売却先行の「つなぎ融資」とは？仕組みやデメリット、失敗しないための5つの注意点を専門家が解説

「今の家が売れる前に、理想の物件を見つけてしまった…」
「売却先行で住み替えたいけど、購入資金が足りない…」
このような住み替えにおける資金繰りの不安を抱えていませんか？

そんな住み替えの資金繰りの不安を解消するのが、売却代金が入るまでを「つなぐ」ための融資、すなわち「つなぎ融資」です。うまく活用すれば、理想の住まいを諦めることなく、スムーズな住み替えを実現できます。

この記事では、不動産取引のプロであるイエツグが、つなぎ融資の仕組みからメリット・デメリット、住み替えローンとの違い、そして失敗しないための注意点まで徹底的に解説します。

最後まで読めば、ご自身の状況に最適な資金計画が明確になり、漠然とした不安は「これなら大丈夫」という自信に変わるはずです。まずは、つなぎ融資の全体像を掴みましょう。

まずは結論！住み替えで「つなぎ融資」は使うべき？

住み替えにおける「つなぎ融資」について、まずは結論から解説します。つなぎ融資は、購入したい物件のタイミングを逃したくない人にとって非常に有効な手段ですが、金利が高いなどのデメリットもあるため、誰にでもおすすめできるわけではありません。ご自身の状況と照らし合わせ、慎重に判断することが重要です。

つなぎ融資が向いている人・向いていない人の特徴

つなぎ融資の利用を検討する上で、ご自身がどちらのタイプに当てはまるか確認してみましょう。

【向いている人】

• どうしても購入したい物件があり、タイミングを逃したくない
• 自己資金に比較的余裕があり、高い金利や諸費用を許容できる
• 自宅の売却見込みが高く、短期間で売れる自信がある

【向いていない人】

• 住み替えの時期にこだわりがなく、ゆっくり進めたい
• 少しでも諸費用を抑えたい、金利負担を避けたい
• 自宅の売却に時間がかかりそう、または価格に不安がある

これらの特徴はあくまで一般的な目安です。最終的な判断は、個別の資金計画によって異なります。

つなぎ融資と住み替えローンの違いがわかる比較表

つなぎ融資とよく比較されるのが「住み替えローン」です。両者の主な違いを表にまとめました。

一番の違いは、つなぎ融資が「短期の立て替え」であるのに対し、住み替えローンは「長期の借入」である点です。ご自身の状況に合わせて最適なローンを選びましょう。

資金計画に不安なら専門家へ相談を

「自分にはどちらが合っているのかわからない」「具体的な返済計画が立てられない」など、資金計画に少しでも不安を感じたら、専門家への相談が解決への近道です。不動産のプロは、あなたの資産状況やライフプランに基づき、最適な資金計画を提案してくれます。無理な計画で後悔しないためにも、まずは気軽に相談してみることをおすすめします。

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そもそも「つなぎ融資」とは？住み替えの基本を解説

メリット・デメリットを見る前に、まずは住み替えの基本的な流れと、その中でつなぎ融資が果たす役割を理解しましょう。仕組みを正しく知ることが、リスクを避けて賢く活用する鍵となります。

1. 住み替えは2種類！「売却先行」と「購入先行」の違い

住み替えには、今の家を売ってから新しい家を買う「売却先行」と、新しい家を買ってから今の家を売る「購入先行」の2つのパターンがあります。

• 売却先行
  メリット：資金計画が立てやすい
  デメリット：希望の購入物件が見つかるまで仮住まいが必要になる場合がある
• 購入先行
  メリット：気に入った物件をすぐに購入でき、仮住まいが不要
  デメリット：売却代金が入るまで資金繰りが難しい、二重ローンになる可能性がある

つなぎ融資は、主に「購入先行」で起こりがちな資金繰りの問題を解決するために利用されます。

2. つなぎ融資の仕組みと役割を図解でわかりやすく

つなぎ融資の仕組みはシンプルです。新しい家の購入代金を金融機関に一時的に立て替えてもらい、今の家が売れたら、その売却代金で立て替えてもらった分を一括で返済します。

つまり、家の売却と購入の間に生じる「資金の空白期間」を橋渡し（ブリッジ）する役割を担うローンなのです。これにより、自己資金が不足していても、気に入った物件の購入を進めることが可能になります。

