【2026年版】不動産個人間売買契約書の作り方｜古い雛形の危険性と電子契約のコツ

「親戚に家を売ることになったけど、仲介手数料を払うのはもったいない」

「ネットにある無料の契約書を使えば、自分たちだけで手続きできるかな？」

こんなふうに考えて、自分たちだけで不動産の売買（個人間売買）をしようとしていませんか？ 2026年の今、不動産取引のルールは以前よりも厳しくなっています。特に「相続した家の名義変更」を忘れていると罰金を取られるようになったり、あとから「契約と違う！」と言われてトラブルになったりするケースが増えています。

「昔ながらの紙の契約書」で適当に進めると、あとで痛い目を見るかもしれません。でも、正しいやり方さえ知っていれば、電子契約を使って印紙代を0円にし、安全に安く取引することは可能です。

この記事では、2026年の最新ルールに対応した契約書の作り方から、スマホでできる電子契約の手順までを、専門用語を使わずにわかりやすく解説します。この記事を読めば、難しい法律を知らなくても、賢くお得にマイホームや土地の売買ができるようになりますよ。

2026年、不動産の個人売買ルールはこう変わりました

2026年の不動産取引は、「お互いが納得していればそれでOK」という簡単なものではありません。法律が変わって、個人同士のやり取りでもしっかりとしたルールを守る必要があります。

特に知っておくべき変化は、次の3つです。

「契約書と違う！」と言われたら責任を取るルールになった
相続した家の名義変更をしないと、罰金がある
スマホでの契約が当たり前になり、印紙代がかからなくなった

ひとつずつ、やさしく解説します。

1.「契約書と違う！」と言われたら責任を取るルールになった

昔は「隠れた欠陥（シロアリや雨漏りなど）」があった場合に売主が責任を負うルールでしたが、今は「契約書に書いてある内容と違うかどうか」が重視されます。これを「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」と呼びます。

例えば、雨漏りがある家を売るとします。契約書に「雨漏りがあります」と書いておけば、責任を問われません。でも、書かずに売ってしまい、あとから雨漏りが見つかったら大変です。「契約通りの品質じゃない！」と言われて、「修理代を払え」とか「代金をまけろ」と請求されてしまいます。「知らなかった」という言い訳は通用しないので、個人の売主にとっては厳しいルールです。

2.相続した家の名義変更をしないと、罰金がある

2024年から、相続した不動産の名義変更（登記）が義務になりました。2026年の今は、ルールを破ると罰則を受ける可能性があります。具体的には、相続を知ってから3年以内に名義変更をしないと、10万円以下の過料を払わなければなりません。

特に注意したいのが、おじいちゃんの代から名義が変わっていない土地などです。「自分のものだと思っていたけど、名義は亡くなった祖父のままだった」という場合、まずは名義変更を終わらせないと、そもそも売ることができません。

3.スマホでの契約が当たり前になり、印紙代がかからなくなった

2022年に法律が変わってから、個人の売買でもスマホやパソコンで契約するのが普通になりました。

一番のメリットは、契約書に貼る収入印紙がいらなくなることです。例えば5,000万円の家を売る場合、紙の契約書だと2万円（軽減税率ありの場合）の印紙代がかかりますが、電子契約なら0円です。マイナンバーカードなどの難しい道具は不要で、メールだけで簡単にハンコ代わりの署名ができるサービスが増えています。

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【項目別】トラブルを防ぐ契約書の書き方5つのポイント

ネットに落ちている無料の雛形をそのまま使うのは、事故のもとです。自分たちの状況に合わせて、中身を書き換える必要があります。

特に大事なポイントは、次の5つです。

物件の書き方：住所ではなく「登記簿」の通りに書く
お金のルール：手付金を放棄して解約できる期限を決める
売主を守るルール：「責任を負いません」と書く
家が壊れた時のルール：引き渡し前に家事が起きたらどうする？
税金と反社のルール：固定資産税の計算と相手の確認

