「住宅ローンの返済が苦しいけれど、住み慣れた我が家を離れたくない」
「老後資金が必要だが、家を売ったことを近所の人に知られたくない」

このような悩みを解決する手段として、近年注目されているのが「リースバック」です。しかし、仕組みが少し複雑なため、「なんとなく便利そう」というイメージだけで契約してしまい、後から後悔するトラブルも増えています。

この記事では、不動産のプロがリースバックの仕組みを小学生でもわかるように解説します。メリットだけでなく、業者が教えたがらない「お金のデメリット」まで包み隠さずお伝えしますので、大切な資産を守るための判断材料にしてください。

ひとことで言うと？リースバックの仕組みは「売却」＋「賃貸」のセットプラン

リースバックという横文字を聞くと難しく感じるかもしれませんが、その仕組みは非常にシンプルです。一言で言えば、「家を売って、家賃を払って住む」という取引です。

具体的にどのような流れになるのか、3つのポイントで整理してみましょう。

1.家を売って現金を手にし、家賃を払ってそのまま住む流れ

通常の不動産売却では、家を売ったら引越しをして出て行かなければなりません。しかしリースバックでは、以下の2つの契約を同時に結びます。

1. 売買契約：不動産会社（または投資家）に家を売り、売却代金を一括で受け取る。
2. 賃貸借契約：売却した家の「新しい持ち主」となった不動産会社と賃貸契約を結び、家賃を払って住み続ける。

つまり、あなたは「家の持ち主（オーナー）」から「借主（入居者）」へと立場が変わるだけで、生活自体は何も変わらずに今の家に住み続けられるのです。まとまった現金が手に入り、かつ引越しも不要という点が最大の特徴です。

2.所有権は誰に？固定資産税やマンション管理費の支払いはどうなる？

家を売却するため、所有権（名義）は買い手である不動産会社に移ります。

これによって、今まで毎年払っていた「固定資産税」や「都市計画税」の支払い義務はなくなります。マンションの場合、毎月の「管理費」や「修繕積立金」も新しい持ち主である不動産会社が負担するのが一般的です。

ただし、その分が「家賃」に上乗せされる形で設定されることが多いため、実質的な負担がゼロになるわけではない点には注意が必要です。

3.よく似ている「リバースモーゲージ（融資）」との決定的な3つの違い

リースバックとよく混同されるのが「リバースモーゲージ」です。どちらも「家に住みながら資金調達する」手段ですが、中身は全く別物です。

• 契約の性質：リースバックは「売却（譲渡）」ですが、リバースモーゲージは「融資（借金）」です。家を担保にお金を借ります。
• 所有権：リースバックは移転しますが、リバースモーゲージは所有権があなたのままです。
• 年齢制限：リースバックは原則ありませんが、リバースモーゲージは「55歳以上」などの制限があることが一般的です。

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なぜ人気？リースバックを選ぶ人が感じている3つのメリット

仕組みがわかったところで、なぜ多くの人がリースバックを選ぶのか、その具体的なメリットを見ていきましょう。

1.まとまった現金が一気に入る（ローン返済・老後資金・相続対策）

最大のメリットは、短期間でまとまった現金を手にできることです。この資金の使い道には基本的に制限がありません。

• 住宅ローンの残債を一括返済して、毎月の負担を軽くする。
• 老後の生活費や医療費に充てる。
• 子供の教育資金や、事業の運転資金にする。
• 生前に現金化しておくことで、相続時の遺産分割トラブル（不動産は分けにくい）を防ぐ。

このように、ライフステージに合わせた柔軟な資金活用が可能です。

2.引越し不要！近所に知られずに「今まで通りの生活」が続けられる

「家を売った」という事実を、近所の人や子供の学区の友達に知られたくないという方は多いでしょう。通常の売却活動では、看板が立ったり、内覧のために見知らぬ人が出入りしたりしますが、リースバックならその心配がありません。

子供の転校も不要ですし、愛着のある我が家で、今までと変わらない日常を送り続けることができます。この「心理的な安心感」にお金を払う価値があると感じる人が多いのです。

3.将来的に資金ができれば「買い戻す」ことも契約上は可能

一度手放した家ですが、将来的に資金の余裕ができれば、再度買い戻す（再売買）特約を付けることが可能な場合があります。

「一時的に資金繰りが苦しいが、数年後には退職金が入る」といったケースでは、一時的な資金調達手段としてリースバックを利用し、後に買い戻して所有権を取り戻すという使い方もできます。

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【重要】業者はあまり言わない「やばい」デメリットとリスク

ここまでは良い面ばかりお話ししましたが、プロとして絶対に伝えておかなければならない「やばい」デメリットがあります。リースバック業者の多くは、この点をあいまいにしがちです。

1.売却価格は相場の7割程度まで下がる（安く買い叩かれる仕組み）

リースバックでの売却価格は、市場相場の60%〜70%程度になることが一般的です。なぜなら、買い手である不動産会社にとって「あなたが住み続ける＝自由に転売できない」というリスクがあるからです。

例えば、普通に売れば3,000万円の値がつく家でも、リースバックだと2,100万円程度にしかならない可能性があります。この「数百万円の差額」は、住み続けるための代償としては非常に高額だといわざるを得ません。

