住宅ローンを変動金利から固定金利へ借り換えるべき？メリット・デメリットと最適なタイミングを解説

「このまま変動金利で住宅ローンを払い続けて、本当に大丈夫？」「金利が上がって返済額が増えたら、家計が破綻してしまうかも…」最近の金利上昇ニュースを見て、今まさにそんな不安を感じていませんか？

その不安を解消する最も強力な選択肢が、「固定金利への借り換え」です。しかし、本当に今がそのタイミングなのか、逆に損をしてしまうことはないのか、冷静な判断が求められます。

この記事では、住宅ローンのプロが、変動金利から固定金利への借り換えについて、メリット・デメリットから具体的な手順、そして「あなたが借り換えるべきか否か」の診断基準まで、徹底的に解説します。この記事を読めば、金利変動の不安に振り回されることなく、あなた自身の手で、納得のいく最適な返済プランを再設計できるようになります。

【結論】変動から固定への借り換えは「将来の安心」を買う選択。ただし焦りは禁物

変動金利から固定金利への借り換えは、一言で言えば「将来の金利上昇リスクに備え、月々の返済額を確定させる」ための選択です。これは、目先の金利の低さよりも、長期的な「家計の安心」を優先する考え方と言えます。ただし、誰もが借り換えるべきというわけではありません。メリットとデメリットを天秤にかけ、冷静に判断することが何よりも重要です。

メリット・デメリットを徹底比較！変動金利から固定金利への借り換え

まずは、借り換えの光と影、メリットとデメリットを正確に理解することから始めましょう。

【メリット】金利上昇リスクを回避でき、返済計画が安定する

最大のメリットは、将来、市場金利がどれだけ上昇しても、あなたのローン金利は完済まで一切変わらないことです。これにより、毎月の返済額が固定され、「いつの間にか返済額が増えていた」という事態を完全に防げます。子供の教育費など、将来の支出計画が立てやすくなるのも大きな利点です。

【デメリット】現在の変動金利より高い金利になり、諸費用もかかる

一方で、デメリットは、一般的に固定金利は変動金利よりも高く設定されているため、借り換えた直後の毎月の返済額は上がってしまうことです。また、借り換えには保証料や手数料、登記費用といった諸費用が数十万円単位でかかります。もし将来、金利が思ったほど上昇しなかった場合、「変動金利のままのほうが総返済額は安かった」という結果になる可能性もゼロではありません。

あなたはどっち？【診断】借り換えをすべき人・すべきでない人の特徴

メリット・デメリットを踏まえ、あなたがどちらのタイプに当てはまるか診断してみましょう。

借り換えを検討すべき人

以下に一つでも当てはまる方は、固定金利への借り換えを具体的に検討する価値が高いと言えます。

将来の金利上昇で家計が赤字になる可能性がある人

現在の家計に余裕がなく、もし金利が1%でも上昇したら毎月の返済が厳しくなる、という方は、返済額が固定されるメリットは非常に大きいです。

子供の教育費など、将来の大きな支出が決まっている人

今後10年以内に、お子様の進学などで大きな支出のピークを迎えることが分かっている場合、その時期に住宅ローンの返済額が上がるリスクは避けたいところです。家計の安定を優先すべきでしょう。

毎月の返済額が変動するのが精神的なストレスになる人

金利のニュースを見るたびに「うちのローンは大丈夫か…」と不安になるのが精神的な負担になっている方も、借り換えのメリットは大きいです。お金の心配から解放される価値は計り知れません。

借り換えを慎重に考えるべき人（変動金利の継続が有利な場合も）

逆に、以下のような方は、焦って借り換えるとかえって損をしてしまう可能性があります。

住宅ローンの残高が1,000万円以下

借入残高が少ない場合、将来金利が上昇したとしても、返済額の増加は限定的です。借り換えにかかる諸費用を考えると、割に合わないケースが多くなります。

残りの返済期間が10年以内

返済期間が残りわずかな場合も同様です。金利上昇の影響を受ける期間が短いため、わざわざ高い固定金利に乗り換えるメリットは小さいと言えます。

手元に借り換えの諸費用を用意できない

借り換えには、現金で支払う諸費用が必ずかかります。この諸費用を捻出するために、貯蓄が底をついてしまうような状況では、無理に借り換えるべきではありません。

【シミュレーション】変動を続けた場合 vs 固定に借り換えた場合の総返済額

言葉だけでは分かりにくいので、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。

ケース①：残高3,000万円・残期間25年で借り換える場合

現在の変動金利0.5%から、固定金利1.5%へ借り換えるケースを考えます。もし将来、変動金利が2.0%まで上昇した場合、借り換えた方が総返済額で約200万円お得になります。しかし、変動金利が1.0%程度のまま推移した場合は、変動を続けた方が約150万円お得という結果になります。

ケース②：残高2,000万円・残期間20年で借り換える場合

同じ金利条件で、残高2,000万円・残期間20年のケースを見ると、変動金利が2.0%に上昇しても、総返済額の差は約80万円に縮まります。残高や残期間が少ないと、金利上昇の影響も、借り換えのメリットも小さくなることが分かります。

【プロの視点】あなたの「損益分岐点」はどこ？

このように、将来の金利が「いつ、何%まで上がるか」によって、どちらが有利かは変わってきます。この「借り換えた方が得になる」金利上昇のタイミングと幅を「損益分岐点」と呼びます。あなたのローン状況で、この損益分岐点がどこにあるのかを把握することが、冷静な判断の第一歩です。