それぞれ解説します。

1.物件の書き方：住所ではなく「登記簿」の通りに書く

契約書の「物件」の欄には、普段の手紙で使う住所ではなく、法務局のデータ（登記簿）に載っている「地番」と「家屋番号」を書いてください。これが間違っていると、名義変更の手続きができません。

また、土地を売るときは「隣の土地との境界線」をはっきりさせる必要があります。「今の状態のまま売ります」という場合でも、売主は買主に対して「ここからここまでが私の土地です」と、現地の杭（くい）などを見せて説明する義務があります。ここが曖昧だと、あとで隣の人と揉める原因になります。

2.お金のルール：手付金を放棄して解約できる期限を決める

お金をいつ払うかだけでなく、「いつまでなら解約できるか」を日付で決めましょう。普通は契約の時に、代金の一部として「手付金（てつけきん）」を払います。「〇月〇日までなら、手付金をあきらめれば契約をやめられます」と決めておかないと、もし気が変わった時に泥沼の争いになります。

また、土地取引では面積を測り直すかどうかも書きます。個人同士なら、測量のお金を節約するために「登記簿の面積のままで金額を決めます。あとで測ってズレていても文句は言いません」という約束（公簿売買といいます）にするのが一般的です。

3.売主を守るルール：「責任を負いません」と書く

個人の売主にとって一番大事なのが、「責任を負わない」という特約（免責特約）です。「この家は古いので、あとから不具合が見つかっても売主は責任を負いません」と書いておけば、引き渡した後に「修理しろ」と言われるリスクを避けられます。

ただし、「知っていて黙っていた不具合」については責任を逃れられません。だからこそ、「家の状態を書いた紙（告知書）」を作って、「雨漏りがあります」「シロアリの被害がありました」と正直に書いて契約書に付けるのが、一番の守りになります。

4.家が壊れた時のルール：引き渡し前に火事が起きたらどうする？

契約してから家を引き渡すまでの間に、地震や火事で家がなくなってしまった場合の取り決めです。契約書には「もし地震などで家が壊れてしまったら、契約はなかったことにして、預かったお金は全額返します」と書いておくのが普通です。

こうしておけば、買主はお金を払わなくて済みますし、売主も「家を渡せない代わりに弁償しろ」と言われずに済みます。

5.税金と反社のルール：固定資産税の計算と相手の確認

固定資産税は、1月1日の持ち主に請求が来ます。年の途中で売る場合、引き渡しの日を境にして、日割り計算で分担します。この計算のスタート日（関東では1月1日が多い）を契約書で決めておかないと、計算結果がズレてしまいます。

また、相手が暴力団などの反社会的勢力でないことを約束する条文も必須です。これがないと、もし相手がヤバイ人だった時に契約を解除できませんし、銀行のローンも通りません。

ネットの雛形をそのまま使うのは危険です。
イエツグなら、最新のルールに対応した契約書と説明書を作成し、将来のトラブルを防ぎます。まずは無料相談から。

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コスト削減の切り札！個人でもできる「電子契約」のやり方

「電子契約なんて難しそう」と思うかもしれませんが、実は個人同士の売買こそメリットが大きいです。スマホさえあれば、誰でも簡単にできますよ。

1.紙の契約書vs電子契約：印紙代はどれくらい安くなる？

電子契約の一番のメリットは、印紙代が0円になることです。

【印紙代の比較（軽減税率ありの場合）】

1,000万円超〜5,000万円以下
- 紙の契約書：1万円
- 電子契約：0円
5,000万円超〜1億円以下
- 紙の契約書：3万円
- 電子契約：0円

売主と買主がそれぞれ契約書を持つ場合、2通分の印紙代がかかりますが、電子契約ならこれが丸ごと浮きます。

2.個人売買におすすめの電子契約サービス

個人で使うなら、相手がアカウントを持っていなくても、メールだけで署名ができるサービスがおすすめです。

代表的なものに「クラウドサイン」や「GMOサイン」があります。これらは月数件までなら無料で使えるプランもありますし、法律的にもしっかりとした証明（タイムスタンプ）が付きます。特別なソフトはいりません。ネットが見られればOKなので、パソコンに詳しくない親戚相手でもスムーズに使えます。

