「この部屋で亡くなった人がいるけれど、次の人に言わなきゃダメ？」

所有している物件で不幸があった時、オーナーや売主が最も頭を悩ませるのが「告知義務」です。正直に言えば入居者が決まらないかもしれない。でも、隠して後でバレたら裁判になるかもしれない…。そんな不安を抱えている方は多いはずです。

実は、2021年に国土交通省がガイドラインを出し、「言わなくていい基準」が明確になりました。この記事では、どこまでが告知義務にあたるのか、いつまで言えばいいのかを、最新のルールに基づいてわかりやすく解説します。

国交省ガイドラインで確定！告知が必要なケース・不要なケースの境界線

長年、不動産業界でも曖昧だった「事故物件」の定義ですが、国のガイドラインによって明確な線引きがなされました。ポイントは「死因」と「処置の内容」です。

1.【原則不要】老衰・病死・不慮の事故（転倒や誤嚥など）は「事故物件」ではない

まず安心してください。自宅で亡くなったからといって、すべてが事故物件になるわけではありません。

老衰や病気による自然死、あるいは家の中での転倒や食事中の誤嚥（ごえん）といった「不慮の事故」で亡くなった場合は、原則として告知義務はありません。これらは誰にでも起こりうる日常の出来事であり、心理的な欠陥（瑕疵）にはあたらないと判断されたからです。

2.【必要】「特殊清掃」が行われた場合は、死因に関わらず告知義務が発生する

ただし、自然死であっても例外があります。発見が遅れて遺体が傷み、部屋に臭いや汚れが染み付いてしまった場合です。

この汚れや臭いを取り除くために「特殊清掃」を行った場合は、死因に関係なく告知義務が発生します。「孤独死＝即告知」ではありませんが、「発見が遅れた孤独死」は告知が必要になる可能性が高いと考えてください。

3.【必要】自殺・他殺・火災による死亡は、期間や場所を問わず告知が必要

一方で、事件性のある死や自ら命を絶ったケースは、明確な「心理的瑕疵」として扱われます。

自殺、殺人、火災による焼死などは、たとえすぐに発見されて部屋がきれいであっても、必ず告知しなければなりません。これらは入居者や買主が「住みたくない」と感じる強い要因になるため、隠すことは許されません。

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「いつまで」に言えばいい？賃貸と売買で全く違う「時効」のルール

「一度事故があったら、未来永劫言い続けなきゃいけないの？」という疑問に対する答えは、「貸すか、売るか」で大きく異なります。ここを混同しないようにしましょう。

1.賃貸は「事案発生から概ね3年」で告知義務がなくなる

賃貸物件の場合、ガイドラインでは「事案の発生から概ね3年間」を経過すれば、原則として告知しなくて良いとされました。

人の入れ替わりがある賃貸では、時間の経過とともに心理的な抵抗感も薄れると考えられているからです。ただし、ニュースになるような大きな事件だった場合などは、3年を過ぎても告知すべきとされることもあります。

2.売買に時効なし！数十年経過しても「無期限」に告知が必要な理由

一方で、売買取引には「告知義務の期限（時効）」はありません。

買う側にとって、不動産は一生に一度の大きな買い物であり、長く住み続ける資産です。そのため、5年前でも10年前でも、過去に自殺や殺人事件があった事実は、購入判断を左右する重大な情報とみなされます。売却においては「ずっと言わなければならない」と覚悟してください。

3.建物を解体して「更地」にしても、過去の履歴は消せず告知義務は残る

よくある誤解が「建物を取り壊して更地にすれば、告知しなくていい」というものです。これは間違いです。

土地の売買であっても、過去にその場所で事件があった事実は消えません。「この土地で昔、事件があった」という記憶は近隣住民に残っています。隠して売ると、後から近所の噂話で発覚し、トラブルになるケースが後を絶ちません。

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「どこまで」言えばいい？隣の部屋や共用部分の告知範囲

マンションやアパートの場合、「隣の部屋で事故があったら、ウチも告知が必要？」と不安になりますよね。告知すべき場所の範囲について解説します。

1.【専有部分】対象の部屋は必須だが、隣接住戸（隣やお向かい）は原則不要

告知が必要なのは、あくまで「人が亡くなったその部屋（専有部分）」を取引する場合です。

隣の部屋や上下階の部屋で事故があったとしても、原則としてあなたの部屋の取引において告知義務はありません。ただし、事件性が極めて高く、マンション全体に悪影響が及んでいるような特殊なケースは除きます。