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【完全ガイド】住宅ローン借り換え・5つのステップと流れ

借り換えを決意した場合、どのような流れで進むのでしょうか。ここでは、情報収集から融資実行までの全5ステップを解説します。

STEP1：情報収集と比較検討
まずはインターネットなどで、どのような固定金利ローンがあるか情報を集めます。複数の金融機関の金利や手数料を比較検討しましょう。
STEP2：金融機関への事前審査（仮審査）
候補となる金融機関に、ウェブサイトなどから事前審査を申し込みます。数日で、融資可能かどうかの大まかな結果が出ます。
STEP3：本審査と現在の金融機関への完済申し出
事前審査に通ったら、正式な書類を提出して本審査を受けます。並行して、現在ローンを借りている金融機関に、ローンを全額返済（完済）したい旨を申し出ます。
STEP4：新しい金融機関とのローン契約
本審査に承認されたら、新しい金融機関と正式なローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
STEP5：融資実行・既存ローンの完済・抵当権設定登記
新しい金融機関から融資金が振り込まれ（融資実行）、そのお金で現在のローンを完済します。同時に、法務局で抵当権の抹消と再設定の登記手続きが行われ、借り換えは完了です。

住宅ローンの借り換えにかかる費用（諸費用）はいくら？

借り換えには、新しいローンを組むための諸費用がかかります。主な費用は以下の通りです。

保証料・融資手数料：新しい金融機関に支払う費用。
団体信用生命保険料：新しいローンに合わせて加入し直します。
印紙税：ローン契約書に必要な税金。
抵当権設定・抹消の登記費用：司法書士に支払う報酬と税金。

諸費用の目安は30万円～80万円程度

これらの諸費用の合計額は、借入額などによって変動しますが、一般的に30万円～80万円程度を見ておく必要があります。この費用を払ってでも、将来の金利上昇分を上回るメリットがあるかを、シミュレーションで見極めることが重要です。

諸費用も抑えたい！そんな時もイエツグにご相談ください

「借り換えのメリットは分かるけど、諸費用が高い…」と感じる方も多いでしょう。イエツグでは、多数の金融機関と提携しており、お客様に最適なプランをご提案する中で、手数料が優遇される金融機関をご紹介できる場合があります。借り換えのメリットを最大化するため、諸費用を抑えるお手伝いもいたします。

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借り換えの最適なタイミングはいつ？3つの見極めポイント

「いつ借り換えるのがベストなのか？」これは非常に難しい問題ですが、判断の目安となる3つのポイントをご紹介します。

長期金利が上昇し始めたとき：一般的に、固定金利は長期金利（10年国債利回りなど）に連動します。長期金利が本格的に上昇トレンドに入ると、固定金利も追随して上がっていきます。その「上がり始め」が、一つのタイミングと言えます。
住宅ローン減税の恩恵が終わるタイミング：住宅ローン減税（控除）の適用期間（通常10年または13年）が終わると、毎年の減税メリットがなくなります。そのタイミングで、家計の見直しの一環として借り換えを検討するのも合理的です。
借入残高や残期間がまだ十分にあるうち：前述の通り、残高や残期間が少なくなると、借り換えのメリットは小さくなります。金利上昇が不安なら、まだ体力が十分にあるうちに検討を始めることが重要です。

住宅ローン借り換え（変動→固定）に関するよくある質問

最後に、変動から固定への借り換えについて、よくある質問にお答えします。

Q1. 同じ銀行内で変動から固定に変更（切り替え）はできますか？

A1. はい、多くの金融機関で可能です。

他の金融機関に乗り換える「借り換え」ではなく、現在借りている金融機関のまま金利タイプを変更することを「金利タイプの変更」や「条件変更」と呼びます。一般的に、借り換えより手続きが簡単で諸費用も安いですが、金利の引き下げ幅は小さい傾向があります。

Q2. 借り換えの審査は厳しいですか？どんな点を見られますか？

A2. 基本的には新規の借り入れと同じ審査が行われます。

借り換え時の年齢、年収、勤続年数、健康状態（団体信用生命保険のため）、そして物件の担保価値などが改めて審査されます。最初の借り入れ時から転職して収入が下がったり、物件の価値が大きく下落していたりすると、審査が通らない場合もあります。

Q3. 借り換えたら、住宅ローン控除はどうなりますか？

A3. 一定の要件を満たせば、借り換え後も引き続き住宅ローン控除の適用を受けられます。

新しいローンが、元の住宅ローンを返済するためのものであることが明確であること、などの要件を満たす必要があります。通常、金融機関が手続きをサポートしてくれますが、控除の対象から外れないか、事前に確認しておくと安心です。

まとめ：金利の不安は専門家と解消！冷静な判断で最適な選択を

住宅ローンを変動金利から固定金利へ借り換えるべきか、その判断基準や具体的な方法について解説しました。

最も大切なのは、金利上昇のニュースに煽られて焦って決断しないことです。この記事で紹介したメリット・デメリットや診断リスト、そしてシミュレーションを参考に、ご自身の状況を客観的に分析し、冷静に判断することが重要です。そして、一人で悩まず、信頼できる専門家に相談することが、後悔しないための最善の道です。

イエツグは不動産のプロであり、住宅ローンのプロです

私たちイエツグは、単に物件を仲介するだけではありません。経験豊富な住宅ローンアドバイザーが、お客様のライフプランに合わせた最適なローン選びから、将来の金利変動を見据えた見直しまで、ワンストップでサポートします。不動産と住宅ローンの両方に精通しているからこそできる、的確なアドバイスがあります。ぜひ一度、お気軽にご相談ください。

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