3. つなぎ融資が必要になる具体的なケース

つなぎ融資は、具体的に以下のようなケースで利用されることが多くあります。

• どうしても欲しい物件が見つかったが、自宅の売却がまだ済んでいない
• 注文住宅を建てる際の土地代や着工金、中間金の支払いが必要
• 自宅のローンは完済しているが、新居の購入資金に充てるための自己資金が不足している

このように、売却代金を充てる予定だった支払いが、売却完了より先に発生する場合に、つなぎ融資が大きな助けとなります。

住み替えでつなぎ融資を利用する3つのメリット

つなぎ融資を利用することで、住み替え計画にいくつかの大きなメリットが生まれます。代表的な3つのメリットを見ていきましょう。

1. 理想の物件をタイミングを逃さず購入できる

つなぎ融資の最大のメリットは、理想の物件を売却のタイミングに縛られずに購入できる点です。不動産は一点物であり、良い物件はすぐに買い手が見つかってしまいます。「今の家が売れたら買おう」と考えているうちに、他の人に先を越されてしまうケースは少なくありません。つなぎ融資を活用すれば、資金の心配をせずに購入の申し込みができるため、「これだ！」という物件に出会ったチャンスを逃しません。

2. 仮住まいの費用や手間をなくせる

「売却先行」の場合、自宅の引き渡し時期と新居の入居時期がずれてしまうと、一時的にアパートなどを借りる「仮住まい」が必要になります。仮住まいは家賃や敷金・礼金に加え、引っ越しが2回になるため、費用も手間も大きな負担です。つなぎ融資を利用して「購入先行」にすることで、自宅から新居へ直接引っ越しできるため、仮住まいに関連するコストや労力をまるごと削減できる可能性があります。

3. 焦らずじっくりと自宅の売却活動ができる

購入したい物件の決済日が迫っていると、「早く売らなければ」という焦りから、値下げ交渉に応じすぎてしまったり、不利な条件で契約してしまったりする可能性があります。つなぎ融資を利用して先に購入を済ませておけば、資金的なプレッシャーから解放され、落ち着いて売却活動に専念できます。時間に余裕が生まれることで、より良い条件での売却を目指すことが可能になるのです。

知らないと損！つなぎ融資の4つのデメリットとリスク

多くのメリットがある一方で、つなぎ融資には注意すべきデメリットやリスクもあります。これらを事前に理解しておくことが、住み替えで後悔しないための重要なポイントです。

1. 一般的な住宅ローンより金利が高い

つなぎ融資は、無担保で短期間の融資であるため、一般的な住宅ローンと比較して金利が高く設定されています。金融機関や個人の信用状況によって異なりますが、年2%～4%程度が目安とされています。借入期間が長引けば長引くほど、利息の負担は大きくなります。利用する際は、短期決戦で売却を完了させる計画性が不可欠です。

2. 融資期間内に売却できないと破綻するリスクがある

最大のリスクは、計画通りに自宅が売却できなかった場合です。つなぎ融資の返済は、あくまで自宅の売却代金で賄うことが前提となります。万が一、融資期間内（通常は1年以内）に売却できなければ、一括返済ができずに契約不履行となり、最悪の場合、購入した新居を手放さなければならない事態に陥る可能性もあります。売却価格が想定より低くなった場合も、自己資金で差額を補填する必要が出てきます。

3. 取り扱っている金融機関が少ない

つなぎ融資は、すべての金融機関が取り扱っているわけではありません。特に、ネット銀行などでは取り扱いがないケースが多く、選択肢が限られます。また、融資を受けるためには、新居の住宅ローンも同じ金融機関で組むことを条件とされる場合がほとんどです。金利やサービス内容を幅広く比較検討したい人にとっては、選択の自由度が低い点がデメリットと感じるかもしれません。

4. 住宅ローン控除が受けられない可能性がある

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点で購入した住宅に居住していることが適用条件の一つです。つなぎ融資を利用して新居を先に購入しても、年末までに旧居の売却が終わらず、新居に住み始められない場合、その年の住宅ローン控除は適用されません。税制上のメリットを最大限に活用するためには、入居のタイミングまで考慮したスケジュール管理が重要になります。

デメリットが不安な方へ。イエツグなら費用を抑えるご提案が可能です

つなぎ融資の金利負担や諸費用が心配な方もご安心ください。イエツグでは、仲介手数料を定額に抑えることで、住み替えにかかる初期費用を大幅に削減するご提案が可能です。少しでも費用に関する不安があれば、まずはお気軽にご相談ください。