3.メールを送ってボタンを押すだけ！契約の流れ

具体的な手順はこんな感じです。

契約書を作る: Wordなどで契約書を作って、内容を決めます。
PDFにする: 契約書をPDFファイルに変換して、電子契約サービスにアップロードします。
署名の場所を決める: 画面上で「ここにハンコ代わりの署名をしてね」と指定します。
メールを送る: 相手のメールアドレスを入れて送信します。
ボタンを押す: 相手にメールが届きます。リンクを開いて、内容を確認して同意ボタンを押します（スマホでOK）。
完了: 全員の署名が終わると、完了メールと一緒に契約書のPDFが届きます。これを大切に保存します。

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個人間売買の「落とし穴」とプロに頼むべきタイミング

すべてを自分たちだけでやろうとすると、思わぬ失敗をします。「ここはプロに任せたほうがいい」というポイントを知っておくのが、賢く節約するコツです。

落とし穴は主に次の3つです。

【住宅ローンの壁】銀行はプロの説明書がないと貸してくれない
【登記の壁】名義変更は司法書士に頼んだほうが安全
【税金の壁】親戚に安く売ると、税金が高くなるかも？

それぞれ解説します。

1.【住宅ローンの壁】銀行はプロの説明書がないと貸してくれない

買主が住宅ローンを使う場合、ほとんどの銀行で「不動産屋が作った重要事項説明書」を出すように言われます。この書類は、資格を持った不動産会社しか作れません。つまり、個人同士だけでは住宅ローンを組むことが実質できません。

この場合は、契約の手続きだけを不動産会社にお願いする必要があります。

2.【登記の壁】名義変更は司法書士に頼んだほうが安全

名義変更の手続きは自分でもできますが、絶対に司法書士に頼むべきです。もし書類にミスがあって、お金を払ったのに名義が変わらなかったら、取り返しがつかない大損害になります。また、司法書士は「本当に本人が売ろうとしているのか」を確認するプロなので、詐欺を防ぐ役割もあります。

費用はだいたい5万円〜10万円くらいです。数千万円の財産を守るための保険料だと思えば、決して高くありません。

3.【税金の壁】親戚に安く売ると、税金が高くなるかも？

親戚だからといって、相場より極端に安く売ると、差額が「プレゼント（贈与）」だと見なされて、買主に高い税金（贈与税）がかかることがあります。また、マイホームを売った時の「3,000万円の節税特例」は、親子や夫婦への売却には使えません。

「親戚だから安くしたい」「税金対策で売買にしたい」という考えは、逆に税金を増やすことになるかもしれないので、事前に税理士へ相談することをおすすめします。

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不動産の個人売買について、よくある質問（Q&A）

Q. 知り合い同士の売買でも契約書は必ず必要ですか？

A. 法律上は口約束でも契約になりますが、絶対に契約書を作るべきです。「言った言わない」のトラブルを防ぐのはもちろん、名義変更や税金の申告をする時に、契約書が証拠として必要になるからです。

Q. 2026年の今、個人売買で一番気をつけるトラブルは何ですか？

A. 「名義変更ができない」ことと「家の不具合」の2つです。相続のルールが厳しくなり、売主の名義がちゃんと変更されているかの確認が大事になっています。また、契約書に書いていない不具合があると責任を問われるので、家の状態を正直に書くことが命取りになります。

Q. 仲介業者を入れずに自分で名義変更の手続きをしてもいいですか？

A. できますが、おすすめしません。 2026年から住所変更の手続きも義務になるなど、ルールが複雑になっています。また、住宅ローンを使う場合は、銀行が「司法書士を使ってください」と言うことがほとんどです。

Q. お金の支払いは現金手渡しでもいいですか？

A. 銀行振込を強くおすすめします。大金を持ち運ぶのは危ないですし、何より「いつ、いくら払ったか」が通帳に残ることが、あとで税務署に説明する時の大事な証拠になります。疑問や不安が少しでもあるなら、プロに頼るのが正解です。
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