【転勤で家を売るか貸すか】シミュレーションで判明した「とりあえず賃貸」の罠と、手元のお金を一番多く残す方法

突然の転勤。「二重の住居費」に苦しむあなたへ

予期せぬ転勤の辞令。新しい仕事への期待がある一方で、ご家族の頭を一番悩ませるのが「今住んでいるマイホームをどうするか」という問題ですよね。

転勤先での家賃と、今の家の住宅ローン。この「二重の支払い」が毎月続くとなると、家計への負担は計り知れません。そんな時、多くの人がこう考えます。

「とりあえず家を貸し出して、その家賃収入で住宅ローンを返済すればいいんじゃないか？」

実は、この「とりあえず貸す」という考え方こそが、家計を赤字に追い込み、将来大きな後悔を生む最大の原因になり得るのです。不動産業界では「家賃でローンが払えますよ」と甘い言葉で賃貸を勧めることがありますが、そこには一般の人が気づきにくい「お金の罠」がたくさん隠されています。

この記事では、難しい専門用語は一切使いません。転勤になった時に「売る」「貸す」「空き家にする」のどれを選ぶべきか、損をしないための正確な判断基準と、手元に一番多くのお金を残すための具体的な方法を、わかりやすく徹底的に解説します。

結論！転勤時の持ち家は「転勤の期間」で決めるのが大正解

まずは結論からお伝えします。家をどうするか迷った時は、「転勤の期間（いつ戻ってくるか）」と「本当にこの場所に戻ってくるのか」という2つの基準だけで考えてください。

色々なシミュレーションや過去のデータから、一番失敗しない選び方は以下の3つに分かれます。

短期（1〜3年以内）で、確実に今の場所へ戻ってくる場合：【空き家にしておく】 「誰も住まないのにもったいない」と思うかもしれませんが、数年だけ人に貸すのは一番損をしやすいパターンです。人に貸すためのクリーニング代や、退去した後の壁紙の張り替えなどでお金がかかり、短い期間の家賃収入ではその費用すら回収できないことが多いからです。固定資産税などを払ってでも、そのまま空き家として自分たちで管理するのが一番安全です。
中期（3年以上）で、確実に今の場所へ戻ってくる場合：【期限付きで賃貸に出す】 3年以上戻らないことが確定しているなら、人に貸して家賃をもらうことを検討しても良いでしょう。ただし、後で詳しく説明しますが、「自分が戻る時に必ず退去してもらう特別な契約」を結ぶ必要があります。
長期（いつ戻るかわからない）、または戻ってくる可能性が低い場合：【売却する】 将来戻ってくる予定がないのに家を持ち続けるのは、お金の面で非常に危険です。二重の支払いの連鎖を断ち切り、国が用意している「税金が安くなる特別なルール」が使える期間内に、家を売ってお金（現金）に換えるのが一番良い方法です。

【徹底解説】「家賃でローンを払う」計画が崩れる、賃貸の恐ろしい3つの罠

「人に貸せば毎月家賃が入ってくるから得をする」この考えがなぜ危険なのか。実際に家を貸した人が直面する、毎月の収支が赤字になってしまう「3つの罠」について、包み隠さずお話しします。

罠1：今の「安い住宅ローン」が使えなくなり、金利が跳ね上がる

これが最も多くの方が勘違いしているポイントです。皆さんが家を買った時に組んだ「住宅ローン」は、「自分や家族がそこに住むこと」を絶対の条件として、銀行が特別に安い金利（利息）で貸してくれているお金です。

もし転勤になって第三者に家を貸し出した場合、その家は「自分が住む家」ではなく、「家賃を稼ぐための事業用の家」に変わってしまいます。そのため、ルール上、今の安い住宅ローンを解約して、金利の高い「不動産投資用のローン」に借り換えをしなければなりません。

「銀行に黙って貸せばバレないのでは？」と思うかもしれませんが、郵便物の転送や住所変更の履歴などで銀行に発覚するケースは多いです。無断で貸していたことがバレると、最悪の場合「ルール違反なので、残りのローンを一括で全額返してください」と迫られることになります。

金利の高いローンに借り換えるとどうなるでしょうか。例えば、これまで金利0.5%で借りていたものが、投資用ローンになって金利2.0%に上がったとします。これだけで、毎月の返済額が1万円〜2万円以上も増え、年間で数十万円も銀行に払う利息が増えてしまいます。家賃が入ってきても、増えたローン返済に消えてしまうのです。