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つなぎ融資の利用条件と申し込みから返済までの全ステップ

実際につなぎ融資を利用する際には、どのような条件があり、どういった流れで進んでいくのでしょうか。ここでは、審査のポイントから完済までの具体的なステップを解説します。

1. 利用条件と審査でチェックされるポイント

つなぎ融資の利用には、金融機関による審査が必要です。主な利用条件と審査のポイントは以下の通りです。

【主な利用条件】

• 申込時の年齢、完済時の年齢
• 安定した収入があること
• 団体信用生命保険に加入できること
• 新居の住宅ローンを同じ金融機関で利用すること

【審査のポイント】
通常の住宅ローン審査に加え、「売却予定の不動産の担保価値」が特に重視されます。金融機関は、物件の査定額や市場性を評価し、「この物件なら期間内に売却でき、融資を回収できるか」を厳しく判断します。

2. 金利・手数料の相場と諸費用一覧

つなぎ融資を利用する際には、利息以外にもいくつかの諸費用がかかります。

• 金利：年2%～4%程度
• 融資手数料：10万円～20万円程度
• 印紙代：融資額に応じた収入印紙代（例：1,001万円～5,000万円で2万円）
• 登記費用：抵当権設定のための登録免許税や司法書士報酬

これらの費用は金融機関によって異なるため、複数の機関を比較し、総額でいくらかかるのかを事前にしっかり把握しておくことが大切です。

3. 【5STEP】申し込みから完済までの流れ

申し込みから返済までの流れは、一般的に以下の5つのステップで進みます。

1. 金融機関への相談・事前審査：購入したい物件が決まったら、金融機関に相談し、事前審査を申し込みます。
2. 正式申し込み・契約：事前審査に通過後、必要書類を提出して正式に申し込み、つなぎ融資の契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
3. 融資実行：新居の決済日に合わせて、融資が実行され、売主に購入代金を支払います。
4. 自宅の売却：融資期間内に自宅の売却活動を進め、売買契約を成立させます。
5. 一括返済：売却代金の決済日に、買主から受け取った代金でつなぎ融資を全額返済します。

スムーズに進めるためには、不動産会社と金融機関との密な連携が不可欠です。

4. ケース別シミュレーション！実際にいくらかかる？

具体的なイメージを掴むために、簡単なシミュレーションをしてみましょう。

【条件】

• つなぎ融資額：3,000万円
• 金利：年3.0%
• 利用期間：6ヶ月（180日）

【計算式】
3,000万円 × 3.0% ÷ 365日 × 180日 ＝ 約443,835円

この場合、返済時に元金の3,000万円に加えて、約44万円の利息を支払うことになります。実際にはここに事務手数料などの諸費用が加わります。借入期間が延びるほど利息は増えるため、いかに短期間で売却できるかが重要です。

つなぎ融資以外の選択肢は？住み替えローン・ダブルローンと比較

購入先行の住み替えで利用できる資金調達方法は、つなぎ融資だけではありません。「住み替えローン」や「ダブルローン」といった他の選択肢と比較し、それぞれの特徴を解説します。

1. 【比較】つなぎ融資と住み替えローンの違い

つなぎ融資と住み替えローンの最大の違いは、既存のローンをどう扱うかです。つなぎ融資はあくまで「一時的な立て替え」であり、既存のローンとは別の話です。一方、住み替えローンは「既存のローン残債」と「新居の購入資金」を合算して、新たに一本の長期ローンを組む商品です。旧居の売却代金でローン残債を完済できない「オーバーローン」状態の場合に有効な手段となります。ただし、借入額が大きくなるため、審査はより厳しくなる傾向にあります。

2. ダブルローンという選択肢と注意点

ダブルローンとは、既存の住宅ローンを返済しながら、新たに新居の住宅ローンを組む方法です。つまり、一時的に2本の住宅ローンを同時に返済していくことになります。資金力に相当な余裕がある人向けの選択肢と言えるでしょう。最大の注意点は、旧居が売れるまでの間、毎月の返済額が2倍近くになる点です。家計への負担が非常に大きくなるため、利用できる人は限られますし、綿密な返済計画が不可欠です。

3. 買取保証やリースバックも検討しよう

資金調達のリスクを抑える方法として、不動産会社のサービスを活用する手もあります。

• 買取保証：一定期間内に仲介で売れなかった場合に、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取ってくれるサービス。売却できないリスクをなくせます。
• リースバック：自宅を不動産会社に売却し、その後は賃貸として家賃を払いながら住み続けるサービス。売却代金を先に受け取れます。

