「不動産会社からホームインスペクションの話をされたけれど、これは義務なのだろうか？」
「もし実施して欠陥が見つかったら、家が売れなくなるのではないか」

2018年の宅建業法改正により「ホームインスペクション（住宅診断）」という言葉を耳にする機会が増えました。しかし、「義務化」という言葉だけが一人歩きし、売主様の負担が増えるのではないかと不安を感じている方が少なくありません。

結論から言うと、ホームインスペクションの「実施」は義務ではありません。

しかし、義務ではないからといって実施しないのは、現在の不動産取引において大きなリスクを伴います。この記事では、法改正の正確な内容と、なぜプロがインスペクションを強く推奨するのか、その理由をわかりやすく解説します。費用をかけずに実施する裏技もご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

結論：義務化されたのは「説明」だけ。「実施」するかどうかはあなたの自由です

「義務化」と聞くと、車検のように「必ず検査を受けなければならない」と思いがちですが、それは誤解です。法改正によって義務づけられたのは、不動産会社側の手続きであり、売主様や買主様に検査を強制するものではありません。

まずは、何が義務で何が自由なのか、法律のポイントを整理して理解しましょう。

1.【2018年宅建業法改正】不動産会社に課せられた3つの義務とは

2018年4月の宅地建物取引業法改正により、不動産会社には以下の3つのタイミングでの説明・対応が義務付けられました。

1. 媒介契約時：インスペクション業者を「斡旋（紹介）」できるかどうかを説明し、希望があれば斡旋する。
2. 重要事項説明時：すでにインスペクションが実施されている場合、その結果を買主に説明する。
3. 売買契約時：建物の基礎や外壁などの現況を、売主・買主双方が確認し、書面で交付する。

つまり、不動産会社には「インスペクションという制度がありますよ。紹介しましょうか？」と聞く義務はありますが、お客様が「必要ない」と判断すれば、実施しなくても法律違反にはなりません。

2.勘違い注意！売主にも買主にも「実施の義務」はありません

あくまで「制度の周知」と「結果の説明」が義務化されただけであり、検査を実施するかどうかの最終決定権は、売主様または買主様にあります。

「法律で決まっているからやりましょう」と強引に勧めてくる不動産会社がいたとしたら、それは説明不足か、あるいは不誠実な営業手法かもしれません。実施義務はないことを理解した上で、ご自身の意思で「やるメリットがあるか」を冷静に判断することが大切です。

3.それでも国が普及を急ぐ背景には「空き家問題」と「中古市場の活性化」がある

なぜ国はこのような法改正を行ったのでしょうか。背景には、日本の中古住宅市場に対する不信感を払拭したいという狙いがあります。

欧米に比べ、日本では「中古住宅はどんな欠陥があるかわからないから不安」というイメージが強く、新築偏重の傾向があります。そこで、専門家による診断を普及させることで、中古住宅でも安心して売買できる透明な市場を作ろうとしているのです。この流れは今後さらに加速し、将来的には「インスペクション済みが当たり前」の時代になるでしょう。

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義務じゃないならやらなくていい？「契約不適合責任」を知れば考えが変わります

「義務じゃないなら、余計な費用はかけたくない」と考えるのは自然です。しかし、2020年の民法改正により、売主様が負う責任は以前よりも重くなりました。

何も調査せずに売却した後でトラブルが起きると、インスペクション費用の何倍もの損害賠償を請求される可能性があります。自分を守るために、法律の変化を知っておきましょう。

1.2020年民法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

以前は「隠れた瑕疵（欠陥）」に対して責任を負う「瑕疵担保責任」でしたが、改正後は「契約内容と適合しない場合」に責任を負う「契約不適合責任」へと変わりました。

言葉の違いだけではありません。以前は「隠れていた（知らなかった）」ことが免責の理由になり得ましたが、現在は「契約書に書いていない不具合」があれば、知っていたかどうかに関わらず、売主の責任（修繕義務や代金減額請求）が問われやすくなっています。つまり、契約書への記載の重要性が格段に上がったのです。

2.売却後に雨漏り発覚…！売主が負う重い責任と修繕コストのリスク

例えば、引き渡し後に雨漏りが見つかったとします。もし契約書に「雨漏りあり」と記載していなければ、契約不適合とみなされ、売主様は雨漏りの修繕費用を全額負担しなければなりません。最悪の場合、契約解除（白紙撤回）に至ることもあります。

売却代金を受け取って使い道が決まっていたとしても、後から数百万円の請求が来るリスクがあるのです。この精神的・金銭的負担は計り知れません。

3.インスペクションは「あら探し」ではなく、売主を守る「防具」になる

ここで役立つのがホームインスペクションです。事前にプロの目で建物をチェックし、もし雨漏りやシロアリ被害が見つかれば、それを「契約書（重要事項説明書）」に明記して売却します。

買主様がその不具合を承知の上で購入したのであれば、引き渡し後に責任を問われることはありません。つまり、インスペクションは建物のあら探しをするものではなく、将来のトラブルから売主様自身を守るための「強力な防具」となるのです。

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売主・買主それぞれのメリット・デメリットを徹底整理

ホームインスペクションは、売主様にとっても買主様にとってもメリットの大きい制度です。ただし、費用や手間といったデメリットも存在します。

双方の視点からメリット・デメリットを整理し、実施すべきかどうかの判断材料にしてください。

1.売主のメリット：不具合を「告知」して売れば免責になる安心感

最大のメリットは、前述の通り「契約不適合責任」のリスク回避です。事前に状態を把握し、正直に伝えることで、引き渡し後のクレームを未然に防げます。

「売った後もビクビクしたくない」「トラブルなく取引を終えたい」という方にとって、これ以上の安心材料はありません。また、プロのお墨付きがあることで、買主様との信頼関係が築きやすくなり、スムーズな契約につながります。