罠2：「自分が戻る時に返してもらう契約」にすると、家賃を安くしないと借り手がつかない

転勤から戻ってきた時、自分たちのマイホームにスムーズに戻りたいですよね。しかし、一般的なアパートを借りる時の契約（普通借家契約）で家を貸してしまうと、借りている人が「ずっとここに住み続けたい」と言った場合、貸した側から「自分が住むから出ていってほしい」と追い出すことは法律上、非常に難しくなっています。立ち退き料として数百万円を払わなければならないこともあります。

これを防ぐためには、「定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）」という特別な契約を結ぶ必要があります。これは「最初から契約期間を決めておき、その期間が来たら絶対に退去してもらう」という契約です。

貸す側にとっては安心ですが、借りる側からすると「長く住みたいのに、数年で追い出されてしまう不便な物件」ということになります。そのため、一般的な家賃の相場で募集してもなかなか借り手が見つかりません。結果として、本来の相場よりも1割〜2割ほど家賃を安く設定しないと貸すことができないのです。

さらに、転勤してくる会社員（法人が借り上げるケース）はとても良いお客さんなのですが、会社のルールで「定期借家契約の物件は借りてはいけない」と決まっていることが多く、優良な借り手を逃してしまうという大きなデメリットもあります。

罠3：目に見えない「維持費」と「修理代」で利益が消える

家賃が毎月15万円入ってきたとしても、それがすべて手元に残るわけではありません。家を持っている限り、住んでいなくても以下の費用が毎月・毎年かかり続けます。

固定資産税（毎年かかる税金）
管理費・修繕積立金（マンションの場合、毎月数万円かかります）
不動産会社への管理委託料（入居者のクレーム対応や家賃回収を頼む費用。家賃の約5%）

さらに怖いのが「修理代・リフォーム代」です。人に貸す前には、お金をかけて家の中をピカピカにクリーニングしなければなりません。また、入居中にエアコンが壊れたり、給湯器が壊れたりすれば、貸主であるあなたの負担で新品に交換する必要があります。これらで数十万円があっという間に飛んでいきます。

これらすべての費用と、罠1で増えたローンの支払い、罠2で安くなった家賃を計算すると、「毎月数万円の赤字を自分の貯金から出し続けている」という状態に陥る人が非常に多いのです。

戻る予定がないなら「売却」が一番。でも、そこにも2つの壁がある

いつ戻るかわからない、または戻ってくる可能性が低いのであれば、家計を軽くするためにも「売却」して現金にしてしまうのが一番安全な方法です。しかし、いざ家を売ろうとすると、今度は「手数料」と「税金」という2つの大きな壁が立ちはだかります。

壁1：不動産会社に払う「仲介手数料」が高すぎる

家を売ってくれた不動産会社には、成功報酬として「仲介手数料」を払います。この手数料は法律で上限が決まっており、多くの不動産会社はこの上限いっぱいの金額を請求してきます。

計算式は「売れた金額 × 3% ＋ 6万円＋消費税」です。例えば、あなたの家が3,000万円で売れたとします。すると、不動産会社に払う手数料は約105万円にもなります。せっかく家が高く売れても、100万円以上のお金がごっそりと手数料として消えてしまうのです。

壁2：税金をゼロにする「3000万円の特別控除」には厳しい期限がある

家を買った時の値段より高く売れて「利益」が出た場合、その利益に対して約20%〜39%という非常に高い税金（譲渡所得税）がかかります。

ただし、国は「自分が住んでいたマイホームを売った場合は、利益が3,000万円までなら税金をゼロにしてあげる」という素晴らしい特別なルールを用意しています。これを「3,000万円の特別控除」と呼びます。

しかし、転勤で引っ越した後にこのルールを使うには「住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却を終わらせる」という絶対の期限があります。「とりあえず貸しておいて、数年後にやっぱり売ろう」と思った時には、この期限を過ぎていて、数百万円の税金を払う羽目になってしまうことがあるのです。

また、このルールを使って税金をゼロにするには、売った翌年に必ず「確定申告」という税務署への申告手続きを自分で行う必要があります。慣れない書類を集めて作成するのは、転勤先で忙しいあなたにとって非常に大きな負担になります。