これらのサービスは安心感がある一方、売却価格が市場価格より低くなる傾向があるため、メリット・デメリットをよく理解した上で検討しましょう。

最適なローン選びに迷ったらイエツグにご相談ください

様々な選択肢があり、どれが自分に合っているか判断するのは難しいものです。イエツグでは、お客様一人ひとりの状況を丁寧にヒアリングし、最適な資金計画をご提案します。多くのお客様からお喜びの声をいただいておりますので、安心してご相談ください。

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仲介手数料の工夫で、つなぎ融資の負担を軽くする方法

つなぎ融資を利用する際、金利や手数料の負担は少しでも軽くしたいもの。実は、不動産会社に支払う「仲介手数料」を抑えることが、総支払額を減らすための非常に効果的な方法になります。

1. 諸費用の大部分を占める「仲介手数料」の仕組み

不動産売買では、物件価格とは別に様々な諸費用がかかりますが、その中でも特に大きな割合を占めるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。この手数料は法律で上限が「物件価格の3% + 6万円（税別）」と定められており、多くの不動産会社がこの上限額を請求しています。例えば4,000万円の物件なら、約138万円もの手数料がかかる計算です。この費用を削減できれば、資金計画はぐっと楽になります。

2. イエツグの仲介手数料「定額182,900円」で費用を大幅削減

大手不動産会社が多額の広告費などを理由に上限いっぱいの手数料を請求する中、イエツグは徹底したコスト削減により、物件価格にかかわらず仲介手数料を「定額182,900円（税別）」でご提供しています。先ほどの4,000万円の物件の場合、一般的な不動産会社との差額は100万円以上にもなります。この差額をつなぎ融資の諸費用に充てたり、借入額そのものを減らしたりすることが可能になるのです。

3. 浮いた費用で理想の家具を！お客様の成功事例紹介

実際にイエツグをご利用されたお客様からは、「仲介手数料が浮いた分で、新居の家具や家電を新調できた」「手元資金に余裕が生まれて、安心して新生活をスタートできた」といったお喜びの声を多数いただいています。削減できた費用は、単なる数字以上の価値を生み出します。お客様の理想の住み替えを実現するために、私たちは費用面でも最大限のサポートをお約束します。

4. FP資格者があなたの資金計画を無料でサポート

イエツグには、宅建士だけでなく、ファイナンシャルプランナー（FP）の資格を持つ専門家が在籍しています。つなぎ融資の計画はもちろん、お客様のライフプラン全体を見据えた長期的な資金計画まで、無料でご相談いただけます。不動産と金融の両方のプロフェッショナルとして、客観的かつ具体的なアドバイスで、あなたの不安を解消します。

あなたの住み替えは、いくらお得になる？まずはお気軽にお問い合わせください

イエツグの仲介手数料定額制を利用すれば、あなたの住み替えがどれだけお得になるか、具体的な金額を知りたくありませんか？一部物件では仲介手数料が無料になる上、成約お礼金までプレゼントしています。まずはお気軽にお問い合わせください。

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つなぎ融資で後悔しないための5つの重要ポイント

つなぎ融資は便利な仕組みですが、計画を誤ると大きなリスクを伴います。ここで解説する5つのポイントを必ず押さえて、後悔のない住み替えを実現しましょう。

1. 売却価格を楽観視せず、複数のシナリオを想定する

最も重要なのは、自宅の売却価格を楽観視しないことです。不動産会社の査定額はあくまで見込みであり、その価格で売れる保証はありません。希望価格で売れた場合、少し下がった場合、最低でもこの価格というライン、といったように複数のシナリオを想定し、最も厳しい状況でも返済計画が破綻しないかを確認しておくことが不可欠です。複数の不動産会社から査定を取り、相場観を養うことも大切です。

2. 信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶ

つなぎ融資の成功は、いかにスムーズに自宅を売却できるかにかかっています。そのため、売却活動を任せる不動産会社の選定は極めて重要です。 단순히査定額が高いだけでなく、その根拠が明確か、地域での売却実績が豊富か、そして何より親身になって相談に乗ってくれる担当者か、といった観点で見極めましょう。信頼できるパートナーを見つけることが、成功への一番の近道です。