2.売主のメリット：「検査済み物件」として競合と差別化し、高値売却を狙える

中古市場には、状態のわからない物件が溢れています。その中で「ホームインスペクション実施済み（異常なし）」と書かれた物件は、それだけで輝いて見えます。

買主様の不安を取り除くことができるため、相場よりも強気の価格設定でも成約しやすくなります。また、購入申し込みが入った後の「値引き交渉」をブロックする材料としても有効です。「検査済みで品質が保証されているので、これ以上の値引きはできません」と自信を持って言えるようになります。

3.買主のメリット：購入後のリフォーム費用が予測でき、安心して決断できる

買主様にとっては、「買ってすぐに数百万円の修繕が必要になった」という悲劇を避けられるのが最大のメリットです。屋根や床下など、素人では見られない部分までチェックされているため、安心して購入を決断できます。

また、修繕が必要な箇所がわかっていれば、リフォーム予算をあらかじめ確保しておくことができます。資金計画が狂うことがないため、結果的に満足度の高い買い物ができるのです。

4.デメリット：数万円の費用負担と、不具合発覚時の心理的ハードル

デメリットは主に2つです。1つ目は費用です。一般的な木造住宅の場合、5万円〜10万円程度の診断費用がかかります。

2つ目は、「もし重大な欠陥が見つかったらどうしよう」という心理的な不安です。しかし、欠陥が見つかるのは悪いことばかりではありません。隠したまま売って後で訴えられるより、事前に知って対策できる方が、長い目で見ればプラスになります。

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インスペクションの結果、「不具合」が見つかったらどうする？

「検査を受けてボロボロだったら売れなくなるのでは？」という心配もごもっともです。しかし、不具合が見つかったとしても、即座に売却不可能になるわけではありません。

不具合が見つかった場合の適切な対処法を知っておけば、慌てずに行動できます。

1.隠さず正直に伝えることが、結果的に自分を守る

最もやってはいけないのが、不具合を隠すことです。発見された不具合は、重要事項説明書に記載し、買主様に告知してください。

「床下にシロアリ被害の痕跡あり」と伝えた上で、それでも買いたいという人は必ずいます。重要なのは「知らされていなかった」という状況を作らないことです。正直な開示姿勢は、かえって買主様の信頼を得るきっかけにもなります。

2.修繕してから売るか、価格を下げて現状で売るかの判断基準

対処法は2つあります。「直してから売る」か「その分値下げして売る」かです。

雨漏りなど生活に支障が出る重大な欠陥は、修繕してから売り出した方が買い手はつきやすいでしょう。一方、軽微な不具合であれば、「修繕費用分として50万円値引きします」と提案し、買主様に好きなように直してもらうのも賢い方法です。どちらが良いかは、不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

3.「既存住宅瑕疵（かし）保険」に加入できれば、最強のセールスポイントに

インスペクションの結果、適合基準をクリアしていれば「既存住宅瑕疵保険」に加入できます。これは、万が一引き渡し後に欠陥が見つかっても、保険金で修繕できるというものです。

この保険に入れる物件は、住宅ローン控除などの税制優遇が受けられるため、買主様にとって非常に魅力的です。「保険付き住宅」として売り出せれば、不具合の不安を一掃し、早期の高値売却が実現するでしょう。

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費用5万円〜が相場。でもイエツグなら「無料」で実施できる理由

インスペクションの重要性は理解できても、「売れるかわからない段階でお金をかけたくない」というのが本音ではないでしょうか。そこで、弊社イエツグ独自のサービスをご紹介します。

1.通常は売主負担のインスペクション費用を、イエツグが全額負担

イエツグでは、専任媒介契約をいただいた売主様に対し、ホームインスペクション（建物状況調査）を無料で実施しています。

これは簡易的なチェックではなく、建築士などの資格を持った第三者機関による本格的な調査です。売主様の金銭的なリスクをゼロにし、安心して売却活動をスタートしていただきたいという想いから生まれたサービスです。

2.さらに「既存住宅瑕疵保険」の検査・加入料も無料（※適用条件あり）

検査の結果、保険の加入基準を満たしていれば、「既存住宅瑕疵保険」への加入費用もイエツグが負担します（通常、検査料と保険料で10万円前後かかります）。

「インスペクション済み」かつ「保険付き」の物件になれば、市場での競争力は圧倒的です。ここまで手厚い保証を無料でつけられる不動産会社は、全国でも数少ないと自負しています。

3.仲介手数料定額制と併せて、手取り額を最大化する仕組み

イエツグの魅力は無料サービスだけではありません。仲介手数料は物件価格に関わらず「定額182,900円（税別）」です。

一般的な不動産会社では、仲介手数料（約3%）に加えてインスペクション費用も自己負担となるケースがほとんどです。イエツグなら、手数料を大幅に削減しつつ、付加価値の高いサービスを無料で受けられます。結果として、売主様の手元に残るお金（手取り額）を最大化することができるのです。

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まとめ：義務化を恐れず味方につけよう。インスペクションは賢い売却のパスポート

ホームインスペクションの義務化は、決して売主様を苦しめるものではありません。むしろ、中古住宅の価値を正しく証明し、安全に取引するためのパスポートのような存在です。

実施義務はありませんが、リスクヘッジと高値売却のためには必須のプロセスと言えるでしょう。イエツグなら、この強力な武器を「無料」で手に入れることができます。まずはあなたの家がどれくらいの価値があるのか、無料査定から始めてみませんか？

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