イエツグなら「高すぎる手数料」と「面倒な税金手続き」を同時に解決できます

「家は売りたいけれど、100万円以上も手数料を払いたくない」「転勤先から、慣れない確定申告の準備をするなんて無理だ」

そんな皆様の悩みをすべて解決するために生まれたのが、私たち『株式会社イエツグ』のサービスです。

イエツグは、テレビCMや無駄な広告費を徹底的にカットすることで、他社には絶対に真似できない「2つの大きな強み」でお客様をサポートしています。

強み1：どんなに高く売れても、仲介手数料は「定額 182,900円」

イエツグの仲介手数料は、家がいくらで売れても一律 182,900円（税別）の定額制です。

先ほどの3,000万円の家を売った場合で比べてみましょう。

一般的な不動産会社：約105万円
イエツグ：約20万円（税込） その差はなんと約85万円です。 この浮いた85万円は、そのままあなたの手元に残り、転勤先での新しい家具の購入や、お子様の教育資金として自由に使うことができます。後から追加の費用を請求されることも一切ありません。

強み2：面倒な「確定申告」を、プロの税理士が【無料】で代行します

イエツグで家を売却していただいたお客様には、先ほどお話しした「3000万円の特別控除」などを受けるために絶対に必要な確定申告の手続きを、イエツグの提携税理士が無料で代わりにすべて行います（※譲渡所得の申告に関する代行に限ります）。

あなたは転勤先で普段通りに仕事をしているだけで、面倒な税金の計算や書類作成をプロに丸投げできるのです。遠方に引っ越した後でも、安心して税金の手続きを終わらせることができます。

実際にイエツグで「定額制売却」を成功させたFさんのエピソード

ここで、実際に転勤を機にイエツグを利用されたF様の事例をご紹介します。

F様は、お子様が生まれたばかりのタイミングで突然の遠方への転勤が決まりました。最初は「家賃でローンを返せばいい」と賃貸に出すことを考えていましたが、ローンが高金利に変わることや、修繕費用などを計算して「毎月赤字になる」ことに気づき、慌てて売却を決意されました。

しかし、大手の不動産会社に相談したところ「仲介手数料で約120万円かかります」と言われ、愕然としたそうです。そんな時にイエツグのホームページを見つけ、半信半疑でお問い合わせをいただきました。

「本当に定額の182,900円だけでやってくれるんですか？」と驚かれていたF様ですが、無事に希望の価格で家を売却。大手と比べて約100万円も手数料を節約することに成功しました。

さらにF様が一番喜ばれていたのは「無料の確定申告代行」でした。「引越し先で育児と新しい仕事に追われる中、税金の書類を作るなんて絶対に無理だと思っていました。イエツグさんは手数料が安いだけでなく、一番面倒な税金の手続きまで無料で丸投げできたので、本当に助かりました」と、笑顔で新生活をスタートされています。

転勤時の家の取り扱いに関する「よくある質問」

Q. 銀行に内緒で人に貸しても、バレないんじゃないですか？ 非常に危険です。銀行からの重要なお知らせが届かなかったり、役所の住民票の移動記録などから、無断で貸し出していることが銀行に発覚するケースは多数あります。見つかった場合、ローンの一括返済を求められ、家を手放すだけでなく自己破産に追い込まれるリスクもあります。絶対にやめましょう。

Q. すでに転勤先に引っ越してしまったのですが、遠く離れた場所からでも家は売れますか？ はい、全く問題ありません。鍵を一つお預かりできれば、家の中の案内（内覧）や購入希望者とのやり取りはすべてイエツグの担当者が行います。契約に関する説明などもオンラインや郵送、司法書士の出張サービスなどを活用し、あなたが何度も元の家に戻ってくる必要がないように進めることが可能です。

Q. 売るか、貸すか、自分では計算が難しくて決められません。 ご安心ください。素人の方が完璧に維持費や税金を計算するのは不可能です。だからこそ、プロの知識が必要です。イエツグでは「今の家がいくらで売れるのか」の正確な査定と、「売った場合と貸した場合、どちらが手元にお金が残るか」を比較するプロの計算表（キャッシングフロー表）を無料で作成しています。

迷っている時間は最大の損。まずは正確な「今の価値」を知ることから

突然の転勤という出来事を乗り越え、新しい土地でご家族と笑顔で充実した生活を送る。それがあなたにとっての一番の成功ですよね。「とりあえず貸しておこう」という安易な考えや、根拠のない思い込みは捨てて、正確な数字に基づいたプロの計算が必要です。

そのためには、まず第一歩として「あなたの家が、今いくらで売れるのか」という正確なデータを知ることが絶対に必要です。イエツグでは、不動産のプロの目と最新の市場データに基づいた「無料査定」を行っています。さらに、売るか貸すか迷っている方のために、将来の収支がひと目でわかる「無料キャッシングフロー表作成サービス」も大好評実施中です。

高すぎる手数料のお金への不安や、慣れない手続きのストレスから完全に解放されるために。まずは一度、イエツグにあなたの悩みをお聞かせください。

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