門家へ直接ご相談ください
リースバックは非常に複雑な契約です。少しでも疑問や不安な点があれば、契約前に必ず専門家に相談してください。
イエツグでは、お客様からよく寄せられる質問とその回答をまとめています。まずはこちらをご覧いただき、それでも解決しない疑問は、お気軽にお問い合わせください。
まとめ：「今の家に住み続けたい」という想いを逆手に取られないために
リースバックは、「家に住み続けられる」というメリットの裏に、資産を安く手放し、割高な家賃を払い続けるという深刻なデメリットが隠されています。「やめとけ」と言われるのは、この構造的な問題があるからです。
あなたの「今の家に住み続けたい」という大切な想いが、業者の利益のために利用され、あなたが損をする。そんな事態は絶対にあってはなりません。
リースバックは万能薬ではありません。まずは冷静に、あなたの資産価値を知ることから始めましょう。
リースバックを検討する前に、まずは「通常の売却」でいくらになるのかを知り、他の選択肢と天秤にかけること。それが後悔しないための、最も確実な第一歩です。
イエツグは、お客様の利益を第一に考え、最も有利な条件での売却活動をお約束します。しつこい営業は一切いたしませんので、まずはお気軽にご相談ください。
【不動産を高く売るための本当の方法】
不動産売却を検討中の方は是非、下記サイトを参考にして高額売却を実現してください！
お電話でのお問い合わせも歓迎です >> 📞 0800-222-1829
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士