2.【共用部分】エントランスや廊下など「日常的に使う場所」での死は告知対象

部屋の中ではなく、廊下やエントランスなどで亡くなった場合はどうでしょうか。

住人が日常的に使用する場所（エントランス、共用廊下、エレベーター、階段など）で発生した事案は、告知の対象になります。毎日通る場所で不幸があったという事実は、住み心地に影響すると考えられるからです。

3.ベランダや専用庭も「専有部分に準じる」として告知が必要

ベランダやバルコニー、１階の専用庭などは、法的には共用部分ですが、特定の住人だけが使う場所です。

そのため、これら専用使用権のある場所での死亡事案は、室内と同様に扱い、告知が必要です。「部屋の中じゃないからセーフ」という理屈は通りません。

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告知義務違反のリスクと、事故物件を賢く売るための戦略

「バレなきゃいい」と安易に隠すと、取り返しのつかないことになります。リスクを正しく理解し、正直に伝えた上で戦略的に売却・賃貸を行いましょう。

1.隠して売ると「契約不適合責任」で契約解除や損害賠償の対象に

告知義務があるのに黙って契約した場合、後で発覚すると「契約不適合責任」を問われます。

買主や借主から、契約の解除や損害賠償（慰謝料や引越し費用の請求）を求められるリスクがあります。さらに、不動産会社も調査不足を問われ、信用を失います。隠すことのデメリットはあまりに大きすぎます。

2.正直に告知しても売れる！「相場より安い」をメリットと感じる層を狙う

正直に告知すると売れないかと言えば、そんなことはありません。「気にしないから安く買いたい・借りたい」という層は確実に存在します。

一般的に、事故物件は相場より2〜3割安くなりますが、これを逆手にとって「お得な物件」としてアピールするのです。最近では事故物件専門の検索サイトもあり、需要は明確にあります。

3.一般の買い手がつかない場合は「不動産買取」で早期解決を目指す

どうしても一般の人に売るのが難しい、あるいは近所に知られずに早く手放したい場合は、不動産会社による「買取」がおすすめです。

プロの業者はリフォームや運用のノウハウを持っているため、事故物件であっても買い取ってくれます。精神的な負担から早く解放されたい方にとって、最善の選択肢となるでしょう。

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心理的瑕疵の告知に関するよくある質問

最後に、現場でよく聞かれる疑問にお答えします。

Q1. 告知書（物件状況報告書）には具体的にどう書けばいいですか？

A. 「〇年〇月頃、室内にて〇〇による死亡事故あり」と事実を記載します。

あまり詳細に書きすぎて、故人や遺族のプライバシーを侵害しないよう配慮が必要です。具体的な書き方は不動産会社の担当者がアドバイスしてくれますので、包み隠さず相談してください。

Q2. 前の所有者が亡くなった理由が不明な場合はどうすれば？

A. 「不明」である旨を正直に伝えましょう。

無理に調べる必要はありませんが、警察による検死が入ったなどの事実があれば、それは伝えるべきです。分かっている範囲の事実（発見時の状況など）を仲介業者に共有してください。

Q3. 賃貸で3年経っていなくても、一度誰かが住めば告知不要になりますか？

A. いいえ、なりません。

かつては「誰か一人住めば告知義務が消える」という噂がありましたが、ガイドラインでは否定されています。重要なのは「期間（約3年）」であり、入居者の有無ではありません。短期間だけ誰かを住まわせて告知逃れをする、といった小細工は通用しません。

事故物件や告知義務に関する疑問は、FAQページでも詳しく解説しています。
トラブル回避のために、ぜひご覧ください。

よくある質問（FAQ）を見る

まとめ：ガイドラインを正しく理解し、誠実な告知でリスクをゼロにしよう

心理的瑕疵の告知は、怖いものではありません。ルールが明確になった今、正しく運用すればトラブルは防げます。

• 自然死や不慮の事故は、原則告知しなくていい。
• 特殊清掃をした場合や、自殺・他殺は必ず告知する。
• 賃貸は3年で時効だが、売買はずっと告知が必要。
• 隠すよりも、正直に伝えて価格で調整するのが賢い戦略。

「事故物件だからもうダメだ」と諦める前に、まずは専門家に相談してください。イエツグでは、訳あり物件の売却や活用についても豊富な経験があります。あなたの悩みを解決する糸口が、きっと見つかります。

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