3. 売却が長引いた場合の「買取保証」を検討する

「もし期間内に売れなかったら…」という不安が強い場合は、不動産会社の「買取保証」サービスの利用を検討するのも一つの手です。これは、一定期間仲介で売却活動を行い、もし売れ残ってしまった場合には、事前に約束した価格で不動産会社が直接買い取ってくれるというものです。売却価格は市場価格よりも低くなる傾向がありますが、「必ず売れる」という安心感を得られる点は大きなメリットです。

4. 無理のない返済計画を立てる

つなぎ融資の利息や手数料、そして新居の住宅ローン返済など、住み替えには様々なお金がかかります。現在の収入や貯蓄、将来のライフプラン（教育費や老後資金など）を総合的に考慮し、無理のない返済計画を立てましょう。目先の物件価格だけでなく、長期的な視点で家計をシミュレーションすることが、将来にわたって安心して暮らすために不可欠です。

5. 契約内容は隅々まで確認する

つなぎ融資の契約書（金銭消費貸借契約書）にサインする前には、契約内容を隅々まで確認し、少しでも疑問があれば必ず解消しておきましょう。特に、金利、返済期間、遅延損害金に関する条項は重要です。口頭での説明だけでなく、書面でしっかりと内容を理解し、納得した上で契約を進めることが、後のトラブルを防ぐために大切です。

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住み替えのつなぎ融資に関するよくある質問

ここでは、住み替えのつなぎ融資に関して、お客様からよく寄せられる質問とその回答をご紹介します。

Q1. つなぎ融資の審査は厳しいですか？自己資金は必要？

A1. 一般的な住宅ローンに比べ、売却物件の担保価値が重視されるため、その点での審査は厳しいと言えます。物件の査定額が低い場合や、売れにくいと判断された場合は、審査に通らない可能性があります。また、金融機関によっては、諸費用分などの自己資金を求められるケースもあります。自己資金がゼロでも利用できる場合もありますが、ある程度の資金を用意しておいた方が審査上有利になることは間違いありません。

Q2. 万が一、自宅が売れなかったらどうなりますか？

A2. それは最も避けなければならない事態です。融資期間内に売却できず返済できない場合、金融機関との協議の上で返済期間を延長してもらえる可能性もありますが、その分利息は増え、遅延損害金が発生することもあります。最悪の場合、購入した新居や売却予定の旧居が競売にかけられてしまうリスクもゼロではありません。このような事態を避けるためにも、買取保証の利用や、無理のない売却計画が重要になります。

Q3. ネット銀行でもつなぎ融資は利用できますか？

A3. 現状、ネット銀行でつなぎ融資を取り扱っているところは非常に少ないです。つなぎ融資は、不動産会社や金融機関の担当者との対面でのやり取りや、柔軟な対応が求められることが多いため、メガバンクや地方銀行、信用金庫などが主な取扱先となります。住宅ローンはネット銀行で組みたいと考えている場合でも、つなぎ融資は別の金融機関を利用する必要があるかもしれません。事前に確認が必要です。

まとめ：つなぎ融資を正しく理解し、計画的な住み替えを成功させよう

この記事では、売却先行の住み替えにおける「つなぎ融資」について、その仕組みからメリット・デメリット、そして成功のためのポイントまで詳しく解説してきました。最後に、重要な点を振り返ります。

つなぎ融資は計画的な利用が成功のカギ

つなぎ融資は、理想の物件をタイミングよく購入できる強力なツールですが、金利の高さや売却できないリスクといったデメリットも併せ持ちます。メリットだけに目を向けるのではなく、デメリットを正しく理解し、綿密な売却計画と返済計画を立てることが、成功への絶対条件です。特に、売却価格を楽観視せず、最悪のケースも想定しておくことが重要です。

資金計画に不安があれば専門家への相談が近道

住み替えの資金計画は非常に複雑で、専門的な知識が求められます。「本当にこの計画で大丈夫だろうか」と少しでも不安を感じたら、一人で抱え込まずに不動産や金融の専門家に相談しましょう。客観的なアドバイスを受けることで、自分では気づかなかったリスクや、より良い選択肢が見つかることもあります。早めの相談が、後悔のない住み替えに繋がります。

イエツグがあなたの理想の住み替えを全力でサポートします

私たちイエツグは、「仲介手数料定額制」というお客様の費用負担を軽減するサービスに加え、ファイナンシャルプランナーによる専門的な資金計画のサポートで、あなたの理想の住み替えを全力で応援します。不動産のプロとして、お客様一人ひとりに寄り添い、安心・安全な取引をお約束します。住み替えに関するどんな些細なことでも、まずはお気軽にご相談ください。

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