2.家賃は相場より割高になりがち。長く住むほど資産が目減りする

さらに問題なのが家賃設定です。リースバックの家賃は、近隣の相場ではなく「売却価格に対する利回り（年間7%〜10%程度）」で決まることが多いです。

仮に2,000万円で売却した場合、年間利回り10%だと年間の家賃は200万円（月額約16.6万円）になります。これを10年払い続けると、家賃総額は2,000万円。つまり、売却で得たお金をすべて家賃として吐き出すことになります。長く住めば住むほど、経済的には損をする仕組みなのです。

3.「定期借家契約」の罠。契約期間が終われば退去を迫られる可能性も

賃貸契約には「普通借家契約（更新できる）」と「定期借家契約（更新できない）」の2種類があります。リースバックでは、後者の「定期借家契約（2年や3年）」が結ばれるケースが少なくありません。

この場合、契約期間が満了すれば、あなたがどれだけ住み続けたいと願っても、問答無用で退去しなければなりません。「ずっと住めますよ」という営業トークを鵜呑みにせず、契約の種類を必ず確認する必要があります。

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リースバックで失敗しないために！契約前に確認すべきチェックリスト

デメリットを理解した上で、それでもリースバックを利用したい場合は、契約前に以下のポイントを徹底的にチェックしてください。

1.その家賃、年金だけで払い続けられますか？長期の収支シミュレーション

手にした売却代金があるうちは家賃を払えますが、そのお金が尽きた後も払い続けられるでしょうか。将来、年金暮らしになった時に、今の高い家賃が家計を圧迫し、結局退去せざるを得なくなるケースが後を絶ちません。

目先の現金だけでなく、10年後、20年後の収支バランスを冷静にシミュレーションしてください。

2.勝手に家を売られない？「第三者への転売」に関する条項の確認

契約した不動産会社が、あなたの家を別の投資家に転売する可能性があります。オーナーが変わっても契約内容は引き継がれるのが原則ですが、新しいオーナーから家賃の値上げや退去を迫られるトラブルもゼロではありません。

契約書に「第三者への譲渡の制限」や「契約内容の継承」について明記されているか確認しましょう。

3.口約束はNG！「ずっと住める」「買い戻せる」は契約書に明記されているか

営業担当者の「更新できますから大丈夫です」「いつでも買い戻せますよ」という口約束は何の効力も持ちません。担当者が退職したり、会社の方針が変わったりすれば反故にされます。

重要な条件は、必ず契約書の特約事項に文章として残してもらうこと。それができない業者は信用すべきではありません。

契約内容に不安がある方はご相談ください。不動産のプロがセカンドオピニオンとしてアドバイスします

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「住み続ける」ことにこだわりすぎると損をする？第3の選択肢とは

ここまで読んで、「リースバックは意外とリスクが高い」と感じた方もいるかもしれません。実は、経済的な合理性だけで考えれば、他の選択肢の方がお得なケースが多いのです。

1.シミュレーション比較：「リースバック」vs「通常売却して賃貸へ引越し」

例えば、相場3,000万円の物件の場合を比較してみましょう。

• リースバック：売却額2,100万円。家賃月15万円。引越しなし。
• 通常売却：売却額3,000万円。近隣の賃貸（家賃10万円）へ引越し。

通常売却なら手元に900万円多く残ります。さらに家賃も月5万円安くなります。「引越しをする」という手間さえ許容できれば、金銭的には圧倒的に通常売却の方が有利です。

2.経済合理性なら「仲介手数料定額」で高く売り、安い賃貸に移るのが正解かも

「住み慣れた家」への愛着はわかりますが、そのために数百万円、あるいは一千万円近く損をするのはもったいないと思いませんか？

まずは通常売却で市場価格（高値）での売却を目指し、手元資金を最大化する。そして、身の丈に合った家賃の賃貸物件に住み替える。これが、老後の資産を守る最も堅実な方法です。

3.イエツグなら「売却×仲介手数料定額」で手取り額を最大化できる

通常売却を選ぶなら、仲介手数料を抑えることでさらに手取り額を増やせます。一般的な不動産会社では「物件価格×3%+6万円」の手数料がかかりますが、イエツグなら「定額182,900円（税別）」です。

3,000万円の物件なら、手数料だけで約80万円の節約になります。この差額は、新しい生活を始めるための引越し費用や家具家電の購入費に充てることができます。

リースバックありきで考えるのは危険。まずはイエツグの無料相談でベストな選択肢を見つけませんか？

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まとめ：仕組みを正しく理解して、あなたと家族の未来を守る選択を

リースバックは「どうしても今の家から動けない事情」がある人にとっては有効な手段ですが、金銭的には損をする可能性が高い取引です。「仕組みがよくわからないけど便利そう」で飛びつくのは危険です。

まずはご自身の家の市場価値（通常売却ならいくらか）を知り、リースバックの査定額と比較してみてください。その上で、本当に住み続ける価値があるのかを冷静に判断しましょう。イエツグでは、あなたの利益を最優先にした売却プランをご提案いたします。

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